Texte intégral
Du 18 avril 2025
5AA
SCI/JJG
PPP Référés
N° RG 25/00209 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2AO3
[K] [C]
C/
[T] [G]
- Expéditions délivrées à [K] [C]
- FE délivrée à [K] [C]
Le 18/04/2025
Avocats :
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 avril 2025
PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat
GREFFIER : Madame [K] CHATTERJEE, lors de l’audience,
GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD, lors du délibéré,
en présence de Madame Vanessa RIEU, magistrat en préaffectation,
DEMANDERESSE :
Madame [K] [C]
née le 03 Mai 1958 à [Localité 8]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Présente
DEFENDERESSE :
Madame [T] [G]
née le 27 Mai 1966 à [Localité 9]
[Adresse 5]
[Localité 4]
Absente
DÉBATS :
Audience publique en date du 07 Mars 2025
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 19 Décembre 2024
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
Réputée contradictoire et en premier ressort
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte du 19 avril 2017, Madame [K] [C] a donné à bail à Madame [T] [G], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 5] à [Localité 10].
Par ordonnance de référé du 19 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bordeaux a notamment constaté que le bail liant Madame [K] [C] et Madame [T] [G] a été résilié le 26 août 2023 et a condamné cette dernière au paiement de la somme de 3.740 euros.
L’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 6] du 5 septembre 2024 a infirmé l’ordonnance entreprise et débouté Madame [K] [C] de toutes ses demandes à l’encontre de Madame [T] [G], aux motifs d’une part, que celle-ci, qui avait réglé l’intégralité de la dette locative et même davantage le jour de l’audience devant le premier juge, était à jour de ses loyers, et d’autre part, qu’elle avait touché une somme d’argent de la part d’un notaire au titre de sa part disponible sur la vente d’un bien indivis, garantissant suffisamment le paiement du loyer courant pour les années à venir.
Le bail s’est donc poursuivi.
De nouveaux loyers étant demeurés impayés, Madame [K] [C] a fait signifier le 11 octobre 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.
Le 19 décembre 2024, Madame [K] [C] a fait assigner Madame [T] [G] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] statuant en référé à l’audience du 7 mars 2025 en lui demandant :
- de tenter de concilier les parties si faire se peut et à défaut :
- de constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise et que la location qui lui a été consentie a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de juger que cette locataire sera expulsé dans les délais de la loi et ce avec le concours de la [Localité 7] publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que de tout occupant de son chef,
- de la condamner au titre des loyers et charges à la somme de 3.450, 00 euros en principal en application de l’article 1728 du Code civil avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation en vertu des articles 1231-6 du Code civil,
- de la condamner au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code civil,
- de la condamner à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter, et en tous les dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement, de la dénonciation EXPLOC et de la présente assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.
L'affaire a été débattue à l’audience du 07 mars 2025.
Lors des débats, Madame [K] [C], comparaissant en personne, indique ne pas maintenir sa demande en expulsion, la locataire ayant quitté les lieux fin 2024. Pour le surplus, elle maintient ses demandes notamment la somme de 3.450 euros au titre des loyers et charges, les frais et dépens et formule une nouvelle demande d’un montant de 2.040 euros correspondant au préavis non effectué par l’ancienne locataire de 3 mois de loyer. Elle communique un dossier constituée de plusieurs pièces intitulé « Annexe ».
Madame [T] [G], bien que régulièrement citée à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
Madame [T] [G] n'a pas déféré à la convocation du 16 janvier 2025 du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.
A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 18 avril 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse.
- Sur le défaut de comparution du défendeur
En l’absence du défendeur, régulièrement assigné et en application de l’article 472 du Code de Procédure Civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.
L'article 473 du code de procédure civile indique que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n'a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. »
Madame [T] [G] assignée à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n'ayant pas comparu, il convient de statuer au vu des demandes formées dans le cadre de l’assignation et des pièces produites à l’appui de celle-ci par Madame [K] [C] , par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort.
- Sur la recevabilité de l'action :
Madame [K] [C] justifie avoir notifié copie de l’assignation à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 20 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.
L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.
- Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :
Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.
Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.
Un commandement de payer a été signifié le 11 octobre 2024, pour la somme en principal de 2.520 euros.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 12 décembre 2024.
Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin et que Madame [T] [G] n’a plus de titre d’occupation depuis cette date.
Cependant il ressort des débats qu’elle a depuis lors quitté les lieux dont Madame [K] [C] a repris la disposition, de sorte que celle-ci se désiste de sa demande d’expulsion. Il lui en sera donné acte.
- Sur les demandes en paiement :
L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Il est produit par Madame [K] [C] le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que Madame [T] [G] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3.450 euros au 31 décembre 2024, outre celle de 2.040 euros au titre du préavis légal de 3 mois.
Cependant, le bail ayant pris fin par l’absence de régularisation par la locataire durant le délai du commandement de payer des sommes appelées en paiement, et la bailleresse s’étant prévalue de cette résiliation en assignant Madame [T] [G] par acte du 19 décembre 2024 pour la faire déclarer occupante sans droit ni titre, aucun préavis ne peut être mis à la charge de la défenderesse devenue occupante sans droit ni titre depuis le 12 décembre 2024.
Au surplus, la demande tendant à ajouter la somme de 2.040 euros au titre du préavis légal de trois mois n’ayant pas été formulée dans l’assignation valant conclusions, mais formulée par la demanderesse à l’audience, alors même que la défenderesse n’était pas comparante, donc pas en mesure de pouvoir y répondre, ne peut qu’être rejetée.
Par ailleurs, Madame [K] [C] produit, outre les pièces visées par l’assignation et servant à justifier sa créance, différentes pièces numérotées I, J, K assorties de photographies, qui seront écartées pour ne pas avoir été adressées à la partie adverse, et ne pas avoir respecté le principe du contradictoire.
La somme de 3.450 euros sollicitée initialement correspond à un arriéré locatif jusqu’à la date du départ effectif de Madame [T] [G] le 26 décembre 2024, exigible sur le fondement de l'article 7 susrappelé, ainsi qu'aux sommes qui auraient été dues en raison de l'occupation des lieux si le bail n'avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation des baux et à tout le moins jusqu'à libération effective des lieux.
Faute de comparaître, Madame [T] [G] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doit par conséquent, être condamnée au paiement de la somme de 3.450 euros, à titre provisionnel. S'agissant d'une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.
- Sur les mesures accessoires :
En application de l'article 696 du Code de procédure civile, Madame [T] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.
Compte tenu de sa situation économique Madame [T] [G] supportera une indemnité de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :
CONSTATONS, à la date du 12 décembre 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 avril 2017 et liant Madame [K] [C] à Madame [T] [G] , concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 5] à [Localité 10] ;
CONSTATONS que Madame [T] [G] a libéré les lieux, avec restitution des clés, le 26 décembre 2024 ;
DONNONS acte à Madame [K] [C] qu’elle ne maintient pas sa demande en expulsion en raison de la libération des lieux ;
CONDAMNONS Madame [T] [G] à payer à Madame [K] [C] à titre provisionnel la somme de 3.450 euros, au titre de l'arriéré de loyers et de charges exigibles jusqu’au mois de décembre 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;
REJETONS la demande de Madame [K] [C] au titre du préavis légal correspondant à 3 mois de loyer pour un montant de 2.040 euros ;
CONDAMNONS Madame [T] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;
CONDAMNONS Madame [T] [G] à payer à Madame [K] [C] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS les plus amples demandes des parties ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE
