Cour d'appel, 26 novembre 2024. 22/05978

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRÊT DU 26 NOVEMBRE 2024 (n° , 5 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/05978 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFQKG Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Janvier 2022-Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS- RG n° 11-21-008061 APPELANTE Madame [L] [W] [N] née [P] née le 03 Août 1959 à [Localité 4] [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Isabelle DELMAS, avocat au barreau de PARIS, toque : E1647 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/004467 du 23/02/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS) INTIMÉE S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 552 032 708 [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 3] Représentée par Me Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0483 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL ARRÊT : - Contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Par contrat de bail signé le 27 mai 2003, la SA Régie immobilière de la ville de Paris a donné en location à Mme [L] [W] [N] un bien situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 315,18 euros et 175 euros de provision sur charges. Un commandement de payer, établi conformément aux prescriptions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à Mme [L] [W] [N] 1e 17 février 2021 obligeant cette dernière à verser la somme principale de 898,56 euros au titre des arriérés de loyers, outre les frais et débours. Saisi par la SA Régie immobilière de la ville de Paris par acte d'huissier de justice délivré le 28 juillet 2021, par jugement réputé contradictoire rendu le 19 janvier 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a : - écarté des débats le courrier et les pièces transmises par Mme [L] [W] [N] et reçues au greffe le 1er décembre 2021 ; - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 mai 2003 entre la SA Régie immobilière de la ville de Paris et Mme [L] [W] [N] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 17 avril 2021 ; - condamné Mme [L] [W] [N] à verser à la SA Régie immobilière de la ville de Paris la somme de 1 906,92 euros (décompte arrêté au 2 décembre 2021, incluant l'appel du loyer de novembre 2021), avec les intérêts au taux légal à compter du 17 février 2021 sur la somme de 898,56 euros et à compter du jugement pour le surplus ; - autorisé Mme [L] [W] [N] de s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; - précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du jugement ; - suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ; - dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ; - dit qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : - que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; - que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; - qu'à défaut pour Mme [L] [W] [N] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la SA Régie immobilière de la ville de Paris puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est ; - que Mme [L] [W] [N] soit condamnée à verser à la SA Régie immobilière de la ville de Paris une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ; - condamné Mme [L] [W] [N] à verser à la SA Régie immobilière de la ville de Paris une somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné Mme [L] [W] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture ; - rappelé que l'exécution provisoire est de droit. Par déclaration reçue au greffe le 21 mars 2022, Mme [L] [W] [N] a interjeté appel de ce jugement en tous ses chefs de décision. Dans ses dernières conclusions déposées le 6 juin 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Mme [L] [W] [N] demande à la cour de : - infirmer le jugement du juge du contentieux de la protection en ce qu'il constate l'acquisition de la clause résolutoire ; en conséquence, - infirmer le jugement du juge du contentieux de la protection en ce qu'il la condamne au paiement de la somme de 1 906,92 euros au titre d'un arriéré de loyer ; - infirmer le jugement du juge du contentieux de la protection en ce qu'il la condamne au paiement de la somme de 300 euros au titre de l'article 700 ainsi qu'aux entiers dépens ; - si par extraordinaire, la cour estimait qu'une dette subsiste il convient de confirmer le jugement de première instance et lui accorder les plus larges délais pour régler sa dette ; en tout état de cause, - condamner chacune des parties à garder leurs dépens à leur charge. Dans ses dernières conclusions déposées le 22 juillet 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la SA Régie immobilière de la ville de Paris demande à la cour de : - la déclarer recevable et bien fondée en ses conclusions d'intimée ; - débouter Mme [L] [W] [N] de son appel et de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; - confirmer le jugement entrepris en son entier dispositif ; y ajoutant, - condamner Mme [L] [W] [N] à lui verser la somme de 2 183,01 euros représentant l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation, échéance de juin 2022 incluse, sauf à parfaire ; - condamner Mme [L] [W] [N] à lui verser une indemnité de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner Mme [L] [W] [N] aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELAS LGH & associés, prise en la personne de Maître Catherine Hennequin, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 septembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Mme [L] [W] [N] prétend que la dette qui lui est