Cour d'appel, 28 septembre 2023. 21/01066

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS R.G. : A.R.I. N° RG 21/01066 - N° Portalis DBVS-V-B7F-FPQL Minute n° 23/00234 [G], [V] C/ S.A. HLM VIVEST ------------------------- Juge des contentieux de la protection de METZ 25 Mars 2021 1220000371 ------------------------- COUR D'APPEL DE METZ 3ème CHAMBRE A.R.I. ARRÊT DU 28 SEPTEMBRE 2023 APPELANTS : Monsieur [T] [G] [Adresse 2] Représenté par Me Déborah BEMER, avocat au barreau de METZ (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/003601 du 18/05/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de METZ) Madame [Z] [V] épouse [G] [Adresse 2] Représentée par Me Déborah BEMER, avocat au barreau de METZ (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/003601 du 18/05/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de METZ) INTIMÉE : S.A. HLM VIVEST venant aux droits et obligations de la SA HLM LOGIEST Prise en la personne de son représentant légal [Adresse 1] Représentée par Me David ZACHAYUS, avocat au barreau de METZ COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Mai 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries. A l'issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 28 Septembre 2023, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de : PRÉSIDENT : Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller M. KOEHL, Conseiller GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme Stéphanie PELSER, Greffier placé ARRÊT : Contradictoire Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ; Signé par Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par Mme Hélène BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé du 23 juillet 2013, la SCI des PME a consenti un bail à M. [T] [G] et Mme [Z] [V] épouse [G] (ci-après M. et Mme [G]) portant sur un local d'habitation situé à [Adresse 2]. Par acte d'huissier du 23 avril 2018, la SA d'HLM Logiest venant aux droits de la SCI des PME a fait délivrer à M. et Mme [G] un commandement de payer pour les arriérés de loyers et charges, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail. Par acte d'huissier du 12 août 2020, elle les a assignés devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz statuant en référé aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner l'expulsion des locataires, les voir solidairement condamner à titre provisionnel une somme au titre de l'arriéré locatif et une indemnité d'occupation mensuelle jusqu'à la libération effective des lieux outre une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. M. et Mme [G] ont sollicité des délais de paiement. Par ordonnance contradictoire du 25 mars 2021, le juge des référés a': - déclaré recevables les prétentions de la SA d'HLM Logiest - constaté la résiliation du bail conclu le 23 juillet 2013 entre d'une part la SA d'HLM Logiest et d'autre part M. et Mme [G] portant sur le logement à compter du 23 juin 2018 - ordonné l'expulsion de M. et Mme [G] et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique si besoin - condamné solidairement M. et Mme [G] à payer à la SA d'HLM Logiest à titre de provision la somme de 15.874,68 euros au titre des échéances arrêtées au 31 décembre 2020, mois de décembre inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 4.869,26 euros et à compter de la signification de l'ordonnance pour le solde - condamné in solidum M. et Mme [G] à payer à la SA d'HLM Logiest par provision, une indemnité d'occupation mensuelle de 914,37 euros pour le logement et de 80 euros pour le garage à compter du 1er janvier 2021 jusqu'à libération des lieux, dit que cette indemnité sera révisée conformément aux stipulations contractuelles et que les intérêts sur les échéances impayées ne seront dus qu'à compter d'une mise en demeure - rejeté toute autre demande tant principale que reconventionnelle - condamné in solidum M. et Mme [G] à payer à la SA d'HLM Logiest la somme de 400 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer Par déclaration d'appel déposée au greffe de la cour le 29 avril 2021, M. et Mme [G] ont interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions. Aux termes de leurs dernières conclusions du 6 février 2023, les appelants demandent à la cour d'infirmer l'ordonnance et de': - à titre principal dire et juger irrecevable tant le commandement de payer que l'assignation en justice du 12 août 2020 à leur égard - dire et juger irrecevable l'ensemble des demandes de la SA d'HLM Logiest à leur égard - à titre subsidiaire leur accorder un délai de 36 mois pour apurer la dette locative, suspendre les effets de la clause résolutoire durant ce délai et dire et juger que le bail sera censé n'avoir jamais été résilié en cas de respect du délai - à titre infiniment subsidiaire leur accorder un délai pour se reloger - débouter la SA d'HLM Logiest de l'intégralité de ses demandes et statuer ce que de droit sur les dépens. Sur l'irrecevabilité de la procédure, ils exposent au visa des articles 32 et 122 du code de procédure civile, qu'un second bail a été conclu le 30 juin 2015 entre la SCI des PME et M. [K] [G] pour le logement situé [Adresse 2] à [Localité 3], qu'à compter de cette date ce dernier était seul titulaire du bail, que le commandement de payer leur a été adressé à tort et aurait dû être envoyé à M. [K] [G] qui était le seul locataire tenu des dettes locatives et qui a rectifié l'erreur en adressant un courrier recommandé à l'huissier de justice le 28 avril 2018, ajoutant que la bailleresse savait parfaitement qu'il était son locataire puisqu'elle lui a adressé un courrier le 6 août 2018. Subsidiairement, ils sollicitent des délais de paiement et un délai pour se reloger. Aux termes de ses dernières conclusions du 10 mai 2023, la SA d'HLM Vivest venant aux droits de la SA d'HLM Logiest, demande à la cour de'confirmer l'ordonnance et de : - débouter M. et Mme [G] de toutes leurs demandes - à défaut les condamner à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 123 du code de procédure civile - les condamner in solidum à lui payer la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens d'appel. Sur la fin de non-recevoir, elle expose que les appelants ont uniquement sollicité