Cour d'appel, 20 juin 2023. 22/16791

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-1 ARRÊT AU FOND DU 20 JUIN 2023 N°2023/204 Rôle N° RG 22/16791 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BKPXY [B], [Y] [E] [F], [M] [I] C/ Mme [T] [C] [X] [D] S.A. LA CAISSE D'ÉPARGNE (CEPAC) Copie exécutoire délivrée le : à : Me Rachel SARAGA-BROSSAT Me Virginie FONTES VICTORI Me Mathieu JACQUIER Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MARSEILLE en date du 07 Novembre 2022 enregistré(e) au répertoire général sous le n°20/8792. APPELANTS Madame [B], [Y] [E] née le 16 Juillet 1970 à [Localité 3], demeurant [Adresse 4] Monsieur [F], [M] [I] né le 23 Juin 1962 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4] Tous deux représentés par Me Rachel SARAGA-BROSSAT de la SELARL SARAGA-BROSSAT RACHEL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et ayant pour avocat plaidant Me Patricia KIZLIAN, avocat au barreau de MARSEILLE INTIMEES Madame [T] [C] [X] [D] née le 06 Décembre 1967 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2] représentée par Me Virginie FONTES VICTORI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE S.A. LA CAISSE D'ÉPARGNE (CEPAC) prise en la personne de son président en exercice, demeurant [Adresse 7] représentée par Me Mathieu JACQUIER de la SCP SCP JACQUIER & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Anne-sophie LAMY, avocat au barreau de MARSEILLE, PARTIE(S) INTERVENANTE(S) *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Mai 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Olivier BRUE, Président, et Madame Danielle DEMONT, Conseillère. Monsieur Olivier BRUE, Président, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Olivier BRUE, Président Madame Danielle DEMONT, Conseillère Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Juin 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Juin 2023. Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. **** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte authentique en date du 1er avril 2019, M. [F] [I] et Mme [B] [E] ont vendu à Mme [T] [D] un bien immobilier, sis [Adresse 1] à [Localité 6], donné à bail depuis le 1er décembre 2018 à Mme [J] et M. [G],au prix de 64'000 €, financé au moyen d'un prêt souscrit auprès de la Caisse d'épargne CEPAC. Le 12 avril 2019 suivant, la SCI Belle-de-Mai, propriétaire au sein de la copropriété voisine, a assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] en référé aux fins d'obtenir une expertise judiciaire, laquelle a été ordonnée le 6 juin 2019. Déplorant avoir appris à cette occasion que le 8 décembre 2018 les marins-pompiers étaient intervenus alertés pour une mise en sécurité du bâtiment, préconisant des travaux de réfection, et que depuis lors, le 4 mars 2020, un arrêté de péril avait été pris et les preneurs avaient dû être relogés par Mme [D] dans un autre bien immobilier lui appartenant, par exploit du 18 août 2020, celle-ci a assigné M. [F] [I] et Mme [B] [E], ainsi que la Caisse d'épargne CEPAC en résolution de la vente, sur le fondement d'un manquement à l'obligation de délivrance conforme, de la garantie d'éviction, de la garantie des vices cachés ou encore d'une réticence dolosive. Par jugement en date du 7 novembre 2022 le tribunal judiciaire de Marseille a notamment : ' débouté M. [F] [I] et Mme [B] [E] de toute leurs demandes reconventionnelles ; ' prononcé la résolution du contrat de vente immobilière conclu le 1er avril 2019 entre les parties ; ' condamné solidairement M. [F] [I] et Mme [B] [E] à verser à Mme [T] [D] : - la somme de 64'000 € au titre de la restitution du prix avec anatocisme à compter de la signification du jugement ; - la somme de 1 763 € au titre des frais exposés après l'acquisition ; - la somme de 3 000 € au titre du préjudice moral ; - et celle de 5 040 € au titre du préjudice