Cour de cassation, 21 octobre 2008. 07-18.181

LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 6 octobre 2006), que la société civile immobilière du 9 rue Buffon (la société) a acquis, le 5 juillet 1991, un immeuble à usage d'hôtel, situé 9 rue Buffon, à Paris, pour le prix de 3 450 000 francs ; que, le 30 novembre 1993, l'administration fiscale, soutenant que la valeur vénale de l'immeuble devait être fixée à 18 100 000 francs, a notifié à la société un redressement ; que, se conformant à l'avis émis le 16 mai 1995 par la commission départementale de conciliation, l'administration a fixé la valeur de l'immeuble à la somme de 13 000 000 francs et a, le 24 octobre 1995, mis en recouvrement le supplément d'imposition ; qu'après rejet de sa réclamation, la société a saisi le tribunal de grande instance, qui, après expertise, a fixé la valeur de l'immeuble à 3 700 000 francs ; que, par arrêt irrévocable du 20 mars 2003, la cour d'appel a dit que la valeur vénale de l'immeuble devait être fixée au prix qui pouvait en être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel à cette date, et ce par comparaison avec des cessions d'immeubles intrinsèquement similaires intervenues à la même époque, et, avant dire droit sur la fixation de cette valeur, a désigné un expert ; Attendu que la société fait grief à l'arrêt d'avoir dit que les cessions d'hôtels situés 3 rue de l'Abbé de l'Epée et 9 rue Git le Coeur portaient sur des biens intrinsèquement similaires et fixé à 9 054 000 francs la valeur du bien acquis par elle le 5 juillet 1991, alors, selon le moyen : 1°/ que lorsque l'administration des impôts entend substituer à la valeur déclarée dans un acte de mutation, la valeur vénale réelle du bien en cause, il lui appartient, dès la notification du redressement, de justifier l'évaluation par elle retenue au moyen d'éléments de comparaison tirés de la cession, avant la mutation litigieuse, de biens intrinsèquement similaires ; qu'il résulte de la procédure, et en particulier du jugement définitif en date du 1er juillet 1997, que la notification de redressement de l'administration adressée à la société ne répondait pas à cette exigence, les éléments de comparaison étant contestables comme ne portant pas sur des biens intrinsèquement similaires ; qu'en conséquence, une première expertise confiée à l'expert X... a fixé la valeur vénale du bien à la somme de 3 700 000 francs, proche de la valeur déclarée à l'acte, soit 3 450 000 francs, et une seconde expertise confiée à l'expert Y... a fixé cette valeur vénale à la somme de 4 800 000 francs ; que l'arrêt attaqué, qui, pour fixer la valeur vénale de l'immeuble à 9 054 000 francs, se borne à retenir les mêmes éléments de comparaison invoqués par l'administration dans la notification de redressement et à affirmer "qu'ainsi" ceux-ci portaient sur des biens intrinsèquement similaires, sans s'en expliquer concrètement par une analyse de ces éléments de comparaison, et sans préciser les éléments de comparaison retenus par lui, en dehors des éléments notifiés par l'administration et écartés par le jugement précité du 1er juillet 1997, a méconnu l'article 455 du code de procédure civile ; 2°/ qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 1351 du code civil et l'autorité de la chose jugée par le jugement mixte définitif en date du 1er juillet 1997 dont les motifs éclairent le dispositif, et qui, écartant les éléments de comparaison mentionnés dans la notification de redressement, ordonnait une expertise au motif que ces éléments de comparaison étaient contestables, reconnaissant ainsi qu'ils ne portaient pas sur des immeubles intrinsèquement similaires ; 3°/ que si le juge n'est pas tenu de suivre les conclusions de l'expert, il doit néanmoins mentionner dans son jugement les motifs extérieurs à l'expertise qui ont forgé sa conclusion contraire à celle de l'expert ; que la cour d'appel, après avoir ordonné deuxième expertise, pour se prononcer sur la valeur vénale de l'immeuble, était tenue de s'expliquer sur les raisons pour lesquelles elle estimait ne pas devoir tenir compte des résultats de cette expertise ; qu'en s'en abstenant, elle a privé sa décision des motifs propres à la justifier, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ; 4°/ que dès lors que le premier expert, M. X..., avait estimé la valeur vénale du bien à 3 700 000 francs, proche de la valeur déclarée de 3 450 000 francs, la cour d'appel, qui, pour fixer la valeur vénale de l'immeuble à 9 054 000 francs, se borne à énoncer que : "la cour trouve dans le rapport déposé par M. X..., expert désigné par le tribunal de grande instance de Paris, un calcul de la surface développée pondérée hors oeuvre, conforme à cette méthode dans laquelle le sous-sol a été affecté d'un coefficient de 0,20 ; qu'en conséquence, il convient de retenir que la surface développée pondérée hors oeuvre est de 503 m²", et que "sur la base d'un prix de 18 000 francs le