Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Alain ABITAN
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Pierre QUEUDOT
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 24/01095 - N° Portalis 352J-W-B7I-C33MA
N° MINUTE : 3
JUGEMENT
rendu le 13 septembre 2024
DEMANDERESSE
Fondation PIERRE ET FRANCOIS SOMMER,
[Adresse 1]
représentée par Me Pierre QUEUDOT, avocat au barreau de PARIS,
DÉFENDEUR
Monsieur [T] [O],
[Adresse 2]
représenté par Me Alain ABITAN, avocat au barreau de PARIS,
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 24 mai 2024
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 13 septembre 2024 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier
Décision du 13 septembre 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/01095 - N° Portalis 352J-W-B7I-C33MA
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 27 septembre 2019, la fondation PIERRE ET FRANCOIS SOMMER a consenti un bail d’habitation à M. [O] [T] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], 1er étage, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 915 euros et d’une provision pour charges de 190 euros.
Par acte de commissaire de justice du 11 octobre 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 8 758,67 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.
Par assignation du 22 décembre 2023, la fondation PIERRE ET FRANCOIS SOMMER a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à défaut, voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [O] [T] sous astreinte de 100 euros par jour, statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,10 937,91 euros au titre de l’arriéré locatif à parfaire le jour de l’audiene,3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût des cinq commandements de payer.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 décembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
À l'audience du 24 mai 2024, la fondation PIERRE ET FRANCOIS SOMMER, représentée par son conseil, dépose des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles elle demande de :
Homologuer l’accord intervenu entre les parties quant aux modalités d’apurement de la dette, A défaut de respect de l’accord, le bénéfice de son acte introductif d’instance étant précisé que la dette actualisée au 31 mai 2024 est de 22 146,01 euros,
M. [O] [T], également représenté par son conseil, dépose des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles il est demandé au juge d’homologuer l’accord entre les parties et de débouter la requérante pour le surplus.
Les parties exposent, en effet, qu’elles ont trouvé un accord selon lequel M. [O] [T] reconnaît la dette de loyer à hauteur de 22 146.01 euros au 31 mai 2024 et s’engager à la régler, ainsi que les frais de signification de l’assignation, dans un délai de 30 jours suivant la date du la fondation PIERRE ET FRANÇOIS SOMMER.
M. [O] [T] indique que la dette sera réglée avant la fin du mois de juillet 2024.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
Le 06 août 2024, la fondation PIERRE ET FRANÇOIS SOMMER a adressé une note en délibéré indiquant qu’aucune somme n’avait été versée par le locataire. Elle fait cependant mention d’une dette de 28 870,87 euros qu’il n’est pas possible d’actualiser en l’absence du défendeur et ne dénonce pas formellement l’accord intervenu entre les parties.
MOTIVATION
A titre liminaire, il convient de rappeler que l’article 384 du code de procédure civile dispose qu’il appartient au juge de donner force exécutoire à l'acte constatant l'accord des parties, que celui-ci intervienne devant lui ou ait été conclu hors sa présence.
En l’espèce, les parties ont déposé des conclusions portant demande d’homologation d’un accord entre les parties mais n’ont rédigé aucun acte portant signature des parties. Il ne saurait donc être considéré que le juge est valablement saisi d’une demande d’homologation d’accord.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.
A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
En l’espèce, si la fondation PIERRE ET FRANCOIS SOMMER justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, elle n’a pas averti la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives comme requis par les dispositions légales susvisées.
Par conséquent, son action aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire est irrecevable.
Sur la demande de résiliation du bail
Les articles 1224 et 1227 du code civil permettent au bailleur de demander la résiliation du bail pour inexécution suffisamment grave de ses obligations par le preneur. Selon l'article 1741 du même code, le juge apprécie, au jour où il statue, si l’infraction est suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation.
Il résulte de la combinaison des articles 1728 et 7a) de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de régler son loyer et ses charges au terme convenu.
En l’espèce, la fondation PIERRE ET FRANÇOIS SOMMER produit un décompte arrêté au 31 mai 2024 faisant état d’une dette de loyer de 22 146,01 euros. Le précédent décompte, arrêté au 09 décembre 2023, permet de conster que la dette locative s’est formée à compter du mois de juillet 2023 et qu’aucun règlement n’a été effectué par le locataire depuis le mois de novembre 2023. Le montant de la dette correspond à environ 10 échéances de loyers non réglés et augmente ainsi de manière significative.
Cette carence constitue un manquement grave par le locataire à ses obligations contractuelles, justifiant le prononcé de la résiliation du bail à ses torts exclusifs.
Toutefois, eu égard à l’accord des parties, il convient de suspendre les effets de la résiliation ordonnée, selon les modalités précisées ci-après.
Sur la dette locative
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
Le locataire est redevable des loyers impayés et des charges, en application des articles 1728 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989.
L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Comme déjà mentionné, la fondation PIERRE ET FRANÇOIS SOMMER produit un décompte arrêté au 31 mai 2024 laissant apparaître un solde débiteur de 22 146.01 euros, qui n’est pas contesté par le défendeur.
Par conséquent, Monsieur [T] [O] sera condamné au paiement de cette somme, hors frais de signification de l’assignation à hauteur de 106,40 dont la fondation PIERRE ET FRANÇOIS SOMMER demande paiement, ces frais ayant vocation, le cas échéant, à être inclus dans les dépens.
L’accord des parties sur les modalités de règlement de cette somme sera entériné et Monsieur [T] [O] sera ainsi autorisé à se libérer de ce montant dans un délai de 30 jours suivant le prononcé de la présente décision.
En cas de respect de ces modalités de paiement, la résiliation judiciaire du bail sera réputée ne pas avoir été prononcée et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.
A l’inverse, en cas de non-respect de ce calendrier, les effets de la résiliation prononcée reprendront leur cours et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [T] [O] et à celle de tout occupant de son chef.
Conformément à l’accord des parties, en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, de 2 241,62 euros par mois. Toutefois cette indemnité d’occupation ne saurait être due à compter du 31 mai2 204, le bail n’étant résilié qu’à compter du 13 septembre 2024 et la demande formée par la fondation PIERRE ET FRANÇOIS SOMMER à ce titre doit être analysée comme une demande en paiement au titre des loyers échus. Monsieur [T] [O] sera ainsi condamné à réglé les loyers échus entre le 31 mai 2024 et le 13 septembre 2024 seront dus.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [T] [O], partie perdante, sera condamné aux dépens, par application de l’article 696 du code de procédure civile et à l’exclusion des commandements de payer qui se sont révélés inutiles à l’issue de la procédure, le demandeur étant débouté de la demande d’acquisition de la clause résolutoire.
L’équité et la situation économique respective des parties commandent de condamner Monsieur [T] [O] au paiement de la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Il sera rappelé que, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
DEBOUTE la fondation PIERRE ET FRANÇOIS SOMMER de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire
PRONONCE la résiliation judiciaire du bail d’habitations signé entre la la fondation PIERRE ET FRANÇOIS SOMMER d’une part et Monsieur [T] [O] d’autre part, portant sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 3], 1er étage,
CONDAMNE Monsieur [T] [O] à payer à la fondation PIERRE ET FRANÇOIS SOMMER la somme de 22 146.01 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mai 2024,
AUTORISE Monsieur [T] [O], conformément à l’accord des parties, à se libérer de cette dette dans un délai de 30 jours à compter du prononcé de la présente décision, soit jusqu’au 13 octobre 2024 inclus,
SUSPEND, conformément à l’accord des parties, les effets de la résiliation durant ces délais de paiement,
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la résiliation sera réputée ne pas avoir été prononcée,
DIT qu’à l’inverse, si ces délais ne sont pas respectés :
le bail sera considéré comme résilié depuis le 13 septembre 2024,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [T] [O] à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,Monsieur [T] [O] sera condamné à verser à la fondation PIERRE ET FRANÇOIS SOMMER les loyers échus entre le 31 mai 2024 et le 13 septembre 2024,Monsieur [T] [O] sera condamné à verser à la fondation PIERRE ET FRANÇOIS SOMMER une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 2 241,62 euros à compter du 31 mai 2024, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
DEBOUTE la fondation PIERRE ET FRANÇOIS SOMMER de sa demande d’astreinte
CONDAMNE Monsieur [T] [O] à verser à la fondation PIERRE ET FRANÇOIS SOMMER la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [T] [O] aux dépens, à l’exclusion du coût des commandements de payer,
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit, à titre provisoire
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 septembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
