Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Charges de copropriété
N° RG 23/07278
N° Portalis 352J-W-B7H-CZXOV
N° MINUTE :
Assignation du :
12 Mai 2023
JUGEMENT EN PROCÉDURE
ACCÉLÉRÉE AU FOND
rendu le 26 Avril 2024
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], représenté par son syndic, la société GESTION-TRANSACTION-CONSEIL-IMMOBILIER S.A.R.L
[Adresse 6]
[Localité 8]
représenté par Me Jean-Olivier D’ORIA de la SCP SMITH D’ORIA - IPP, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1060
DÉFENDERESSE
S.A.S COLA HOUSE
[Adresse 3]
[Localité 7]
représentée par Me Odile COHEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0051
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles 839 et 481-1 du Code de Procédure Civile et L. 121-3 du Code de l’Organisation Judiciaire,
Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente, statuant par délégation du Président du Tribunal Judiciaire conformément à l’ordonnance du Président du Tribunal Judiciaire de Paris du 08 Janvier 2024, en application de l’article R.213-6 du Code de l’Organisation Judiciaire.
assistée de Line-Joyce GUY, Greffière.
Décision du 26 Avril 2024
Charges de copropriété
N° RG 23/07278 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZXOV
DÉBATS
A l’audience publique du 07 Février 2024
JUGEMENT
- Contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile
EXPOSE DU LITIGE
L’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 7] est soumis au statut de copropriété.
La SAS COLA HOUSE est copropriétaire au sein de cette copropriété des lots n° 1 et 2.
Par jugement du 21 septembre 2018, la société COLA HOUSE a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 7] les sommes de :
- 1.500 € au titre de dommages et intérêts ;
- 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Par jugement du 8 juin 2022, le Président du tribunal judiciaire a condamné la société COLA HOUSE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 7] les sommes suivantes :
- 169.350 €, avec intérêts au taux légal, à compter de l’assignation du 23 décembre 2021, au titre des charges impayées au 1er trimestre 2022 (appels provisionnels du 1er trimestre 2022 inclus) ;
- 222.159,66 € au titre des provisions pour charges et travaux non échues de l’exercice 2022, au titre du budget prévisionnel voté par l’assemblée générale du 23 avril 2021 ; 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Le jugement a été signifié à partie le 7 juillet 2022 et la société COLA HOUSE n’a pas interjeté appel de la décision, de sorte que le jugement est définitif.
Par assignation du 16 août 2022, la société COLA HOUSE a saisi le juge de l’exécution d’une contestation sur les sommes dues, à la suite de la saisie, faisant valoir avoir intégralement exécuté les termes du jugement ci-avant, en sollicitant la nullité de la saisie-attribution et la mainlevée de la saisie-attribution.
Par jugement du 22 novembre 2022, le juge de l’exécution a rejeté la demande d’annulation de la saisie-attribution mais cantonné la saisie-attribution.
Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de la décision notamment en ce que le juge de l’exécution a cantonné la saisie-attribution et ordonné sa mainlevée pour le surplus.
Par lettre recommandée en date du 3 février 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 7] a mis en demeure la SAS COLA HOUSE de lui régler dans un délai de trente jours la somme de 60.377,13 euros au titre des charges de copropriété, selon décompte arrêté au 26 janvier 2023.
Par acte d’huissier du 12 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 7] a fait assigner la SAS COLA HOUSE devant le président du tribunal judiciaire de Paris selon la procédure accélérée au fond en paiement de charges de copropriété, pour demander principalement, au visa des articles 10 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 35 et 55 du décret du 17 mars 1967 et des articles 1153 et suivants du code civil, de condamner la société COLA HOUSE à lui payer les sommes suivantes :
au titre de l’arriéré des appels travaux et des charges générales, déduction faites des paiements spontanés réalisées : 29.036,20 €,
au titre des provisions non encore échues : 84.007,38 €,
soit une somme totale de : 113.043,58 €,
outre les intérêts au taux légal à compter des mises en demeure pour les sommes qui y sont mentionnées, et à compter de la présente assignation pour le surplus.
Par jugement en date du 28 septembre 2023, le juge délégué désigné par le président du tribunal judiciaire de Paris a ordonné la réouverture des débats et le renvoi de l'affaire à l'audience du 29 novembre 2023 à 14h aux fins de justification par le syndicat des copropriétaires requérant de la dénomination sociale de la société COLA HOUSE requise et aux fins d'observations éventuelles des parties sur cette demande.
