Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 24/01718 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Z4QZ
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 FEVRIER 2025
MINUTE N° 25/00228
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Nous,Monsieur [I] AUGONNET, Premier Vice-Président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,
Après avoir entendu les parties à notre audience du 06 décembre 2024 avons mis l'affaire en délibéré au 30 juin 2025 et avons prorogé ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :
ENTRE :
Monsieur [J] [O] [P],
demeurant [Adresse 4]
représenté par Maître Elodie DENIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0317
ET :
Monsieur [V] [F],
demeurant au [Adresse 6]
représenté par Maître Karima TAOUIL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 173
Le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 13] à [Localité 8], représenté par son Syndic la Société RB COPRO,
dont le siège social est sis [Adresse 5]
non comparante, ni représentée
EXPOSE DU LITIGE
Par acte d'huissier en date du 7 et 8 octobre 2024, Monsieur [J] [O] [P] a fait assigner le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] et Monsieur [V] [F] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de faire condamner le Syndicat des copropriétaires LE GROS [Adresse 14], représenté par son Syndic, la Société RB COPRO, à réaliser, sous astreinte de 300 € par jour de retard, commençant à courir dans le délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, des travaux de réfection intégrale de la terrasse, partie commune, du 5ème étage, attenante à l'appartement lot 24, appartenant à Monsieur [V] [F], bâtiment A de l'immeuble sis [Adresse 3], de nature à mettre un terme aux désordres spécifiés aux pages 10 et 11 du rapport de l'Expert [K] [Z] et dont le descriptif des travaux correspond à ceux visés au devis de la Société SOFRET. De faire enjoindre, en tant que de besoin, à Monsieur [V] [F], de permettre l'accès par l'entreprise mandatée par le Syndicat des copropriétaires LE GROS [Adresse 14] à son appartement lot 24 pour la réalisation desdits travaux. De faire condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires [Adresse 12], représenté par son Syndic, la Société RB COPRO, et Monsieur [V] [F] à payer à Monsieur [J] [O] [P] une somme provisionnelle de 8.000 euros. De dispenser Monsieur [J] [O] [P] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires. De faire condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires LE GROS SAULE, représenté par son Syndic, la Société RB COPRO, et Monsieur [V] [F] à payer à Monsieur [J] [O] [P] une somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Monsieur [J] [O] [P] expose qu'il est propriétaire d'un appartement situé au 4ème étage, bâtiment A, dans la copropriété du [Adresse 10] à [Localité 7], que Monsieur [I] [F] est propriétaire de l'appartement du 5ème étage, bâtiment A, situé à l'aplomb du sien, que le Syndicat des copropriétaires est, à ce jour, administré par la Société RB COPRO, en qualité de Syndic.
Il indique avoir déclaré courant août 2019 un dégât des eaux, au niveau du plafond haut d'une des chambres de son logement, dans laquelle s'infiltraient des eaux de pluie. Qu'en l'absence de réponse du Syndic et de Monsieur [I] [F] concernant ce dégât des eaux , une expertise amiable a été diligentée par le Cabinet RIBOURG, le 6 janvier 2021 et a donné lieu à un rapport qui a confirmé la présence de nombreux désordres. Il pense que le dégât des eaux affectant son logement prend très probablement son origine dans une défaillance de l'étanchéité de la terrasse privative du logement de Monsieur [I] [F]. Il fait valoir que les mises en demeure adressées le 15 janvier puis le 14 juin 2021 par le Cabinet RIBOURG, tant à Monsieur [I] [F] qu'au Syndic, à l'époque, la Société COPRO 2A, le 15 janvier 2021, sont restées infructueuses, que par lettre du 18 juin 2021, le Syndicat des copropriétaires avait répondu qu'une procédure était en cours à l'encontre de Monsieur [I] [F] et avait joint le devis de la Société Paris Est Etanchéité pour la reprise de la terrasse qui datait du 23 juillet 2020.
