Tribunal judiciaire, 02 juillet 2025. 24/04537

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN 3ème chambre civile [Adresse 3] [Adresse 10] [Localité 4] ☎ :[XXXXXXXX01] N° RG 24/04537 - N° Portalis DBW5-W-B7I-JCI4 Minute : 2025/ Cabinet C JUGEMENT DU : 02 Juillet 2025 OPH [Localité 8] LA MER HABITAT C/ [P] [N] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Marie-France MOUCHENOTTE - 49 Copie certifiée conforme délivrée le : à : Mme [P] [N] Me Marie-France MOUCHENOTTE - 49 Préfecture du Calvados JUGEMENT DEMANDEUR : OPH [Localité 8] LA MER HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Marie-France MOUCHENOTTE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 49 ET : DÉFENDEUR : Madame [P] [N] née le 20 Mars 1989 à [Localité 11], demeurant [Adresse 5] comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des Contentieux de la Protection Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition, en présence de [U] [K], auditeur de justice, [X] [H], élève-avocate et [R] [W], greffier-stagiaire PROCÉDURE : Date de la première évocation : 29 Avril 2025 Date des débats : 29 Avril 2025 Date de la mise à disposition : 02 Juillet 2025 EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 12 juillet 2023, l'office public de l'habitat [Localité 9] a donné à bail à Madame [P] [N] un appartement situé [Adresse 7] pour un loyer mensuel de 630,44 euros et 217,05 euros de provisions sur charges. Par acte de commissaire de justice en date du 5 décembre 2023, l'office public de l'habitat [Localité 9] a fait signifier à Madame [P] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1.386,72 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er décembre 2023. Par notification du 4 janvier 2024, l'office public de l'habitat [Localité 9] a informé la caisse d’allocations familiales d’un impayé. Par acte de commissaire de justice en date du 15 novembre 2024, l'office public de l'habitat [Localité 9] a fait assigner Madame [P] [N] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de : Constater acquise au profit de l’OPH [Localité 8] LA MER HABITAT la clause résolutoire visée dans le commandement du 5 décembre 2023, par application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;Prononcer l’expulsion de Madame [P] [N] du logement occupé, ainsi que de tous occupants de son chef, et ce, dans la quinzaine du jugement à intervenir et dire que faute de libérer les lieux dans ledit délai et celui-ci expiré, le requérant pourra l’y contraindre par toutes voies et moyens de droit en la forme ordinaire et avec l’assistance de la force publique si besoin est ;Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de Madame [P] [N] ;Condamner Madame [P] [N] au paiement de :La somme de 3.268,41 euros en deniers ou quittances à la date de résiliation du bail, correspondant aux loyers et charges jusqu’au 5 février 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire déduction faite des frais de procédure, augmentée des intérêts de droit à compter des présentes ;Une somme mensuelle de 904,48 euros, égale au montant du loyer et des charges, du 5 février 2024 jusqu’à la parfaite libération des lieux, à titre d’indemnité d’occupation ; et dire que l’indemnité d’occupation sera révisable comme le prix du loyer conformément à la législation en vigueur et aux clauses de la convention conclus entre l’État et l’OPH [Localité 8] LA MER HABITAT ;La somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile Les dépens, comprenant le coût du commandement de payer ; Ordonner l’exécution provisoire.L'assignation a été dénoncée à la préfecture du Calvados le 18 novembre 2024. À l'audience du 29 avril 2025, l'office public de l'habitat [Localité 9], représenté par son conseil, maintient ses demandes, actualisant la somme réclamée à 3.370,20 euros. Il n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement. Il soutient qu’un plan d’apurement à hauteur de 50 euros par mois a été mis en place et respecté depuis octobre 2024, avec la reprise des loyers courants. Madame [P] [N] ne conteste pas les sommes réclamées. Elle indique vouloir rester dans le logement. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois en plus des loyers, conformément au plan d’apurement conclu entre les parties. L'affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la recevabilité de la demande Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 23 mai 2024, soit au moins six semaines avant l'audience. Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par l’office public de l'habitat [Localité 9] le 4 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En conséquence, la demande de l'office public de l'habitat [Localité 9] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable. Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Aux termes de l’article 1353 du code civil, il appartient d'une part, à celui qui se prévaut de l'existence d'une obligation d'en rapporter la preuve et d'autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette. En l’espèce, les parties produisent aux débats : Le contrat de bail du 12 juillet 2023, avec effet au 17 juillet 2023, conclu avec Madame [P] [N] ;Le commandement de payer du 5 décembre 2023, portant sur la somme en principal de 1.386,72 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er décembre 2023 ;Un décompte locatif actualisé au 14 avril 2025, faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 3.370,20 euros ;Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que Madame [P] [N] n’est pas à jour du règlement de ses loyers et charges. Toutefois, il convient de rappeler que, le coût des actes de commissaire de justice ne doit pas être inclus dans la dette locative mais, dans les dépens si ces actes sont justifiés, de sorte que les sommes de 172,24 euros et 179,55 euros mises au débit du compte locatif sous la dénomination « frais de procédure », seront déduites du solde locatif. Dès lors, Madame [P] [N] est débitrice d’une dette locative s’élevant à la somme de 3.018,46 euros au 14 avril 2025. Par conséquent, Madame [P] [N] sera condamnée à payer à l'office public de l'habitat [Localité 9] la somme de 3 018,46 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 14 avril 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2024, date de l’assignation. Sur la demande en résolution du bail L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail et reproduisant les mentions requises à peine de nullité par l’article 24 I alinéa 2 de la loi précitée a bien été signifié à Madame [P] [N] par acte de commissaire de justice en date du 5 décembre 2023 et portant sur la somme en principal de 1.386,72 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er décembre 2023. Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois. En effet, il s’infère du décompte locatif produit aux débats qu’aucun règlement n’a été effectué par le locataire ou pour son compte durant le délai de 2 mois, ni au titre de l’arriéré locatif, ni au titre des échéances courantes. En outre, le juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 5 février 2024. Sur la demande reconventionnelle de délais Sur la demande de délai de paiement Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. L’article 1343-5 du code civil prévoit que, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Il est admis, en application de ce texte, que les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour apprécier si des délais de grâce peuvent être accordés, ou non, au débiteur. En l’espèce, Madame [P] [N] sollicite des délais de paiement sur 24 mois. En outre, elle justifie aux débats de ses ressources mensuelles. Au demeurant, Madame [P] [N] a effectivement repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience et apparaît en situation de régler sa dette locative par le biais d’un échelonnement de cette dernière, conformément au plan d’apurement arrêté avec l'office public de l'habitat [Localité 9]. En conséquence, il convient de lui accorder un aménagement du paiement de sa dette locative selon les modalités décrites au dispositif et conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989. Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire En application de l’article 24 VII de la loi précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années. En l’espèce, Madame [P] [N] a repris avant l’audience le versement intégral du loyer courant, de sorte que, des délais de paiement lui ont été octroyés. Par conséquent, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire du bail et celle-ci sera réputée ne pas avoir joué si la locataire se libère selon le délai et les modalités fixés par le juge, même d’office. Toutefois, à défaut de règlement d’une échéance des loyers et des charges dûment justifiées ou de l’arriéré, la clause résolutoire reprendra immédiatement ses effets. Dans ce cas, Madame [P] [N] devra alors libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie. À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient de rappeler dans ce cas que, par application des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée ni avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, ni pendant le sursis dit de la trêve hivernale. De même, conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles éventuellement laissés par le locataire se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celles-ci désignent. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié. Madame [P] [N] devra dans ce cas payer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer révisé et de la provision mensuelle pour charges qu’il aurait réglé à défaut de résolution du bail, à compter du 5 février 2024, sous déduction des sommes déjà décomptées à l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux. Sur les demandes accessoires En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Madame [P] [N], partie succombante au litige, sera condamnée au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation qui lui ont été délivrés. L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, DÉCLARE recevable la demande de l'office public de l'habitat [Localité 9] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ; CONDAMNE Madame [P] [N] à payer à l'office public de l'habitat [Localité 9] la somme de 3.018,46 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 14 avril 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2024, date de l’assignation ; ACCORDE à Madame [P] [N] des délais de paiement, à charge pour elle de s’acquitter de sa dette en 24 mensualités de 50 euros, la première étant exigible dans le mois suivant la présente décision et la dernière (24e) étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties ; RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce ; DIT qu’à défaut de respect de cet échéancier, l’intégralité des sommes restant dues redeviendra de plein droit immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ; CONSTATE la résolution du bail conclu le 12 juillet 2023, avec effet au 17 juillet 2023, entre d’une part, l'office public de l'habitat [Localité 9] et d’autre part, Madame [P] [N] portant l’appartement situé [Adresse 6] à [Localité 8] à la date du 5 février 2024, par l’effet de la clause résolutoire ; ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire du bail permettant la continuation du contrat de bail ; RAPPELLE qu’en tout état de cause, Madame [P] [N] reste tenue du paiement des loyers et charges courants en intégralité ; DIT qu’à défaut de versement d’une seule mensualité majorée (loyers, provisions pour charges et recouvrement de la dette), à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire produira son plein effet ; RAPPELLE qu’en toute hypothèse, les délais accordés n’entraînant pas la suspension du contrat, en cas de non-paiement des loyers et charges courants à leur échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet ; EN CAS DE MISE EN ŒUVRE DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE DIT que, dans cette hypothèse, le bail se trouvera automatiquement et immédiatement résilié et que Madame [P] [N] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L.412-2 et suivants du même code ; DIT qu’à défaut de départ volontaire dans ce délai, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [P] [N] et à celle de tout occupant de son chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ; RAPPELLE que par application des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ; RAPPELLE que celle-ci ne pourra pas être pratiquée pendant le sursis dit de la trêve hivernale ; RAPPELLE que conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais du preneur en un lieu qu’il aura choisi et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à d’avoir à les retirer dans le délai de deux mois ; DIT que Madame [P] [N] devra dans ce cas payer à l'office public de l'habitat [Localité 9] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, à compter du 5 février 2024, date de résolution du bail, sous déduction des sommes déjà décomptées à l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ; *** REJETTE toutes les autres et plus amples demandes des parties ; CONDAMNE Madame [P] [N] aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ; DÉBOUTE Madame [P] [N] de sa demande au titre des frais irrépétibles ; RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire ; DIT que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados. Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION