Cour d'appel, 13 septembre 2023. 23/02274

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 13 SEPTEMBRE 2023 N° 2023/ 373 N° RG 23/02274 N° Portalis DBVB-V-B7H-BKY5I S.C.I. ATTIMMO C/ Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Sandra JUSTON Me Philippe DE GOLBERY Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 1er Février 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/03187. APPELANTE S.C.I. ATTIMMO prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 2] représentée par Me Sandra JUSTON, membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Frédéric AMSELLEM, avocat au barreau de MARSEILLE INTIMEE Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la SARL MICHEL DE CHABANNES ADMINISTRATION dont le siège social est sis à [Adresse 3], prise en la personne de son Président y demeurant, demeurant [Adresse 3] représentée par Me Philippe DE GOLBERY, membre de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Audrey FOURNIAL, avocat au barreau de MARSEILLE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Juillet 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe COULANGE, Président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Septembre 2023. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Septembre 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** La SCI ATTIMMO est propriétaire du lot n°39 au sein de l'ensemble immobilier en copropriété situé au [Adresse 1]. Une mise en demeure de payer les charges de copropriété a été adressée à la SCI ATTIMMO par le Syndicat des copropriétaires (SDC) de l'immeuble [Adresse 1] le 04 mai 2022, à hauteur de la somme principale de 21.869,24 euros, sans effet. Par exploit d'huissier en date du 17 juin 2022, le SDC de l'immeuble [Adresse 1] a fait assigner la SCI ATTIMMO devant le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE afin d'obtenir sa condamnation au paiement des charges de copropriété pour un montant de 21.869,24 euros selon la procédure accélérée au fond. Par jugement rendu le 1er février 2023, le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE a condamné la SCI ATTIMMO à payer au SDC de l'immeuble [Adresse 1] les sommes de 18.729,18 euros comptes arrêtés au 22 novembre 2022 au titre des charges impayées incluant les provisions sur charges futures jusqu'au 1er octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation délivrée le 17 juin 2022, de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts et de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens. Par déclaration au greffe en date du 08 février 2023, la SCI ATTIMMO a interjeté appel de cette décision qui avait été rendue selon la procédure accélérée au fond. Elle demande à la Cour de réformer le jugement entrepris et de débouter le SDC de l'immeuble [Adresse 1] de l'ensemble de ses demandes, de juger que le montant des charges dues s'élève à la somme de 9.833,65 euros, de lui accorder 3 mois de délai de paiement pour solder sa dette et de condamner l'intimé à la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens de première instance et d'appel. A l'appui de son recours, la SCI ATTIMMO fait valoir : que suite à une décision du 08 juillet 2021 rendue par le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE la condamnant à payer au SDC la somme de 24.114,39 euros, elle a effectué 11 versements pour un montant de 38.000 euros ; qu'il resterait dû sur cette ancienne condamnation une somme de 12.744,88 euros alors qu'elle ne peut être réclamée dans le cadre de la présente instance ni englobée dans un éventuel décompté actualisé ; que le trop-versé devra donc s'imputer sur les charges réclamées ; qu'elle règle tous les mois au SDC la somme de 3.000 euros. Le SDC de l'immeuble [Adresse 1] conclut à la confirmation du jugement rendu le 1er février 2023 par le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE. Il demande toutefois à ce que la Cour constate sa clause d'aggravation des charges et condamne ainsi la SCI ATTIMMO à lui verser les sommes de 16.029,45 euros, englobant les appels de fonds au titre du budget prévisionnel voté jusqu'au 30 juin 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 04 mai 2022, date de la mise en demeure de payer, de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts et de 4.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 Juin 2023. MOTIFS DE LA DECISION Attendu que l'article 10 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ; Que le deuxième alinéa de cet article prévoit qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; Que, par dérogation aux dispositions de ce deuxième alinéa, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; Qu'aux termes de l'article 19-2 de cette même loi, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles ; Que le SDC de l'immeuble [Adresse 1] produit à l'appui de ses prétentions notamment, plusieurs décomptes des sommes dues par la SCI ATTIMMO dont les sommes de 1.409 euros et 1.481,24 euros, résultant des décisions de condamnation rendues par le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE le 26 mars 2019 et le 08 juillet 2021, ainsi que les sommes versées depuis le 13 septembre 2021 ont bien été soustraites ; Qu'il apparait que les pièces produites justifient le bien-fondé de la créance du SDC de l'immeuble [Adresse 1] en son principe et en son montant ; Que le versement de la somme de 3.000 euros chaque mois depuis le 13 septembre 2021 par la SCI ATTIMMO au SDC de l'immeuble [Adresse 1] témoigne de la volonté de celle-ci de s'acquitter de sa dette mais ne modifie en rien le montant initial de la créance puisque l'appelante ne fait qu'exécuter provisoirement le jugement dont il est fait appel ; Qu'en outre, les sommes contestées par la SCI ATTIMMO de 1.267 euros, 289,87 euros et 54,82 euros débitées le 02 décembre 2020, le 30 juin 2022 et le 20 juin 2022 n'ont pas été prises en compte dans le calcul de la créance du SDC de l'immeuble [Adresse 1], ne figurant pas dans le décompte actualisé et corrigé (pièce n°17 du SDC) ; Que concernant les autres sommes contestées par la SCI ATTIMMO dans ses conclusions, si celles-ci ne correspondent pas aux appels de fonds de la copropriété, elles se trouvent bien justifiées par les différents projets de régularisation produits aux débats ; Qu'il y a donc lieu de confirmer le jugement rendu le 1er février 2023 par le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en toutes ses dispositions, notamment en ce qu'il a condamné la SCI ATTIMMO à payer au SDC de l'immeuble [Adresse 1] la somme de 18.729,18 euros comptes arrêtés au 22 novembre 2022 au titre des charges impayées incluant les provisions sur charges futures jusqu'au 1er octobre 2023 ; Attendu qu'il y a lieu de rejeter la demande du SDC de l'immeuble [Adresse 1] tendant à englober les appels de fonds au titre du budget prévisionnel voté jusqu'au 30 juin 2023 dans la somme due par la SCI ATTIMMO au titre des charges impayées en ce que le jugement rendu le 1er février 2023 par le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE prévoit déjà l'inclusion des provisions sur charges futures jusqu'au 1er octobre 2023 ; Attendu que, sur la demande en dommages et intérêts, l'article 1231-6 du Code civil prévoit que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure ; Que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ; Qu'il n'est possible d'allouer des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires sans constater l'existence, pour le créancier, d'un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par le débiteur et causé par sa mauvaise foi ; Que constitue un préjudice distinct le retard dans le paiement des charges de copropriété ayant accompagné une obstruction systématique au fonctionnement de celle-ci ; Que le non-paiement par la SCI ATTIMMO des charges de copropriété génère nécessairement la désorganisation des comptes de la copropriété, faisant peser une charge supplémentaire sur l'ensemble des autres copropriétaires et constituant un préjudice distinct du simple retard dans le paiement qui doit être indemnisé ; Qu'il y a donc lieu de condamner la SCI ATTIMMO à verser au SDC de l'immeuble [Adresse 1] la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ; Attendu qu'en application de l'article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; Que la SCI ATTIMMO ne justifie cependant pas de sa situation financière et n'explique pas les raisons de ses impayés qui perdurent depuis de nombreuses années ; Qu'il y a par conséquent lieu de rejeter sa demande en délais de paiement ; Attendu qu'il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1], qui a dû engager des frais irrépétibles pour défendre ses intérêts en justice, la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; Attendu que la SCI ATTIMMO qui succombe, supportera les entiers dépens ; PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 1er février 2023 par le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE ; Y ajoutant, REJETTE le surplus des demandes ; CONDAMNE la SCI ATTIMMO à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ; CONDAMNE la SCI ATTIMMO à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE la SCI ATTIMMO aux dépens d'appel. LA GREFFIERE LE PRESIDENT