Cour de cassation, 19 décembre 2019. 19-10.767

CIV.3 FB COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 19 décembre 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10450 F Pourvoi n° W 19-10.767 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par la société Comptoir financier Arin, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , contre l'arrêt rendu le 15 novembre 2018 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (11e chambre B), dans le litige l'opposant à la société Liar, société civile immobilière, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 26 novembre 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Corbel, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Ortscheidt, avocat de la société Comptoir financier Arin, de la SCP Jean-Philippe Caston, avocat de la SCI Liar ; Sur le rapport de Mme Corbel, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Comptoir financier Arin aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Comptoir financier Arin ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la SCI Liar ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf décembre deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils, pour la société Comptoir financier Arin. PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté la société Comptoir Financier Arin de ses demandes tendant à ce que soit ordonnée l'annulation pour cause de dol et subsidiairement d'erreur sur la substance du bail du 22 mars 2010 aux torts et griefs exclusifs de la société Liar ; AUX MOTIFS PROPRES QUE : Sur les vices du consentement : il convient de rechercher d'une part si la SCI Liar détient des droits dont elle peut disposer sur kiosque implanté sous les arcades, d'autre part si elle a donné le bien à bail en ayant connaissance d'une éventuelle infraction. La charge de preuve incombe à la locataire qui se prévaut du dol et de l'erreur. a) droits de la SCI Liar sur le bien donné à bail- erreur sur la substance : Constitue une erreur sur la substance toute méprise relative à un élément substantiel de l'engagement qui s'apprécie in concreto. La locataire soutient que sa bailleresse ne dispose d'aucun droit sur le bien donné à bail et qu'elle n'est pas propriétaire du kiosque dans lequel est exploité le fonds de commerce. L'acte notarié de vente sous condition suspensive du 4 juillet 2002 n'est pas argué de faux ; il y est indiqué en page 15 dans la partie rappel des servitudes - conditions particulières « qu'aux termes de l'acte du 14 janvier 1999 contenant modificatif de l'état descriptif de division et règlement de copropriété de l'immeuble dont dépendent les biens vendus que... : le local exploité sous les arcades : il est rappelé qu'une concession a été délivrée pour l'exploitation d'un kiosque de loto situé sous les arcades, côté [...] , générant une redevance au profit exclusif de la SARL Masséna Plazza. Cette dernière pourra en disposer comme bon lui semble, se devant cependant de garantir la copropriété de tous désordres qui pourraient en résulter ». Le dit acte notarié fait référence dans ses annexes au Consiglio d'Ornato aux termes duquel par arrêt 12 novembre 1891 la cour d'Aix a jugé que les portiques (arcades) avaient été abandonnés à la circulation publique par les propriétaires de l'immeuble lesquels n'en avaient pas pour autant abandonné la propriété au profit de la Ville. Il en résulte que la copropriété est propriétaire des arcades et qu'elle a consenti à un de ses copropriétaires, la SARL Masséna Piazza, une concession pour l'exploitation d'un kiosque à loto situé sous les arcades. Cette concession figure au titre des servitudes dans l'acte de vente entre la SARL Masséna Piazza et la SCI Liar d'où il se déduit qu'implicitement et de la volonté commune des deux parties la concession et le kiosque ont été cédés par la première à la seconde avec les lots K47 et K49 sans que l'accord du syndicat des copropriétaires ne soit nécessaire puisque le règlement visé précise que le concessionnaire « pourra en disposer comme bon lui semble » ce qui est confirmé par l'exploitation du kiosque sans contestation ni réserve dudit syndicat ce y compris depuis l'acquisition par la SCI Liar en 2002. En conséquence l'erreur sur la substance n'est pas démontrée. b) sur le dol et la connaissance par le bailleur d'une infraction : Le dol suppose des manoeuvres pratiquées par l'une des parties sans lesquelles l'autre partie n'aurait pas