Tribunal judiciaire, 26 août 2024. 23/09506

TRIBUNAL JUDICIAIRE de LILLE [Localité 4] ☎ :[XXXXXXXX01] N° RG 23/09506 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XUJH N° de Minute : 24/00456 JUGEMENT DU : 26 Août 2024 S.C.I. SAUVAGE C/ [C] [R] REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT DU 26 Août 2024 DANS LE LITIGE ENTRE : DEMANDEUR(S) S.C.I. SAUVAGE, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Représentant : Me Alice DHONTE, avocat au barreau de LILLE ET : DÉFENDEUR(S) M. [C] [R], demeurant [Adresse 5] non comparant COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 03 Juin 2024 Eléonora ONGARO, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ Par mise à disposition au Greffe le 26 Août 2024, date indiquée à l'issue des débats par Eléonora ONGARO, Juge, assisté(e) de DEHAUDT, Greffier RG 9506/23 – Page - MAEXPOSE DU LITIGE Suivant contrat de bail sous seing privé du 21 mars 2022, avec effet au 26 mars 2022, la Société civile Immobilière (ci-après S.C.I) SAUVAGE, a donné à bail à Monsieur [C] [R] un appartement à usage d’habitation situé à [Adresse 6], au rez-de-chaussée, moyennant un loyer mensuel de 620,55 euros auquel s’ajoute une provision sur charges mensuelle de 64 euros. Par acte d’huissier de justice signifié le 10 juillet 2023, la S.C.I SAUVAGE a fait délivrer à Monsieur [R] un commandement de payer les loyers et les charges, visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail et portant sur la somme en principal de 1 572,76 euros au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement de payer a été notifié à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (C.C.A.P.E.X) par voie électronique le 12 juillet 2023. Par acte d’huissier de justice signifié le 3 octobre 2023, la S.C.I SAUVAGE a fait assigner Monsieur [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, à qui elle demande de notamment de constater ou prononcer la résiliation du bail et de condamner Monsieur [R] à lui payer diverses sommes. Cet acte a été notifié à la Préfecture du Nord, par voie électronique le 4 octobre 2023. Par acte d’huissier signifié le 16 mai 2024, la S.C.I SAUVAGE a fait signifier à Monsieur [R] les conclusions de son conseil, aux termes desquelles, elle demande au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, de : Constater la résiliation du contrat de bail portant sur un immeuble situé à [Adresse 6], rez-de-chaussée à compter du 11 septembre 2023 ;Et en conséquence : ordonner la restitution par Monsieur [R] du logement donné à bail par le demandeur, dans le mois suivant la signification du jugement à intervenir, ou à défaut, du délaissement et en conséquence, ordonner son expulsion et celle de toute personne introduite par lui dans le logement, avec le concours de la Force Publique si besoin en est en vertu de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;Fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [R] au montant du loyer et des charges soit à la somme de 705,15 euros, à compter de la date de résiliation ;Condamner Monsieur [R] à lui payer les sommes suivantes, avec intérêt au taux légal à compter du jour de l’assignation valant sommation d’avoir à payer :-La somme de 2 972,62 euros au titre des loyers dus jusqu’à la résiliation du bail ; -La somme de 4 849, 88 euros au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation due du 11 septembre 2023 au 15 mai 2024 ; Subsidiairement voir prononcer la résiliation de la location à compter du jour du jugement à intervenir ;Et en conséquence : ordonner la restitution par Monsieur [R] du logement donné à bail par le demandeur, dans le mois suivant la signification du jugement à intervenir, ou à défaut, du délaissement et en conséquence, ordonner son expulsion et celle de toute personne introduite par lui dans le logement, avec le concours de la Force Publique si besoin en est en vertu de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;condamner Monsieur [R] à payer à la S.C.I SAUVAGE la somme de 7 822,50 euros au titre des loyers arrêtés à la date du 15 mai 2024 et ceci avec les intérêts de droit à compter du jour de l’assignation valant sommation d’avoir à payer ;dire et juger que Monsieur [R] est redevable des loyers, charges et accessoires échus entre le 15 mai 2024 et le jour de la décision à intervenir et en tant que de besoin le condamner au paiement de cette somme ;fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges soit à la somme de 705,15 euros, due à compter du jour du jugement à intervenir jusqu’à l’expulsion effective de Monsieur [R] et le condamner au paiement de cette somme ;- en tout état de cause : Dire que le montant de l’indemnité d’occupation variera dans les mêmes termes et conditions que le loyer contractuel, au titre de l’indexation ;Dire que la part correspondante aux charges pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l’année dépasseraient douze fois la provision sollicitée ;Condamner Monsieur [R] à lui payer la somme de 1 200 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;Condamner Monsieur [R] à lui payer tous les frais et les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la signification des conclusions, de la notification en Préfecture, en vertu de l’article 696 du Code de Procédure civile ; L’affaire a été appelée à l’audience du 3 juin 2024 à laquelle elle a été retenue. A cette audience, le conseil de la S.C.I SAUVAGE a maintenu les demandes contenues dans les conclusions signifiées au défendeur et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 7 822,50 euros. Elle a fait savoir qu’elle s’opposait à l’octroi de délais de paiement. Régulièrement assigné par remise de l’acte à l’étude de l’huissier, Monsieur [R] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 26 août 2024. MOTIVATION DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, valable et bien fondée. I. Sur la résiliation du bail et l’expulsion - Sur la recevabilité de l’action Conformément à l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la S.C.I SAUVAGE justifie avoir notifié le commandement de paye par voie électronique à la C.C.A.P.E.X le 12 juillet 2023 soit plus de deux mois avant l’assignation du 3 octobre 2023. Conformément à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la S.C.I SAUVAGE justifie avoir notifié l’assignation à la Préfecture du Nord, par voie électronique, le 4 octobre 2023 soit plus de deux mois avant la première audience du 3 juin 2024. En conséquence, la demande de la S.C.I SAUVAGE est recevable. - Sur