Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 23/02116 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YNEY
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 12 SEPTEMBRE 2024
MINUTE N° 24/02415
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Nous, Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffier, lors des débats et de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier, lors de la mise à disposition.
Après avoir entendu les parties à notre audience du 11 Juillet 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :
ENTRE :
La société KERDAM
dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 4]
représentée par Maître Pierre-Emmanuel TROUVIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A354
ET :
La société PETIT ANGE
dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 6]
représentée par Me Quentin DEKIMPE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB9
Madame [M] [F] [U]
demeurant [Adresse 3] - [Localité 5]
représentée par Me Quentin DEKIMPE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB9
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EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 9 avril 2017, la société KERDAM a consenti à la société PETIT ANGE un bail commercial portant sur des locaux situés au [Adresse 1] [Localité 6]. Mme [M] [F] [U] est intervenu à l'acte en se portant caution solidaire des engagements de la société PETIT ANGE.
Par ordonnance du 30 avril 2019, le juge des référés de ce tribunal a, à la demande de la société KERDAM, notamment constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 13 décembre 2018, ordonné l'expulsion de la société PETIT ANGE, condamné cette société et Mme [M] [F] [U] en sa qualité de caution à régler la somme provisionnelle de 11.673,18 euros au titre des arriérés locatifs dus au 13 décembre 2018 ainsi que les indemnités d'occupation postérieures.
Par acquiescement à la saisie conservatoire pratiquée par le bailleur, la société PETIT ANGE a procédé au paiement de la somme de 21.095,34 euros.
Compte tenu de ce paiement, la société KERDAM a consenti un nouveau bail commercial à la société PETIT ANGE, par acte sous seing privé du 8 avril 2019, moyennant un loyer annuel de 19.200 euros HT/HC et un dépôt de garantie correspondant à un trimestre de loyer annuel de base, soit fixé initialement à la somme de 9.600 euros.
Des loyers étant demeurés impayés, la société KERDAM a fait délivrer au preneur un commandement de payer en date du 11 octobre 2023 pour une somme en principal de 29.829,70 euros arrêtée au 5 octobre 2023.
Invoquant l'absence de régularisation de ce commandement, par acte délivré le 8 janvier 2024, la société KERDAM a assigné en référé devant le président de ce tribunal la société PETIT ANGE et Mme [M] [F] [U], en sa qualité de caution, pour :
Faire constater la résiliation du bail par l’effet d’une clause résolutoire à compter du 12 novembre 2023, obtenir l'expulsion de la société et la séquestration du mobilier,Etre autorisée à conserver le montant du dépôt de garantie de 10.609,15 euros ;Obtenir la condamnation de la société PETIT ANGE à lui payer : une provision de 28.812,25 euros à valoir sur les loyers, charges, taxes et accessoires impayés au 12 novembre 2023, outre l'indemnité forfaitaire de 10% des sommes dues, augmentée de 1,5% par mois de retard, jusqu'au complet paiement, une indemnité d'occupation mensuelle fixée sur la base du dernier loyer en cours, majoré de 50%, nonobstant le remboursement des charges et taxes et sans préjudice de tous droits et dommages et intérêts au profit du bailleur, jusqu'à la libération effective des lieux,Juger que la saisie conservatoire réalisée le 16 novembre 2023 sur le compte bancaire de la société PETIT ANGE pourra faire l'objet d'une conversion en saisie attribution ;Obtenir la condamnation de la société PETIT ANGE à lui régler la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, qui comprendront notamment les frais de commandements, de signification de l'assignation et de l'ordonnance à intervenir, d'éventuelle saisie bancaire et de levée de l'état des nantissements et d'extraits kbis.
L'assignation a été dénoncée à la société LE CREDIT LYONNAIS par acte du 1er décembre 2024.
Après renvoi, l'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 11 juillet 2024.
Par écritures soutenues oralement, la société KERDAM demande que la société PETIT ANGE et Mme [M] [F] [U] soient condamnées solidairement s'agissant de ses demandes pécuniaires, actualise sa demande au titre des arriérés à la somme de 40.223,73 euros arrêtée au 3 juillet 2024, demande de constater que Mme [M] [F] [U] s'est portée caution personnelle et solidaire de la société PETIT ANGE pour un montant égal à 12 mois de loyer toutes taxes comprises et hors charges, soit la somme de 25.661,28 euros et a renoncé aux bénéfices de division et de discussion, maintient ses autres demandes dans les termes de l'assignation et s'oppose à tout délai de paiement.
Par écritures soutenues oralement, la société PETIT ANGE et Mme [M] [F] [U] demandent au juge des référés:
A titre principal,
Dire et juger l’irrégularité du commandement de payer portant acquisition de la clause résolutoire ;Débouter la société KERDAM de l’ensemble de ses demandes ;A titre subsidiaire,
Fixer la somme provisionnelle due à la société KERDAM par la société PETIT ANGE à un juste montant ;Accorder un délai de paiement de 24 mois à la société PETIT ANGE aux fins d’apurer sa dette et suspendre les effets de la clause résolutoire durant cette période ;Condamner la société KERDAM à payer la somme de 3.000 euros à la société PETIT ANGE au titre des frais irrépétibles et aux dépens.
