Cour de cassation, 13 septembre 2018. 17-27.649

CIV.3 FB COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 13 septembre 2018 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10493 F Pourvoi n° E 17-27.649 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par la Caisse d'épargne et de prévoyance Bretagne - Pays de Loire, dont le siège est [...] , contre une ordonnance rendue le 31 mars 2016 par le conseiller de la mise en état de la cour d'appel de Rennes et contre un arrêt rendu le 28 juin 2017 par la cour d'appel de Rennes (5e chambre), dans le litige l'opposant : 1°/ à M. Yves X..., 2°/ à Mme Marie-Thérèse Y..., épouse X..., domiciliés [...] , défendeurs à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 10 juillet 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme A..., conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Foussard et Froger, avocat de la Caisse d'épargne et de prévoyance Bretagne - Pays de Loire, de la SCP Ghestin, avocat de M. et Mme X... ; Sur le rapport de Mme A..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre des décisions attaquées, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne la Caisse d'épargne et de prévoyance Bretagne - Pays de Loire aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la Caisse d'épargne et de prévoyance Bretagne - Pays de Loire ; la condamne payer à M. et Mme X... la somme globale de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize septembre deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour la Caisse d'épargne et de prévoyance Bretagne - Pays de Loire. PREMIER MOYEN DE CASSATION L'ordonnance du 31 mars 2016 encourt la censure EN CE QU'elle a ordonné une expertise et commis pour y procéder M. Z... ; AUX MOTIFS QUE « la caisse d'épargne soutient que seul le juge des loyers et la cour statuant au fond sont compétents pour ordonner l'expertise réclamée, sur le fondement de l'article R 145-30 du code de commerce ; que les bailleurs rétorquent à juste titre qu'aucun texte ne réserve une compétence exclusive à la cour statuant au fond sur l'appel de la décision du juge des loyers commerciaux, au détriment du conseiller de la mise en état, magistrat de ladite cour, pour ordonner une expertise, alors que ce dernier tient des dispositions des articles 907 et 771 du code de procédure civile le pouvoir d'ordonner une mesure d'instruction ; que les bailleurs font valoir tout autant à bon droit que l'expertise ordonnée avant dire droit en première instance est devenue caduque compte-tenu de la carence de la caisse d'épargne ; que les parties s'opposent sur différents points quant à la fixation de la surface louée et de la valeur locative et le premier juge a estimé insuffisants les éléments produits par les bailleurs ; que dès lors, l'expertise sollicitée apparaît nécessaire afin que la cour soit suffisamment éclairée pour pouvoir fixer le loyer du bail renouvelé ; qu'il sera tenu compte de la mission de l'expert du fait que le premier juge a relevé que les parties s'accordaient sur le fait que s'agissant d'une agence bancaire, les locaux étaient considérés comme des locaux à usage de bureaux et devaient être estimés selon les dispositions de l'article R 145-11 du code de commerce » (ordonnance, pp. 2-3) ; ALORS QUE en matière de contestation relatives au prix du bail révisé, seul le juge des loyers statuant au fond est compétent pour ordonner une expertise ; qu'en ordonnant une expertise, quand seul la formation de jugement pouvait y procéder, le conseiller de la mise en état a violé l'article R 145-30 du code de commerce. SECOND MOYEN DE CASSATION L'arrêt du 28 juin 2017 encourt la censure EN CE QU'elle a infirmé le jugement, puis fixé le montant du loyer renouvelé à la somme annuelle de 18 853,5 euros ; AUX MOTIFS QUE « par acte notarié en date du 11 octobre 2004, M. Yves X... et Mme Marie-Thérèse Y... épouse X... ont donné à bail commercial à la caisse d'épargne et de prévoyance de Bretagne – Pays de Loire des locaux situés à Saint-Marc-sur-mer, commune de Saint-Nazaire (Loire-Atlantique), moyennant un loyer annuel de 13 200 euros pour une durée de neuf ans ; que les bailleurs ayant accepté la demande de renouvellement du bail mais étant en désaccord sur le prix du loyer du bail renouvelé, ont saisi le juge des loyers commerciaux aux fins d'obtenir sa fixation à la somme de 29 688,22 euros ; que le juge des loyers commerciaux a ordonné avant dire droit une expertise sur la valeur locative des biens donnés à bail, laquelle n'a pas été réalisée, faute de consignation de la provision à valoir sur les honoraires de l'expert, laquelle avait été mise à la charge de la caisse d'épargne ; que par le jugement déféré, le premier juge a constaté que le bailleur ne rapportait pas la preuve de ce que les loyers pratiqués dans le voisinage pour des baux concernant des locaux à usage de bureaux seraient supérieurs à celui sur lequel les parties s'étaient accordées en 2004 ; que M. et Mme X... reprochent au premier juge d'avoir fixé le prix du bail renouvelé au prix du bail initial, soit à celui fixé neuf ans plus tôt, alors qu'au moment du renouvellement, compte-tenu de l'indexation, le loyer annuel était de 17 736,48 euros ; qu'ils ajoutent que les locaux sont à usage exclusif de bureaux et que le loyer doit être évalué en référence au prix pratiqué pour des locaux équivalents ; qu'il rappelle que dans son mémoire, la