Texte intégral
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-9
ARRÊT AU FOND
DU 09 NOVEMBRE 2023
N° 2023/698
MATIÈRE GRACIEUSE
Rôle N° RG 23/08113 N° Portalis DBVB-V-B7H-BLPIK
[W] [V]
[C] [H] épouse [V]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Joseph MAGNAN
Copie certifiée conforme
à l'appelante
par LRAR le 09/11/23
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance du Juge de l'exécution d'AIX-EN-PROVENCE en date du 02 Juin 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/200.
APPELANTS
Monsieur [W] [V]
de nationalité Française,
demeurant [Adresse 2] - [Localité 3]
Madame [C] [H] épouse [V]
demeurant [Adresse 2] - [Localité 3]
Tous deux représentés par Me Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE
MINISTERE PUBLIC :
Auquel l'affaire a été régulièrement communiquée.
*-*-*-*-*
Vu les dispositions du décret n° 2015-282 du 11 Mars 2015 permettant, en matière gracieuse de se prononcer sans débats préalables,
L'avocat de l'appelant a déposé son dossier et le Ministère Public a transmis ses observations,
L'avocat de l'appelant a été avisé le 06 octobre 2023 que son appel ne ferait pas l'objet de débats à l'audience et que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Novembre 2023.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE:
Madame Evelyne THOMASSIN, Président
Madame Pascale POCHIC, Conseiller
Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller
ARRÊT
Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Novembre 2023.
Signé par Madame Evelyne THOMASSIN, Président et Mme Josiane BOMEA, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Faits, procédure et prétentions des parties :
Monsieur et madame [W] [V] ont déposé le 30 mai 2023, sur le fondement de l'article L511-1 du code des procédures civiles d'exécution, auprès du juge de l'exécution d'Aix en Provence, une requête afin d'être autorisés à prendre une inscription d'hypothèque judiciaire conservatoire sur les biens immobiliers de madame [K] [U] situés à [Localité 4], pour avoir sûreté et paiement d'une somme de 280 026.64 €, outre après recherche Ficoba, sur les comptes dont l'intéressée est titulaire ou sont titulaires madame [A] [U] et monsieur [L] [U].
Ils exposent avoir acquis, le 25 mai 2022, une maison de plain-pied à usage d'habitation, située [Adresse 2] à [Localité 6] et avoir constaté après quelques mois de présence, l'apparition de dommages notables, constatés par commissaire de justice, Me [Y], le 24 mars 2023. Cet officier ministériel indique la présence de fissures en façade de l'immeuble qu'il a pu constater à la différence d'une autre fissure, transversale dans la salle de bains, que les nouveaux occupants, obligés de faire des travaux, ont dû masquer par de la pose de faïence après avoir pris des clichés photographiques. Il évoque également des affaissements de sol, en plusieurs endroits de l'immeuble. Monsieur et madame [V] affirment que selon certains voisins, des pierres de parement ont été placées juste avant les visites de l'immeuble en vue de la vente. Dans le salon, orné d'une corniche, plusieurs fissures ont été reprises, observées par l'officier ministériel, monsieur [V] déclarant ne pas être à l'origine de cette réparation qui n'avait pas attiré son attention lors de la visite des lieux. Les fissures sont multiples sur la façade, il en existe également dans le vide sanitaire.
Les requérants soutiennent que les vendeurs sont susceptibles d'engager leur responsabilité sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil, ainsi que 1640 et suivants du même code. Plusieurs éléments sont avancés en ce sens, en particulier le témoignage de madame [B], qui avait visité la maison en juillet 2021 et constaté plusieurs fissures en particulier, l'une verticale sur la façade d'entrée d'environ 1cm. Ils disent avoir saisi le juge des référés en expertise et chiffrent sur la base de devis conséquents, les travaux de remise en état, concernant la reprise des fondations, la reprise des fissures et un préjudice de jouissance outre des frais irrépétibles, à la somme estimée de 280 026.64 €. Pour démontrer les risques de non recouvrement, ils soulignent que les désordres existaient avant la vente et ont fait l'objet de travaux sans traitement structurel, de sorte qu'une manoeuvre pour se soustraire au paiement des sommes réclamées n'est pas à exclure.
Le juge de l'exécution d'Aix en Provence, le 2 juin 2023 a refusé de faire droit à la demande, en retenant que les critères de l'article L511-1 du code des procédures civiles d'exécution n'étaient pas caractérisés, en l'absence d'expertise judiciaire et en l'absence de démarche auprès de madame [U] pour solliciter réparation du préjudice allégué.
Les époux [V] ont fait appel de la décision ainsi rendue, mais le juge de l'exécution a refusé le 16 juin 2023, de rétracter la décision.
Dans leurs conclusions, ils renouvellent les termes de leur requête en affirmant la responsabilité des vendeurs, sur le fondement des articles 1792 et suivants, 1640 et suivants du code civil. Ils ajoutent que l'expertise judiciaire a été ordonnée le 23 juin 2023, mais qu'elle prendra plusieurs mois.