imputée et qui aurait justifié la délivrance du commandement, ne correspond d'une part, qu'à des charges partiellement impayées, s'étant limitée à payer la provision puisqu'aucune régularisation ne permettait à la RIVP de lui en réclamer davantage, et d'autre part, à une augmentation de loyer qui n'est pas justifiée. Elle évoque l'état d'insalubrité de l'immeuble. La RIVP estime que le droit pour l'appelante de contester la hausse de loyer se heurte à la prescription triennale en application de l'article 7-1 de la loi n°89-463 du 6 juillet 1989 puisque le bail est antérieur de plus de 3 ans à la date de délivrance de l'assignation. Elle estime par ailleurs que la révision annuelle du loyer selon l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL) est pleinement justifiée. Quant aux charges elle entend faire valoir que l'argumentation de sa locataire est inopérante puisque la régularisation en 2019, 2020 et 2021 s'est toujours faite en faveur du bailleur. Sur ce, Mme [L] [W] [N] évoque l'état d'insalubrité de l'immeuble, sans toutefois en tirer de conséquences juridiques. Il est constant que les loyers et charges sont dus par le locataire jusqu'à la date de remise de l'intégralité des clés du logement. Il appartient à Mme [L] [W] [N] de démontrer que les sommes qui lui sont réclamées ne sont pas dues. Selon l'article 24-I, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le bail contient en page 3 une clause résolutoire qui en cas d'impayé de loyer (y compris les charges) prévoit la résiliation de plein droit, deux mois après la délivrance d'un commandement resté sans effet conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. En page 2 du bail est prévue une clause concernant la révision annuelle du loyer. Le bailleur était donc en droit de réclamer une augmentation à ce titre à sa locataire et Mme [L] [W] [N] ne démontre pas qu'elle a été mal calculée Mme [L] [W] [N] n'est pas davantage fondée à contester le montant des provisions qui lui ont été réclamées pour la période litigieuse au regard notamment, des régularisations intervenues à la hausse en 2019 et 2020. Le commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire pour la somme 898,56 euros en principal, décompte arrêté au 15 février 2021, pour les mois de d'avril 2020 à janvier 2021 compris, délivré le 17 février 2021 par le bailleur qui reproduit l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et précise bien que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, est régulier. Le montant retenu par le bailleur lors de la délivrance de l'acte est valable au regard du décompte et des avis d'échéances produits par le bailleur qui donnent le détail des sommes réclamées (pièce 13). Or entre le 17 février 2021 et le 17 avril 2021 (date à laquelle la clause résolutoire produirait ses effets), les versements effectués au bénéfice la locataire (215,13 + 228,05 = 443,18 euros) ne parviennent pas à couvrir les sommes réclamées par le bailleur (898,56 euros) sans que les contestations exprimées ne puissent expliquer la différence constatée. La preuve étant rapportée par le bailleur que les causes du commandement justifiées n'ont pas été réglées dans leur totalité dans le délai de 2 mois requis, il convient de constater l'acquisition de la clause résolutoire avec les conséquences qu'elle implique sur l'expulsion et la libération des locaux par la locataire. À défaut de départ volontaire de cette dernière, l'expulsion peut être prononcée. Devant le juge des contentieux de la protection, Mme [L] [W] [N] a été condamnée à verser à la SA Régie immobilière de la ville de Paris la somme de 1 906,92 euros (décompte arrêté au 2 décembre 2021, incluant l'appel du loyer de novembre 2021). Devant la cour, la RIVP produit en pièce 12 un décompte arrêté au 20 juillet 2022 qui fait état d'une dette locative de 2 183,01 euros qui n'est pas utilement contestée par Mme [L] [W] [N] pour des loyers arrêtés au 30 juin 2022 Par réformation du jugement entrepris Mme [L] [W] [N] sera donc condamnée à régler cette dette de loyer. Mme [L] [W] [N] ne justifie d'aucune des conditions requises pour obtenir des délais de paiement en application de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n'établissant pas quelle est sa situation personnelle, familiale et financière. Cependant, la RIVP ne sollicite aucunement l'infirmation du jugement en ce qu'il a jugé à ce titre, la cour ne pouvant en conséquence que confirmer le jugement querellé. Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance. Partie perdante, Mme [L] [W] [N] ne saurait prétendre à l'allocation de frais irrépétibles. L'équité ne commande pas de faire droit à la demande des parties fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Confirme le jugement rendu le 19 janvier 2022, sauf en ce qu'il a condamné Mme [L] [W] [N] à verser à la SA Régie immobilière de la ville de Paris la somme de 1 906,92 euros (décompte arrêté au 2 décembre 2021, incluant l'appel du loyer de novembre 2021), Statuant à nouveau de ce chef, Condamne Mme [L] [W] [N] à verser à la SA Régie immobilière de la ville de Paris la somme de 2 183,01 euros (décompte arrêté au 20 juillet 2022, incluant l'appel du loyer de juin 2022 et un versement le 8 juillet 2022 de 204,24 euros), Y ajoutant, Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, Rejette toute autre demande, Dit que Mme [L] [W] [N] supportera la charge des dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile par les avocats qui en ont fait la demande. LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,