Tribunal judiciaire, 18 novembre 2024. 24/04331

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 7] [Adresse 7] [Adresse 7] [Localité 5] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 6] REFERENCES : N° RG 24/04331 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZJUA Minute : Monsieur [C] [P] Représentant : Maître Bertrand CAHN de l’AARPI CAHN CHABANNE, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 210 Madame [S] [R] épouse [P] Représentant : Maître Bertrand CAHN de l’AARPI CAHN CHABANNE, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 210 C/ Madame [E] [U] Représentant : Maître Asma FRIGUI de l’AARPI FP AVOCATS, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 121 Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me CAHN Copie délivrée à : Me FRIGUI Le AUDIENCE CIVILE Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 18 Novembre 2024; par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ; Après débats à l'audience publique du 16 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Monsieur Adrien NICOLIER, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEURS : Monsieur [C] [P], demeurant [Adresse 4] Madame [S] [R] épouse [P], demeurant [Adresse 4] représentés par Maître Bertrand CAHN de l’AARPI CAHN CHABANNE, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Madame [E] [U], demeurant [Adresse 3] représentée par Maître Asma FRIGUI de l’AARPI FP AVOCATS, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par contrat en date du 9 juin 2022, M. [C] [P] et Mme [S] [R] épouse [P] ont donné à bail à Mme [E] [U] un local à usage d'habitation situé au [Adresse 3] aux [Localité 8] ([Adresse 9]), pour un loyer mensuel de de 419 euros, outre une provision mensuelle sur charges et un dépôt de garantie d'un montant de 419 euros. Des loyers étant demeurés impayés, le 24 janvier 2024, M. [C] [P] et Mme [S] [R] épouse [P] a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 2 633,70 euros visant la clause résolutoire. Ils ont ensuite fait assigner Mme [E] [U] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 17 avril 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement. Après un renvoi aux fins de mise en état, l'affaire a été appelée à l'audience du 16 septembre 2024. A cette date, M. [C] [P] et Mme [S] [R] épouse [P], représentés, se réfèrent à leur assignation. Ils demandent : - à titre principal, la constatation de la résiliation de plein droit du bail d'habitation et, à titre subsidiaire, le prononcé de sa résolution judiciaire ; - l'expulsion de Mme [E] [U], sous astreinte de 75 euros par jour de retard ; - et la condamnation de Mme [E] [U] : - au paiement de la somme actualisée de 633,70 euros, - au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, - au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts, - au paiement d'une somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles - et aux dépens, comprenant le coût du commandement et de la dénonciation de l'assignation au préfet. Ils exposent, sur le fondement des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1728 du code civil, que la locataire ne s'est pas acquittée des loyers dus. Ils ajoutent que Mme [U] oppose une résistance abusive. Ils ne s'opposent pas à l'octroi de délais de paiement. Mme [E] [U] comparaît, représentée. Elle explique qu'elle a effectué un règlement de 500 euros peu de temps avant l'audience et que sa dette sera totalement apurée le mois prochain. Elle demande des délais de paiement suspensifs de l'acquisition de la clause résolutoire d'une durée de deux mois. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience. Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989. L'affaire a été mise en délibéré au 18 novembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION I - Sur la demande de résiliation du bail A - Sur la recevabilité de l'action Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 18 avril 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 1er juillet 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. B - Sur le bien fondé de la demande L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le bail conclu le 9 juin 2022 contient une clause résolutoire en son article VIII qui stipule que le contrat sera résilié à l'issue d'un délai de deux mois après la délivrance d'un commandement de payer infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 janvier 2024, pour la somme en principal de 2 633,70 euros, laissant un délai de de deux mois pour régler la somme due. La clause résolutoire ne saurait donc être acquise qu'à l'issue du délai de deux mois prévu au commandement pour régler les sommes dues. Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 25 mars 2024. II - Sur la demande de condamnation en paiement L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables. Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [E] [U] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite (175,19 €), la somme de 458,51 euros à la date du 3 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, sous réserve des versements postérieurs et/ou non pris en compte dans le décompte. Mme [E] [U] sera donc condamnée au paiement de cette somme de 458,51 euros. III - Sur les délais de paiement L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que " le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ". L'article 24 VII de la loi précitée dispose en outre que " lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ". Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l'audience, Mme [E] [U] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l'expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet. En revanche, si la locataire ne respecte pas pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. La défenderesse devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance éventuelle de la force publique ou d'un serrurier. En outre, dans l'hypothèse où la défenderesse ne respecterait pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, elle devra indemniser les propriétaires du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ces derniers un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, à compter du 1er octobre 2024 jusqu'à son départ définitif des lieux. Il n'apparaît pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour Mme [E] [U] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution. IV - Sur la demande de réparation du préjudice Aux termes de l'article 1240 du code civil, " tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ". En l'espèce, le demandeur ne rapporte la preuve d'aucun préjudice distinct de l'absence de paiement de l'arriéré locatif, déjà suffisamment réparé par la condamnation à le régler. En conséquence, la demande sera rejetée. V - Sur les mesures de fin de jugement Mme [E] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la notification de l'assignation à la préfecture. Compte tenu des démarches judiciaires qu'ont dû accomplir M. [C] [P] et Mme [S] [R] épouse [P], Mme [E] [U] sera condamnée à leur payer ensemble une somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le jugement est de plein droit exécutoire par provision. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort : CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 juin 2022 entre M. [C] [P] et Mme [S] [R] épouse [P] et Mme [E] [U] concernant le local à usage d'habitation situé au [Adresse 3] aux [Localité 8] ([Adresse 9]) sont réunies à la date du 25 mars 2024 ; CONDAMNE Mme [E] [U] à payer à M. [C] [P] et Mme [S] [R] épouse [P] ensemble la somme de 458,51 euros (décompte arrêté au 3 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse) ; AUTORISE Mme [E] [U] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 1 mensualité de 250 euros et une 2ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 20 de chaque mois et pour la première fois le 20 du mois suivant la signification du présent jugement ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ; DIT qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Mme [E] [U] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, M. [C] [P] et Mme [S] [R] épouse [P] puissent faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est ; *que Mme [E] [U] soit condamnée à verser à M. [C] [P] et Mme [S] [R] épouse [P] ensemble une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; DEBOUTE M. [C] [P] et Mme [S] [R] épouse [P] de leur demande d'astreinte ; DEBOUTE M. [C] [P] et Mme [S] [R] épouse [P] de leur demande de réparation du préjudice ; CONDAMNE Mme [E] [U] à verser à M. [C] [P] et Mme [S] [R] épouse [P] ensemble une somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Mme [E] [U] aux dépens ; RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision. Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal judiciaire, le 18 novembre 2024. LE GREFFIER LE JUGE