m², la valeur vénale du bien litigieux au 5 juillet 1991 sera fixée à 9 050 000 francs", aboutissant à une variation de un à trois, par rapport à l'estimation de l'expert X..., sans s'en expliquer, a privé sa décision des motifs propres à la justifier, en méconnaissance de l'article 455 du code de procédure civile ; 5°/ qu'en statuant ainsi, sans répondre aux arguments péremptoires invoqués par la société sur l'application de la méthode de calcul par comparaison des surfaces développées pondérées hors oeuvre et sur l'application du taux de capitalisation, et qui faisait valoir que les deux experts, à savoir l'expert X... et l'expert Y..., "s'accordaient pour considérer que la valeur vénale de l'immeuble loué à usage commercial s'apprécie en fonction de sa rentabilité, la cour d'appel a méconnu l'article 455 du code de procédure civile ; 6°/ qu'en vertu du droit général au respect des biens, garanti par la première phrase du premier alinéa de l'article 1 du protocole n° 1 additionnel à la Convention européenne des droits de l'homme, les citoyens d'une société démocratique doivent pouvoir légitimement espérer que les autorités et les tribunaux adoptent une démarche relativement cohérente pour déterminer la valeur marchande d'un bien immobilier dans les procédures menées par eux, ou, à défaut de cohérence, fournissent une explication satisfaisante quant à la différence d'évaluation du bien en cause ; qu'en l'espèce, la variation des estimations du même bien, sur la base des mêmes éléments de comparaison passant de 18 100 000 francs, valeur estimée par l'administration, puis à 13 000 000 francs par la commission départementale, puis à 3 700 000 francs, d'après l'expert X..., puis à 4 800 000 francs d'après l'expert Y..., puis à 9 054 000 francs selon la cour d'appel, caractérise une incohérence et une ingérence arbitraire dans les droits de propriété de la société, incompatibles avec une société démocratique, et une violation de l'article 6 de la Convention européenne et de l'article 1er du protocole additionnel n° 1 ; 7°/ que l'article L. 17 du livre des procédures fiscales, qui autorise de tels écarts dans l'estimation de la valeur d'un bien, ne répond pas aux exigences de prévisibilité, de précision et de garantie contre l'arbitraire requises par la Convention européenne des droits de l'homme, qui a une valeur supérieure à la loi en application de l'article 55 de la Constitution ; que l'arrêt attaqué a violé en conséquence les articles 6 de la Convention européenne des droits de l'homme et 1 du protocole additionnel n° 1 ; 8°/ que les juges du fond ont l'obligation positive de veiller au respect du caractère équitable du procès et de l'équilibre dans l'administration des preuves ; que dès lors que l'arrêt attaqué se fondait sur les éléments de comparaison invoqués par l'administration, il lui appartenait de s'assurer que les droits de la défense avaient été respectés et de vérifier si ces éléments de comparaison, dont la réalité était mise en doute par la société, avaient été prouvés de manière contradictoire et discutés dans le cadre des expertises judiciaires ou devant les juges du fond ; qu'en s'en abstenant, l'arrêt a violé l'article 16 du code de procédure civile et le principe de l'égalité des armes inclus dans le droit à un procès équitable au sens de l'article 6 de la Convention européenne des droits de l'homme ; Mais attendu, en premier lieu, que, contrairement à ce que soutiennent les deux premières branches du moyen, le jugement du 1er juillet 1997 n'a pas écarté les éléments de comparaison mentionnés par l'administration ; Attendu, en deuxième lieu, qu'en constatant que l'arrêt du 20 mars 2003 avait dit que la valeur vénale de l'immeuble devait être fixée au prix qui pouvait en être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel à la date de la cession, et ce par comparaison avec des cessions d'immeubles intrinsèquement similaires intervenues à la même époque, de sorte qu'il n'y avait pas lieu de mettre en oeuvre la méthode dite hôtelière, appliquée par les experts, la cour d'appel, répondant aux conclusions prétendument délaissées, s'est expliquée sur les raisons pour lesquelles les estimations des experts devaient être écartées et a mis en oeuvre une méthode cohérente et répondant aux exigences de précision, de prévisibilité et de garantie contre l'arbitraire requises par la Convention européenne des droits de l'homme et son protocole additionnel ; Attendu, en dernier lieu, que la cour d'appel a souverainement apprécié la valeur des éléments de preuve soumis à la discussion des parties ; D'où il suit que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société civile immobilière du 9 rue Buffon aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, la condamne à payer au directeur général des finances publiques la somme de 2 500 euros, et rejette sa demande ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un octobre deux mille huit.