Tribunal judiciaire, 13 septembre 2024. 21/03805

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN _______________________ Chambre 3 - CONSTRUCTION ************************ DU 13 Septembre 2024 Dossier N° RG 21/03805 - N° Portalis DB3D-W-B7F-JEAM Minute n° : 2024/239 AFFAIRE : [U] [G] C/ S.A.R.L. LE MAS SUR LA COLLINE, S.A.R.L. LE MASITO JUGEMENT DU 13 Septembre 2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET, Vice-Présidente, statuant à juge unique GREFFIER lors des débats : Madame Peggy DONET GREFFIER faisant fonction lors de la mise à disposition : Madame Evelyse DENOYELLE DÉBATS : A l’audience publique du 12 Avril 2024 A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Septembre 2024 JUGEMENT : Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort copie exécutoire à : Me Luc COLSON Me Danielle ROBERT de la SCP ROBERT & FAIN-ROBERT Délivrées le 13 Septembre 2024 Copie dossier NOM DES PARTIES : DEMANDERESSE : Madame [U] [G] [Adresse 7] représentée par Maître Danielle ROBERT de la SCP ROBERT & FAIN-ROBERT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant, Maître William AZAN de la SCP HERALD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant D’UNE PART ; DÉFENDERESSES : S.A.R.L. LE MAS SUR LA COLLINE dont le siège social est sis [Adresse 1] S.A.R.L. LE MASITO dont le siège social est sis [Adresse 1] représentées par Maître Luc COLSON, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant ; Maître Philippe MATHURIN de la SELARL ALERION AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant D’AUTRE PART ; ****************** FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES Par exploit en date du 25 mai 2021, Madame [U] [G] faisait assigner la SARL LE MAS SUR LA COLLINE et et la SARL LE MASITO sur le fondement des articles 682, 691, 1240 du Code civil. Propriétaire de la parcelle cadastrée section AZ n° [Cadastre 8] à [Localité 13], Madame [U] [G] exposait que courant 2018 la SARL LE MAS SUR LA COLLINE avait fait l’acquisition de la parcelle voisine anciennement cadastrée AZ[Cadastre 2]. La parcelle avait été divisée courant 2019 en vue de construire. La parcelle cadastrée AZ[Cadastre 3] supportant une grande maison d’habitation restait appartenir à la SARL LE MAS SUR LA COLLINE. La parcelle cadastrée AZ [Cadastre 4] appartenait à la SARL LE MASITO dont le siège social et les gérants étaient identiques à ceux de la SARL LE MAS SUR LA COLLINE. Il y était édifié une maison avec piscine. Pour rendre constructible la parcelle [Cadastre 4], la pétitionnaire avait faussement prétendu qu’elle bénéficiait d’une servitude de passage sur le chemin appartenant à Madame [U] [G]. Sur les plans joints à la demande de permis de construire était représenté un portail débouchant sur la voie en question confirmant la prétention de la SARL. Au cours de l’été 2020, les gérants des deux sociétés avaient manifesté une vive opposition au projet de la demanderesse de clôturer sa propriété et de poser un portail en travers du chemin situé à l’ouest de sa propriété et dont elle était en grande partie propriétaire. Les conseils des parties avaient échangé des consultations, la société LE MASITO soutenant qu’elle était en état d’enclave et qu’elle devait donc bénéficier de la servitude de passage comme la société LE MAS SUR LA COLLINE, la demanderesse observant que la situation d’enclavement du MASITO résultait de la division foncière de la parcelle [Cadastre 2] qui n’avait jamais été enclavée. Par lettre officielle en date du 1er avril 2020 la demanderesse mettait en demeure ses voisins et tout préposé de cesser d’utiliser le chemin, en vain. Ceux-ci avaient même réalisé des travaux sur le chemin sans l’en informer. En application de l’article 691 du Code civil, une servitude discontinue comme une servitude de passage ne pouvait par