Tribunal judiciaire, 24 juin 2024. 23/04955

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 23/04955 N° Portalis 352J-W-B7H-CZSS5 N° MINUTE : 2 Assignation du : 24 Mars 2023 Jugement avant dire droit [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : Expert : [E] [U][2] [2] [Adresse 5] [Localité 9] JUGEMENT rendu le 24 Juin 2024 DEMANDERESSE S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 13] représentée par Maître Arnaud SALABERT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0083 DEFENDERESSE S.A.R.L. SOCIETE SOGITEMPLE [Adresse 7] [Localité 13] représentée par Maître Antoine PINEAU-BRAUDEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0260 COMPOSITION DU TRIBUNAL Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assistée de Camille BERGER, Greffière DEBATS A l’audience du 23 Avril 2024 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé en date du 2 février 2000, la SCI du [Adresse 4] a donné à bail renouvelé à la société Supertemple, aux droits de laquelle est venue la société Sogitemple des locaux situés [Adresse 7], [Adresse 6] et [Adresse 4] à [Localité 13], désignés ainsi qu’il suit : « - Un magasin en rez-de-chaussée aménagé en libre-service, - Premier sous-sol, desservi par escalier et monte-charge comprenant des surfaces à usage de réserves, une zone frigorifique avec 2 réfrigérateurs et 1 congélateur, un bureau, des vestiaires, 2 W-C, un local électrique, - Deuxième niveau de sous-sol desservi par le monte-charge depuis le rez-de-chaussée et par un escalier depuis le premier sous-sol, comprenant une surface à usage de réserve et des locaux techniques». La destination des lieux prévue par le bail est la suivante : « Commerce de Supérette type Prisunic, tous articles en vente dans les magasins dits populaires, et notamment boucherie et cours des halles ». Le local est actuellement exploité comme supérette, sous l’enseigne «FRANPRIX». Le bail a été consenti pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 1er juillet 1999, soit jusqu’au 30 juin 2008, moyennant un loyer annuel fixé à un montant de 30.489,80 euros (250.000 francs), payable trimestriellement à terme échu. Par acte du 24 avril 2003, les parties ont régularisé un avenant au bail portant sur le loyer et le dépôt de garantie, qui rappelle dans son exposé que : « Ce loyer a été stipulé révisable tous les trois ans conformément aux dispositions des articles 26 et 27 du décret du 30 septembre 1953 ». La clause « REVISION DE LOYER » de cette lettre-avenant stipule : « En application de la clause de révision rappelée ci-dessus, le loyer du bail sus-énoncé sera porté, à compter du 1er juillet 2002 à Quarante et un Mille deux cent quatre-vingt-huit Euros et vingt-sept centimes (41.288,27 €) ce qui est accepté par la société SUPERTEMPLE qui s’oblige à payer ce nouveau loyer au bailleur aux mêmes époques et de la même manière que celle fixées audit bail ». Le bail, arrivé à échéance le 30 juin 2008, s’est poursuivi par tacite prolongation. Par acte extrajudiciaire signifié le 28 juin 2011, la société Sogitemple a fait délivrer à la SCI du [Adresse 4] une demande de renouvellement du bail commercial, aux mêmes prix, charges, clauses et conditions que le bail en vigueur, à compter du 1er juillet 2011. Puis, par acte extrajudiciaire délivré le 27 décembre 2019, la SCI du [Adresse 4] a fait délivrer à la société Sogitemple un congé avec offre de renouvellement du bail, pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er juillet 2020, aux charges et conditions initiales, proposant cependant de porter le loyer annuel à la somme de 70.000 euros HT HC en principal, outre les charges ainsi que le versement d’un complément de dépôt de garantie destiné à former six mois de loyer. Le 24 juin 2022, la SCI du [Adresse 4] a ensuite fait notifier à sa locataire un mémoire préalable demandant de voir notamment dire et juger que le loyer du bail en renouvellement au 1er juillet 2020 doit être fixé à la valeur locative compte tenu de la modification notable des facteurs locaux de commercialité intervenue au cours du bail expiré, et fixer le loyer dû par le preneur à compter du 1er juillet 2020 à la somme annuelle de 95.200 euros. C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice du 24 mars 2023, la SCI du [Adresse 4] a fait assigner la société Sogitemple devant le juge des loyers commerciaux de Paris, demandant à celui-ci de : - dire et juger que le loyer du bail en renouvellement au 1er juillet 2020 doit être fixé à la valeur locative compte tenu de la modification notable des facteurs locaux de commercialité intervenue au cours du bail expiré, - dire et juger en conséquence le loyer dû par le preneur à compter du 1er juillet 2020 à la somme annuelle en principal de 95.200 euros, - dire et juger que les loyers arriérés produiront intérêts au taux légal en application des dispositions de l’article 1155 du code civil à compter de chacune de leur date d’échéance, - ordonner