Le ministère public auquel le dossier a été transmis, soutient la confirmation de la décision. Il admet effectivement un principe de créance qui restera à confirmer par la décision de fond mais conclut que le risque de non recouvrement n'est pas du tout étayé, en l'absence de tout élément sur la situation patrimoniale et financière des consorts [U].
MOTIFS DE LA DÉCISION :
L'article L511-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que toute personne dont la créance parait fondée en son principe, peut solliciter du juge de l'exécution l'autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d'en menacer le recouvrement.
En l'espèce, les époux [V] justifient par plusieurs éléments du dossier, que l'immeuble qu'ils ont acquis nécessitent d'importants travaux de confortation et de remise en état, qui ont été estimés à un montant conséquent, de plus de 280 000 €. Bien que l'acte de vente passé le 25 mai 2022, comprenne en sa page 11, une clause d'exclusion de garantie sur les vices de l'immeuble, il rappelle également que cette exclusion ne pourra jouer si le vendeur les connaît.
L'un des voisins de l'immeuble vendu, monsieur [P] indique avoir observé des travaux sur l'immeuble de la famille [U], en extérieur, alors que sa propre maison était endommagée par des fissures. Des travaux de réparation auraient été réalisés en 2017-2018 sur l'immeuble [U] et 2022.
Un procès verbal de constat établi par Me [X], commissaire de justice, le 24 mars 2023, illustre l'importance, l'étendue et la diversité des fissures présentes tant à l'intérieur qu'à l'extérieur de l'immeuble et qui touchent également le vide sanitaire. Il est constaté un affaissement du sol. Ces graves difficultés sont confirmées par l'expertise Sud Geotechnique, réalisée à la demande des acquéreurs le 15 décembre 2022.
Selon le témoignage de monsieur [G], diagnostiqueur immobilier, il existait de grandes et larges fissures en façade et à l'intérieur de l'immeuble à vendre, il lui a semblé que la vente posait difficulté faute d'acquéreur et qu'un défaut de construction était à l'origine des désordres existant sur les fondations. Il indique que ces fissures pouvaient être observées sur la photo de présentation de son dossier mais ont été 'sciemment masquées pour vendre la maison'.
Alors que les époux [V] n'auraient observé aucune fissure visible lors de la visite avant l'achat, le dossier établit que des travaux de reprise ont été faits pour rendre ces difficultés de structure non observables :
- madame [B] qui avait visité en juillet 2021, l'immeuble, avait remarqué une grosse fissure verticale sur la façade, côté porte d'entrée, cette façade est aujourd'hui en partie recouverte de carrelages,
- des fissures dans la salle de bains, existaient derrière le carrelage déposé,
- des reprises de fissures étaient décrites par l'huissier de justice,
- aucune clause de la vente au regard de l'importance des désordres, ne se réfère aux dommages.
Il reviendra au juge du fond de statuer, sur la mise en oeuvre ou non de la garantie des vices cachés, étant souligné à ce stade, non contradictoire, que les consorts [U] n'ont pu présenter leurs objections, mais en l'état du dossier présenté à la cour que le principe de créance existe.
Le montant des travaux de remise en état, très significatif puisque de plus de 200 000 €, rapproché de la situation professionnelle des vendeurs telle qu'énoncée à l'acte de vente, le fait qu'ils n'aient pas pris en charge, avant la vente, les travaux structurels à réaliser, caractérise un risque de non recouvrement si leur responsabilité contractuelle était retenue par les juges du fond après expertise.
La cour estime cependant que certains travaux sont des améliorations, telle la création d'un parterre de fleurs, le carrelage de la terrasse, ou ne peuvent à ce stade être pris en compte, tels le préjudice de jouissance pour 48 000 € sur deux ans, une condamnation à 15 000 € de frais irrépétibles. Le principe de créance sera donc limité à 200 000 € au titre de la remise en état.
L'un des consorts [U], madame [A] [U] est propriétaire d'un immeuble, sur lequel une mesure conservatoire sera autorisée sous la forme d'une inscription d'hypothèque, ce qui apparaît suffisant à garantir les droits des requérants. La saisie des comptes bancaire des consorts [U], après recherche Ficoba sera donc refusée.
PAR CES MOTIFS :
La cour, après en avoir délibéré, statuant en matière gracieuse, par mise à disposition au greffe,
AUTORISONS les époux [W] [V] et [C] [H] à prendre une inscription d'hypothèque judiciaire provisoire sur les biens immobiliers appartenant à madame [K] [O] [A] [U], née le [Date naissance 1] 1968 à [Localité 7], de nationalité française, technicienne de laboratoire, célibataire, domiciliée [Adresse 8],
Situés sur la commune d'[Localité 4], bien cadastré section [Cadastre 5] lots 6 et 46;
Pour avoir sûreté et conservation de leur créance évaluée à la somme de 200 000 €,
DIT que la mesure autorisée sera exécutée dans le délai de 3 mois de la présente décision et que la procédure ou les mesures nécessaires à l'obtention d'un titre exécutoire seront introduites dans le délai de 1 mois qui suit cette exécution.
DISONS conformément à l'article R532-5 du code des procédures civiles d'exécution que la décision sera notifiée dans les 8 jours de l'inscription.
REJETONS la demande de saisie conservatoire sur les comptes bancaires des consorts [U].
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