principe s’acquérir que par titre. Le passage sur un fond même immémorial n’était pas de nature à fonder la revendication d’une prescription, sauf pour les fonds enclavés, en application de l’article 682 du Code civil, et par 30 ans d’usage continu en application de l’article 685. L’article 684 prévoyait que lorsque l’enclave résultait d’une division foncière c’était sur le fonds d’origine que le passage devait être octroyé. Or la parcelle [Cadastre 9] disposait de deux accès pour les véhicules au chemin situé tout autour de sa propriété. Par conséquent le passage sur le chemin de la demanderesse n’était qu’une tolérance et non une servitude, à laquelle celle-ci était libre de mettre fin. La demanderesse sollicitait donc qu’il soit enjoint sous astreinte de 500 € par jour de retard à l’expiration d’un délai de 4 mois à compter de la décision à intervenir à la société LE MASITO de remplacer son portail par une clôture pleine. Les agissements de ses voisins lui avaient causé un trouble de jouissance ainsi qu’un préjudice matériel et moral dont elle demandait réparation par le versement de la somme de 10 001 euros. Elle demandait la condamnation des défenderesses à lui verser la somme de 5000 € de frais irrépétibles et à régler les dépens. Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 5 juin 2023, elle persistait dans ses prétentions, y ajoutant préalablement les demandes de constatation que les deux sociétés ne disposaient pas de servitude de passage sur le chemin situé au nord de sa parcelle, alors qu’elle-même disposait d’une servitude sur la partie du chemin litigieux appartenant à la SARL LE MAS SUR LA COLLINE . Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 13 février 2022 et le 20 juin 2022 la SARL LE MAS SUR LA COLLINE et la SARL LE MASITO soutenaient devant le juge de la mise en état que l’action de la demanderesse fondée sur le préjudice de jouissance était prescrite depuis le 19 juin 2013. Le juge de la mise en état écartait cette fin de non-recevoir : propriétaires des parcelles AZ [Cadastre 3] et [Cadastre 4] depuis l’année 2018, les deux sociétés n’avaient pu causer le préjudice allégué avant l’acquisition desdites parcelles. Dans leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 15 septembre 2023 les défenderesses rappelaient que l’accès de la parcelle AZ [Cadastre 5] devenue [Cadastre 4] se faisait par le chemin objet du litige depuis les années 40, de manière continue et visible comme en attestait l’article 19. 4 de l’acte de vente, qui mentionnait un droit de passage apparent exercé de façon continue le long de la parcelle AZ [Cadastre 8] appartenant à Madame [U] [G] depuis plus de cinquante ans. La SARL LE MASITO observait que le passage objet du litige était emprunté par les précédents propriétaires de la parcelle [Cadastre 2] mais aussi par Madame [U] [G] via un tronçon appartenant à la SARL LE MAS SUR LA COLLINE. Tout propriétaire ayant le droit de se clore, les deux sociétés avaient souhaité poser un portail sur leur fonds. L’accès au chemin restait néanmoins libre. Le chemin n’étant pas entretenu, la société LE MASITO avait fait procéder à sa réfection à ses frais. Les concluantes soutenaient que la demanderesse disposait d’une entrée vers sa propriété par un escalier en maçonnerie d’une dizaine de marches menant à la porte d’entrée, de où pourrait être installé son portail sans empêcher l’accès au MASITO . Madame [U] [G] ne pouvait exiger de faire réaliser un accès par la voie publique traversant la parcelle du mas sur la colline, alors qu’il s’agissait d’un espace boisé protégé, soumis à autorisation de défrichement, comportant des dénivelés importants et qui couperait en deux le terrain LE MAS SUR LA COLLINE . Le tribunal devrait rejeter la prétention de la demanderesse de se voir reconnaître l’existence d’une servitude de passage à son profit sur la partie du chemin litigieux appartenant à la société LE MAS SUR LA COLLINE. Sa demande de dommages et intérêts devrait être rejetée faute de démonstration d’une faute à l’origine d’un préjudice, ledit préjudice n’étend pas davantage prouvé. À titre reconventionnel les concluantes soutenaient que la demanderesse ne bénéficiait que d’une simple tolérance de passage sur la partie de chemin appartenant à la société LE MAS SUR LA COLLINE qui pouvait y mettre fin à tout moment afin de se clore. Elles demandaient au tribunal de juger que Madame [G] ne disposait que d’un droit de passage révocable sur la partie du chemin litigieux. Elles demandaient la condamnation de la demanderesse à régler les dépens, et à leur verser la somme de 3000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile. La clôture de la procédure était prononcée par ordonnance en date du 15 janvier 2024, et l’affaire était renvoyée pour être plaidée à l’audience du 12 avril 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l’état d’enclave de la parcelle cadastrée [Cadastre 8] Le plan de bornage établi le 8 août 2018 fait ressortir que le chemin d’accès aux propriétés des parties part de la parcelle cadastrée [Cadastre 10]. Il ne suit pas exactement les limites des propriétés. Au début, sur quelque 17 m, il est sur la parcelle cadastrée AZ [Cadastre 2] appartenant à la société LE MAS SUR LA COLLINE. Sur les 25 m environ suivants, il est sur la parcelle cadastrée [Cadastre 11] appartenant à Madame [U] [G]. Ce plan fait ressortir que la propriété de la demanderesse ne dispose que de ce seul accès à la voie publique. L’existence d’un escalier descendant de la propriété de Madame [U] [G] vers la voie publique ne permet qu’un accès à pied, et à des personnes à mobilité normale. Il ne peut être sérieusement soutenu que Madame [U] [G] pourrait laisser son véhicule garé au pied de cet escalier sur la voie publique et accéder à sa propriété de cette manière. C’est donc à bon droit que la demanderesse soutient qu’elle est contrainte de passer sur les 17 m du chemin appartenant à la société LE MAS SUR LA COLLINE, la parcelle [Cadastre 8] étant en état d’enclave. L’acte de donation en date du 21 décembre 2019 mentionne que la villa a été édifiée par les époux [J] selon permis de construire en date du 6 septembre 1973. La prescription trentenaire de l’assiette et du mode de servitude de passage pour cause d’enclave est acquise. La demande reconventionnelle des défenderesses visant à lui interdire le passage sur la partie de chemin appartenant à la société LE MAS SUR LA COLLINE ne saurait donc prospérer. Sur l’absence de servitude constituée sur la parcelle [Cadastre 8] L’acte de vente des consorts [M] à la société LE MAS SUR LA COLLINE en date du 1er octobre 2018 de la parcelle cadastrée AZ [Cadastre 2], dont l’adresse postale est [Adresse 6], d’une contenance d’un hectare 13 centiares et 50 centiares, stipule que l’acquéreur assujetti à la TVA s’engage, sur une partie du bien matérialisé sur le plan comme le lot A, d’une superficie de 2584 m², à effectuer les travaux de construction d’un immeuble neuf au sens de l’article 257 I 2 2° du CGI, dans le délai de 4 ans sauf accord de prorogation dûment motivée ou engagement de revendre. A défaut l’acquéreur serait redevable des droits afférents de 3 500 000 €. Il était précisé que l’accès à cette future construction se ferait depuis la route des salins par le chemin en servitude desservant le lot B d’une largeur de 4 m. À l’article 19. 4 « Servitudes » le vendeur indiquait qu’à l’acte du 24 mai 1929 figurait le droit, pour l’usage de la parcelle, au chemin ou route contournant la parcelle , à pied, à cheval en voiture sans aucune limitation, à charge de participer aux frais d’entretien avec tous les usagers la propriété de la route restant au vendeur. Le vendeur déclarait également qu’il existait un droit de passage apparent exercé de façon continue, le long de la parcelle cadastrée section [Cadastre 11] appartenant ce jour à Madame [U] [G] matérialisé sur le plan annexé en violet et cela depuis plus de 50 ans. À l’appui étaient annexées des photos satellites datées des années 40 et 50. Cette déclaration était faite par le vendeur dans le cadre de son obligation d’information. L’acquéreur en prenait note et exonérait le vendeur de toute garantie à ce titre. Cette seule mention de la déclaration de l’auteur de la société LE MAS SUR LA COLLINE à l’acte de vente ne saurait prouver l’existence d’une servitude de passage au bénéfice de la parcelle AZ [Cadastre 2]. L’existence d’une servitude de passage peut s’établir par acte constitutif notarié ou par mention au titre de propriété du fonds servant. Tel n’est pas le cas en l’espèce. En vertu de l'article 685 du Code civil, l'assiette de la servitude de passage pour cause d'enclave est déterminée par 30 ans d'usage continu. Or la parcelle AZ [Cadastre 2] n’a jamais été enclavée. Aucune prescription n’a donc pu jouer en faveur de l’auteur de la SARL LE MAS SUR LA COLLINE. De surcroît seuls l’assiette et le mode de passage pourraient se prescrire, non la servitude, en application des articles 685 et 691 du Code civil, le passage sur un fonds étant par nature discontinu car il s’exerce à des intervalles plus ou moins éloignés. Il est manifeste que la mention d’une servitude de passage par le vendeur desservant la nouvelle parcelle AZ [Cadastre 4] était destinée à conforter la faisabilité du projet de construction à des fins d’exonération des droits d’enregistrement. Le vendeur n’a cependant bénéficié que d’une tolérance de la part des propriétaires de la parcelle AZ [Cadastre 8]. La SARL LE MAS SUR LA COLLINE ne saurait donc se prévaloir d’un droit de passage sur la partie du chemin incluse dans la parcelle AZ [Cadastre 8]. Sur l’origine de l’état d’enclave de la parcelle cadastrée [Cadastre 9] Le droit légal de passage est un passage de nécessité et non de convenance ou de commodité. Le propriétaire d'un fonds longeant la voie publique ne saurait invoquer l'état d'enclave de sa parcelle lorsque les obstacles à la desserte de son fonds peuvent être aménagés pour lui donner accès à la voie publique, sauf pour ledit propriétaire à démontrer que de tels travaux seraient excessivement coûteux, et techniquement difficiles. En l’espèce, les défenderesses procèdent par affirmation, sans produire ni étude, ni devis. Par ailleurs la notion d’enclave s’attache au fonds et non aux parties de celui-ci. Le propriétaire d'un terrain enclavé qui possède également une parcelle contiguë disposant d’une issue sur voie publique ne peut évoquer l’état d’enclave du terrain sauf à démontrer que les aménagements requis seraient impossibles ou d’un coût disproportionné. Il ne saurait invoquer l'existence d'un droit de passage pour limiter les investissements nécessaires à l'amélioration de la desserte de son fonds afin d'accroître la rentabilité de celui-ci, au détriment du voisin. Bien plus, selon les dispositions de l'article 684 du Code civil, si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes. Nul ne peut, de son fait, imposer une servitude à l'héritage d'autrui. Dès lors que l'enclave résulte d'un fait volontaire de la part des auteurs de la division, cette situation ne peut conduire à soumette à une servitude les fonds voisins appartenant à des tiers. En l’espèce, la situation d’enclave de la nouvelle parcelle AZ [Cadastre 4] est la conséquence directe de la division volontaire du fonds par la SARL LE MAS SUR LA COLLINE. La parcelle AZ [Cadastre 3] restant la propriété de celle-ci n’est pas enclavée et dispose de deux accès sur la voie publique ainsi que le démontrent les plans produits aux débats et le constat d’huissier réalisé à la demande de Mme [U] [G]. Faute de démontrer une impossibilité matérielle ou juridique ou un coût exorbitant des travaux à réaliser pour désenclaver la parcelle AZ [Cadastre 4] par un passage sur la parcelle AZ [Cadastre 3], les défenderesses ne peuvent prétendre à une servitude sur la parcelle AZ [Cadastre 8]. Encore cette servitude ouvrirait-elle droit à indemnisation au profit de Madame [U] [G], en application de l’article 682 du Code civil. Malgré les nombreux échanges entre conseils ayant précédé l’assignation, cette question n’a jamais été évoquée. La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue et nul ne peut être contraint de la céder en dehors d’une cause d’utilité publique (Art. 544 et 545 Code civil). Les demandes des sociétés LE MAS SUR LA COLLINE et LE MASITO tendant à se voir reconnaître un droit de passage, a fortiori à titre gratuit, sur le fonds de Madame [U] [G] ne sauraient prospérer. Sur la demande de suppression du portail de la société LE MASITO La société LE MASITO ne disposant d’aucune servitude sur le fonds de Madame [U] [G], il sera fait droit à la demande sous astreinte de 500 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de quatre mois, de suppression du portail et de remplacement par une clôture. Sur la demande de dommages et intérêts La circonstance que les défenderesses aient mis Madame [G] devant le fait accompli, en réalisant des actes de possession sur son fonds, justifie l’allocation de dommages et intérêts pour un montant de 5000 euros, que les défenderesses seront condamnées à lui verser in solidum. Sur les dépens Les défenderesses parties perdantes sont condamnées in solidum aux dépens de l’instance. Sur l’article 700 du Code de procédure civile Les défenderesses sont condamnées in solidum à verser à la partie demanderesse la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort, Vu les articles 544, 545, 682 et suivants, 1240 du Code civil, Constate que la parcelle cadastrée AZ [Cadastre 8] appartenant à Mme [U] [G] , en d’état d’enclave, bénéficie la prescription trentenaire de l’assiette et du mode de passage sur la partie du chemin d’accès à sa propriété se trouvant sur la parcelle cadastrée anciennement AZ [Cadastre 2] et actuellement AZ [Cadastre 3] appartenant à la SARL LE MAS SUR LA COLLINE , déterminée par le plan de bornage établi par la SELARL Jean GONIN, géomètre-expert à [Localité 12], le 8 août 2018, Constate qu’il n’existe aucune servitude de passage sur la parcelle cadastrée AZ [Cadastre 8] appartenant à Mme [U] [G] au profit des parcelles cadastrées AZ [Cadastre 3] appartenant à la SARL LE MAS SUR LA COLLINE et AZ [Cadastre 4] appartenant à la SARL LE MASITO, Déboute la SARL LE MASITO et la SARL LE MAS SUR LA COLLINE de l’intégralité de leurs demandes, Condamne la SARL LE MASITO à remplacer le portail donnant accès à la parcelle cadstrée AZ [Cadastre 8] par une clôture, dans le délai de quatre mois suivant la signification du présent jugement, Dit qu’au terme de ce délai, une astreinte de 500 euros par jour de retard s’appliquera pendant une durée de quatre mois, à l’issue de laquelle l’astreinte provisoire pourra être liquidée et une nouvelle astreinte pourra être prononcée, Condamne in solidum la SARL LE MASITO et la SARL LE MAS SUR LA COLLINE à verser la somme de 5000 euros de dommages et intérêts à Madame [U] [G] en application de l’article 1240 du Code civil, Condamne in solidum la SARL LE MASITO et la SARL LE MAS SUR LA COLLINE aux dépens de l’instance, Condamne in solidum la SARL LE MASITO et la SARL LE MAS SUR LA COLLINE à verser la somme de 5000 euros à Madame [U] [G] en application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le Greffier, Le Président,