l’acquisition de la clause résolutoire L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". Toutefois, l'article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet". En l'espèce, le bail conclu le 21 mars 2022 stipule une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges en page 4 et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 juillet 2023, pour la somme en principal de 1 572, 76 euros. Le décompte fourni au débat par le bailleur et arrêté au 15 mai 2024 indique que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois. Par conséquent, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à compter du lundi 11 septembre 2023. Monsieur [R], non comparant, ne justifie pas avoir réglé le dernier loyer précédent l’audience et il ressort de l’enquête sociale qu’il perçoit des ressources mensuelles à hauteur de 1 215 euros et règle un loyer mensuel, charges comprises de 699,23 euros et qu’il n’est pas en mesure de proposer un plan d’apurement du passif. Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de lui octroyer d’office des délais de paiement. Il convient en conséquence, de constater la résiliation du contrat de bail à la date du 11 septembre 2023. L’expulsion de Monsieur [R] et de tous occupants de son chef sera en conséquence ordonnée dans les conditions fixées au présent dispositif. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. - Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation En vertu de l'article 1240 du code civil, le préjudice de la S.C.I SAUVAGE résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation due de la résiliation à la libération des lieux. L'indemnité d'occupation mensuelle due sera égale au montant du loyer et des charges à la date d’arrêté de compte, soit à la somme de 705,15 euros, le bail contenant une clause de révision annuelle du loyer, afin de réparer le préjudice découlant pour la S.C.I SAUVAGE de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Monsieur [R] sera par conséquent condamné à payer à la S.C.I SAUVAGE une indemnité mensuelle d'occupation fixée au montant du loyer et des charges soit à la somme de 705,15 euros à compter du mois de juin 2024 et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux. En application de la clause de révision annuelle prévue au contrat de bail, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation pourra être revalorisée annuellement, comme l’aurait été le loyer si le bail avait perduré. La part correspondante aux charges soit la somme de 64 euros incluse dans le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l’année dépasseraient douze fois la provision sollicitée. II. Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus. En l'espèce, la S.C.I SAUVAGE produit un décompte démontrant que Monsieur [R] reste devoir la somme de 7 822,50 euros au 15 mai 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse, au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés. Cette somme inclus néanmoins la somme de 172,90 euros à titre de frais d’huissier et qui relève des dépens. Elle sera donc déduite du total des sommes dues. Monsieur [R] sera en conséquence condamné à payer à la S.C.I SAUVAGE la somme de 7 649,60 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification des conclusions du 16 mai 2024. III. Sur les autres demandes En application de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [R], partie perdante, sera condamnés aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la signification des conclusions, et de la notification en Préfecture. L’équité comme la situation économique respective des parties commande de rejeter la demande formée par la Société Civile Immobilière SAUVAGE au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile. Il convient enfin de rappeler que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit, en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort ; DECLARE la Société civile immobilière SAUVAGE recevable à agir en résiliation du bail et en expulsion ; CONSTATE la résiliation du bail conclu le 21 mars 2022 entre la société civile immobilière SAUVAGE et Monsieur [C] [R], relatif à un appartement à usage d’habitation situé à [Adresse 6], au rez-de-chaussée, à compter du 11 septembre 2023 ; ORDONNE à défaut pour Monsieur [C] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, l'expulsion de Monsieur [C] [R] des lieux sus-désignés ainsi que celle de tous occupants de leur chef au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ; RAPPELLE qu’en application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ; FIXE à la somme de 705,15 euros l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [C] [R] à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués ; DIT que cette indemnité mensuelle d’occupation variera au titre de l’indexation comme l’aurait été le loyer si le bail avait perduré ; DIT que la part correspondante aux charges incluse dans le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l’année dépasseraient douze fois la provision sollicitée ; CONDAMNE Monsieur [C] [R] à payer à la Société civile Immobilière SAUVAGE la somme de 7 649,60 euros au 15 mai 2024, échéance de mai 2024 incluse, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation ; CONDAMNE Monsieur [C] [R] à payer à la Société civile Immobilière SAUVAGE la somme de 705,15 euros par mois au titre de l'indemnité d'occupation à compter du mois de juin 2024 jusqu'à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs ; RAPPELLE à Monsieur [C] [R] qu'il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social pourvue d'un numéro unique et, le cas échéant, renouvelé ou à défaut d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire CERFA N°15036*1, téléchargeable sur le site internet des services de l'Etat dans le NORD "nord.gouv.fr", à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante : DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE Mission accès au logement Secrétariat de la commission médiation DALO [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 4] DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ; REJETTE la demande formée par la société civile Immobilière SAUVAGE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [C] [R] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la signification des conclusions, et de la notification en Préfecture ; RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit. Ainsi jugé et prononcé à LILLE, le 26 août 2024, par mise à disposition au greffe. LE GREFFIER LE JUGE