Il fait valoir que par ordonnance de référé du 21 janvier 2022, Monsieur [K] [Z] a été désigné en qualité d'Expert. Que l'expert a validé la remise en état des désordres de la terrasse de Monsieur [I] [F], selon le devis n°2209-1265 du 21 décembre 2022 de la Société SOFRET pour un montant de 8.712,16 € H.T. aux frais avancés du Syndicat des copropriétaires LE GROS SAULE pour 75% et aux frais avancés de Monsieur [I] [F] pour 25%.
Que le 18 mai 2023, les parties ont été informées du décès de Monsieur [I] [F] soit avant le dépôt du rapport d'expertise judiciaire qui a été effectué le 5 juin 2023.
Monsieur [J] [O] [P] expose avoir été contraint de faire appel à un généalogiste et de financer la recherche des héritiers de Monsieur [F]. Que le Cabinet GUENIFEY lui a transmis, le 16 mai 2024, le nom de l'héritier de feu [I] [F], à savoir Monsieur [V] [F], outre la déclaration de succession sur laquelle figurait l'appartement litigieux. Que par lettre du 28 mai 2024, Monsieur [V] [F] a été mis en demeure de permettre l'accès à la terrasse afin que les travaux soient réalisés lequel a alors informé Monsieur [J] [O] [P] qu'il était lui-même victime de l'incurie du Syndicat des copropriétaires, produisant le courriel de relance de son Notaire, Maître [L] [A], tentant d'obtenir du Syndic des informations relatives à l'engagement des travaux dans les termes suivants :
« Pouvez-vous m'indiquer si des travaux seront engagés prochainement sur la base de l'urgence et si oui sous quel délai et sur quel devis retenu par vous ? Une très prochaine réponse de votre part m'obligerait ».
A l'audience du 6 décembre 2024 où l'affaire a été appelée, Monsieur [J] [O] [P] a confirmé ses demandes de l'assignation à l'exception de celle d'injonction à Monsieur [V] [F] de permettre l'accès à sa terrasse, une vente étant intervenue en juillet 2024.
Par conclusions en défense soutenues oralement à cette même audience, Monsieur [F] demande au tribunal de se déclarer incompétent pour connaître du litige en raison de l'existence de contestations sérieuses et de débouter Monsieur [O] [P] de l'ensemble de ses demandes en ce qu'elles sont dirigées contre lui même; de condamner celui-ci à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC.
Il fait valoir que page 20 de son rapport, Monsieur [Z] a indiqué que « l'état de la terrasse de la partie défenderesse Monsieur [I] [F] était d'aspect très vétuste. Que le manque d'entretien de la terrasse accentuait son état de vétusté. Que l'étanchéité de la terrasse était très ancienne (la date de la conception et construction de l'immeuble ayant plus de 30 ans) . Que la terrasse était gravement altérée et défectueuse ». Que les infiltrations d'eau émanant de la terrasse du 5e étage généraient des dégâts des eaux récurrents dans l'appartement de Monsieur [J] [M] au 4e étage avec des proportions de l'imputabilité des parties au regard des désordres avérés et actés, selon lui de 75% pour le syndicat des copropriétaires et de 25% pour lui même.
Il indique avoir vendu l'appartement le 26 juillet 2024 et que désormais la demande d'accès à la terrasse litigieuse doit être faite contre le propriétaire actuel de l'appartement, Monsieur [Y] [U]. Concernant la demande de provision, Il soutient que c'est la responsabilité du propriétaire, au jour de la demande, et en cette qualité, qui est engagée et qui peut être recherchée.
Qu'il a d'ailleurs informé son acheteur de la procédure et lui a consenti une remise de 4.000 euros à titre de « somme forfaitaire et définitive » pour l'étanchéité terrasse. Il soulève l'irrecevabilité de la demande de Monsieur [O] [P] notamment sur la condamnation in solidum sollicitée alors que l'expert a pris soin de définir un pourcentage de responsabilité. Il fait valoir comme indiqué par l'expert, que Monsieur [O] [P] n'a pas déposé de demande au sujet des préjudices subis et n'a fourni aucune explication, ni justificatif du montant des sommes réclamées.
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] n'a pas comparu.
MOTIFS
Il résulte du rapport d'expertise judiciaire, qu'il n'est pas sérieusement contestable ni contesté, que les désordres subis par Monsieur [J] [O] [P] trouvent leur origine exclusivement dans les nombreuses anomalies et défaillances relevées au niveau de la terrasse contiguë au lot ayant appartenu jusqu'en juillet 2024 à Monsieur [V] [F] et qui constitue une partie commune du Syndicat des copropriétaires [Adresse 12].
De plus, le chapitre 2 du règlement de copropriété définissant les parties communes stipule :
« Les éléments qui assurent le clos, le couvert et l'étanchéité, les murs, les couvertures des bâtiments, toutes les terrasses accessibles ou non sont des parties communes du bâtiment ».
L'Expert indique notamment (Pages 10 et 11) :
« Le revêtement de sol de la terrasse privative de Monsieur [I] [F], 5ème étage, présente un état très défectueux par manque d'entretien avéré :
- Des jardinières sont présentes sur la terrasse, elles obstruent les évacuations d'eau, et notamment le syphon et la pissette en façade
- L'état de la terrasse est d'aspect très vétuste
- Le manque d'entretien de la terrasse par la partie défenderesse accentue l'aspect vétuste
- L'étanchéité de la terrasse est très ancienne (elle date de la conception et construction de l'immeuble plus de trente ans) du [Adresse 1] à [Localité 7]. Elle est gravement altérée et défectueuse ».
L'Expert indique que :
« Les désordres de la terrasse compromettent la solidité de l'élément d'équipement de l'ouvrage, ils le rendent impropre à sa destination avec notamment du fait de l'étanchéité défectueuse, une dégradation du béton armé (support à base de liant hydraulique) de la terrasse.
L'Expert indique (Page 12) :
« Les infiltrations d'eau émanant de la terrasse du 5ème étage génèrent un dégât des eaux dans l'appartement de Monsieur [J] [O] [P] au 4ème étage, notamment au plafond et les cueillies des trois murs plus le mur intérieur côté de façade de la chambre attenante au séjour.
Dans le séjour, je relève sur le mur de séparation avec la chambre, côté façade, qu'il est humide et cloqué. En outre, tout comme la cueillie de plafond. Le parquet comporte un tuilage suite au dégât des eaux (notamment en provenance des gouttelettes d'eau à l'aplomb des zones dégradées et nombreuses du plafond. Les infiltrations d'eau vers l'appartement de Monsieur [J] [O] [P] au 4ème étage sont clairement avérés et actées contradictoirement.
L'Expert indique que les désordres avérés et actés… portent atteinte à la destination des lieux »
L'Expert s'est prononcé, à maintes reprises, sur le fait que la remise en état de la terrasse était de nature urgente.
Il en résulte que Monsieur [J] [O] [P] justifie de l'existence d'un trouble manifestement illicite en raison des désordres qu'il subit en provenance de la terrasse et de la nécessité de travaux de réfection afin qu'il soit mis fin à ce trouble.
Au cours des opérations d'expertise, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 12] a produit un devis de l'entreprise SOFRET pour un montant de 8.712,16 € H.T., en date du 21 septembre 2022, validé par l'Expert.
Il convient, en conséquence, de faire cesser ce trouble et de condamner le Syndicat des copropriétaires LE GROS SAULE, représenté par son Syndic, la Société RB COPRO, à réaliser, sous astreinte de 300 € par jour de retard, commençant à courir dans le délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, des travaux de réfection intégrale de la terrasse du 5ème étage, partie commune, de nature à mettre un terme aux désordres affectant ladite terrasse, spécifiés aux pages 10 et 11 du rapport de l'Expert [K] [Z], travaux de réfection conformes au devis descriptif SOFRET du 21 septembre 2022.
L'astreinte se justifie compte tenu de la carence du Syndicat des copropriétaires LE [Adresse 9] SAULE à réaliser les travaux, et ce, en dépit des multiples demandes.
Les travaux de réfection totale de la terrasse ont au surplus été votés aux termes d'une assemblée générale du 8 décembre 2021, mais n'ont jamais été exécutés.
En revanche, Monsieur [V] [F] fait valoir qu' il existe une contestation sérieuse concernant les demandes qui sont dirigées à son encontre notamment du fait de la vente de l'appartement litigieux dont il a hérité de Monsieur [I] [F] intervenue courant juillet 2024. De plus une condamnation in solidum avec le syndicat des copropriétaires n'est pas fondée en l'espèce.
Les travaux de réfection de l'appartement de Monsieur [J] [O] [P] ont été évalués et admis par l'Expert à hauteur de 3.578,82 € H.T. dans les termes suivants (Page 18) :
« Pour la remise en état d'urgence des désordres dans l'appartement de Monsieur [J] [O] [P], le devis D23030450 du 19 avril 2023 de la SARL BLUE SELECT, pour un montant de 3.578,82 € H.T, est validé et de nature à réparer les infiltrations d'eau générant des dégâts des eaux récurrents, notamment au plafond, les cueillies des trois murs, au sol : le parquet, plus le mur intérieur côté de façade de la chambre attenante au séjour ». Monsieur [J] [O] [P] justifie par ailleurs de ce que son appartement est affecté par ces dégâts des eaux récurrents en provenance de la terrasse depuis le mois d'août 2019, soit depuis désormais cinq années.
La demande de provision au titre des travaux de réfection et de l'indemnisation du préjudice de jouissance ne se heurte à aucune contestation sérieuse, de sorte qu'il y a lieu de condamner le Syndicat des copropriétaires [Adresse 12], représenté par son Syndic, la Société RB COPRO au paiement d'une somme de 8.000 euros à ce titre. En revanche, il n'y a pas lieu de dispenser le demandeur de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.
L'équité justifie la condamnation du Syndicat des copropriétaires [Adresse 12], représenté par son Syndic, la Société RB COPRO à payer à Monsieur [J] [O] [P] la somme de 1.500 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 12], représenté par son Syndic, la Société RB COPRO sera condamné aux dépens.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par décision réputée contradictoire , en premier ressort et par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires [Adresse 11] SAULE, représenté par son Syndic, la Société RB COPRO, à réaliser, sous astreinte provisoire de 300 € par jour de retard courant pendant un délai de quatre mois, commençant à courir dans le délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, des travaux de réfection intégrale de la terrasse, partie commune, du 5ème étage, attenante à l'appartement lot 24, ayant appartenu à Monsieur [V] [F] et appartenant depuis juillet 2024 à Monsieur [U], bâtiment A de l'immeuble sis [Adresse 2]), de nature à mettre un terme aux désordres spécifiés aux pages 10 et 11 du rapport de l'Expert [K] [Z] et dont le descriptif des travaux correspond à ceux visés au devis de la Société SOFRET.
CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires LE GROS SAULE, représenté par son Syndic, la Société RB COPRO à payer à Monsieur [J] [O] [P] une somme provisionnelle de 8.000 euros à valoir sur ses préjudices.
DEBOUTE Monsieur [J] [O] [P] de toutes ses autres demandes.
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires LE GROS SAULE, représenté par son Syndic, la Société RB COPRO à payer à Monsieur [J] [O] [P] une somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires LE GROS SAULE, représenté par son Syndic, la Société RB COPRO aux dépens.
AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 28 FEVRIER 2025.
LA GREFFIERE
LE PRÉSIDENT