La société PETIT ANGE demande en outre à titre reconventionnel de condamner par provision la société KERDAM à lui payer la somme de 19.200 euros au titre du trouble de jouissance.
En substance, elles font valoir que le commandement de payer comporte une erreur de date et un décompte approximatif et qu'il a par ailleurs été délivré de mauvaise foi par le bailleur qui n'aurait pas respecté le plafonnement de l'augmentation du loyer et n'aurait pas justifié de régularisations de charges au surplus tardives. Ils contestent partiellement la somme réclamée.Enfin, la société PETIT ANGE soutient que le défaut d'entretien des parties communes, qui serait imputable au bailleur, lui cause un trouble de jouissance.
Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.
Après clôture des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 12 septembre 2024.
MOTIFS
Sur les demandes principales
Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »
Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.
En outre, l'article 1231-5 du code civil prévoit que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
En l'espèce, il est constant que deux commandements de payer visant la clause résolutoire ont été successivement délivrés au preneur :
en date du 11 octobre 2023, pour un montant en principal de 29.829,70 euros, au titre des arriérés locatifs arrêtés au 5 octobre 2023,en date du 13 octobre 2023, pour un montant en principal de 22.541,40 euros au titre des arriérés locatifs arrêtés au 6 septembre 2023.
Néanmoins, il y a lieu de relever que ces deux commandements visent la clause résolutoire prévue au contrat, comportent chacun un décompte clair précis (arrêté à une date différente, ce qui explique que les montants réclamés soient différents) et ont été délivrés dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce, de sorte qu'aucun grief n'est établi par le preneur, qui ne pouvait raisonnablement se méprendre sur l'étendue de ses obligations.
La contestation d'une partie des sommes réclamées par les parties défenderesses n'est pas non plus de nature à faire douter de la régularité de l'acte.
Dans ces conditions, la mauvaise foi du bailleur n'est nullement caractérisée et les commandements sont parfaitement réguliers. Dans l'intérêt des défendeurs, le plus récent, délivré en date du 13 octobre 2023, sera pris en compte.
La société KERDAM justifie par la production du bail, du commandement de payer du 13 octobre 2023 et de l'extrait de compte produit aux débats daté du 3 juillet 2024, que son locataire n'a pas réglé l'intégralité des loyers, charges et taxes et réclame à ce titre la somme de 40.223,73 euros, correspondant aux arriérés de loyers, charges et taxes au 3 juillet 2024, échéance de juillet 2024 incluse.
Les défenderesses contestent certaines des sommes facturées.
Elles justifient par la production de documents bancaires que :
le chèque n° 6733842 d'un montant de 2.160,00 euros, indiqué comme impayé sur l'extrait de compte du bailleur et porté au débit en date du 9 mars 2023, a été débité du compte de la société PETIT ANGE en date du 30 mars 2023. les chèques 10131582 et 10131583 d'un montant de 2.160 euros chacun ont été déduits du compte de la société PETIT ANGE le 5 octobre 2023, et sont néanmoins mentionnés comme étant impayés sur l'extrait de compte du bailleur, en date du 26 septembre et du 5 octobre 2023.
L'extrait de compte produit par le bailleur, qui ne précise pas systématiquement la formule de chèque correspondant à la somme créditée, ne permet pas de déterminer si ces chèques litigieux ont finalement été encaissés et portés au crédit du compte. Au vu de ces éléments, il existe une contestation sérieuse quant à l'exigibilité de ces sommes, pour un montant total de 6.480 euros.
Les autres critiques formulées à l'encontre des sommes réclamées apparaissent infondées au vu des pièces produites, notamment les justificatifs des régularisations de charges et l'extrait de compte complet du 3 juillet 2024. En outre, les défenderesses qui soutiennent que certaines sommes ne pourront pas être sollicitées, ne fournit pas d'éléments chiffrés permettant au juge des référés, juge de l'évidence, d'opérer les vérifications nécessaires.
En conséquence, pour le surplus, aucun élément ne permet de remettre en cause la somme réclamée à hauteur de 33.743,73 euros et l'obligation de régler cette somme n'apparaît pas sérieusement contestable.
Il convient alors d’accueillir la demande de provision à hauteur de 33.743,73 euros, qui correspond aux arriérés locatifs au 3 juillet 2024, terme du 3e trimestre 2024 inclus.
Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer délivré le 13 octobre 2023 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après, soit le 14 novembre 2023. L’obligation de la société PETIT ANGE de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.
Toutefois, au vu de la situation financière et matérielle du défendeur telle qu'elle résulte des éléments fournis et des débats, et notamment compte tenu de la justification d'un règlement de 8.000 euros en compte CARPA à destination de la partie demanderesse, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L. 145-41 du code de commerce d'accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites et de l'effet de la clause résolutoire, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause reprendra ses effets, l'expulsion des occupants pourra être poursuivie, une indemnité d’occupation du montant du loyer et des charges sera due jusqu’au départ effectif des lieux, sans qu'il n'y ait lieu de faire droit à la demande de majoration de l'indemnité d'occupation, son appréciation relevant du juge du fond au regard de son caractère indemnitaire.