contracté. L'article 20-2 du bail relatif à l'obligation de délivrance stipule : « le preneur reconnaît expressément qu'il a pu prendre connaissance et qu'il dispose en conséquence, de tous les renseignements qui peuvent lui être utiles, en particulier quant à la configuration et aux caractéristiques essentielles de l'immeuble nécessaires à l'exploitation de son fonds. Le preneur dispense en conséquence le bailleur de tous renseignements de ce chef ; le preneur reconnaissant corrélativement que le bailleur a parfaitement respecté son obligation de délivrance ». La locataire fait valoir que cette clause suffit à établir les manoeuvres frauduleuses puisqu'elle stipule que la bailleresse a satisfait à son obligation de délivrance, alors que le kiosque est en infraction. Le dol ne se présume pas, il doit être prouvé. La locataire produit un courriel du responsable du service architecture rénovation qui énonce : « le service des permis pense que ce kiosque est en infraction » et qu'une régularisation « au sens validation et non amélioration architecturale » serait probablement refusée. Ce courriel est insuffisant à établir d'une part l'existence d'une infraction au demeurant non précisée et seulement présupposée et d'autre part la connaissance par la bailleresse d'une irrégularité qu'elle lui aurait volontairement cachée à sa locataire ; au contraire force est de constater que la SCI a consenti aux diverses demandes de sa locataire et a donné son accord pour des travaux ce qu'elle se serait abstenue de faire si elle avait eu connaissance d'une irrégularité qui serait découverte par sa locataire à cette occasion. En conséquence de quoi la locataire échoue à démontrer l'existence d'un dol ; AUX MOTIFS ADOPTES QUE : il résulte de l'acte notarié de vente de la société Masséna Plazza à la SCI Liar en date du 4 juillet 2002 que celle-ci s'est portée acquéreur d'un magasin de 12 m² situé au [...] et d'un local à usage commercial de 17, 90 m² outre deux caves au [...] . Il est invoqué en page 15 de cet acte l'existence du kiosque litigieux, exploité sous les arcades, rappelant qu'une concession a été délivrée pour son exploitation générant une redevance au profit exclusif de la SARL Masséna Plazza à condition que celle-ci garantisse la copropriété de tous désordres qui pourraient en résulter. Il s'évince de cette disposition que l'exploitation du local, géré sous le régime de la concession, a été transférée à la SCI Liar au même titre que la propriété des deux locaux commerciaux du [...] en sorte que cette dernière n'a commis aucune dissimulation ni erreur sur la substance en concluant le contrat de bail litigieux avec la SARL Comptoir Financier Arin. Au demeurant, cette dernière exploite commercialement ce local qu'elle a confié en location gérance si bien qu'elle n'est pas fondée pour cet autre motif, à alléguer la nullité et l'inexistence d'un contrat dont elle tire bénéfice ; 1°) ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction et ne peut retenir, dans sa décision, des documents qui n'ont pas été produits et soumis à la discussion contradictoire des parties ; qu'en se fondant sur un arrêt de la cour d'Aix du 12 novembre 1891, pour en déduire « que la copropriété est propriétaire des arcades », dont il n'apparaît ni des mentions de l'arrêt, ni des conclusions des parties qu'il avait été régulièrement produits au débat et soumis à la contradiction, ce que contestait expressément l'exposante dans ses dernières conclusions (p. 9), la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ; 2°) ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE le consentement du preneur à bail fait défaut lorsqu'il a été donné par erreur ou extorqué par dol ; que le preneur est dans l'incapacité d'utiliser les lieux selon l'usage contractuellement convenu en raison de leur « abandon » par les copropriétaires de l'immeuble « à la circulation publique » ; qu'en considérant que l'erreur sur la substance n'aurait pas été démontrée, après avoir constaté que selon un Consiglio d'Ornato, par arrêt du 12 novembre 1891, la cour d'Aix avait jugé que les portiques ou arcades de la [...] avaient été abandonnés à la circulation publique par les propriétaires de l'immeuble, de sorte que le kiosque litigieux, situé sous ces arcades, ne pouvait faire l'objet ni d'un bail commercial, ni de l'usage convenu au bail du 22 mars 2010, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1109 du code civil, dans sa