Texte intégral
DU 06 Septembre 2024 Minute numéro :
N° RG 24/00635 - N° Portalis DB3U-W-B7I-NXNY
Code NAC : 30B
S.C.I. [Y] JULIEN ayant pour mandataire la SAS Foncia LVM anciennement dénommée Foncia Lacombe Vaucelles,
C/
S.A.R.L. LBV DIFFUSION
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE PONTOISE
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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ORDONNANCE RÉFÉRÉ
LE JUGE DES REFERES : Loic LLORET GARCIA, juge placé auprès du Premier Président de la Cour d'appel de VERSAILLES, délégué aux fonctions de Juge des référés au Tribunal judiciaire de PONTOISE
LE GREFFIER : Xavier GARBIT, lors des plaidoiries
Isabelle PAYET , lors du prononcé par mise à disposition
LES PARTIES :
DEMANDEUR
S.C.I. [Y] JULIEN ayant pour mandataire la SAS Foncia LVM anciennement dénommée Foncia Lacombe Vaucelles, [Adresse 2] [Localité 7], dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 6]
représentée par Maître Bruno ADANI de la SELARL ADANI, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 183
DÉFENDEUR
S.A.R.L. LBV DIFFUSION, dont le siège social est sis [Adresse 4] - [Localité 5]
non représentée
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Débats tenus à l’audience du 23 juillet 2024
Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe
le 06 Septembre 2024
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EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 31 janvier 1990, la SCI [Y] JULIEN a donné à bail commercial à la société « LES COMPTOIRS D’ENGHIEN » pour une durée de 9 années à compter du 1er février 1990, un local sis [Adresse 3] à [Localité 8], consistant en une boutique comprenant une pièce de 35m² environ et réserves attenantes de 26m² environ dont WC et point d’eau et d’un couloir en sous-sol ainsi que deux vitrines sur la grille d’entrée de l’immeuble, moyennant un loyer annuel de 84.000 francs HT, payable mensuellement et d’avance le 1er de chaque mois.
Par acte sous seing privé en date du 13 avril 1999, le bail a été renouvelé pour une durée de 9 années à compter du 1er février 2008, moyennant un loyer annuel de 95.563,54 francs HT.
Suivant acte sous seing privé en date du 6 mars 2007, la société « LES COMPTOIRS D’ENGHIEN » a cédé à la SARL « LBV DIFFUSION » son fonds de commerce, ainsi que tous accessoires s’y rapportant, en ce compris le bail commercial.
Par acte sous seing privé en date du 26 juin 2011, le bail a été renouvelé pour une durée de 9 années à compter du 1er octobre 2011, moyennant un loyer annuel de 20.949,90 euros HT.
Des loyers sont demeurés impayés et des retards de paiement étaient constatés.
Le 18 septembre 2023, la SCI [Y] JULIEN a fait délivrer à la SARL LBV DIFFUSION un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce, d’avoir à payer la somme de 12.463,06 euros au titre des loyers et des charges impayés, selon décompte arrêté au 11 septembre 2023, dans le délai d’un mois.
Le commandement de payer est demeuré sans effet.
C’est dans ces conditions qu’une assignation en référé était délivrée le 12 juin 2024 à personne présente au siège social, à la requête de la SCI [Y] JULIEN à la SARL LBV DIFFUSION devant le président du tribunal judiciaire de Pontoise tendant, notamment à voir :
-constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
-ordonner l’expulsion de la SARL LBV DIFFUSION ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués sis [Adresse 3] à [Localité 8], par toute voie et moyen de droit, même avec l’assistance de la force publique si besoin est, à compter de l’ordonnance à intervenir,
-autoriser la SCI [Y] JULIEN à faire enlever dans tel local de son choix, aux frais, risques et périls de la SARL LBV DIFFUSION les meubles et marchandises se trouvant dans les lieux,
-condamner la SARL LBV DIFFUSION à payer à la SCI [Y] JULIEN par provision la somme de 31.879,95 euros majorée des intérêts de retard calculés au taux légal du 18 septembre 2023, date du commandement de payer, au jour du parfait paiement,
-condamner la SARL LBV DIFFUSION à payer à la SCI [Y] JULIEN par provision une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux,
-déclarer commune au créancier inscrit l’ordonnance à intervenir,
-ordonner que l’exécution de l’ordonnance de référé à intervenir aura lieu au vu de la seule minute,
-condamner la SARL LBV DIFFUSION à payer à la SCI [Y] JULIEN la somme de 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Lors de l'audience du 16 juillet 2024, la partie demanderesse a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus.
Régulièrement assignée, la SARL LBV DIFFUSION n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu.
Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.
MOTIFS
Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire
L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.
Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du Code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail, doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.
En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
Le contrat de bail commercial comporte une clause résolutoire qui stipule que le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et accessoires à son échéance ou d’inexécution d’une seule des conditions du bail et un mois après un simple commandement demeuré infructueux.
Le 18 septembre 2023, la SCI [Y] JULIEN a fait délivrer au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce.
Ce commandement de payer est régulier et détaille le montant de la créance, à savoir la somme en principal de 12.463,06 euros correspondant au solde de l’arriéré (terme de septembre 2024 inclus).
Il est établi que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.
En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 18 octobre 2023 et la résiliation du bail de plein droit avec toutes conséquences de droit.
Sur les demandes subséquentes à l’acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du Code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.
L’expulsion de la SARL LBV DIFFUSION et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée.
Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.
Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.
L’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, doit être fixée au montant du dernier loyer, outre les charges, taxes et accessoires, et il y aura lieu de condamner la SARL LBV DIFFUSION au paiement des indemnités d’occupation provisionnelles.
Sur la demande de provision
L’article 835, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.
Aux termes de l'article 1353 du Code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
La SCI [Y] JULIEN produit dans son assignation un décompte actualisé au 29 mai 2024 sur lequel, il apparait que la dette s’élève à la somme de 31.879,95 euros, terme de mai 2024 inclus.
A l’audience, elle actualise la dette à la somme de 36.688,99 euros, selon décompte arrêté au 19 juillet 2024. Le défendeur ne comparaissant pas, la dette ne peut être actualisée à la hausse.
Ainsi, l’obligation de la SARL LBV DIFFUSION n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 31.879,95 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 29 mai 2024. Il conviendra dès lors, de condamner la SARL LBV DIFFUSION par provision au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 12.463,06 et à compter de l’assignation pour le surplus.
Sur les demandes accessoires
Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SARL LBV DIFFUSION ne permet d’écarter la demande de la SCI [Y] JULIEN formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.500 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.
Enfin, l'article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile dispose que par exception, le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé, qu'il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l'instance, qu'il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu'il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.
La SARL LBV DIFFUSION succombe et sera dès lors, condamnée aux dépens, en ce compris les frais de commandement de payer et les frais de signification de l’assignation.
PAR CES MOTIFS
Statuant par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe ;
Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 18 octobre 2023 et la résiliation du bail ;
Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL LBV DIFFUSION et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 8], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;
Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
Condamnons la SARL LBV DIFFUSION à payer à la SCI [Y] JULIEN la somme provisionnelle de 31.879,95 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 29 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2023 sur la somme de 12.463,06 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;
Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SARL LBV DIFFUSION à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, et condamnons la SARL LBV DIFFUSION au paiement de cette indemnité ;
Condamnons la SARL LBV DIFFUSION à payer à la SCI [Y] JULIEN la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rejetons le surplus des demandes ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;
Condamnons la SARL LBV DIFFUSION aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et la signification de l’assignation.
Et l’ordonnance est signée par le président et le greffier.
Le greffier Le Président
