Cour de cassation, 14 septembre 2010. 09-68.654

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Vu l'article 1134 du code civil ; Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal de première instance de Nouméa, 18 mai 2009) rendu en dernier ressort, que M. X..., propriétaire d'un immeuble donné à bail à Mme Y..., a formé opposition à une ordonnance lui enjoignant de restituer à la locataire son dépôt de garantie et formé une demande reconventionnelle en dommages-intérêts ; Attendu que pour rejeter cette demande, le jugement retient que si le bail conclu entre les parties prévoit expressément dans l'article 1 du paragraphe "Acte d'engagement" que le preneur devra rendre les lieux repeints et complètement remis à neuf, cet article prévoit également expressément que cette obligation est liée à l'état des lieux signé contradictoirement entre les parties et annexé au bail, qu'en l'absence d'état des lieux contradictoire annexé au bail, les obligations respectives de chaque partie n'étant pas remplies, il sera considéré que cette clause ne doit pas recevoir application ; Qu'en statuant ainsi, alors que l'article 1 du paragraphe "Acte d'engagement" stipulait "Le preneur prendra les lieux loués dans l'état où ils se trouvent le jour de son entrée en jouissance, lieux qui sont donnés repeints et complètement remis en état selon l'état des lieux signé contradictoirement entre les parties qui sera annexé au bail" et qu'une clause particulière du contrat prévoyait "Il est convenu expressément entre les parties que quelqu'en soient les raisons en fin de bail ou en cas de résiliation les preneurs sont tenus de repeindre et de nettoyer les lieux tel que décrit ci-dessus", le tribunal, qui a dénaturé les termes clairs et précis de l'acte de bail, a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, le jugement rendu le 18 mai 2009, entre les parties, par le tribunal de première instance de Nouméa ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal de première instance de Nouméa, autrement composé ; Condamne Mme Y... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Y... à payer à M. X... la somme de 2 500 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze septembre deux mille dix. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par Me Jacoupy, avocat aux Conseils pour M. X.... Le moyen reproche au jugement attaqué d'avoir condamné Monsieur X... à verser à Mademoiselle Y... la somme de 360.000 F. CFP en principal, AUX MOTIFS QUE «Il résulte des écritures de chacune des parties que Mademoiselle Bernadette Y... a bien versé la somme de 360.000 F. CFP à son bailleur lors de son entrée dans les lieux et que le bail a pris fin le 1er octobre sans que ne puissent être imputées sur cette somme d'autres dettes que celles nées de l'état dans lequel le preneur a restitué l'immeuble, eu égard à l'obligation qui était faite, selon Monsieur Guy X..., de repeindre les lieux en les quittant. Ce dernier justifie en effet de son refus de restituer la caution par la nécessité dans laquelle il a été placé de faire réaliser les nombreux travaux de remise en état de la maison louée à la suite du départ de sa locataire. Il convient en premier lieu de remarquer que les parties reconnaissent qu'aucun état des lieux d'entrée comme de sortie n'a été établi, ce qui empêche ainsi le Tribunal d'évaluer la nature et l'importance des éventuelles dégradations qui auraient pu être commises par le preneur pendant son occupation des lieux loués. Si, aux termes de l'article 1731 du Code Civil, lorsqu'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparation locative et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire, cette obligation ne peut s'entendre comme la nécessité pour chaque preneur de restituer des locaux remis à neuf à la fin de chaque bail. Dès lors, aux termes de la loi seule, le preneur ne peut être tenu à aucune réparation, Monsieur Guy X... ne rapportant nullement la preuve de quelconques dégradations commises par son locataire qui excéderaient l'usure normale liée à l'utilisation habituelle des lieux. Monsieur Guy X... invoque à l'appui de son argumentation une clause du bail signé entre les parties faisant obligation au preneur de restituer les lieux repeints et complètement remis en état selon l'état des lieux. S'il est exact qu'aux termes des dispositions de l'article 1134 du Code Civil que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, en revanche le dernier alinéa de l'article précité dispose qu'elles doivent être exécutées de bonne foi. En outre, aux termes de l'article 1147 du Code Civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. Si le bail conclu entre les parties prévoit expressément dans l'article 1 du paragraphe « Acte d'engagement » que le preneur devra rendre les lieux repeints et complètement remis à neuf cet article prévoit également expressément que cette obligation est liée à l'état des lieux signé contradictoirement entre les parties et annexé au bail. Une telle clause, contraignant un locataire à remettre à neuf un local, quel que soit son état d'origine, apparaît particulièrement abusive et déséquilibrée, devrait cependant trouver à recevoir application compte tenu de la liberté contractuelle prévalant en matière de baux d'habitation sur le territoire de la Nouvelle Calédonie si les prescriptions qu'elle contient avaient été entièrement respectées, d'autant que lien entre cette obligation et l'état des lieux est manifestement destiné à s'assurer que les locaux sont restitués dans un état de peinture et d'entretien équivalent à celui qu'il présentait en début de bail. En l'absence d'état des lieux contradictoire annexé au bail, les obligations respectives de chaque partie n'étant pas remplies, il sera considéré que cette clause ne doit pas recevoir application. Dès lors, en application des règles du droit commun, Monsieur Guy X..., qui ne rapporte pas la preuve par la production des états des lieux d'entrée et de sortie dont la comparaison aurait pu seule établir la nature des travaux dont les locataires auraient pu être redevables au titre des dégradations excédant l'usage normal de la chose loué, sera entièrement débouté de sa demande et condamné à restituer la caution conservée », ALORS, D'UNE PART, QUE L'obligation faite au preneur « de repeindre et de nettoyer les lieux » en fin de bail figurait, non à l'article 1 du paragraphe « acte d'engagement », mais au paragraphe «clause particulière », clause qui ne prévoyait nullement que cette obligation était liée à l'état des lieux d'entrée ; qu'ainsi, en énonçant que «si le bail conclu entre les parties prévoit expressément dans l'article 1 du paragraphe « acte d'engagement » que le preneur devra rendre les lieux repeints et complètement remis à neuf cet article prévoit également expressément que cette obligation est liée à l'état des lieux signé contradictoirement entre les parties et annexé au bail », le tribunal a dénaturé les termes clairs et précis dudit bail et violé l'article 1134 du Code Civil, ALORS, D'AUTRE PART, QUE L'établissement d'un état des lieux contradictoire ne constitue pas une obligation du bailleur ; qu'ainsi, en décidant que la clause faisant obligation au preneur de repeindre et de nettoyer les lieux ne devait pas recevoir application au motif que «en l'absence d'état des lieux contradictoire annexé au bail, les obligations respectives de chaque partie (n'étaient) pas remplies », le tribunal a violé les articles 1134 et 1184 du Code Civil, ALORS, ENFIN, QUE Si la règle selon laquelle les conventions doivent être exécutées de bonne foi permet au juge de sanctionner l'usage déloyal d'une prérogative contractuelle, elle ne l'autorise pas à porter atteinte à la substance même des droits et obligations légalement convenus entre les parties ; qu'ainsi, en refusant de faire application de la clause du bail faisant obligation au preneur de repeindre et de nettoyer les lieux, au motif que le bailleur n'aurait pas exécuté de bonne foi la convention en s'abstenant d'établir un état des lieux contradictoire d'entrée, le tribunal a encore violé l'article 1134 du Code Civil.