version applicable à l'espèce, devenu 1130 du même code ; 3°) ALORS, SUBSIDIAREMENT, QUE le consentement du preneur à bail fait défaut lorsqu'il a été donné par erreur ou extorqué par dol et que le preneur est dans l'incapacité d'utiliser les lieux selon l'usage contractuellement convenu ; qu'en considérant que la connaissance d'une infraction par la bailleresse n'aurait pas été établie, après avoir constaté que l'acte notarié du 4 juillet 2002, signé par la société, Liar , « fait référence dans ses annexes au Consiglio d'Ornato aux termes duquel par arrêt 12 novembre 1891 la cour d'Aix a jugé que les portiques (arcades) avaient été abandonnés à la circulation publique par les propriétaires de l'immeuble », la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1109 du code civil, dans sa version applicable à l'espèce, devenu 1130 du même code ; 4°) ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE le consentement du preneur à bail fait défaut lorsqu'il a été donné par erreur ou extorqué par dol et que le preneur est dans l'incapacité d'utiliser les lieux selon l'usage contractuellement convenu en raison de leur « abandon » par les copropriétaires de l'immeuble, « à la circulation publique » ; qu'en considérant que l'existence d'une infraction non précisée et seulement présupposée n'aurait pas été démontrée, après avoir constaté que la parcelle siège du kiosque donné à bail avait été « abandonnée à la circulation publique » et que par courrier électronique, le responsable des services architecture – rénovation de la Ville de [...] expliquait à l'exposante que le service des permis pensait que le kiosque était en infraction et que cette infraction n'était, probablement, pas régularisable, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations et a violé l'article 1109 du code civil, dans sa version applicable à l'espèce, devenu 1130 du même code ; 5°) ALORS QU'en statuant comme elle l'a fait, motif pris que « force est de constater que la SCI a consenti aux diverses demandes de sa locataire et a donné son accord pour des travaux ce qu'elle se serait abstenue de faire si elle avait eu connaissance d'une irrégularité qui serait découverte par sa locataire à cette occasion » (arrêt, p. 6 in fine), la cour d'appel s'est prononcée par des motifs purement hypothétiques, en violation de l'article 455 du code de procédure civile. SECOND MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE) Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté la société Comptoir Financier Arin de ses demandes tendant à ce qu'il soit dit et jugé que la société Liar avait engagé sa responsabilité, tant en méconnaissance de son obligation d'information précontractuelle qu'en n'assurant pas à son locataire la jouissance paisible des lieux loués ; AUX MOTIFS QUE : Obligation à la charge du bailleur : a) d'information précontractuelle : La locataire reproche à sa bailleresse de lui avoir caché qu'elle n'était pas propriétaire du kiosque donné à bail, ce moyen est infondé la bailleresse étant comme jugé plus haut (2a) titulaire d'une concession sous les arcades et propriétaire du kiosque litigieux. b) jouissance paisible : Depuis la conclusion du bail le 22 mars 2010 le Comptoir Financier Arin exploite sans contestation, ni réserve du syndicat des copropriétaires, ni procédure de la Ville de [...] ou de la Direction des Territoires et de la Mer. En conséquence de quoi elle ne démontre pas que le bailleur ait failli à l'obligation de lui assurer la jouissance paisible du bien donné à bail. 1°) ALORS QUE le bailleur est obligé de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail ; qu'en considérant que le manquement de la société Liar à son obligation d'assurer la jouissance paisible du bien donné à bail n'aurait pas été démontré, après avoir constaté que la parcelle, siège du kiosque donné à bail avait été abandonnée à la circulation publique, la cour d'appel a violé l'article 1719 du code civil ; 2°) ALORS QUE en considérant que la société Comptoir Financier Arin n'aurait pas démontré que la société Liar avait failli à l'obligation de lui assurer la jouissance paisible du bien donné à bail, impliquant le droit de réaliser des travaux d'embellissement et de sécurité, sans répondre au moyen péremptoire (conclusions, p. 3 et 10), tiré de ce que la société Comptoir Financier Arin était dans l'impossibilité de réaliser ces travaux, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.