Tribunal judiciaire, 25 octobre 2024. 24/05749

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : 25/10/2024 à : Maitre Alexia DROUX Copie exécutoire délivrée le : 25/10/2024 à : Maitre Stéphanie TRIGALO Pôle civil de proximité PCP JCP référé N° RG 24/05749 N° Portalis 352J-W-B7I-C5CZF N° MINUTE : 2/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 25 octobre 2024 DEMANDEURS Monsieur [B] [S] [P] [A], demeurant [Adresse 2] Madame [L] [F] [W] épouse [A], demeurant [Adresse 2] représentés par Maitre Stéphanie TRIGALO, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #C0127 DÉFENDERESSE L’Association AURORE, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Maitre Alexia DROUX, avocate au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #191 COMPOSITION DU TRIBUNAL Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière, DATE DES DÉBATS Audience publique du 26 septembre 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 25 octobre 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière Décision du 25 octobre 2024 PCP JCP référé - N° RG 24/05749 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5CZF EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé prenant effet le 04/10/2017 et non soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, [N] [U] a donné à bail à l’Association AURORE un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1], porte face droite, lot 96, pour une durée de six ans renouvelable par tacite reconduction. [B] [A] et [L] [W] épouse [A] acquéraient le bien immobilier le 20/09/2019 et régularisaient leur qualité de propriétaires-bailleurs par avenant du 27/09/2019. Par courrier du 18/01/2023 régulièrement réceptionné le 01/02/2023, un congé pour vendre à effet au 03/10/2023 a été signifié à l’Association AURORE. Par acte de commissaire de justice délivré en date du 31/05/2024 à personne morale, [B] [A] et [L] [W] épouse [A] ont assigné l’Association AURORE devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins notamment de voir ordonner l’expulsion. L’affaire était appelée à l’audience du 25/06/2024 et faisait l’objet d’un renvoi avant d’être examinée à l’audience du 26/09/2024. [B] [A] et [L] [W] épouse [A], représentés par leur conseil, sollicitent en vertu de leurs dernières écritures reprises oralement à l’audience, de voir : - valider le congé du 18/01/2023 à effet au 03/10/2023 et constater la résiliation du bail à compter du 03/10/2023 à minuit et la qualité d’occupant sans droit ni titre de l’Association AURORE ; - ordonner l’expulsion de l’Association AURORE, et de tout occupant de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir ; - ordonner le transport et la séquestration des meubles aux frais de la partie expulsée ; - condamner par provision l’Association AURORE au paiement d’une indemnité d’occupation égale au double du loyer contractuel, outre les charges, jusqu’à la libération totale et effective des lieux et remise des clefs ; - condamner la même au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance ; - débouter l’Association AURORE de toutes ses demandes. L’Association AURORE, représentée par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières conclusions reprises oralement à l’audience, de voir : - lui accorder un délai d’un an pour quitter le logement ; - fixer le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer contractuel à échoir à compter de la décision à intervenir et jusqu’à complète libération des lieux, et subsidiairement la fixer à de justes proportions ; - statuer ce que de droit sur les dépens. Elle déclare à l’audience être d’accord sur le principe de l’expulsion et ne pas contester la validité du congé pour vente. Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. La décision a été mise en délibéré au 25/10/2024 par mise à disposition au greffe. Décision du 25 octobre 2024 PCP JCP référé - N° RG 24/05749 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5CZF MOTIFS DE LA DECISION Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En vertu de l'article 835 du code susvisé, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. L'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin. Sur la demande d'expulsion Selon l'article 1737 du code civil, le bail cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé, lorsqu'il a été fait par écrit, sans qu'il soit nécessaire de donner congé. Enfin, en application de l'article 1739, lorsqu'il y a un congé signifié, le preneur quoiqu'il ait continué sa jouissance, ne peut invoquer la tacite reconduction. Il ne rentre pas dans les pouvoirs du juge des référés de valider le congé mais uniquement de faire cesser le trouble manifestement illicite résultant de la poursuite de l'occupation après la date d'effet du congé. En l'espèce, un bail a été consenti à l’Association AURORE à effet du 04/10/2017 pour une durée de six années, renouvelable par tacite reconduction pour des périodes de même durée ainsi que cela est prévu au contrat. Le contrat de bail prévoit en son article 10-DUREE DU CONTRAT que le bailleur pourra donner congé six mois avant le terme du bail par lettre recommandée avec avis de réception, sans obligation de motivation dudit congé. Le congé du bailleur signifié le 01/02/2023 au preneur a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l'échéance du 03/10/2023, et dans les formes prévues au bail. L’Association AURORE ne conteste pas la validité du congé qui lui a été délivré. L’Association AURORE, qui s'est maintenu dans les lieux, se trouve ainsi occupante sans droit ni titre du logement litigieux depuis le 03/10/2023 à minuit, soit le 04/10/2023, et il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement. Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte, la fixation d’une indemnité d’occupation et l’autorisation de se faire assister par la force publique pour faire exécuter la décision répondant aux objectifs de contrainte poursuivis. Sur la provision au titre de l'indemnité d'occupation Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. L’article 14-CLAUSE PENALE du bail prévoit la fixation d’une indemnité d’occupation journalière égale au double du montant du loyer en cas de maintien dans les lieux du preneur après l’expiration du bail. En l'espèce, l’Association AURORE sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant à compter du 04/10/2023 inclus jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, constituée par la remise des clefs ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise. S’agissant du montant de cette indemnité, il y a lieu de modérer l’application de la clause pénale, les bailleurs ne démontrant pas subir un préjudice financier supérieur au prix du loyer actuel. Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au prix du loyer contractuel actuel et de condamner l’Association AURORE à régler cette somme provisionnelle. Sur la demande reconventionnelle d'octroi de délais pour quitter les lieux Aux termes des dispositions combinées des articles L613-1 du code de la construction et de l'habitation, L412-3, L412-4, L412-6 à L412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an. En l'espèce, l’Association AURORE justifie de l’occupation des lieux par [J] [Y] [D] selon une convention d’occupation à titre onéreux dans le cadre d’un dispositif solidaire financé par la VILLE DE [Localité 4]. Elle produit les demandes de logement social effectuées par l’occupant depuis juillet 2023, sans succès, et la preuve du règlement des loyers. Il convient également de prendre en compte la date de la réception du congé, soit le 01/02/2023, et la date de fin de bail, soit le 03/10/2023. La défenderesse a donc bénéficié de fait d’un délai de près d’un an pour chercher un nouveau logement, et occupe le bien depuis plus de six mois sans titre. Aussi, les demandeurs produisent la notification de retraite de [B] [A] de 369,11 euros net par mois et le dépôt de main courant de leur fille qu’ils déclarent prendre à leur charge partiellement. Dans ces conditions, après un contrôle de proportionnalité et la prise en compte de la situation de chacune des parties, et au regard notamment de l’objet social de l’Association AURORE dont les demandeurs avaient connaissance lors de l’achat du bien, la demande d’octroi d’un délai supplémentaire sera accordée partiellement. L’Association AURORE sera autorisée à se maintenir dans les lieux jusqu’au 31/07/2025. Décision du 25 octobre 2024 PCP JCP référé - N° RG 24/05749 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5CZF Sur les demandes accessoires La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il est inéquitable de laisser aux demandeurs la charge de ses frais irrépétibles. Il leur sera alloué une somme de 400 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort, CONSTATE que les conditions de délivrance à l’Association AURORE par [B] [A] et [L] [W] épouse [A] d'un congé relatif au bail concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], porte face droite, lot 96, sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 03/10/2023 à minuit ; AUTORISE l’Association AURORE à se maintenir dans les lieux jusqu’au 31/07/2025 inclus ; DIT qu’à défaut pour l’Association AURORE d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés passé cette date, [B] [A] et [L] [W] épouse [A] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; REJETTE la demande d’astreinte ; CONDAMNE l’Association AURORE à verser à [B] [A] et [L] [W] épouse [A] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'ils auraient été dus si le contrat s'était poursuivi, à compter du 04/10/2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise; AUTORISE [B] [A] et [L] [W] épouse [A] à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de L’Association AURORE à défaut de local désigné ; DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE l’Association AURORE à verser à [B] [A] et [L] [W] épouse [A] la somme de 400 au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE l’Association AURORE au paiement des dépens de la présente procédure ; REJETTE le surplus des demandes ; RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; La greffière La juge des contentieux de la protection