A l’audience du 29 novembre 2023, le renvoi de l’affaire a été ordonné, pour réplique en défense, compte tenu de la communication par le demandeur de ses dernières conclusions la veille de l’audience.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 5 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 7] demande au président du tribunal judiciaire de :
Condamner la société COLA HOUSE à lui payer la somme de 37.378,10 € au titre de l’arriéré des appels travaux et des charges générales au 29 janvier 2024, déduction faites des paiements spontanés réalisés, outre les intérêts au taux légal à compter des mises en demeure pour les sommes qui y sont mentionnées, et à compter de la présente assignation pour le surplus,
Condamner la société COLA HOUSE à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamner la société COLA HOUSE au paiement des entiers dépens de la présente instance.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 6 février 2024, la SAS COLA HOUSE demande au président du tribunal de :
Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967, du code civil et notamment ses articles 1347 et suivants,
Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] de l’intégralité de ses demandes, fins, conclusions et prétentions,
Constater que la somme de 37.378,10 € n’est plus due par la Société COLA HOUSE, par le mécanisme de la compensation compte tenu des avoirs de 59.119,53 € et 52.308 € en faveur de la Société COLA HOUSE et de la somme de 13.134,36 € votée au titre d’un remboursement due par la copropriété à la société COLA HOUSE lors de l’assemblée générale du 29 juin 2023 dans sa résolution 26,
En conséquence,
Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 87.183,79 € compte tenu de la compensation opérée entre les créances réciproques en application des dispositions des articles 1347 et suivants ainsi qu’aux intérêts au taux légal outre la capitalisation des intérêts au taux légal en application de l’article 1154 du Code civil (anatocisme) ;
Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] au paiement de la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] au paiement des entiers dépens de la présente instance.
A l’audience de plaidoirie du 7 février 2024, le syndicat des copropriétaires le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 7] indique s’en rapporter à ses dernières écritures. Il précise produire le Kbis de la société COLA HOUSE. Il soutient que, si le président ne s’estimait pas suffisamment éclairé sur les pièces comptables, il conviendrait d’ordonner une expertise sur la comptabilité tenue par le syndic, aux frais avancés du syndicat des copropriétaires, pour effectuer un audit des comptes du syndicat au regard des assemblées générales et des pièces comptables.
La SAS COLA HOUSE indique également s’en rapporter à ses dernières écritures et formule oralement une demande subsidiaire visant à ordonner une médiation judiciaire ou une injonction de rencontrer un médiateur. Elle précise que les documents comptables transmis par le syndicat des copropriétaires comportent des erreurs, que les comptes sont faussés et que le syndicat des copropriétaires a toujours refusé de répondre aux courriers relevant ces erreurs. La SAS COLA HOUSE indique également que les sommes sollicitées ne sont pas détaillées, et que par compensation, elle se considère créancière du syndicat des copropriétaires.
Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux écritures développées oralement à l’audience. L'affaire a été mise en délibéré au 26 avril 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité de la demande
L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application dudit article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Ces dispositions instituent une procédure judiciaire spécifique pour le paiement des sommes qu’elles visent, dérogatoire au droit commun, confiée au président du tribunal judiciaire.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires, bien que fondant sa demande sur les dispositions précitées de l'article 19-2 et agissant par conséquent dans le cadre de la procédure accélérée au fond, communique une mise en demeure en date du 3 février 2023 qui ne met pas en demeure la SAS Cola House de régler une provision mais l'ensemble d'un arriéré de charges, d’un montant de 60.377,13 euros.
Cette mise en demeure ne permet pas au copropriétaire débiteur de comprendre qu'en cas de paiement d'une seule provision, il ne pourra pas être poursuivi sur ce fondement pour le paiement de l'intégralité de son arriéré de charges ainsi que des provisions non encore échues au titre de l'exercice en cours.
Ce n'est en effet qu'en cas de non paiement après mise en demeure de payer une provision dans un délai de trente jours que le syndicat des copropriétaires est en droit de saisir le président du tribunal judiciaire aux fins d'obtenir la condamnation du copropriétaire défaillant au paiement de cette provision, des provisions non encore échues en application de l'article 14-1 et des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes. De surcroît, dès lors que l'article 19-2 susvisé énonce que ce n'est qu'après mise en demeure restée infructueuse que la totalité des charges impayées restant dues, ainsi que les provisions non encore échues, deviennent immédiatement exigibles, la mise en demeure ne peut inclure les sommes restant dues puisque, aux termes de cet article, celles-ci ne sont pas encore exigibles à la date de son établissement.