financier ; ' rejeté la demande de remboursement des frais formée par Mme [D] en ce qu'elle n'est pas chiffrée ; ' condamné Mme [D] à verser à la CEPAC la somme de 54'659,47 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement au titre de la restitution du capital prêté ; ' condamné in solidum M. [F] [I] et Mme [B] [E] à payer à la Caisse d'épargne CEPAC la somme de 11'502,53 € en réparation de son préjudice financier ; ' condamné in solidum M. [F] [I] et Mme [B] [E] à payer à Mme [D] la somme de 3000 € et la même somme de 3000 € à Caisse d'épargne CEPAC au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; ' rejeté toute autre demande ; ' et écarté l'exécution provisoire du jugement. Le 18 décembre 2022, M. [F] [I] et Mme [B] [E] ont relevé appel de cette décision. Par conclusions du 18 avril 2023, ils demandent à la cour : ' de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a jugé que le manquement à l'obligation de délivrance n'était pas démontré et que Mme [D] n'avait pas subi d'éviction ; Le réformant pour le surplus, ' de faire application de la clause exonératoire des vices cachés inclue à l'acte de vente du 1er avril 2019 ; ' de débouter Mme [D] et la CEPAC de leur appel incident et de toutes leurs demandes ; ' de condamner Mme [D] par l'effet rétroactif de la vente au paiement au profit des appelants d'une indemnité liée à l'utilisation de la chose vendue depuis l'entrée en jouissance mais encore liée à la perception des fruits perçus d'un montant forfaitaire sera chiffrée à la somme de 20'000 € (36 mois de loyer) ; ' de condamner Mme [D] à leur verser la somme de 15'000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de la procédure abusive engagée à leur encontre ; ' et de condamner in solidum Mme [D] et la Caisse d'épargne CEPAC à leur payer la somme de 8 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens. Par conclusions du 24 avril 2023, Mme [T] [D] demande à la cour, au visa des articles 1104, 1602 à 1604, 1625, 1626, 1644, 1641, 1137, 1352 à 1353-9 du code civil et 802 et 803 du code de procédure civile : ' de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente ; ' d'infirmer le jugement entrepris sur le préjudice moral et sur le préjudice financier issu de la perte de loyer ; ' de condamner solidairement M. [F] [I] et Mme [B] [E] à réparer le préjudice financier lié à l'obligation pour Mme [D] de prendre à charge les frais de relogement des locataires arrêtés à la date du 24 avril 2023 à la somme de 41'520 €, soit : - 20'400 € s'agissant du bien litigieux - et 21'120 € au titre de sa perte de loyers sur le second bien mis à disposition gratuite des locataires pendant 32 mois avec intérêts au taux légal à compter du jugement de première instance rendu et anatocisme ; ' de débouter les vendeurs de toute demande d'indemnité liée à l'utilisation et aux fruits de la chose vendue ; ' s'agissant de la banque, de prononcer la résolution du contrat de prêt ; ' d'ordonner la restitution à Mme [D] des échéances versées avec la compensation entre les sommes dues respectivement par les parties à la date de la résolution de la vente ; ' à titre subsidiaire, avant dire droit, de désigner un expert judiciaire pour définir le juste prix du bien et définir l'ensemble des préjudices subis par Mme [D] ; ' et de condamner solidairement M. [F] [I] et Mme [B] [E] à lui payer la somme de 10'000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens de première instance et d'appel. Par conclusions du 3 mai 2023, la SA Caisse d'épargne CEPAC demande à la cour : ' de confirmer le jugement entrepris sauf la condamnation de Mme [D] à lui payer la somme de 54'659,47 € ; Statuant à nouveau de ce chef, ' de condamner Mme [D] à lui restituer la somme de 52'104,05 € seulement, selon décompte arrêté au 3 mai 2023 à parfaire ou à déduire à la date à laquelle la décision deviendra définitive avec intérêts au taux légal à compter du jugement jusqu'à parfait paiement ; ' de confirmer le jugement en ce qu'il a solidairement condamné M. [F] [I] et Mme [B] [E] à lui payer la somme de 11'503,52 € au titre de son préjudice financier outre la somme de 40,06 € en l'état de l'actualisation du décompte au 3 mai 2023 ; ' de condamner en conséquence solidairement M. [F] [I] et Mme [B] [E] à lui payer la somme totale de 11'543,58 € représentant les intérêts échus au 3 mai 2023 à hauteur de 4 060,93 € et les intérêts à échoir à la même date à hauteur de 7 482,65 € en réparation de son préjudice financier ; ' subsidiairement, de recevoir ses réserves sur la demande d'expertise formulée par Mme [D] ; ' en toute hypothèse, de débouter Mme [D] ainsi que les consorts de leurs demandes contraires ; ' et de condamner tout succombant à lui payer la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens avec distraction. La cour renvoie aux écritures précitées pour l'exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties. Motifs Sur la responsabilité contractuelle des vendeurs Attendu que les consorts [E]-[I], vendeurs, font valoir, au soutien de leur appel que Mme [D] est une professionnelle de l'immobilier qui s'est présentée comme telle ; qu'elle n'était point acquéreure profane en la matière et a pu se convaincre, tant visuellement à la lecture des divers éléments et diagnostics communiqués, du parfait état du bien ; qu'en revanche Mme [E] exerçant comme agent immobilier n'est pas une professionnelle du bâtiment ; que trois visites de l'appartement ont été organisées ; que si le 8 décembre 2018 le locataire en place a avisé les consorts vendeurs de ce que les pompiers avaient évacué tous les locataires du [Adresse 1] suite à un appel d'un occupant du rez-de-chaussée se plaignant de ce que sa porte d'entrée ne fermait plus correctement, les habitants ont tous pu réintégrer leurs appartements par la suite sans risque ; qu'il n'y a eu aucune injonction de mise en sécurité ; que dès le 15 décembre 2018, des travaux de recherche de fuite et la réfection des volées d'escalier ont été votés en assemblée générale et exécutés pour partie en janvier et février 2019, leur quote-part des travaux à réaliser (1172,50 €) ayant été déduite du prix de vente ; que l'acquéreure a été rendue destinataire du compte rendu de cette assemblée générale répertoriant les travaux de copropriété à entreprendre ; que ces travaux faisaient suite aux préconisations de M. [A], ingénieur de la ville de [Localité 6], intervenu suite aux événements du 8 décembre 2018 en vue d'un meilleur entretien de l'immeuble tel qu'il en avait conseillé verbalement les appelants ; que l'arrêté de péril grave et imminent du 4 mars 2020 fait état de désordres provenant de la façade principale côté rue, de la façade sur cour, de désordres affectant la cage d'escalier, mais encore dans les parties privatives s'agissant du logement du rez-de-chaussée « dont la difficulté d'ouverture de la porte d'accès au logement traduit un gonflement du bois de la menuiserie » ; que l'arrêté de péril préconise « afin d'assurer la sécurité des occupants l'interdiction d'occupation de l'immeuble et pour la conservation des ouvrages que soit réalisé un diagnostic de la structure de l'escalier (') » ; qu'il ne ressort pas de ces éléments les vices cachés auxquels Mme [D] se référe pour prétendre à la résolution de la vente dès lors que des travaux de réfection de la montée d'escalier et une recherche de fuite avaient fait l'objet de l'assemblée générale du 15 décembre 2018 ; que M. [Z] l'expert désigné par ordonnance du tribunal administratif de Marseille, a préconisé divers travaux dans un rapport du 20 février 2020 « afin de mettre durablement fin à tous périls » travaux qui sont les mêmes que ceux pour lesquels les copropriétaires