la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1154 du code civil, A titre subsidiaire, dans le cas où une expertise judiciaire serait ordonnée : - fixer le loyer provisionnel dû par la société Sogitemple à la somme annuelle en principal de 95.200 euros à compter du 1er juillet 2020, - condamne la société Sogitemple à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - condamner la société Sogitemple aux dépens. Au soutien de ses demandes, la SCI du [Adresse 4] fait exposer en substance qu’au cours du bail expiré, le preneur a bénéficié d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité, à savoir une hausse du pouvoir d’achat de la population, l’amélioration de l’accessibilité du fonds, l’ouverture de nouveaux commerces, la rénovation du quartier et des transports en commun davantage fréquentés. Elle indique que dans un rapport amiable d’expertise immobilière en date du 23 février 2012 effectué par le cabinet [V] lors du précédent renouvellement du bail commercial en date du 1er juillet 2011, la surface pondérée du fonds était évaluée à 238 m²p sur la base d’une surface utile de 373 m² ; elle ajoute que depuis, le quartier est devenu très attractif et les prix en nouvelles locations ont très significativement augmenté, de sorte que la valeur locative unitaire doit être fixée à 400 euros/m²p soit un loyer annuel déplafonné de 95.200 euros HT HC. Par mémoire en réplique notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 février 2024 et par acte de commissaire de justice des 8, 11 et 15 avril 2024, la société Sogitemple demande au juge des loyers commerciaux de : - dire que la SCI du [Adresse 4] n’apporte pas la preuve d’une quelconque modification notable des facteurs locaux de commercialité au sens de l’article L 145-34 du code de commerce, - débouter la SCI du [Adresse 4] de l’ensemble de ses demandes, - fixer le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2020 à un montant qui ne saurait excéder le montant du loyer annuel contractuel initial, révisé par lettre avenant du 24 avril 2003, soit 41.288,27 euros HT HC, - dire que l’intégralité des sommes versées par la société Sogitemple excédant le montant du loyer du bail renouvelé devra venir s’imputer sur les loyers dus à compter du 1er juillet 2020, - l’autoriser en conséquence à payer ses loyers futurs par compensation légale avec toutes sommes qui lui sont dues par la SCI du [Adresse 4], - désigner très subsidiairement un expert afin de déterminer si une modification notable des facteurs locaux de commercialité au sens de l’article L145-34 du code de commerce est intervenue durant la période de référence, aux frais avancés de la société bailleresse, - fixer le loyer pendant la durée de l’instance à la somme annuelle en principal égale au loyer révisé aimablement, hors taxes et hors charges, dans l’hypothèse où une mesure d’instruction serait ordonnée en application des dispositions de l’article R145-30 du code de commerce, - dire qu’à défaut d’appel ou si l’exécution provisoire n’était pas ordonnée, la décision à intervenir constituerait un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles 2 et 4 de la loi n°91-650 du 9 juillet 1991, - écarter le caractère exécutoire de la décision à intervenir si elle devait succomber ; le rappeler dans le cas contraire, - condamner la SCI du [Adresse 4] au paiement d’une indemnité de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens. Au soutien de ses demandes, la société Sogitemple fait valoir en substance que la SCI du [Adresse 4] ne justifie ni du montant de la valeur locative qu’elle revendique ni d’un motif de déplafonnement. Elle expose que la fréquentation de la station de métropolitain République est stable alors que celle de la station Concourt est en baisse (- 42 %), que les nouvelles constructions sont insignifiantes, que les évolutions démographiques et de la commercialité sont relativement stables et que les aménagements urbains réalisés dans le périmètre du magasin n’ont pas eu d’intérêt pour le commerce considéré. La société Sogitemple ajoute que la SCI du [Adresse 4] ne produit aucun justificatif des valeurs de comparaison dont elle se prévaut. Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l'audience. L’affaire à été plaidée à l’audience du 23 avril 2024 et mise en délibéré au 24 juin 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Aux termes de l’article L145-34 du code de commerce, le principe du plafonnement du loyer du bail à renouveler est écarté s’il existe une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33. Ces éléments sont : 1° les caractéristiques du local considéré ; 2° la destination des lieux ; 3° les obligations respectives des parties ; 4° les facteurs locaux de commercialité. Les parties s'accordent sur le principe du renouvellement du bail, ainsi que sur la date de prise d'effet de ce renouvellement au 1er juillet 2020, aux clauses et conditions du bail expiré à l'exception