Cour d'appel, 27 novembre 2024. 23/01683

ARRÊT N°24/ CB R.G : N° RG 23/01683 - N° Portalis DBWB-V-B7H-F7U2 S.C.I. PABLO C/ [L] COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS ARRÊT AVANT DIRE DROIT DU 27 NOVEMBRE 2024 Chambre commerciale Appel d'une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT-PIERRE en date du 10 NOVEMBRE 2023 suivant déclaration d'appel en date du 01 DECEMBRE 2023 RG n° 22/03642 APPELANTE : S.C.I. PABLO [Adresse 1] [Localité 4] Représentant : Me Iqbal AKHOUN de la SELARL IAVOCATS & PARTNERS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION INTIMÉ : Monsieur [N] [L] [Adresse 2] [Localité 3] Représentant : Me Isabelle CLOTAGATIDE KARIM de la SCP CANALE-GAUTHIER-ANTELME-BENTOLILA, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DATE DE CLÔTURE : 16/09/2024 DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 02 octobre 2024 devant Madame BERAUD Claire, Conseillère, qui en a fait un rapport, assistée de Madame Nathalie BEBEAU, Greffière, les parties ne s'y étant pas opposées. Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 30 octobre 2024 prorogée par avis au 27 novembre 2024. Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Président : Madame Séverine LEGER, Conseillère Conseiller : Madame Claire BERAUD, Conseillère Conseiller : Madame Anne-Charlotte LEGROIS, Vice-présidente placée affectée à la cour d'appel de Saint-Denis par ordonnance de Monsieur le Premier Président Qui en ont délibéré Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 27 novembre 2024. * * * LA COUR EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par acte sous seing privé du 25 novembre 2008, la société civile immobilière Pablo (SCI Pablo) a donné à bail à M. [Y] [U], un local à usage exclusivement professionnel, situé [Adresse 1] à Saint-Pierre (Réunion), pour exercer la profession de géomètre expert et architecte. Le bail a été conclu pour une durée de neuf ans renouvelables moyennant un loyer de 1000 euros. Par jugement rendu le 2 juillet 2019, le tribunal de grande instance de Saint-Pierre a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l'encontre de M. [U] et par ordonnance du 18 octobre 2019, le juge-commissaire a autorisé la cession de gré à gré du fonds libéral de géomètre-expert dépendant de l'actif de la liquidation judiciaire au profit de M. [N] [L] géomètre-expert inscrit, moyennant le prix net vendeur de 52 500 euros. La cession du fonds a été reçue par acte authentique passé par-devant maître [I] [J], notaire à [Localité 4], en date du 28 février 2020, en ce compris la cession des droits résultant du bail conclu le 25 novembre 2008, pour le temps restant à courir. Un litige est né entre la SCI et M. [L] quant au défaut de paiement des loyers et l'état des locaux. Dans ce contexte, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire le 29 septembre 2021. La bailleresse a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Pierre sollicitant de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, prononcer l'expulsion du locataire et sa condamnation au paiement de arriérés de loyers. Par ordonnance du 31 août 2022, le magistrat a dit n'y avoir lieu à référé et l'a déboutée de l'ensemble de ses prétentions aux motifs que le locataire soulevant l'état d'insalubrité du local l'empêchant d'ouvrir le fonds de commerce à la clientèle, il existait une contestation sérieuse de nature à faire obstacle à l'acquisition de la clause résolutoire. Par acte d'huissier de justice du 17 novembre 2022, la SCI Pablo a fait assigner M. [L] aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à la date du 29 octobre 2021, condamner le défendeur par provision à lui payer la somme de 23 600 euros correspondant à l'arriéré de loyers et charges à la date d'acquisition de la clause résolutoire, ordonner son expulsion, le condamner par provision à payer, à compter du 29 octobre 2021, une indemnité d'occupation au moins égale à 1 000 euros, charge en sus, soit la somme de 13 000 euros à parfaire jusqu'à la libération effective des lieux et remise de clefs, prononcer l'anatocisme. Le défendeur a conclu au débouté de l'ensemble de ces demandes faisant valoir qu'il lui était impossible de jouir de la chose louée, impropre à sa destination, que le bail signé le 25 novembre 2008 ne lui était pas applicable et que le contrat le liant à la SCI étant un bail professionnel et non commercial, le commandement de payer qui visait un article du code de commerce n'était pas valable. Par jugement contradictoire du 10 novembre 2023, le tribunal mixte de commerce de Saint-Pierre a : - débouté la SCI Pablo de l'ensemble de ses prétentions, - condamné la SCI Pablo à payer à M. [N] [L] la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la SCI Pablo aux dépens, - rappelé que la décision est exécutoire par provision. Le premier juge a retenu que les parties n'ayant pas soumis le bail signé le 25 novembre 2008 aux dispositions du droit commercial, le litige porte sur un bail professionnel et non commercial et n'est pas soumis à l'article L.145-41 du code de commerce ; que tout en invoquant une faute grave commise par le locataire, le bailleur demande uniquement l'acquisition de la clause résolutoire et non la résolution du bail ; qu'enfin, les prétentions exposées par le demandeur consistant en des demandes de condamnation par provision, il ne peut y être fait droit dans le cadre d'une instance au fond. Par déclaration du 1er décembre 2023, signifiée le 19 février 2024 à M. [L], la SCI Pablo a interjeté appel de cette décision. Par déclaration du 7 mars 2024, ce dernier a constitué avocat.   L'affaire a été renvoyée à la mise en état par ordonnance du 28 décembre 2023.   L'appelant a notifié ses conclusions par voie électronique le 22 février 2024 et l'intimé le 3 juin 2024. Par ordonnance du 16 septembre 2024, la procédure a été clôturée et l'affaire fixée à l'audience du 2 octobre 2024 à l'issue de laquelle il a été indiqué que la décision était mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 30 octobre 2024. Cette mise à disposition a ensuite été prorogée à la date du 27 novembre 2024.   EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS Par uniques conclusions notifiées par voie électronique le 22 février 2024 et signifiées à l'intimé le 1er mars 2024, l'appelante demande à la cour d'infirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel et statuant à nouveau, de : - déclarer sa demande recevable et bien fondée, et en conséquence : - constater que M. [N] [L] n'a pas procédé au paiement des loyers dus, - constater que M. [N] [L] a été invité à régulariser la situation à plusieurs reprises, - constater que M. [N] [L] n'exploite plus d'activité de géomètre-expert, - constater que le commandement de payer visant la clause résolutoire est demeuré infructueux dans le délai imparti d'un mois provoquant la résiliation du bail, - constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail litigieux à la date du 29 octobre 2021, - constater l'occupation des locaux sis [Adresse 1], sans droit ni titre par M. [N] [E] [L] à compter du 29 octobre 2021, En conséquence : - condamner l'intimé à lui payer la somme de 23 600 euros correspondant à l'arriéré de loyers et charges à la date d'acquisition de la clause résolutoire, - ordonner l'expulsion de M. [N] [E] [L] et tout occupant de son chef dans les lieux donnés à bail avec, au besoin, l'assistance de la force publique, - assortir l'obligation faite à M. [N] [E] [L] de quitter les lieux, d'une astreinte d'un montant de 100 (cent) euros par jour de retard, par provision, à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu'au jour de la libération complète des lieux et de la remise des clés, - condamner M. [N] [L], à compter du 29 octobre 2021, à lui payer une indemnité d'occupation au moins égale au loyer mensuel (mille euros) charge en sus, soit la somme de 28 000 euros, qui sera à parfaire jusqu'à la libération effective des lieux et remise des clefs, - prononcer l'anatocisme, Et en tout état de cause, - condamner le preneur au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement d'une valeur de 264,39 euros et au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.   