s'étaient déjà prononcés le 15 décembre 2018 et qui sont mentionnées dans la promesse de vente ; qu'il ressort de ces échanges que le futur acquéreur avait été renseigné de manière exhaustive sur l'état du bien et qu'aucune information ne lui a été dissimulée par les futurs vendeurs ; que Mme [D] visait selon son exploit introductif d'instance les articles 1603 et 1604 du code civil, en soutenant qu'elle n'aurait pas acquis le bien si elle avait été informée que ledit bien menacer la sécurité des occupants, dans la mesure où le danger d'occupation de l'appartement était réel avant l'achat, alors qu'il a été démontré que les vendeurs avaient rempli leur obligation de délivrance, puisqu'ils ont mis la chose vendue à disposition de l'acheteur dans les délais convenus ; et qu'il ne peut être contesté par ailleurs qu'ils ont délivré un bien conforme à celui qui avait fait l'objet de la promesse de vente ; Attendu qu'en effet Mme [D] sollicite la confirmation du jugement déféré, en visant expressément au dispositif de ses conclusions les articles du code civil relatifs aux mêmes fondements juridiques qu'en première instance, soit ceux d'un manquement à l'obligation de délivrance conforme, de la garantie d'éviction, de la garantie des vices cachés ou encore d'une réticence dolosive ; Attendu que le tribunal a écarté en premier lieu le fondement du défaut de délivrance conforme, alors que l'obligation de délivrance conforme couvre les qualités la chose vendue, à savoir l'ensemble des propriétés substantielles de la chose qui déterminent les parties à contracter ; Attendu qu'en l'espèce l'appartement objet de la vente était occupé suivant un contrat bail du 1er décembre 2018, au profit de Mme [J] et de M. [G], ce qui est expressément mentionné en page 5 de l'acte authentique de vente, contrairement ce que le tribunal a retenu; Que la destination à l'usage d'habitation de l'appartement acquis, que ce soit pour le propriétaire ou pour les locataires, est entrée dans le champ contractuel au moment de la cession ; Or attendu que l'arrêté de péril en date du 4 mars 2020 a ordonné l'évacuation de l'immeuble et interdit toute occupation et utilisation suite à son état de délabrement dangereux pour les occupants ; Attendu que la décision prise en assemblée générale de décembre 2018, de faire des travaux a minima, sans étude préalable, pour un faible montant, est insuffisante à l'égard de désordres structurels décrits dans l'arrêté de péril qui révèlent un défaut d'entretien de longue date par les copropriétaires ; Attendu que les vendeurs ne sauraient dès lors prétendre que ce serait l'absence d'exécution par la copropriété de ces menus travaux décidés en assemblée qui auraient conduit à l'arrêté de péril du 4 mars 2020 et à l'évacuation de l'immeuble ; Qu'en effet l'arrêté de péril décrit les désordres provenant de : ' « la façade principale côté rue présente plusieurs désordres structurels indiquant une zone de tassement structurel : -fissures verticales et horizontales sur trumeau efficient bien sous allèges -délitement au-dessus des linteaux et appuis de fenêtres en pierre - prononcer à proximité des évacuations des eaux pluviales -fissure sur pied droit porte d'accès immeuble ' la façade sur cour présente des fissures biaises sous allège traversante à l'étage et plus de -la toiture récente de l'avancée construite en pied d'immeuble façade sud-est possède de nombreuses tuiles cassées. ' cage d'escalier : chute de l'enduit de la cage d'escalier sur toute la hauteur de l'emmarchement menant au premier étage est surpris de 2,50 m, -fortes traces d'humidité sur les deux volées d'escalier sur le mur mitoyen de l'immeuble du [Adresse 1] -détérioration des enfustages et fragilisation de la structure des deux volées d'escalier suite à la propagation de l'humidité, (...) ' Parties privatives : logement du rez-de-chaussée : - difficulté d'ouverture de la porte d'accès au logement traduit un gonflement du bois de la menuiserie » Attendu que c'est cette déformation qui avait conduit à l'intervention des marins-pompiers et à une première évacuation des habitants le 8 décembre 2018, soit avant la vente ; Attendu que les vendeurs ont connu cette intervention, puis celle de l'ingénieur de la Ville de [Localité 6], M. [A], de même que la lettre de mise en demeure du 24 janvier 2019 émanant de l'avocat de la copropriété voisine annonçant, compte tenu de l'importance des infiltrations subies, une expertise à venir, M. [I] en ayant été destinataire comme tous les autres copropriétaires, outre la circonstance qu'il avait été régulièrement conduit à remplacer M. [P] [O], le syndic bénévole ; Attendu que si les consorts [E]-[I] contestent avoir commis une réticence dolosive pour avoir, dissimulé ces éléments à l'acquéreur et soutenu avoir ignoré l'ampleur réelle des désordres et leurs conséquences à court terme pour Mme [D], ils ont à tout le moins manqué à leur délivrance d'un bien conforme au contrat de vente, la chose délivrée ne correspondant pas à ce qui a été contractuellement prévu ; que leur bonne ou mauvaise foi est totalement inopérante à l'égard de cette responsabilité contractuelle objective ; Attendu que le jugement sera donc confirmé, en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente immobilière liant les parties, mais en conséquence de leur manquement à l'obligation de délivrance d'un bien conforme aux stipulations contractuelles ; Sur les dommages et intérêts Attendu que Mme [D] souligne que l'arrêté de péril n'a toujours pas été levé ; qu'elle plaide utilement que si elle a pu reloger les locataires dans l'autre bien immobilier dans l'achat duquel elle avait investi en même temps que le bien litigieux, elle a toutefois perdu pour la période de mai 2020 à janvier 2023, à la fois la somme de 21'120 € (660 € x 32 mois ), au titre des loyers qu'elle n'a plus reçu des preneurs, et les loyers qu'elle aurait dû percevoir de son bien immobilier, jusque-là donné lui aussi à bail, et qu'elle dû immobiliser pour les reloger gratuitement, soit au total la somme de 41'520 € ; que ce montant présentant un caractère indemnitaire ne peut porter intérêt au taux légal à compter du jugement de première instance comme sollicité, mais seulement à compter de la présente décision qui en fixe le principe et le montant ; Attendu que l'acquéreure est fondée par ailleurs à demander le remboursement des charges de copropriété et les frais d'avocat pour la désignation d'un syndic, justifiés à hauteur de 1763 € (983 € + 780 €), tous frais afférents au bien immobilier exposés inutilement par elle et profitant aux vendeurs qui en redeviennent propriétaires ; Qu'enfin le tribunal a justement réparé le préjudice moral issu des divers tracas que Mme [D] a subis par l'octroi de la somme de 3000 € ; Attendu que par ailleurs, Mme [D] sollicitait à bon droit du tribunal la résolution du contrat de prêt lié au contrat de vente ; qu'il convient donc de réparer l'omission matérielle affectant le dit jugement en lui ajoutant la caducité de ce contrat de prêt, conséquence jurisprudentielle de la résolution du contrat de vente, à la date du 7 novembre 2022 ; Attendu que l'emprunteuse en suite de cette caducité du contrat de prêt doit restituer à la Caisse d'épargne CEPAC le montant de 72'089,48 € correspondant au capital emprunté, la banque lui étant pour sa part redevable du montant, réactualisé à la date du 3 mai 2023, de 19'985,43 € au titre des échéances du prêt, en capital, intérêts et frais que Mme [D] a continué à lui verser, avec compensation entre ces créances réciproques ; Attendu que la banque est fondée pour sa part à réclamer aux consorts [E]-[I], la réparation du dommage que ces vendeurs lui ont causé