Cour d'appel, 14 septembre 2023. 21/07668

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 14 SEPTEMBRE 2023 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/07668 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDQ6J Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Mars 2021 - Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 20-008553 APPELANT Monsieur [E] [C] [Y] né le [Date naissance 12] 1953 à [Localité 19] (IRAN) [Adresse 6] [Localité 14] représenté par Me Bernard DUMONT, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU INTIMES Madame [D] [R] épouse [F] née le [Date naissance 1] 1948 à [Localité 20] [Adresse 5] [Localité 14] Monsieur [W] [R] né le [Date naissance 8] 1954 à [Localité 20] [Adresse 11] [Localité 17] Madame [Z] [J] épouse [R] [Adresse 11] [Localité 17] Monsieur [N] [F] né le [Date naissance 10] 1975 à [Localité 20] [Adresse 3] [Localité 4] Madame [I] [F] épouse [P] née le [Date naissance 7] 1978 à [Localité 20] [Adresse 3] [Localité 4] Monsieur [H] [R] né le [Date naissance 2] 1985 à [Localité 20] [Adresse 18] [Localité 15] Monsieur [G] [R] né le [Date naissance 13] 1988 à [Localité 20] [Adresse 9] [Localité 16] représentés tous par Me André JACQUIN de la SAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0428 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Juin 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : M. François LEPLAT, Président de chambre Mme Anne-Laure MEANO, Conseillère Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Catherine SILVAN ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. François LEPLAT, Président de chambre et parJoëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. *** EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte sous-seing privé en date du 27 avril 2004, M. [W] [R], aux droits duquel se trouve désormais l'indivision [X] composée de Mme [D] [R] épouse [F], M. [W] [R], Mme [Z] [J] épouse [R], M. [N] [F], Mme [I] [F] épouse [P], M. [H] [R] et M. [G] [R], a donné à bail d'habitation à Mme [V] [U] un appartement de deux pièces situé à [Adresse 21] à effet du 1er mai 2004. Par acte sous-seing privé du même jour, M. [E] [C] [Y] s'est porté caution solidaire de Mme [V] [U] dans le cadre du contrat de location susvisé. Le 31 octobre 2018, l'indivision bailleresse a fait délivrer un congé pour vendre à Mme [U] pour le 30 avril 2019. Le 6 novembre 2018, M. [Y] s'est vu dénoncer le congé pour vendre signifié à Mme [U]. Les consorts [X] ont assigné Mme [U], locataire principale, et M. [Y], caution, aux fins de voir : -valider le congé pour vente délivré le 31/10/2018 pour le 30/04/2019; -constater que Mme [U] est devenue depuis le 01/05/2019, occupante sans droit ni titre; -ordonner l'expulsion 'du défendeur' et de toute personne se trouvant de son fait dans les lieux et ce avec l'assistance du commissaire de police et du concours de la force publique dans l'hypothèse où il ne quitterait pas les lieux. - condamner Mme [U] à leur verser une somme égale au double du loyer au titre d'indemnité d'occupation; -indexer l'indemnité d'occupation si l'occupation devait se prolonger de plus d'un an - condamner Mme [U] à leur verser une somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts; -condamner Mme [U] à leur verser la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens; -ordonner l'exécution provisoire de droit. (Et par voie de conclusions) subsidiairement : -juger que M. [Y] est devenu depuis le 01/05/2019, un occupant sans droit ni titre; -ordonner l'expulsion de M. [Y] et de toute personne se trouvant de son fait dans les lieux et ce avec l'assistance du commissaire de police et du concours de la force publique dans l'hypothèse où il ne quitterait pas les lieux; - condamner M. [Y] à leur verser une somme égale au double du loyer à titre d'indemnité d'occupation; - condamner M. [Y] à leur verser une somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts; -condamner Mme [U] et M. [Y] à leur verser la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. Par jugement réputé contradictoire entrepris du 12 mars 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué : REJETTE l'ensemble des demandes présentées par M. [S] [E] [C] [T] [A], caution; CONSTATE la validité du congé adressé à Mme [U] ; DIT que Mme [U] est occupante sans droit ni titre ; ORDONNE l'expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef, qui pourra être poursuivie avec le concours de la force publique si besoin ainsi que la séquestration du mobilier aux frais risques et périls du défendeur ; CONDAMNE Mme [U] et M. [S] [E] [C] [T] [A] à payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ; CONDAMNE Mme [U] à payer une indemnité d'occupation égale au montant actuel du loyer et charges ; REJETTE la demande d'indexation sollicitée par les demandeurs ; CONDAMNE Mme [U] et M. [S] [E] [C] [T] [A] à payer une somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DIT que l'exécution provisoire est de droit ; MET les dépens a la charge de Mme [U] et M. [S] [E] [C] [T] [A]. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 20 avril 2021 par M. [E] [C] [Y], Vu les dernières conclusions remises au greffe le 19 juillet 2021 par lesquelles M. [E] [C] [Y] demande à la cour de : Déclarer recevable et bien fondé M. [E] [Y] en son appel à l'encontre du jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris le 12 mars 2021 et ayant rejeté l'ensemble des demandes de M. [E] [Y], constaté la validité du congé, ordonné l'expulsion, condamné les défendeurs à payer la somme de 500 euros à titre de dommages intérêts, condamné au paiement d'une indemnité de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, Infirmer en toutes ses dispositions le jugement ainsi rendu le 12 mars 2021, Dire que M. [Y] doit se voir reconnaître la qualité de locataire de l'appartement sis à [Adresse 21], où il a sa résidence principale, Dire en conséquence non fondée la demande de validité de congé des consorts [R], faute d'avoir notifié ce congé à M. [Y] personnellement, Dire non fondés les consorts [R] en l'ensemble de leurs demandes et les condamner à payer à M. [Y] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Vu les dernières conclusions remises au greffe le 18 octobre 2021 au terme desquelles Mme [D] [R] épouse [F], M. [W] [R], Mme [Z] [J] épouse [R], M. [N] [F], Mme [I] [F] épouse [P], M. [H] [R] et M. [G] [R] demandent à la cour de : Vu l'article 15 de la loi 89-462 du 26 juillet 1989, Juger recevable et bien fondée l'indivision [X] en ses demandes et, l'y recevant, Confirmer le jugement dont appel dans toutes ses dispositions excepté en ce que le tribunal n'a pas condamné M. [Y] à payer le montant de l'indemnité d'occupation, Sur ce, Statuant à nouveau, Condamner M. [Y] à payer à l'indivision [X] la somme de 31.631 euros au titre de l'indemnité d'occupation, depuis le 1er novembre 2018, Condamner M. [Y] à payer à l'indivision [X] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts, Débouter M. [Y] de l'ensemble de ses demandes, Condamner M. [Y], aux dépens dont 'bénéficie' au profit de la SAS Jacquin Maruani & Associés représentée par Maître André Jacquin, avocat au barreau de Paris, en application de l'article 699 du Code de procédure civile, ainsi qu'à payer à l'indivision [X] la somme de 6.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du même code. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur le congé pour vendre Selon l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Poursuivant l'infirmation du jugement entrepris, M. [Y] soutient qu'il serait devenu locataire du logement litigieux suite au départ de Mme [U], ce dont les bailleurs auraient été parfaitement informés, de sorte qu'ils auraient dû lui signifier le congé pour vente en tant que locataire, et non simplement le lui dénoncer en tant que caution. Toutefois, c'est par une parfaite appréciation des éléments de la cause que le premier juge a considéré que M. [Y] ne justifiait pas suffisamment sa qualité de locataire. En effet, après avoir rappelé que M. [Y] n'avait pas signé de contrat de location, mais un acte de cautionnement solidaire, il souligne à juste titre que celui-ci justifie avoir occupé les lieux sans avoir le statut officiel de locataire. La cour ajoute que M. [Y] ne justifie, ni du départ des lieux de Mme [U], locataire en titre, antérieur à la délivrance du congé, alors que celle-ci a toujours son nom sur la boîte aux lettres ainsi qu'il résulte de la signification du congé, ni de ce qu'il aurait demandé à plusieurs reprises à l'indivision bailleresse de lui consentir un bail, ni a fortiori d'un engagement de cette dernière en ce sens. Le simple fait qu'un des membres de l'indivision lui ait écrit un courriel le 7 février 2016 dans lequel il rappelle les obligations du locataire à l'occasion d'un dégât des eaux ne saurait suffire à établir une volonté expresse et non équivoque des bailleurs de voir reconnaître la qualité de locataire à M. [Y]. A cet égard, un autre courrier du 6 janvier 2019 mentionne bien que l'indivision est contractuellement liée à Mme [U] comme locataire et à M. [Y] comme caution. Il ne saurait pas davantage être déduit du fait que l'assurance habitation a été souscrite au nom de ce dernier que les bailleurs