Tribunal judiciaire, 17 décembre 2024. 24/00433

N° de minute : TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY TPX POI JCP FOND JUGEMENT RENDU LE 17 Décembre 2024 N° RG 24/00433 - N° Portalis DB22-W-B7I-SLGK DEMANDEUR : S.A. 1001 VIES HABITAT [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Me Christophe LEMAITRE, substituant Me Aude LACROIX, avocat au barreau de PARIS DEFENDEUR : M. [F] [I] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 4] comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Mme Myrtille SURAN Greffier : Madame Christelle GOMES-VETTER Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Décembre 2024 par Mme Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Christelle GOMES-VETTER, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement . Copie exécutoire à : Me LACROIX Copie certifiée conforme à l’original à : M [I] délivrée(s) le : EXPOSE DU LITIGE La SA d’HLM 1001 VIES HABITAT a donné à bail à M. [F] [I] un appartement à usage d’habitation et une place de parking situés [Adresse 2] par contrat du 16 juin 2022, moyennant un loyer mensuel qui était en dernier lieu de 572,23€, charges comprises. Un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 20883,81€ a été délivré à M. [F] [I] le 27 février 2024. La situation d’impayés a été dénoncée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 21 juin 2023. Devant l'absence de régularisation, la SA 1001 VIES HABITAT, par acte du 14 juin 2024, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le 17 juin 2024, a fait assigner M. [F] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir : Le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ;L’expulsion de M. [F] [I] et de tous occupants des lieux de son chef ;La condamnation de M. [F] [I] à lui payer une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer augmenté des charges, jusqu’à la libération des lieux ;La condamnation de M. [F] [I] à lui payer la somme de 22.274,50€ au titre des arriérés de loyers et charges, échéance d’avril 2024 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 17.988,96€ à compter du commandement de payer, et à compter de l’assignation pour le surplus ;La condamnation de M. [F] [I] à lui payer la somme de 800€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 octobre 2024. La SA 1001 VIES HABITAT, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses prétentions, y compris le montant de sa créance actualisée à la somme de 5392,69€, échéance de septembre 2024 incluse. Elle précise que les sommes facturées au titre du surloyer forfaitaire ont été recréditées au locataire. Elle s’oppose à l’octroi de délais suspensifs de la clause résolutoire. M. [F] [I] comparaît en personne et reconnait le montant de la dette locative, mais demande à se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 200€ en règlement de l’arriéré. Il explique ses difficultés financières par la perte de son emploi et l’absence d’indemnités chômage. Sa situation financière s’est cependant améliorée et il va désormais percevoir 1200€ d’allocations chômage, outre 380€ de prime d’activité et l’APL. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION Sur la résiliation du bail Sur la recevabilité de l'action La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 21 juin 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015. Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 17 juin 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite. L'action est donc recevable. Sur le bien-fondé de la demande En vertu des articles 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, en l'absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, il doit être considéré qu’il ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. En l'espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 14). Par acte de commissaire de justice du 27 février 2024, le bailleur a fait commandement de payer la somme de 20.883,81€ au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement, remis à étude, comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. Les loyers n’ont pas été réglés par M. [F] [I] dans les deux mois à compter de la délivrance du commandement. Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 28 avril 2024 et d’ordonner l’expulsion des occupants à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux. Sur la demande en paiement Aux termes de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. La SA 1001 VIES HABITAT produit un décompte démontrant que M. [F] [I] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 5392,69€ à la date du 10 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse. M. [F] [I] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette, qu’il reconnait d’ailleurs à l’audience. Cette créance n’étant pas sérieusement contestable, il sera donc condamné au paiement de la somme de 5392,69€, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer du 27 février 2024. Il sera en outre condamné au paiement d'une indemnité d’occupation d'un montant égal aux loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, du 1er octobre 2024, jusqu'à la libération des lieux. Sur les délais de paiement L’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. En l’espèce, M. [F] [I] sollicite des délais de paiement suspendant la clause résolutoire. La SA 1001 VIES HABITAT s’y oppose. M. [F] [I] propose de verser 200€ en sus du loyer courant ce qui permettrait de solder l'arriéré locatif dans les délais légaux. En outre, il convient de considérer que les versements faits par le défendeur avant l’audience s’imputent prioritairement sur le dernier loyer courant et qu’il a ainsi réglé l’intégralité du dernier loyer courant, manifestant sa volonté de rester dans les lieux. En effet, M. [F] [I] a effectué deux versements de 572€ chacun le 30 août 2024, ce qui correspond quasiment à deux mois de loyers (le loyer actualisé s’élevant à 572,23€ charges comprises). Il ressort par ailleurs du dossier et des éléments du débat que le défendeur est en situation de régler sa dette locative. Il explique que sa situation financière s’est améliorée puisqu’il va désormais percevoir 1200€ d’allocations chômage, outre 380€ de prime d’activité et une APL. Les conditions de l’article précité étant réunies, il convient d’accorder des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés dès lors que l'octroi de délais de grâce a pour finalité de préserver le logement du locataire. Sur les demandes accessoires Sur l'exécution provisoire La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020. Sur les dépens M. [F] [I], partie perdante au principal, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture. Sur l’article 700 du Code de procédure civile Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SA 1001 VIES HABITAT l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner M. [F] [I] à lui verser une somme de 200€ sur le fondement de ce texte. PAR CES MOTIFS Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONSTATE la résiliation du bail à compter du 28 avril 2024 par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ; CONDAMNE M. [F] [I] à payer à la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT une somme de 5392,69€ (cinq-mille-trois-cent-quatre-vingt-douze euros et soixante-neuf centimes) à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 10 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer du 27 février 2024 ; AUTORISE M. [F] [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, en 26 mensualités de 200€ chacune et une 27ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; qu'à défaut pour M. [F] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et qu’il sera procédé conformément aux articles L  433-1 et L 433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution en ce qui concerne le sort des meubles ; que M. [F] [I] soit condamné à verser à la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ; CONDAMNE M. [F] [I] à payer à la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT la somme de 200€ (deux-cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile; DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; CONDAMNE M. [F] [I] à payer les dépens de l’instance incluant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture; RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe, le 17 décembre 2024. La Greffière La juge