Elle soutient qu'en application de l'article 12 alinéa 1 du code civil il appartenait au premier juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination qu'elle en avait proposée où au fait que, par erreur, le commandement de payer visait l'article L.145-1 du code de commerce. Elle lui reproche de ne pas avoir, ainsi, constaté qu'en se fondant sur la clause résolutoire prévue par le bail, l'acte de cession induisant l'obligation pour le preneur de payer le loyer, la mise en demeure puis le commandement de payer délivré, elle sollicitait en réalité la résiliation du bail et la condamnation de l'intimé à payer les loyers dus. Elle souligne ne pas contester que le bail signé le 25 novembre 2008 est bien un bail professionnel qui contient une clause résolutoire en cas de non-paiement des loyers. Elle relève que dans le cadre de l'acte de cession du fonds libéral, l'intimé s'est engagé à respecter ce contrat, que le commandement de payer délivré vise certes par erreur l'article L.145-41 du code de commerce, mais aussi la clause résolutoire prévue au contrat de bail et qu'il est donc valable, que le contrat est résilié depuis le 29 octobre 2021, le locataire étant tenu de restituer les lieux ainsi qu'au paiement des arriérés de loyers et des indemnités d'occupation ayant depuis courus. Par seules et uniques conclusions notifiées par voie électronique le 3 juin 2024 l'intimé demande à la cour de : - confirmer en toutes ses dispositions le jugement attaqué, Y ajoutant : - Condamner la SCI Pablo à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, - Condamner la même aux dépens de l'instance.   Il fait valoir que l'article 12 alinéa 1 du code civil ne prévoit qu'une simple faculté pour le juge de requalifier les faits et actes qui lui sont soumis et souligne que l'appelante s'est fondée sur les dispositions du code de commerce dans toutes ses écritures communiquées en première instance. Il soutient que le bailleur n'exécutant pas son obligation de délivrance, il est fondé à soulever une exception d'inexécution et suspendre le paiement des loyers. Il affirme que la clause résolutoire n'est pas acquise car le contrat de bail dont la bailleresse se prévaut n'a pas été porté à sa connaissance ni annexé à l'acte de cession, que s'agissant d'un bail professionnel, elle ne peut se fonder sur les dispositions du code de commerce et que le contrat de bail dont elle se prévaut ne prévoyant aucun délai de prise d'effet de ladite clause après commandement, il doit en être déduit qu'elle n'a jamais formulé de demande de résolution de bail.   Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire, la cour rappelle qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine les moyens développés au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la partie discussion des conclusions. Ainsi elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » lorsqu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs prétentions. En outre, si, dans le corps de ses conclusions l'appelante sollicite l'octroi d'une somme de 5 000 euros en réparation du préjudice subi du fait du non-paiement des loyers, cette prétention ne figure pas dans le dispositif de ses conclusions devant la cour d'appel. En application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, cette dernière n'est dès lors pas saisie de ce chef, qui, en outre, constitue une demande nouvelle non soumise au premier juge. Sur la demande en paiement des loyers, l'exception d'inexécution et la résiliation du bail L'appelante fait grief au premier juge de l'avoir déboutée de ses demandes sans redonner leur exacte qualification aux faits litigieux, s'arrêtant à une formulation erronée de ses demandes. Elle sollicite la condamnation de l'intimé à lui verser la somme de 23 600 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges jusqu'au 21 octobre 2019 outre des indemnités d'occupation à compter de cette date, que soit constatée la résiliation du bail et prononcée son expulsion. L'intimé conteste que le bail signé entre la bailleresse et l'ancien propriétaire du fonds libéral lui soit opposable et, par conséquent, que la clause résolutoire qu'il stipule puisse aboutir à sa résiliation et à son expulsion. Il excipe, en outre, d'une exception d'inexécution du paiement des loyers au regard de l'impossibilité d'occuper les lieux en raison de leur état. En l'espèce, il apparaît que : - l'acte de cession du fonds libéral enregistré par notaire le 28 février 2020 mentionne bien le bail signé entre l'appelante et l'ancien propriétaire du fonds libéral le 25 novembre 2008, reprend littéralement certaines clauses de ce bail, précise que la cession sera notifiée au bailleur par les soins du notaire afin qu'elle lui soit opposable (page 9) et, en sa clause « propriété et jouissance », que le cessionnaire prendra le titre de successeur du cédant et occupera le local dont les clés lui sont remises à l'instant même, - le commandement de payer délivré vise et reproduit littéralement la clause résolutoire contenue au bail susvisé comme cela est prescrit par l'article 1225 du code civil, mais cette clause ne prévoit néanmoins pas de délai au terme duquel elle serait acquise et le bail ainsi résilié, - les échanges de mails entre le nouveau et l'ancien locataire, le procès-verbal de constat d'huissier et les photos communiquées à la procédure laissent penser qu'il n'apparaît pas envisageable que le locataire puisse recevoir du public dans des conditions de sécurité acceptables ni exercer son activité professionnelle et qu'un manquement par la bailleresse à son obligation de délivrance puisse être ainsi retenu ; néanmoins, la mise en demeure de mettre les lieux en état adressée au conseil de la bailleresse peut apparaître tardive comme intervenant plus de dix mois après la remise des clefs alors qu'au terme de l'acte de cession du fonds libéral il a été prévu que le cessionnaire obtiendrait la jouissance par la prise de possession réelle des éléments du fonds libéral le jour même, dans l'état dans lesquels il se trouvent et qu'il occupera le local litigieux. Le litige dure depuis quatre ans et en l'état des conclusions des parties il apparaît que l'intimé est détenteur des clefs mais n'occupe pas les locaux qui sont insalubres, ce qui pourrait justifier une exception d'inexécution et il ne paye pas les loyers, ce qui pourrait justifier le constat de la résiliation du bail. Néanmoins, juridiquement ces deux solutions sont incompatibles et aboutiraient à ce que la situation de fait ne soit pas réellement résolue, ce qui ne serait satisfaisant pour aucune des parties ni du point de vue d'une bonne administration de la justice notamment au regard des différentes procédures déjà diligentées et du statut quo qui en résulterait. Les pièces versées au dossier attestent de ce que les parties ont tenté de trouver des solutions amiables et que l'hypothèse d'un rachat du bien immobilier par l'intimé à l'appelante a été discutée par le biais d'un expert en immobilier. Dans ces conditions, il apparaît que les parties sont en mesure de trouver une solution au conflit qui les oppose. Aux termes de l'article 131-1 du code de procédure civile, le juge saisi d'un litige peut, après avoir recueilli l'accord des parties, désigner une tierce personne afin d'entendre les parties et de confronter leurs points de vue pour leur permettre de trouver une solution au conflit qui les oppose. L'article 22-1 de la loi du 8 février 1995, modifié par l'article 3 de la loi n°2019-222 du 23 mars 2019 dispose quant à lui que : En tout état de la procédure, y compris en référé, lorsqu'il estime qu'une résolution amiable du litige est possible, le juge peut, s'il n'a pas recueilli l'accord des parties, leur enjoindre de rencontrer un médiateur qu'il désigne. Celui-ci informe les parties sur l'objet et le déroulement d'une mesure de médiation. Il convient par conséquent d'enjoindre les parties à rencontrer un médiateur et le CMB (Centre de médiation des Barreaux) inscrit sur la liste de la cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion sera désigné à cette fin. Une mesure d'injonction à la médiation sera ainsi ordonnée avant dire droit sur les demandes de la SCI Pablo au titre du constat de l'acquisition de la clause résolutoire, du paiement des arriérés de loyer et d'indemnités d'occupation et du