auraient entendu lui louer le logement. Enfin, M. [Y] prétend avoir réglé seul les loyers, mais n'en justifie pas. Il convient dès lors de juger le congé tant régulier en la forme que valable au fond, confirmant le jugement entrepris sur ce point. Il sera également confirmé en ce qu'il dit que Mme [U] est occupante sans droit ni titre depuis le 1er mai 2019 et ordonne son expulsion et celle de tous occupants de son chef, dont M. [Y]. Sur la condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation Formant appel incident, l'indivision bailleresse sollicite que M. [Y], occupant sans droit ni titre des lieux, soit condamné au paiement d'une indemnité d'occupation depuis le 1er novembre 2018. L'indemnité d'occupation, de nature mixte, compensatoire et indemnitaire, est due par l'occupant sans droit ni titre des lieux. Or, en l'espèce, M. [Y] revendique occuper les lieux, se prétendant locataire en titre alors qu'il n'en est rien, et que le congé pour vendre délivré à la locataire en titre a été validé. Il convient dès lors d'infirmer le jugement entrepris sur ce point, et de condamner M. [Y] au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges en cours à compter du 1er mai 2019, date de la résiliation du bail par l'effet du congé, et jusqu'à la libération complète des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou par un procès-verbal d'expulsion. En revanche, le montant réclamé par l'indivision bailleresse, soit 31.631 euros, n'est pas suffisamment justifié par les pièces produites. En effet, l'unique courrier produit en pièce 5 par laquelle l'indivision réclame la somme de 31.361 euros à M. [Y] n'est pas suffisamment détaillé, en ce qu'il réclame 1292 euros pour mars à mai 2019, 12372 euros pour mai 2019 à mai 2020, 12492 euros pour mai 2020 à avril 2021 et 5205 euros pour les mois de mai à septembre 2021, sans justifier du détail de ces sommes, qui ne peuvent dès lors être retenues. Il convient donc de débouter les intimés de leur demande à ce titre. Sur les dommages et intérêts M. [Y] sollicite l'infirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions, y compris sa condamnation (avec Mme [U]) au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts. Dans le dispositif de leurs écritures, les intimés sollicitent la condamnation de M. [A] à payer à l'indivision [X] la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts mais n'articulent aucun moyen à cet égard dans le paragraphe 'discussion' de leurs écritures. Le premier juge a considéré que la demande de dommages et intérêts était 'justifiée par le retard apporté au départ des lieux'. Il convient toutefois de juger que l'indemnité d'occupation, par sa nature compensatoire et indemnitaire, remplit précisément cet office. En conséquence, il convient d'infirmer le jugement entrepris et de débouter l'indivision [R] - [F] de sa demande de dommages et intérêts. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Le sens de la présente décision commande de confirmer les dépens et l'article 700 prononcés en première instance. M. [Y], partie perdante à titre principal, sera condamné aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct. L'équité commande de le condamner au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a : - condamné Mme [U] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant actuel du loyer et des charges, - condamné Mme [U] et M. [E] [C] [Y] à payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts, Et statuant à nouveau, Condamne M. [E] [C] [Y] à payer à Mme [D] [R] épouse [F], M. [W] [R], Mme [Z] [J] épouse [R], M. [N] [F], Mme [I] [F] épouse [P], M. [H] [R] et M. [G] [R] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, et ce à compter du 1er mai 2019 et jusqu'à la complète libération des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou par un procès-verbal d'expulsion, Déboute Mme [D] [R] épouse [F], M. [W] [R], Mme [Z] [J] épouse [R], M. [N] [F], Mme [I] [F] épouse [P], M. [H] [R] et M. [G] [R] de leur demande en paiement de la somme de 31.631 euros, Déboute Mme [D] [R] épouse [F], M. [W] [R], Mme [Z] [J] épouse [R], M. [N] [F], Mme [I] [F] épouse [P], M. [H] [R] et M. [G] [R] de leur demande en paiement de dommages et intérêts, Rejette toutes demandes plus amples ou contraires, Et y ajoutant, Condamne M. [E] [C] [Y] à payer à Mme [D] [R] épouse [F], M. [W] [R], Mme [Z] [J] épouse [R], M. [N] [F], Mme [I] [F] épouse [P], M. [H] [R] et M. [G] [R] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [E] [C] [Y] aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile, Rejette toutes autres demandes. La greffière Le président