Enfin, considérer que la procédure accélérée au fond prévue à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pourrait valablement être mise en œuvre, en l'absence de paiement par le copropriétaire défaillant de la totalité de sa créance après mise en demeure, reviendrait à faire perdre tout sens à la procédure de droit commun devant le tribunal judiciaire. Celle-ci n'aurait en effet plus lieu d'être dès lors que le syndicat des copropriétaires se verrait offrir la possibilité d'assigner ledit copropriétaire devant le président de la juridiction, dans le cadre d'une procédure plus rapide et donc moins coûteuse, aux fins de recouvrir la totalité de sa créance.
Il convient donc de rouvrir les débats, en application de l’article 544 du code de procédure civile, afin de permettre aux parties de faire leurs observations sur la recevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 7] et de renvoyer l’affaire à l’audience du 9 octobre 2024ALMme Guy, sur le planning à ma disposition, ma prochaine audience de charge est le 9 octobre. Est-ce que vous pourriez vérifier de votre côté que c’est bien le cas ?
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En outre, compte tenu de la demande subsidiaire du défendeur et des éléments de la procédure, l’affaire présente des critères d’éligibilité à une mesure de médiation. Il convient, en application de l’article 127-1 du code de procédure civile, de donner injonction aux parties de rencontrer un médiateur, M. [Y] [T] [D], pour un rendez-vous d'information sur la médiation délivrée gratuitement par le médiateur désigné à cet effet au plus tard le 1er juillet 2024.
A l'issue du rendez-vous, les parties pourront convenir d'entrer en médiation conventionnelle, ou si elles le préfèrent, demander au juge d'ordonner une médiation judiciaire ou indiquer qu'elles ne souhaitent pas entrer en médiation.
Si les parties donnent leur accord pour entrer en médiation, l'affaire, qui reste inscrite au rôle, à l'issue du processus de médiation, bénéficiera d'un rôle prioritaire pour homologuer l'accord, ou à défaut d'accord, pour que le juge statue.
PAR CES MOTIFS,
ORDONNONS la réouverture des débats et le renvoi de l’affaire à l’audience de plaidoirie du 9 octobre 2024 à 13H35 pour permettre aux parties de produire leurs observations sur la recevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 7] et, en particulier, sur la conformité ou non de la mise en demeure du 3 février 2023 aux exigences prescrites par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
DONNONS injonction aux parties de rencontrer pour un rendez-vous d'information sur la médiation, le médiateur : M. [Y] [T] [D], [Adresse 4], [XXXXXXXX01] / [XXXXXXXX02], [Courriel 9], au plus tard le 1er juillet 2024 ;
INVITONS chaque partie à prendre contact directement par mail avec le médiateur et à se présenter au rendez-vous en personne accompagnée, le cas échéant de son conseil ;
DISONS que les parties devront dès que possible communiquer le présente jugement au médiateur désigné ;
RAPPELONS que ce rendez-vous est obligatoire et gratuit, et peut se faire par visio-conférence en cas d'impossibilité d'une rencontre en présentiel ;
RAPPELONS que les parties peuvent choisir d'entrer en médiation conventionnelle (dans les conditions des articles 1530 et suivants du code de procédure civile) avant, pendant ou à l'issue du rendez-vous, sans que le président du tribunal judiciaire soit dessaisi ;
DISONS que, dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à une mesure de médiation conventionnelle, le médiateur pourra immédiatement commencer sa mission et en informera la juridiction ;
DISONS qu'aux fins de vérification de l'exécution de la présente injonction, le médiateur indiquera à la juridiction l'identité et la qualité des personnes s'étant présentées au rendez-vous d'information ;
RAPPELONS que l'inexécution de cette injonction, sans motif légitime est susceptible de constituer un défaut de diligences justifiant une radiation du dossier ou pourra constituer un des critères de l’équité lors de l'appréciation par le juge des demandes formées du chef des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
RÉSERVONS les dépens.
Fait et jugé à Paris le 26 Avril 2024
La Greffière La Présidente