du loyer de renouvellement, mais sont en désaccord sur le montant de ce loyer et, notamment sur l’existence d'un motif de déplafonnement tiré de la modification notable des facteurs locaux de commercialité et sur la valeur locative L’article R145-30 alinéas 3 et 4 du code de commerce dispose que “si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R145-3 à R145-7, L145-34, R145-9, R145-10 ou R145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte”. En l’état des moyens exposés, et des éléments communiqués par les parties qui présentent des conclusions divergentes, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. Dès lors, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise, dont la teneur est précisée au dispositif, et de désigner à cette fin en qualité d’expert judiciaire, qui apportera toutes informations utiles pour permettre au juge des loyers commerciaux de déterminer s’il existe une modification notable des facteurs locaux de commercialité visée à l’article L145-33 et de fixer la valeur locative des locaux au 1er juillet 2020, aux frais avancés de la SCI du [Adresse 4], demanderesse au déplafonnement et qui a le plus intérêt à voir l’expertise prospérer. Au regard de la nature du litige il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation ; il convient en conséquence de la leur proposer. En application des dispositions de l’article 127-1 du code de procédure civile et afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif. Il convient de fixer pendant la durée de l’instance un loyer provisionnel égal au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges, en application des dispositions de l’article L 145-57 du code de commerce. Il convient, dans l'attente du dépôt du rapport par l'expert, de surseoir à statuer sur les autres demandes et de réserver les dépens. En outre, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Constate le principe du renouvellement du bail liant la SCI du [Adresse 4] et la société Sogitemple concernant les locaux situés [Adresse 7], [Adresse 6] et [Adresse 4] à [Localité 13] à compter du 1er juillet 2020, Ordonne une mesure d’expertise et désigne en qualité d'expert : [E] [U] [Adresse 5] - [Localité 9] [XXXXXXXX01] - [Courriel 11] avec mission de : * convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire, * se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission, * visiter les locaux litigieux situés et de les décrire, * entendre les parties en leurs dires et explications, * déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix ; * procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties et notamment en ce qui concerne la modification des facteurs locaux de commercialité, * rechercher la valeur locative à la date du 1er juillet 2020 des lieux loués situés [Adresse 7], [Adresse 6] et [Adresse 4] à [Localité 13] au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L 145-33 et R 145-3 à R 145-8 du code de commerce, *donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er juillet 2020 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul, * rendre compte du tout et donner son avis motivé, * dresser un rapport de ses constatations et conclusions, Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 septembre 2025, Fixe à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la SCI du [Adresse 4] à la régie du tribunal judiciaire de Paris ([Localité 14], [Adresse 15]) au plus tard le 10 septembre 2024 inclus, avec une copie de la présente décision, Dit que l’affaire sera rappelée le 15 octobre 2024 à 09h30 pour vérification du versement de la consignation, Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet, Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise, Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de : [R] [J] [Adresse 8] - [Localité 10] Tél : [XXXXXXXX02] - Port. : [XXXXXXXX03] [Courriel 12] Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse, Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise, Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission : * d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation, * de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure, Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en aviser l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission, Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation : * le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation, * le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige, Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues, Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant, Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront, Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges, Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Réserve les dépens ; Rappelle que l’exécution provisoire est de droit. Fait et jugé à PARIS, le 24 juin 2024. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE C. BERGER S. GUILLARME