Texte intégral
Minute n°
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
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JUGEMENT du 05 Août 2024
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DEMANDEUR :
NANTES METROPOLE HABITAT
26, Place Rosa Parks
BP 83618
44036 NANTES CEDEX 1
représentée par Mme [H] [R], munie d’un pouvoir
D'une part,
DÉFENDEUR :
Madame [N] [G]
Logement 110 Etage 3
7 Rue de Suisse
44000 NANTES
Non comparante D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENT : Laetitia GAILLARD-MAUDET
GREFFIER : Aurélien PARES
PROCEDURE :
date de la première évocation : 18 Avril 2024
date des débats : 13 Juin 2024
délibéré au : 05 Août 2024
RG N° N° RG 23/03605 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MUIV
COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT
CCC à Madame [N] [G] + préfecture
Copie dossier
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 2 septembre 2004, l’Office Public de l’Habitat de la Ville de Nantes a donné à bail à Madame [N] [G] un logement lui appartenant sis, 7 rue de Suisse – 44000 NANTES.
Du fait du non-paiement des loyers, ce bail a été résilié par décision du Tribunal d’instance de Nantes en date du 20 février 2007.
Compte tenu du règlement total de la dette et du paiement régulier des indemnités d’occupation et des charges, le bailleur a proposé la signature d’un nouveau contrat de bail à Madame [N] [G].
Ainsi, suivant acte sous seing privé en date du 5 septembre 2014, l’Office Public de l’Habitat de la Ville de Nantes (ci-après NANTES METROPOLE HABITAT) a donné à bail à Madame [N] [G] un logement de type 3 lui appartenant sis, 7 rue de Suisse - 3ème étage - Logement n°110 – 44000 NANTES, moyennant le règlement d'un loyer mensuel révisable d'un montant de 315,28 €, outre une provision sur charges de 136,28 € par mois.
Le 15 septembre 2022, NANTES METROPOLE HABITAT a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 1.088,10 € au titre des loyers échus et impayés au 12 septembre 2022.
Par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2023, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 16 novembre 2023, NANTES METROPOLE HABITAT a fait assigner Madame [N] [G] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir :
- Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et résilier le bail liant les parties. Dans l’hypothèse où il ne sera pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire dudit bail pour non-paiement des loyers et charges ;
- Ordonner l'expulsion de la locataire des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier en application de l'article L411-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
- Condamner la locataire au paiement de la somme de 3.208,76 € représentant les loyers et charges impayés au 23 octobre 2023 (déduction faite des frais de poursuite à hauteur de 83,65 €), sauf à parfaire ou diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;
- Condamner la locataire au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;
- Condamner la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;
- Condamner la locataire au paiement de la somme de 200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières en vertu de l’article 696 du code de procédure civile ;
- Rappeler que l’exécution provisoire est sauf exception de plein droit pour les décisions de première instance.
Le 27 mars 2024, la commission de surendettement des particuliers de Loire Atlantique a rendu au profit de Madame [N] [G] une décision de recevabilité de sa demande de traitement de sa situation de surendettement, avec orientation vers un réaménagement des dettes.
A l’issue d’un renvoi à la demande de la société bailleresse, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 juin 2024, lors de laquelle NANTES METROPOLE HABITAT, valablement représenté par Madame [H] [R] munie d’un pouvoir écrit, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 2.583,49 € au titre des loyers et charges échus et impayés au 5 juin 2024, frais de procédure déduits. Elle a également précisé que la locataire avait repris le paiement des loyers depuis deux mois et a sollicité que des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire soient accordés à la locataire sur 36 mois.
Régulièrement assignée à étude, Madame [N] [G] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.
En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Le bailleur a confirmé qu’une décision de recevabilité d’un dossier de surendettement était intervenue au profit de la locataire.
Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux a été communiqué à la partie demanderesse lors de l’audience.
La décision a été mise en délibéré au 5 août 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
L’article 472 du code de procédure civile dispose que “lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée”.
Madame [N] [G] n’ayant pas comparu, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.
Sur la recevabilité de la demande
En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, “Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) (...). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (...). Cette saisine (...) s'effectue par voie électronique”.
Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, “A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience (...) par voie électronique (...)”.
En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 16 novembre 2023, soit dans le délai de six semaines au moins avant la première audience fixée au 18 avril 2024.
En outre, NANTES METROPOLE HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés de loyers à la Caisse d’Allocations Familiales le 29 août 2022, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. La situation d’impayés de loyers ayant persisté depuis ce signalement, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation de bail.
Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire
L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».
En l'espèce, le contrat de bail liant les parties contient en son article 4.7.1 une clause résolutoire applicable de plein droit à défaut de paiement du dépôt de garantie, de tout ou partie d'un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après un commandement de payer.
Un commandement de payer visant cette clause résolutoire et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, a été signifié à Madame [N] [G] le 15 septembre 2022, pour un arriéré de loyers et charges de 1.088,10 euros.
Il ressort des pièces versées aux débats, notamment des décomptes, que les causes de ce commandement de payer n’ont pas été entièrement réglées dans le délai de deux mois.
Il n’est pas contesté par ailleurs que la décision de recevabilité de la commission de surendettement rendue au profit de Madame [N] [G] est intervenue le 27 mars 2024, soit postérieurement au délai de deux mois imparti à cette dernière pour régler la somme visée dans le commandement.
Dans ces conditions, il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 novembre 2022.
Sur le montant de l'arriéré locatif
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
L’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation dispose que, “aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l'article L. 101-1, les organismes d'habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’État dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l'avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d'immatriculation au répertoire national d'identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d'un mois.
À défaut, le locataire défaillant est redevable à l'organisme d'habitations à loyer modéré d'une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s'il est établi que des difficultés particulières n'ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l'organisme d'habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s'acquitter de cette obligation".
L’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé « de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant (…).
A défaut de la remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci. Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ».
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.
Le décompte versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 2.583,49 € au 5 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse, déduction faite des frais de procédure (frais d’huissier) qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens.
Il convient également de déduire de ce montant les sommes suivantes :
30,48 € correspondant à des pénalités de non réponse à l’enquête d’occupation du parc social d’un montant de 7,62 € par mois chacune, appliquées à la locataire sur la période de janvier à avril 2020 (7,62 € x 4) ;38,50 € correspondant à des frais d’assurance souscrite par le bailleur au profit de la locataire d’un montant de 2,75 euros par mois sur une période allant d’octobre 2022 à novembre 2023 (2,75 € x 14).
En effet, la bailleresse ne rapporte la preuve ni d'avoir procédé à l'enquête prévue par l'article L 442-5 du code de la construction et de l'habitation, ni d'avoir adressé à la locataire la mise en demeure prévue par l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Madame [N] [G] n’a pas comparu pour contester le montant sollicité ou faire état de versements qui n’auraient pas été pris en considération.
En conséquence, Madame [N] [G] sera condamnée à payer à NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 2.514,51 € au titre des loyers et charges échus et impayés au 5 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse.
Sur les délais de paiement visant à suspendre les effets de la clause résolutoire
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (...)”.
L'article 24 VI de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :
1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement”.
En l’espèce, il est établi par les pièces produites aux débats que la Commission de surendettement, le 27 mars 2024, a déclaré recevable le dossier de surendettement déposé par Madame [N] [G] et décidé de l’orienter vers un réaménagement des dettes.
Il n’est pas contesté que le dossier de surendettement de Madame [N] [G] demeure ainsi en cours d’instruction.
En outre, le décompte versé aux débats laisse apparaître que Madame [N] [G] a repris le règlement intégral de son loyer courant depuis le mois de mai 2024.
Le diagnostic social et financier indique que Madame [N] [G], qui vit dans le logement avec son fils allocataire du RSA, est retraitée et perçoit environ 1.247 euros par mois au titre de sa retraite. Ses difficultés de paiement sont dues à une provision sur charges d’eau importante et une suspension de son allocation logement suite aux impayés intervenus après des rejets de prélèvement pour manque de provision. Le diagnostic social et financier mentionne enfin que la situation actuelle de Madame [N] [G] pourrait, en partie, être expliquée par les troubles de mémoire que présente cette dernière.
Lors de l’audience, NANTES METROPOLE HABITAT a expressément sollicité que des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire soient accordés à la locataire sur 36 mois.
Dans ces conditions, compte-tenu de l’existence d’une procédure de surendettement toujours en cours d’instruction et de la demande du bailleur, et dès lors que Madame [N] [G] a repris le paiement intégral du loyer et des charges avant l’audience, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.
Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
Il convient par ailleurs de rappeler que si Madame [N] [G] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’elle règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. Elle pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.
Dans le cas contraire, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et elle sera redevable d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer en cours, soit la somme de 346,32 € par mois selon l’avis d’échéance du mois de mars 2024, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). NANTES METROPOLE HABITAT pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.
Cette indemnité d'occupation sera due par la locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.
Sur le sort des meubles
Il convient de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l’espèce, Madame [N] [G], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l'état, les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 15 septembre 2022.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à cette condamnation.
En l'espèce, l’équité commande de débouter NANTES METROPOLE HABITAT de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT à l’encontre de Madame [N] [G] ;
CONDAMNE Madame [N] [G] à payer à l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT, la somme de 2.514,51 € (DEUX MILLE CINQ CENT QUATORZE EUROS ET CINQUANTE ET UN CENTIMES) au titre des loyers et charges échus et impayés au 5 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse ;
ACCORDE à Madame [N] [G] un délai de paiement pour se libérer de sa dette au moyen de versements mensuels d’un montant de 30 €, en plus du loyer courant, jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L.732-1 du code de la consommation au profit de Madame [N] [G], la décision imposant les mesures prévues aux articles L.733-1, L.733-4, L.733-7 et L.741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;
DIT que ces sommes seront exigibles le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;
RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;
DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par la locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué;
DIT qu’à défaut de paiement d'une seule mensualité à la bonne date, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;
En tant que de besoin, dans l'hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant,
CONSTATE la résiliation du bail, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, à la date du 16 novembre 2022 ;
DIT que Madame [N] [G] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis, 7 rue de Suisse - 3ème étage - Logement n°110– 44000 NANTES, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
ORDONNE à défaut, l'expulsion de Madame [N] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d’avoir à libérer les lieux ;
CONDAMNE Madame [N] [G] à payer à l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, soit la somme de 346,32 € par mois, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;
RENVOIE le bailleur aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;
DÉBOUTE l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT, de sa demande au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNE Madame [N] [G] aux dépens en ce compris les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 15 septembre 2022 ;
DÉBOUTE la société bailleresse de ses demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.
Le Greffier La Présidente
A.PARES L. GAILLARD-MAUDET