Par ailleurs, l'indemnité forfaitaire, la majoration de l'intérêt légal ainsi que la conservation du dépôt de garantie, qui sont de nature indemnitaire, sont susceptibles d’être modérées par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ces demandes.
Enfin, la demande visant à Juger que la saisie conservatoire réalisée le 16 novembre 2023 sur le compte bancaire de la société PETIT ANGE pourra faire l'objet d'une conversion en saisie attribution excède les pouvoirs du juge des référés et relève du juge du fond. Il n'y a donc pas lieu à référé sur cette demande.
Sur l'engagement de la caution
Suivant les articles 2288 et suivant du code civil, applicables au 26 avril 2022, date de l’engagement de caution solidaire de Mme [M] [F] [U], celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire cette obligation, si le débiteur n'y satisfait pas lui-même. Le cautionnement doit être exprès et la caution personne physique doit apposer elle-même en toutes lettres la mention qu'elle s'engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d'un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres.
En l'espèce, il convient de relever que l’acte de cautionnement daté du 8 avril 2019 et qui respecte le formalisme précité, aux termes duquel Mme [M] [F] [U] se porte caution solidaire de la société PETIT ANGE, couvre, "un montant égal à 12 mois de loyer, dans la limite de 23.040 euros, somme qui sera actualisée et indexée dans les conditions du bail", sans bénéfice de discussion et de division.
Au 3e trimestre 2024, le montant du loyer annuel hors charge s'élève à la somme de 25.661,28 euros, de sorte que Mme [M] [F] [U] est engagée à hauteur de cette somme.
Elle a bien été destinataire d'une dénonciation à caution du commandement de payer les arriérés locatifs de la société PETIT ANGE en date du 10 novembre 2023.
Au vu de ces éléments, Mme [M] [F] [U] sera condamnée solidairement au paiement des arriérés, dans la limite de la somme de 25.661,28 euros.
Sur la demande reconventionnelle en provision pour trouble de jouissance
L'article 835 du code de procédure civile alinéa 2 prévoit que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée.
La société PETIT ANGE invoque un manquement du bailleur dans l'entretien des parties communes et dont il résulterait un trouble de jouissance.
Les deux pièces qu'elle verse aux débats sont néanmoins insuffisantes à établir tant l’existence d'une faute du bailleur que celle du préjudice qu'elle invoque.
Ainsi, le caractère non contestable de l’obligation censée fonder sa demande n'est pas établi.
Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.
Sur les demandes accessoires
La société PETIT ANGE et Mme [M] [F] [U] seront condamnées solidairement aux dépens.
En outre, il serait inéquitable de laisser à la charge de la société KERDAM l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,
Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 8 avril 2019 liant les parties sont réunies à compter du 14 novembre 2023 ;
Condamnons la société PETIT ANGE à payer à la société KERDAM la somme provisionnelle de 33.743,73 euros, correspondant aux arriérés de loyers, charges et taxes impayés au 3 juillet 2024, terme du 3e trimestre 2024 inclus ;
Condamnons solidairement Mme [M] [F] [U], en sa qualité de caution de la société PETIT ANGE à régler cette somme, dans la limite de son engagement à savoir 25.661,28 euros maximum ;
Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société PETIT ANGE se libère de la provision ci-dessus allouée en 24 acomptes mensuels d'égal montant de 1405 euros sauf la dernière mensualité qui sera majorée du solde ;
Disons que ces acomptes mensuels seront à verser en plus des loyers et charges courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail ;
Disons qu'à défaut de règlement d'un seul acompte ou d'un seul des loyers courants à leurs échéances :
l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible,les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,la clause résolutoire produira son plein et entier effet,il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l'expulsion de la société PETIT ANGE et de tous occupants de son chef hors des locaux situés au sein d'un immeuble au [Adresse 1] [Localité 6], la société PETIT ANGE devra payer mensuellement à la société KERDAM, à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges à compter de la date de prise d'effet de la clause résolutoire ; Mme [M] [F] [U] sera le cas échéant tenue solidairement au paiement de cette indemnité, dans la limite de son engagement, à savoir 25.661,28 euros maximum.
Disons n'y avoir lieu à référé s'agissant des demandes relatives à l'indemnité forfaitaire, la majoration de l'intérêt légal et à la conservation du dépôt de garantie ;
Disons n'y avoir lieu à référé s'agissant de la demande reconventionnelle de la société PETIT ANGE à un paiement par provision au titre d'un trouble de jouissance ;
Condamnons solidairement la société PETIT ANGE et Mme [M] [F] [U] à payer à la société KERDAM la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons solidairement la société PETIT ANGE et Mme [M] [F] [U] à supporter la charge des dépens, qui comprendront notamment les frais du commandement du 13 octobre 2023 et de sa dénonciation à la caution, de signification de l'assignation et de l'ordonnance à intervenir et de levée de l'état des nantissements et d'extraits kbis ;
Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.
AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 12 SEPTEMBRE 2024.
LE GREFFIER
LE PRÉSIDENT
