Cour de cassation, 14 novembre 2019. 18-15.404

CIV.3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 14 novembre 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10357 F Pourvoi n° R 18-15.404 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par : 1°/ M. F... K..., 2°/ Mme A... N..., épouse K..., domiciliés tous deux [...], contre l'arrêt rendu le 24 novembre 2016 par la cour d'appel de Nouméa (chambre civile), dans le litige les opposant à M. V... O..., domicilié [...] , défendeur à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 8 octobre 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Parneix, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat de M. et Mme K..., de la SCP Richard, avocat de M. O... ; Sur le rapport de M. Parneix, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme K... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme K... ; les condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. O... ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze novembre deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat aux Conseils, pour M. et Mme K.... Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que le bail conclu entre M. O... et les époux K... avait été résilié « d'accord parties » en août 2012 et d'avoir débouté ces derniers de toutes leurs demandes ; AUX MOTIFS adoptés QU'aux termes des dispositions de l'article 1er du décret du 29 avril 1942, le droit de reprise du propriétaire est suspendu sauf pour lui permettre d'occuper lui-même ou ses ascendants ou descendants, le logement ; que ce texte prévoit par ailleurs que le bailleur qui aura excipé de cette disposition et qui n'aura pas occupé le logement dans les deux mois suivant le départ du locataire et ce, pendant deux ans, devra payer au locataire une indemnité comprise entre une et cinq années de loyers ; que cependant, et en application de l'article 1134 du code civil, ces dispositions ne s'opposent pas à la possibilité de résiliation amiable du bien par les parties qui conservent leur liberté contractuelle de mettre un terme à leur accord dans des conditions que le juge apprécie, aucune forme n'étant requise ; que selon un message du 21 mai 2012, produit aux débats par M. O..., ce dernier a avisé M. K... de ce que l'appartement occupé par lui était en cours de vente, un compromis étant signé, le nouveau propriétaire souhaitant y habiter pour le 1er août 2012 ; qu'il a poursuivi en indiquant comprendre les désagréments engendrés par cette situation et en précisant qu'il avait demandé à l'agence immobilière de trouver un nouveau bien pour le reloger ; que, de fait, les époux K... ont quitté les lieux loués par M. O... le 24 août 2012 pour intégrer, le 16 août 2012, un autre logement proposé par l'agence immobilière mandatée pour ce faire par le défendeur ; que force est de constater que le message du 21 mai 2012 ne saurait s'analyser en un congé donné par le bailleur qui n'a, de plus, à aucun moment manifesté un désir de reprendre ce logement pour s'installer lui-même ou l'un des siens ; qu'il s'agit d'une proposition de quitter les lieux compte tenu de la vente du bien et d'une offre de relogement par l'intermédiaire de l'agence immobilière en charge de la gestion de ce bien ; que les époux K... disposaient de la faculté de refuser cette offre, ce qu'ils n'ont nullement manifesté, acceptant tout au contraire de prendre possession d'un autre appartement, situé dans le même immeuble et proposé par l'agent immobilier qui, au surplus, a conservé à sa charge les frais d'agence ; qu'ainsi, il sera retenu que le bail conclu à compter du 1er juillet 2012 a été résilié d'accord parties, l'offre de rupture amiable de M. O... ayant été acceptée de façon tacite, mais certaine par les demandeurs, de sorte que M. et Mme K... seront déboutés de l'ensemble de leurs réclamations ; ET AUX MOTIFS propres QUE selon l'article 1er du décret du 29 avril 1942 applicable à la cause, les sanctions prévues (déchéance, amende civile et indemnité) supposent que le propriétaire a donné congé en excipant du droit de reprise pour reprendre son immeuble en fraude des droits du locataire ; qu'en l'espèce, M. O... a, par e-mail du 21 mai 2012, informé les époux K... qu'il avait signé un compromis de vente pour l'appartement loué et a ajouté que le nouveau propriétaire souhaitait y habiter à compter du 1er août 2012 ; qu'il a précisé qu'il s'était rapproché de l'agence afin de leur trouver un nouvel appartement et que lui-même faisait des recherches en ce sens, que les époux K... soutiennent que ce document constitue un congé pour reprise, au surplus irrégulier en la forme, et sollicitent condamnation du bailleur à titre principal pour fraude au droit de reprise, à titre subsidiaire pour non-respect des formes du congé ; que M. O... fait valoir pour sa part que les locataires étaient informés depuis longtemps de ce qu'il avait mis l'appartement en vente et qu'il les avait informés de la signature du compromis de vente et des souhaits de l'acquéreur dans le cadre des bonnes relations qu'il entretenait avec eux ; que la question tient à la qualification que l'on droit donner de ce message du 21 mai 2012 ; qu'en préalable, la cour observe que s'agissant d'un texte qui prévoit une sanction qui peut être lourde, les conditions de l'application de l'article 1er du décret du 29 avril 1942 sont d'interprétation stricte ; qu'ensuite, l'on doit relever que le propriétaire, par son message du 21 mai 2012, n'excipe ni expressément ni implicitement d'un congé et encore moins de l'exercice d'un droit de reprise pour lui-même ; que ce message ne contient aucune disposition impérative pouvant être analysée comme une mise en demeure de quitter les lieux mais se limite, pour le bailleur, à « informer » son locataire de ce qu'il a signé un compromis de vente et du souhait de l'acquéreur de pouvoir entrer dans les lieux à compter du 1er août 2012 ; que la cour constate par ailleurs qu'il ne résulte d'aucun autre document émanant soit du propriétaire soit de l'agence immobilière que le départ des locataires se soit inscrit dans le cadre d'un congé ; qu'il y a lieu d'observer qu'à partir de son acquisition, le nouveau propriétaire se trouvait en position de pouvoir exercer son droit de reprise pour lui-même sans se trouver moralement en obligation de trouver un nouvel appartement comme l'a fait M. O... et qu'un départ consensuel, sans attendre un départ imposé, a permis aux locataires de bénéficier de meilleures conditions de déménagement (transfert de la caution, remise des frais d'agence) ; que la cour confirmera, en conséquence, l'analyse du premier juge sur le départ des lieux d'accord des parties ; 1°) ALORS QU'en indiquant à M. K..., dans son courriel du 21 mai 2012, qu'il avait signé un compromis de vente de l'appartement dont celui-ci était locataire, que le nouveau propriétaire souhaitait y habiter à compter du 1er août 2012 et que, compte tenu des désagréments que cela pouvait engendrer pour lui-même et sa famille, il s'était rapproché de l'agence afin qu'elle puisse lui trouver un nouveau bien à lui proposer et que, de son côté, il faisait des recherches afin que son relogement se fasse dans les meilleures conditions possibles, M. O... manifestait clairement sa volonté de mettre fin à la location à raison de la vente de l'appartement donné à bail ; qu'en retenant, pour débouter les locataires de leur demande en paiement d'une indemnité pour fraude au droit de reprise, que ce courriel s'analysait, non pas en un congé, mais en une simple offre de rupture amiable du bail, la cour d'appel a dénaturé ce document et violé ainsi l'article 1134, devenu 1103, du code civil. 2°) ALORS en tout état de cause QUE le décret du 29 avril 1942 ne permet que la reprise pour habiter ; qu'en déboutant les locataires de leur demande en paiement d'une indemnité pour fraude au droit de reprise prétexte pris que le courriel du bailleur du 21 mai 2012 s'analyserait seulement en une offre de résiliation amiable subordonnée à l'acceptation des locataires quand il s'agissait en réalité d'un congé pour vendre qui était, de ce fait, irrégulier, la cour d'appel a violé le décret du 29 avril 1942. 3)° ALORS en toute hypothèse QUE la renonciation à un droit ne peut résulter que d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer ; qu'en retenant que les locataires avaient tacitement accepté l'offre de résiliation amiable du bail que M. O... avait prétendument formalisée dans son courriel du 21 mai 2012, en quittant les lieux sans attendre un départ imposé et en prenant possession d'un autre appartement situé dans le même immeuble, ce qui leur avait permis de bénéficier de meilleures conditions de déménagement, ce dont il ne résultait pas sans équivoque qu'en tirant les conséquences de la volonté exprimée par leur bailleur, ils aient pour autant entendu renoncer aux droits qu'ils tenaient de leur bail, la cour d'appel a violé l'article 1134, devenu 1103, du code civil.