Tribunal judiciaire, 27 décembre 2024. 24/05246

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [B] [J] Le Préfet de [Localité 3] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Nicolas GUERRIER Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/05246 - N° Portalis 352J-W-B7I-C46XO N° MINUTE : 24/6 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 27 décembre 2024 DEMANDERESSE S.A. ELOGIE-SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Nicolas GUERRIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208 DÉFENDERESSE Madame [B] [J], demeurant [Adresse 1] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Blanche GUERRIER, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré, DATE DES DÉBATS Audience publique du 10 octobre 2024 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 3 décembre 2024 prorogé au 27 décembre 2024 par Blanche GUERRIER, Juge, assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré Décision du 27 décembre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/05246 - N° Portalis 352J-W-B7I-C46XO EXPOSE DU LITIGE   Par acte sous seing privé du 5 avril 2023, la SA ELOGIE SIEMP a donné à bail à Mme [B] [J] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 914,88 euros, outre 165,10 euros de provision sur charges. Le loyer actuel s'élève à 946,48 euros outre 228,56 euros de provision sur charges.   Des loyers étant demeurés impayés, la SA ELOGIE SIEMP a fait signifier par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2024 un commandement de payer la somme de 4 369,70 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif terme de janvier 2024 inclus, et visant la clause résolutoire contractuelle.   Par acte de commissaire de justice en date du 14 mai 2024, la SA ELOGIE SIEMP a fait assigner Mme [B] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,ordonner l'expulsion de Mme [B] [J] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques de Mme [B] [J],condamner par provision Mme [B] [J] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 5 609,18 euros, terme d'avril 2024 inclus, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu'une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à libération effective des lieux égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,condamner Mme [B] [J] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.  Au soutien de ses prétentions, la SA ELOGIE SIEMP expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 12 février 2024, et ce pendant plus de six semaines.   L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 octobre 2024.   A l'audience, la SA ELOGIE SIEMP, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, sauf à actualiser sa créance à la somme de 12 387,51 euros, échéance de septembre 2024 incluse. Elle s’oppose à des délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.   Régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [B] [J] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.   Un diagnostic social non daté a été reçu au Greffe, dont les termes ont été communiqués au demandeur à l’audience.   Il sera référé à l’assignation de la SA ELOGIE SIEMP soutenue à l’audience pour un plus ample exposé de ses moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.   La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 décembre 2024.    MOTIFS DE LA DECISION   Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.   Par ailleurs, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.   Sur la recevabilité de l'action   Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] par la voie électronique le 15 mai 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.   Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par la SA ELOGIE SIEMP le 12 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.   L’action est donc recevable.   Sur la résiliation du bail   L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.   Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.   En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. La loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois - le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l'espèce, le bail conclu le 5 avril 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 février 2024. Ce commandement comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable. Toutefois, le délai de deux mois, prévu à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au contrat de bail en cause, non encore reconduit sous l’empire de la nouvelle loi, doit trouver à s’appliquer en l'espèce. Si le délai de six semaines mentionné au commandement de payer du 12 février 2024 est erroné, il convient de constater que, d’après l'historique des versements la somme de 4 369,70 euros n’a pas été réglée par Mme [B] [J] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement, et le demandeur n'a fait assigner la défenderesse que le 14 mai 2024, soit plus de trois mois après la signification dudit commandement. L'erreur de délai mentionné au commandement de payer ne cause dès lors aucun grief à la défenderesse. La SA ELOGIE SIEMP est en conséquence bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 avril 2024.   La situation d'impayé locatif a augmenté depuis cette date. Le versement intégral du loyer courant n’est pas repris.   Il convient donc d'ordonner l'expulsion de Mme [B] [J] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.   Le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Mme [B] [J] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.   Sur l'indemnité d'occupation :   Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due de la date de résiliation au départ effectif de Mme [B] [J] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi et de condamner Mme [B] [J] au paiement de celle-ci.   Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif   Mme [B] [J] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.   Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que Mme [B] [J] reste devoir une somme de 12 387,51 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus à la date du 1er octobre 2024, terme de septembre 2024 inclus.   Il convient en conséquence de condamner Mme [B] [J] au paiement de cette somme à titre de provision sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées.   Sur les demandes accessoires   Mme [B] [J], qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.   Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA ELOGIE SIEMP les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, au paiement duquel Mme [B] [J] sera condamnée.   Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.   PAR CES MOTIFS   Nous, juge des référés, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,   Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,    CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 avril 2023 entre la SA ELOGIE SIEMP et Mme [B] [J] portant sur le local situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 13 avril 2024,   DISONS que l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion sera égale au montant des loyers indexés et charges, éventuellement révisées, qui auraient été payés si le bail avait continué,   CONDAMNONS Mme [B] [J] à payer à la SA ELOGIE SIEMP la somme provisionnelle de 12 387,51 euros au titre des loyers et charges, indemnités d’occupation dus au 1er octobre 2024, terme de septembre 2024 inclus, sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées,   DISONS qu'à défaut de départ volontaire des lieux, la SA ELOGIE SIEMP pourra faire procéder à l'expulsion de Mme [B] [J], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution,   AUTORISONS la SA ELOGIE SIEMP à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Mme [B] [J] à défaut de local désigné,   DISONS que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution,   DEBOUTONS les parties du surplus de leurs prétentions,   CONDAMNONS Mme [B] [J] à payer à la SA ELOGIE SIEMP la somme de 300 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,   CONDAMNONS Mme [B] [J] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 12 février 2024,   RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,   ORDONNONS la communication à M. Le Préfet de [Localité 3] de la présente décision.   Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.   Le Greffier,                        Le Juge des contentieux de la protection