à raison de leur faute contractuelle lui causant un préjudice sur un fondement délictuel ; Que la Caisse d'épargne demande la somme de 4 060,93 €, au titre des intérêts échus et payés de l'emprunt arrêtés la date du 3 mai 2023, mais également la somme de 7482,65 €, s'agissant des intérêts à échoir ; que si un aléa affectait le remboursement du prêt et le paiement des intérêts jusqu'à l'échéance finale, il ne s'agit pas d'un préjudice hypothétique comme le soutiennent les vendeurs, mais la perte certaine d'une chance importante de percevoir les intérêts à échoir, Mme [D] ayant continué ses versements entre les mains de la banque ; Attendu que la perte d'une chance ne pouvant pas équivaloir à la chance perdue, il lui sera alloué la somme de 7 000 € au titre du préjudice financier issu de la perte des intérêts à échoir et en conséquence un montant total de 11'060,93 € (7 000 € + 4 060,93 €) ; Attendu que la résolution de la vente n'ouvre aucun droit pour le vendeur d'une chose affectée d'un défaut de conformité, d'être indemnisé pour l'utilisation de la chose vendue par l'acquéreur depuis l'entrée en jouissance ; que les consorts [E]-[I] ne peuvent davantage prétendre aux fruits, d'où il suit le rejet de la demande de dommages-intérêts qu'ils forment de ces chefs ; Attendu en définitive qu'il y a lieu de rejeter l'appel principal des consorts [E]-[I], d'accueillir l'appel incident au quantum de Mme [D], et de réformer partiellement en ce sens le jugement déféré ; Et attendu que l'exercice d'une action en justice est un droit qui ne dégénère en abus que s'il est démontré l'existence d'une erreur grossière équipollente au dol ou l'intention de nuire ; qu'aucun abus du droit d'ester en justice ne pouvait et peut être retenu de la part de Mme [D] dont les demandes prospèrent encore en cause d'appel, d'où il suit le rejet de la demande de dommages intérêts présentée par les consorts [E]-[I] pour procédure abusive ; Attendu que ces derniers succombant devront supporter la charge des dépens d'appel, et verser en équité la somme de 4 000 € à Mme [D] et celle de 2000€ à la Caisse d'épargne CEPAC, au titre de l'article 700 du code de procédure civile applicable en cause d'appel, ne pouvant eux-mêmes prétendre au bénéfice de ce texte ; PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, Infirme le jugement déféré en ce qu'il a condamné Mme [T] [D] à verser à la CEPAC, la somme de 54'659,47 €, au titre de la restitution du capital prêté, condamné in solidum M. [F] [I] et Mme [B] [E] à payer à la Caisse d'épargne CEPAC la somme de 11'502,53 €, en réparation de son préjudice financier. Confirme pour le surplus le jugement déféré, Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant, Prononce la caducité du contrat de prêt n° 54 27 883 liant Mme [D] à la Caisse d'Épargne CEPAC au 7 novembre 2022, date de la résolution du contrat de vente immobilière, Condamne Mme [D] à payer à la Caisse d'Épargne CEPAC au titre de la restitution du capital emprunté la somme de 72'089,48 €, Ordonne la restitution par la Caisse d'Épargne CEPAC à Mme [D] de toutes les échéances du prêt en principal, intérêts assurances et frais versés par cette dernière, soit selon son décompte arrêté au 3 mai 2023 le montant de 19'985,43 €, Ordonne compensation entre ces créances réciproques, Condamne in solidum M. [F] [I] et Mme [B] [E] à payer à la Caisse d'Épargne CEPAC, la somme de 11'060,93 €, en réparation de son préjudice financier ; Rejette toutes les demandes des consorts [E]-[I] tendant à l'octroi de dommages et intérêts, Condamne in solidum M. [F] [I] et Mme [B] [E] à payer à Mme [D] la somme de 4 000 € et la somme de 2 000 € à la Caisse d'épargne CEPAC, au titre de l'article 700 du code de procédure civile applicable en cause d'appel ainsi qu'aux dépens, et dit que ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT