Tribunal judiciaire, 27 août 2024. 24/02989

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY Immeuble l[1] - Hall A [Adresse 4] 4ème étage [Localité 9] Téléphone : [XXXXXXXX03] Télécopie : [XXXXXXXX02] @ : [Courriel 10] REFERENCES : N° RG 24/02989 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZDHW Minute : 24/00953 Société ICF LA SABLIERE Représentant : Me Bahija EL YAAGOUBI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 97 C/ Madame [I] [B] [P] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me EL YAAGOUBI Copie délivrée à : Mme [P] Le 27/08/ 2024 AUDIENCE CIVILE Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 27 Août 2024; par Madame [S] [U], en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Huguette LÉZIN-BOURGEOIS greffier ; Après débats à l'audience publique du 06 Mai 2024 tenue sous la présidence de Madame Isabelle LIAUZU, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Odile DULAC, greffier audiencier ENTRE DEMANDEUR : Société [Adresse 11], ayant son siège social [Adresse 7], représentée par Maitre EL YAAGOUBI, avocat au barreau du Val de Marne D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Madame [I] [B] [P], demeurant [Adresse 5] comparante D'AUTRE PART FAITS ET PROCEDURE Par contrat du 25 novembre et du 11 décembre 2019, ICF LA SABLIERE, Société anonyme d’habitations à loyer modéré a donné en location à Madame [I] [P] à compter du 11 décembre 2019, un logement (n°174841) situé [Adresse 6] à [Localité 12] moyennant un loyer mensuel de 480,12 euros, outre provision sur charges de 173,35 euros. Par contrat du 25 novembre 2019, les mêmes parties sont convenues de la location, à compter du 11 décembre 2019, de l’emplacement de stationnement n° 436 (UG 174876) situé [Adresse 8] à [Localité 12] moyennant un loyer mensuel de 30,00 euros outre provision sur charges de 4,01 euros. Par procès-verbal de signification à domicile du 15 novembre 2023, la société ICF LA SABLIERE a fait commandement à Madame [P] de lui payer la somme de 3 110,45 euros due au titre des loyers au 2 novembre 2023. Par assignation du 29 février 2024, la société ICF LA SABLIERE SA d’HLM a fait citer Madame [P] devant le juge des contentieux de la protection, demandant, avec le bénéfice de l’exécution provisoire: -de constater que la clause résolutoire prévue aux baux est acquise et subsidiairement de prononcer la résiliation des baux -d'ordonner l’expulsion des lieux loués de Madame [P] et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique au besoin, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, pendant un délai de trois mois -d’ordonner la séquestration des objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux dans tel garde-meubles au choix de la requérante et ce en garantie des loyers et charges et indemnités d’occupation dus, aux frais, risques et périls de la défenderesse -de la condamner au paiement de la somme de 3 607,01 euros au titre des loyers et indemnités dus au 27 février 2024 (échéance de février incluse), sauf à parfaire au jour de la décision à intervenir ainsi qu’au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au double des loyers mensuels en cours majorés des charges et taxes afférentes à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux en ce compris la remise des clés -de condamner Madame [P] à lui fournir une attestation d’assurance couvrant les risques locatifs sous astreinte de 30 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir -de la condamner à lui verser la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et celle de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, dont le coût du(es) commandement(s). A l’appui, elle fait valoir que les causes du commandement du 15 novembre 2023 n'ont pas été régularisées dans les délais impartis et qu’elle a été obligée de souscrire pour le compte de la locataire une assurance d’habitation. Copie de cette assignation a été adressée au Préfet de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 1er mars 2024. A l’audience du 6 mai 2024, la société ICF LA SABLIERE précise que la dette locative dont elle demande paiement est de 2 883,73 euros, terme de mars 2024 inclus et maintient ses demandes initiales pour le surplus. Madame [P] indique qu’elle a un enfant à charge. Elle ajoute qu’elle perçoit un salaire de l’ordre de 1 900 euros. Elle précise qu’elle a d’autres dettes qu’elle rembourse auprès de trois huissiers et qu’elle n’a pas déposé de dossier de surendettement. Elle souhaite rester dans le logement et demande des délais de paiements, proposant de régler au total la somme de 750 euros par mois et fait valoir que l’assistante sociale du bailleur et celle de son employeur se sont mises en rapport et sont parvenues à un accord de remboursement de 20 euros par mois. Elle soutient qu’elle a versé la somme de 850 euros le 29 avril 2024; La société ICF LA SABLIERE ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement. Par note en délibéré du 10 mai 2024, la société ICF LA SABLIERE indique se désister de sa demande au titre de l’assurance, ayant reçu l’attestation de Madame [P]. MOTIFS Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux” et, à peine d’irrecevabilité, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, ou sans avoir préalablement signalé l’impayé aux organismes payeurs des aides au logement et l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par l’huissier de justice au préfet au moins six semaines avant la date de l’audience ; L’assignation du 29 février 2024 a été délivrée plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX le 29 novembre 2023 et régulièrement notifiée au préfet de la Seine-Saint-Denis six semaines avant l’audience; La demande est donc recevable ; Il convient de constater que la société ICF LA SABLIERE se désiste de ses demandes relatives à l’attestation d’assurance; Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites; Selon l’article 2 du code civil, “la loi ne dispose que pour l’avenir; elle n’a point d’effet rétroactif”; Il en résulte que les contrats en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle demeurent régis par celle en vigueur au jour de leur conclusion; Si, dans le silence de la loi, le juge peut déclarer la loi d’application immédiate aux effets à venir d’un contrat en cours lorsqu’elle revêt un caractère d’ordre public, il doit être considéré, en matière d’ordre public de protection, que la loi nouvelle d’ordre public ne peut s’appliquer immédiatement aux contrats en cours que dans la mesure où elle protège les intérêts de la partie protégée; La loi du 6 juillet 1989, en ce qu’elle pose en principe (article 1er) que le droit au logement est un droit fondamental, relève d’un ordre public de protection du locataire; Dès lors le nouveau délai de six semaines résultant de la loi du 27 juillet 2023 imparti au locataire pour apurer sa dette après délivrance du commandement de payer, nonobstant le caractère d’ordre public de ces dispositions, ne peut avoir vocation à s’appliquer lorsque le bail prévoit un délai de deux mois, en ce que la réduction du délai n’a ni pour objet, ni pour effet de préserver les droits du locataire; En l’espèce, le bail en cause contient une clause de résiliation de plein droit “à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer et des charges locatives, comme en cas de non-versement du dépôt de garantie ” ayant persisté deux mois après délivrance d’un commandement de payer ; Le commandement du 15 novembre 2023 vise la clause résolutoire et il est régulier en la forme; Néanmoins, bien qu’il vise un délai de six semaines, il ne peut produire effet avant l’expiration du délai de deux mois prévu au bail, étant observé au surplus qu’il reproduit la clause résolutoire du bail, de sorte que la contradiction, qui plus est sans aucune explicitation, entre le délai mentionné et la reproduction d’une clause stipulant un délai de deux mois doit nécessairement s’interpréter en faveur du locataire; Le bail relatif au logement contient une clause de résiliation de plein droit en cas de “défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer et des charges locatives, comme en cas de non-versement du dépôt de garantie” ayant persisté deux mois après délivrance d’un commandement de payer et il ressort des termes mêmes du contrat relatif à l’emplacement de stationnement, qui prévoit que pour les non-résidents, la location est révocable à tout moment, qu’il en constitue un accessoire; Au surplus, il est formé une demande en paiement de l’arriéré globale, sans distinguer entre les sommes dues au titre du logement et celles dues au titre de l’emplacement de stationnement et le commandement du 15 novembre 2023 a été délivré également pour une somme globale; Il ressort des décomptes produits qu’il est resté sans effet plus de deux mois ; Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail au 15 janvier 2024; Selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative; En l’espèce, déduction faite de sommes appelées à titre de frais d’enquête sociale, qui ne constituent pas des éléments de la dette locative, il ressort des relevés produits qu’il reste dû la somme de 2 868,49 euros, terme de mars 2024 inclus, que Madame [P] sera condamnée à payer, en deniers ou quittances afin de tenir compte du paiement de la somme de 850 euros le 29 avril 2024 évoqué par elle, au titre des loyers, indemnités d’occupation, charges et provisions sur charges; Des débats et de l’enquête sociale, il ressort que la situation de Madame [P] justifie qu’elle soit autorisée à se libérer de sa dette par mensualités de 20 euros en plus du loyer courant selon modalités spécifiées au dispositif, étant précisé qu’à défaut de paiement d’un seul terme courant ou d’une seule mensualité d’apurement à sa date la totalité de la créance restante sera exigible de plein droit 15 jours après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet, la clause résolutoire reprendra son plein effet et Madame [P] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant contractuel du loyer, augmenté des charges dûment justifiées, à compter de la date de reprise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux dont elle pourra être expulsée dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution faute de les avoir volontairement libérés; Le sort des meubles laissés sur place étant expressément prévus par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution et l’expulsion ne pouvant être réalisée que conformément à ces dispositions, ce que précise le présent jugement, il n’est nul besoin d’une décision spéciale du juge; Il n’y a pas lieu d’assortir la présente décision d’une astreinte; Il n’est justifié d’aucun préjudice distinct de celui résultant du défaut de paiement des loyers et charges déjà réparé par l‘application du taux de l’intérêt légal; La demande de dommages-intérêts sera rejetée; Il est équitable de laisser à la charge de chaque partie les frais irrépétibles exposés par elle pour l’instance; Madame [P] sera tenue aux dépens, y compris le coût du commandement du 15 novembre 2023 ; PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement public, mis à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort, Constate que la société ICF LA SABLIERE se désiste de ses demandes relatives à l’attestation d’assurance; Constate au 15 janvier 2024, la résiliation du bail conclu entre la société ICF LA SABLIERE et Madame [I] [P] ayant pour objet un logement (n°174841) situé [Adresse 6] à [Localité 12] et un emplacement de stationnement n° 436 (UG 174876) situé [Adresse 8] à [Localité 12] ; Condamne Madame [I] [P] à payer en deniers ou quittances à la société ICF LA SABLIERE la somme totale 2 868,49 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation, charges et provisions sur charges due terme de mars 2024 inclus; Dit que Madame [I] [P] se libérera valablement en trente cinq mensualités de 20,00 euros, puis une mensualité correspondant au reliquat, en plus du loyer courant, payables à la même date que le loyer courant, la première le mois suivant celui de la signification du présent jugement ; Dit que pendant le cours des délais ainsi accordés les effets de la clause résolutoire seront suspendus et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si Madame [I] [P] s’est acquittée de sa dette selon les modalités ci-dessus définies; Dit qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer courant ou d’une seule mensualité d’apurement à sa date, la totalité de la créance restante deviendra de plein droit exigible quinze jours après mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception de régulariser l’échéance impayée restée sans effet; Dit que, dans ce cas, la clause résolutoire reprendra de plein droit son plein effet à l’expiration de ce délai; Dit que dans ce cas, faute d’avoir volontairement libéré les lieux, Madame [I] [P] , qui sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant contractuel du loyer qui variera comme aurait varié le loyer si le bail s’était poursuivi et des charges dûment justifiées au stade de l'exécution, à compter de la date de reprise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux, pourra en être expulsée dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution; Rejette toutes autres demandes ; Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision; Condamne Madame [I] [P] aux dépens, y compris le coût du commandement du 15 novembre 2023 ; Ainsi fait jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits ; Le présent jugement a été signé à la minute par le juge et le greffier. Le greffier, Le juge,