Tribunal judiciaire, 26 mai 2025. 24/08056

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 7] JUGEMENT DU 26 MAI 2025 Chambre 5/Section 2 AFFAIRE: N° RG 24/08056 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZXNE N° de MINUTE : 25/0662 DEMANDEUR SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES SIS [Adresse 2], représenté par Me [V] [K], administrateur judiciaire provisoire [Adresse 8] [Adresse 9] [Localité 5] représentée par Me [U], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1869 C/ DEFENDEUR Madame [D] [L] [Adresse 1] [Localité 6] non représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Aliénor CORON, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier. DÉBATS Audience publique du 10 Avril 2025. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, juge assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier. EXPOSÉ DU LITIGE   Madame [D] [L] est propriétaire des lots 5, 6, 12, 17, 18 et 19 au sein d’un immeuble sis [Adresse 3] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Par acte de commissaire de justice du 14 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] (93), a fait assigner Madame [D] [L] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant du tribunal de : - Condamner Madame [D] [L] au paiement d’une somme de 37 367,53 euros au titre des charges courantes échues au 1er juillet 2024 (échéance du 3ème trimestre 2024 incluse) - Condamner Madame [D] [L] au paiement d’une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts - Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit - Condamner Madame [D] [L] à lui payer une indemnité d’un montant de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Madame [D] [L], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de cette copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Madame [D] [L] au paiement des charges impayées ainsi qu'à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse. En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé à l'assignation valant conclusions pour un complet exposé des moyens. La clôture est intervenue le 4 février 2025. Madame [D] [L], régulièrement citée à étude, n’a pas constitué avocat.   MOTIFS DE LA DÉCISION Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.  Sur la demande en paiement des charges de copropriété En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L’approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant : - l’attestation immobilière établie le 21 mai 1964 justifiant de la qualité d’héritière de Madame [D] [L] et l’état hypothécaire des lots justifiant de la qualité de copropriétaire de Madame [D] [L] ; - l’extrait du compte copropriétaire arrêté au 1er juillet 2024 à la somme de 37 367,53 euros, appels du 1er juillet 2024 inclus ; - un extrait du grand livre du syndic - le procès-verbal de l’assemblée générale du 8 octobre 2013 et les décisions de l’administrateur provisoire de la copropriété des 5 mars 2015, 8 juin 2016, 6 décembre 2017, 9 mars 2018, 26 août 2019, 21 août 2020, 26 juillet 2021, 17 août 2022, 18 décembre 2023, ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2007, 2008, 2009, 2010, 2011, 2012, 2013, 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 ainsi que le budget prévisionnel 2024 dont découlent les charges réclamées  - des appels de provisions et régularisations de charges ; - les ordonnances de désignation de l’administrateur provisoire Il y a lieu d’exclure du décompte les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété au sens de l’article 10-1a de la loi du 10 juillet 1965 et s’élèvent en l’espèce à 47,84 euros, ces frais faisant l’objet d’une condamnation distincte. Le relevé de compte propriétaire établi le 20 février 2023 mentionne une reprise d’un solde débiteur au 26 février 2014 à hauteur de 10 268,83 euros au titre d’une « Reprise de solde antérieur ». L’extrait du grand livre versé en procédure justifie partiellement le montant rappelé. Demeure néanmoins une reprise de solde inscrite sur celui-ci au 31 décembre 2008 à hauteur de 5 975,54 euros dont il n’est pas justifié, faute pour le syndicat de verser la copie du grand livre ou des appels de fonds antérieurs à cette date. Il convient donc de déduire ce solde des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires. En conséquence et au regard des pièces produites, il convient de condamner Madame [D] [L] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 31 344,15 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 1er juillet 2024, appels du 3ème trimestre inclus. Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement des frais de recouvrement suivants : - frais de lettre de mise en demeure pour un montant de 23,92 euros, - frais de relance pour un montant de 23,92 euros Soit un montant total de 47,84 euros. En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné. Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi. Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’envoi de la mise en demeure et de la lettre de relance en procédure. Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande au titre des frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965. Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. Faute d’apporter la preuve de la mauvaise foi de Madame [D] [L], le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts. Sur les mesures de fin de jugement Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [D] [L] sera condamnée aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il y ait lieu de le rappeler au dispositif de la décision. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, - Condamne Madame [D] [L] à payer au syndicat des copropriétaires d’un immeuble sis [Adresse 3] (93), la somme de 31 344,15 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 1er juillet 2024, appels du 1er juillet 2024 inclus, - Déboute le syndicat des copropriétaires d’un immeuble sis [Adresse 3] (93), de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, - Déboute le syndicat des copropriétaires d’un immeuble sis [Adresse 3] (93), de sa demande de dommages et intérêts, - Condamne Madame [D] [L] aux dépens de l’instance, - Condamne Madame [D] [L] à payer au syndicat des copropriétaires d’un immeuble sis [Adresse 4]), la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, Greffier présente lors de son prononcé. Fait au Palais de Justice, le 26 Mai 2025. LE GREFFIER LE JUGE Sakina HAFFOU Aliénor CORON