prononcé de l'expulsion de M. [L]. Sur les autres demandes : Les dépens seront réservés ainsi que les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, Avant dire droit, Enjoint aux parties de rencontrer un médiateur aux fins d'information sur le processus de médiation, lors d'une séance gratuite, dans un délai de deux mois maximum à compter du prononcé du présent arrêt ; Désigne le CMB (Centre de médiation des Barreaux) aux fins d'informer les parties sur l'objet et le déroulement d'une mesure de médiation ; Dit que la présence de toutes les parties à cette réunion qui sera organisée par le médiateur est OBLIGATOIRE, en application des dispositions de l'article 22-1 de la loi du 8 février 1995, modifié par l'article 3 de la loi du 23 mars 2019 ; la présence des conseils, auxquels il est possible de donner mandat pour prendre position sur l'instauration d'une médiation, étant recommandée ; Dit que le médiateur, passé le délai de deux mois susvisé, à compter de la réception de la présente mission, devra informer le greffe de la mise en place ou non de la mesure de médiation ; Rappelle que la médiation peut, sous condition de ressources, être prise en charge par l'aide juridictionnelle ; Rappelle que l'accord de toutes les parties est indispensable pour recourir à cette mesure ; Rappelle que la médiation permet à chaque partie de rechercher et de négocier des solutions satisfaisantes, avec l'aide d'une tierce personne impartiale, nommée par le magistrat, 'le médiateur', au cours d'entretiens confidentiels, destinés à renouer le dialogue et exprimer les attentes de chacun ; Rappelle que la juridiction reste saisie pendant le cours de la médiation ; En cas d'accord des parties sur la mise en 'uvre d'une médiation judiciaire, Désigne en qualité de médiateur le CMB (Centre de médiation des Barreaux) afin d'entendre les parties et de confronter leurs points de vue pour leur permettre de trouver une solution au conflit qui les oppose ; Fixe la durée de la médiation à trois mois, à compter du versement de la provision entre les mains du médiateur, Dit que la durée de la médiation pourra, le cas échéant, être prorogée, avec l'accord des parties, pour une période maximum de trois mois, à la demande du médiateur ; Fixe la provision à valoir sur la rémunération du médiateur à la somme de 2 400 euros ; Dit que chacune des parties devra verser la moitié de cette somme entre les mains du médiateur avant le 20 janvier 2025 ; Dit que le médiateur devra immédiatement aviser le greffe de la cour de l'absence de mise en 'uvre de cette mesure, ou de son interruption, et tenir la cour informée de la date à laquelle la provision a été versée entre ses mains, Dit que faute de versement de la provision ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation du médiateur sera caduque et de nul effet, sauf pour les parties à solliciter un relevé de caducité ; Dit qu'à l'expiration de sa mission, le médiateur devra informer la cour de ce que les parties sont parvenues ou non à trouver une solution au litige qui les oppose ; Dit que le rapport de mission, qui ne fera pas mention des propositions transactionnelles éventuellement avancées par l'une ou l'autre des parties, sera remis au greffe, ainsi qu'à chacune des parties, avant le 30 avril 2025 ; Dit que, sur requête conjointe ou sur la demande de la partie la plus diligente, la cour pourra de nouveau être saisie pour statuer sur toutes difficultés nées de l'exécution de la présente décision, Dit qu'en cas d'accord, les parties pourront saisir la cour à tout moment pour faire homologuer ledit accord par voie judiciaire, Rappelle que la rémunération du médiateur est fixée, à l'issue de sa mission, en accord avec les parties ; à défaut d'accord, la rémunération est fixée par le juge, Renvoie le dossier à l'audience de mise en état du 19 mai 2025 à 14 heures (audience dématérialisée) aux fins de suivi de la mesure ; Réserve les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Madame Séverine LEGER, Conseillère faisant fonction de Présidente de chambre, et par Madame Nathalie BEBEAU, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE