Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 4]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 25 Octobre 2024
N° RG 24/06088 - N° Portalis DBYC-W-B7I-LE2E
Jugement du 25 Octobre 2024
N° : 24/654
Société ARCHIPEL HABITAT
C/
[P] [D]
EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à ARCHIPEL HABITAT
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à Mme [D]
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;
Rendu par mise à disposition le 25 Octobre 2024 ;
Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;
Audience des débats : 20 Septembre 2024.
Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 25 Octobre 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
ENTRE :
DEMANDEUR
OPH ARCHIPEL HABITAT
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Mme [S] [M], munie d’un pouvoir
ET :
DEFENDEUR :
Mme [P] [D]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 5]
comparante en personne, en présence de sa fille Melle [W] [R]
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 1er juin 2015, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à Mme [P] [D] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 486,30 €.
Par acte de commissaire de justice du 26 juillet 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2 089,69 € au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Mme [P] [D] le 27 juillet 2023.
Par assignation du 23 juillet 2024, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :
• Constater l’acquisition de la clause résolutoire,
• Ordonner l’expulsion de Mme [P] [D] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,
• Condamner la locataire au paiement des sommes suivantes :
o 2 282,08 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
o 50 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 juillet 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.
À l'audience du 20 septembre 2024, l'établissement ARCHIPEL HABITAT maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 19 septembre 2024, s'élève désormais à 8 159,67 €. L'établissement ARCHIPEL HABITAT considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les derniers paiements étant intervenus au mois d’avril 2024.
Mme [P] [D], en présence de sa fille, reconnaît le montant de sa dette locative. Elle expose qu’elle n’a pas perçu l’AAH pendant 8 mois, si bien qu’elle n’était plus en mesure de régler son loyer. Elle explique qu’elle est débitrice d’une dette de trop-perçu de la CAF, d’un montant de 6 653 €. Enfin, Mme [P] [D] indique qu’elle va déposer un dossier de surendettement.
L'établissement ARCHIPEL HABITAT ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire, pas plus que la locataire.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
L'établissement ARCHIPEL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Il justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, dont les dispositions relatives aux délais de paiement et aux effets de la clause résolutoire sont d’effet immédiat, en l’absence de reprise intégral du paiement du loyer courant avant la date d’audience, le Juge doit constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion du locataire, sans accorder des délais de paiement, sauf accord du bailleur.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 26 juillet 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2 089,69 € n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. La locataire n’a pas repris le paiement du loyer intégral avant l’audience.
Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 septembre 2023.
Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l'établissement ARCHIPEL HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.
Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.
Sur la dette locative
Selon l’article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l’espèce, l'établissement ARCHIPEL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 19 septembre 2024, Mme [P] [D] lui devait la somme de 8 159,67 €, soustraction faite des frais de procédure.
Mme [P] [D] reconnaît le montant de sa dette locative et sera donc condamnée à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 2 282,08 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.
Sur l’indemnité d’occupation
En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 19 septembre 2024, date du dernier décompte, étant en partie déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement ARCHIPEL HABITAT ou à son mandataire.
Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Mme [P] [D], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, compte tenu du montant de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 26 juillet 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er juin 2015 entre l'établissement ARCHIPEL HABITAT, d’une part, et Mme [P] [D], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5] est résilié depuis le 27 septembre 2023,
DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [P] [D], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,
ORDONNE à Mme [P] [D] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,
CONDAMNE Mme [P] [D] à payer à l'établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 8 159,67 € (huit mille cent cinquante-neuf euros et soixante-sept centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 septembre 2024, loyer du mois d’aout 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 2 282,08 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,
CONDAMNE Mme [P] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,
DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter du 19 septembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,
DÉBOUTE l'établissement ARCHIPEL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Mme [P] [D] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 26 juillet 2023 et celui de l'assignation du 23 juillet 2024.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 25 octobre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