caisse d'épargne a fait référence à l'article R 145-11 du code de commerce ; qu'ils considèrent que l'expert judiciaire a commis une erreur puisqu'il n'est pas d'usage de pondérer les surfaces de bureaux, sauf cas exceptionnel, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ; qu'ils soulignent que la destination prévue au bail était exclusive et qu'il doit être fait application de la surface totale, soit 138 m² ; qu'ils indiquent qu'ils acceptent la valeur annuelle de 190 euros / m² telle que chiffrée par l'expert ; que la caisse d'épargne répond que la valeur locative est estimée par référence à des locaux équivalents, ce qui n'est pas rapporté par les bailleurs ; qu'elle précise que les bureaux boutique doivent être affectés d'une pondération ; qu'elle retient que la surface pondérée déterminée par l'expert judiciaire, soit 84 m² et propose un prix de 171 euros / m² ; que les stipulations du bail prévoient que les locaux loués devaient servir exclusivement à l'exploitation d'activités de type bancaire, d'assurance, de placements mobiliers et immobiliers, gestion de patrimoine et activités financières du secteur tertiaire principalement ; qu'en conséquence, l'activité susceptible d'être exercée dans les lieux, même en cas de cession du droit au bail est à usage exclusif de bureaux ; que les parties s'accordent d'ailleurs pour que soit appliqué l'article R 145-11 du code de commerce qui dispose que le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiques pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence ; qu'il ressort de l'expertise que les locaux disposent d'un espace d'accueil et d'un distributeur automatique de billets ; que les locaux sont donc constitués d'une boutique dans laquelle s'exercent des activités de bureaux ; qu'en conséquence, une pondération doit être opérée ; que néanmoins, l'activité essentielle d'ordre comptable, administratif et juridique d'une banque n'est pas affectée par la réception des clients et il n'y a pas lieu de pondérer la surface des bureaux, même pour ceux se trouvant à l'étage, contrairement à l'avis de l'expert judiciaire qui a fait application des recommandations de la charge de l'expertise en évaluation immobilière pour les boutiques situées en centre-ville ; que cependant, une partie de la surface située à l'étage est constituée par des locaux autres que des bureaux, local technique, back office et salle de repos ; que ces derniers locaux doivent être pondérés à 0,4 ; qu'enfin, le deuxième étage n'est pas utilisé et on n'y accède que par une trappe ; que l'expert a justement pondéré sa surface à hauteur de 0,1 ; qu'en conséquence, doivent être retenues la totalité de la surface du rez-de-chaussée (57,05 m²), la totalité de la surface des bureaux du premier étage (42,37 m²), la surface restante du premier étage affectée du coefficient 0,4 (8 m²), la surface du deuxième étage affectée du coefficient 0,1 (1,93 m²), soit une surface totale pondérée de 109,.5 m² ; qu'au titre des locaux équivalents, la caisse d'épargne est la seule banque installée dans le quartier de Saint Marc ; que cependant, l'expert judiciaire a eu communication du loyer de l'agence bancaire la plus proche située à un rond-point, au prix de 205 euros / m² ; que l'expert judiciaire propose, à raison, une valeur de marché de 190 euros / m² en retenant que les locaux en cause sont plus excentrés tout en ayant une bonne situation commerciale, à l'embranchement de la rue commerçante du quartier, présentant un flux de clientèle notamment en saison estivale ; qu'au loyer annuel obtenu (190 x 109,35 = 20 776,5), il convient de retirer le montant de l'impôt foncier d'une valeur de 1 923 euros supporté par le preneur en vertu des stipulations du bail ; que le montant du loyer renouvelé au 1er juin 2013 sera alors de 18 853,5 euros ; que le jugement déféré sera infirmé en ce sens ; qu'il y a lieu de faire masse des dépens, de première instance et d'appel, qui comprendront les frais d'expertise judiciaire, et de dire qu'ils seront supportés par moitié par chacune des parties ; qu'il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile » (arrêt, pp. 3-4) ; ALORS QUE, premièrement, la cassation à intervenir de l'ordonnance du 31 mars 2016 entraînera l'annulation par voie de conséquence de l'arrêt du 28 juin 2017, qui en est la suite, en application de l'article 625 du code de procédure civile ; ALORS QUE, deuxièmement, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à leur valeur locative ; que le juge qui déduit de ce que « les locaux sont [ ] constitués d'une boutique dans laquelle s'exercent des activités de bureaux » la nécessité de pondérer le loyer ne peut ensuite refuser de pondérer la surface des bureaux ; qu'à cet égard, l'arrêt qui a refusé de pondérer la surface des bureaux au motif que l'activité essentielle n'était pas affectée par la réception des clients après avoir constaté la nécessité de le faire a violé les articles L 145-33 et R 145-11 du code de commerce ; ALORS QUE, troisièmement, si les juges peuvent suivre les conclusions de l'expert, ils doivent cependant s'expliquer sur la pertinence de l'analyse de l'expert ; qu'en se bornant à adopter les conclusions de l'expert sans se prononcer sur l'identité de configuration des locaux ayant servi de référence et ceux dont le loyer était déterminé, les juges du fond ont violé l'article 455 du code de procédure civile.