des délais de paiement en première instance, que la fin de non recevoir présentée en appel est irrecevable par application de l'article 564 du code de procédure civile, qu'il n'est nullement établi que le bail conclu avec M. [K] [G] porte sur le même logement au vu de la description du bien et conclut au rejet des demandes. Subsidiairement, elle sollicite des dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l'article 123 du code de procédure civile au motif que les appelants auraient dû soulever en première instance la fin de non-recevoir. Enfin, elle s'oppose à la demande de délais de paiement en l'absence de pièces et au vu de l'augmentation de l'arriéré locatif. L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 mai 2023. MOTIFS DE LA DECISION Sur l'irrecevabilité du commandement de payer et de l'assignation Il est constaté que si, au dispositif de leurs conclusions d'appel, M. et Mme [G] demandent à la cour de déclarer irrecevables le commandement de payer et l'assignation, les moyens développés sont relatifs à l'irrecevabilité des demandes formées à leur encontre par la SA d'HLM Vivest comme étant dirigées contre le mauvais locataire. Il est en outre relevé qu'un acte de procédure peut être déclaré nul et non irrecevable, ce qui n'est pas sollicité par les appelants. En conséquence ils sont déboutés de leur demande d'irrecevabilité. Sur l'irrecevabilité des demandes L'article 32 du code de procédure civile dispose qu'est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir. L'article 122 du même code dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité. Si l'intimée invoque l'irrecevabilité de cette fin de non recevoir soulevée en appel, il est constaté qu'elle ne forme aucune demande d'irrecevabilité au dispositif de ses conclusions de sorte qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile la cour n'a pas à statuer de ce chef. Sur la recevabilité des demandes formées à l'encontre de M. et Mme [G], la SA d'HLM Vivest produit un contrat de bail signé le 23 juillet 2013 par les appelants avec le bailleur initial, la SCI des PME, portant sur une maison individuelle sise [Adresse 2] et les appelants produisent un second bail signé le 30 juin 2015 entre la SCI des PME et M. [K] [G], leur fils, portant sur une maison individuelle située à la même adresse, étant observé que l'intimée ne conteste pas la réalité ni la valeur probante du second bail qui comporte les mêmes signatures et tampon de la SCI des PME que celui signé en 2013. Si la SA d'HLM Vivest affirme qu'il ne s'agit pas du même logement, il ressort de la comparaison des deux contrats de bail qu'ils portent sur une maison individuelle dont la description est similaire (entrée, séjour, cuisine, WC, 2 garages, buanderie et à l'étage 4 chambres, salle d'eau et WC) de même que le montant du loyer (928 euros de loyer et 30 euros de provision sur charges en 2013; 934 euros de loyer et 31 euros de provision en 2015). Il ressort en outre des pièces produites que le 16 mars 2017, M. [K] [G] a adressé un courrier recommandé à la SA Logiest en réponse à un échange de mail relatifs au paiement des loyers et que le 6 juillet 2018 la bailleresse lui a adressé un courrier recommandé à l'adresse [Adresse 2] pour le paiement de l'arriéré locatif de 3.896,21 euros arrêté au mois de juillet 2018, ce montant étant exactement le même que celui figurant au débit du compte locataire de M. et Mme [G] à la date du 31 juillet 2018. En l'absence d'autres pièces démontrant qu'il y a à la même adresse deux maisons individuelles identiques avec le même l'arriéré locatif à la même date, il doit être considéré que les deux baux portent sur le même bien immobilier. Toutefois, il n'est produit aucune pièce démontrant qu'il a été mis fin au premier contrat de bail par un congé ou une résiliation, et il ne ressort ni du second contrat de bail ni d'une autre pièce que celui-ci est venu se substituer au premier, étant précisé que les appelants occupent toujours les lieux loués avec leur fils. Dès lors, le premier contrat de bail a toujours une existence légale ce qui induit que la SA d'HLM Vivest n'est pas dépourvue du droit d'agir à l'encontre de ses cocontractants M. et Mme [G]. En conséquence la fin de non recevoir est rejetée. Sur le bien fondé des demandes En application de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Selon l'article 835 du même code, dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier. En l'espèce, il résulte de ce qui précède qu'il existe une contestation sérieuse sur le titulaire du contrat de bail depuis la signature du second contrat de bail le 30 juin 2015 et sur l'identité du débiteur des loyers impayés, étant rappelé que par courrier du 6 juillet 2018, la SA d'HLM Vivest a réclamé à M. [K] [G] l'arriéré locatif de 3.896,21 euros en lui demandant d'indiquer 'les modalités de remboursement de votre arriéré locatif' tout en fondant ses demandes à l'encontre de M. et Mme [G] sur ce même arriéré locatif. Dès lors, les demandes formées à l'encontre de M. et Mme [G] se heurtent à une contestation sérieuse et il n'y a pas lieu à référé. L'ordonnance est infirmée en toutes ses dispositions et les demandes rejetées. Sur la demande de dommages et intérêts Si la SA d'HLM Vivest sollicite des dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l'article 123 du code de procédure civile, elle ne justifie d'aucune intention dilatoire de la part des appelants, étant en outre relevé qu'il n'a pas été fait droit à leurs demandes d'irrecevabilité. En conséquence, l'intimée est déboutée de sa demande de dommages et intérêts. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Les dispositions de l'ordonnance sur les frais irrépétibles et les dépens sont infirmées. La SA d'HLM Vivest, partie perdante, devra supporter les dépens de première instance et d'appel et être déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : LA COUR, DEBOUTE M. [T] [G] et Mme [Z] [V] épouse [G] de leurs fins de non recevoir ; INFIRME l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions et statuant à nouveau, DIT qu'il existe une contestation sérieuse sur l'intégralité des demandes de la SA d'HLM Vivest formées à l'encontre de M. [T] [G] et Mme [Z] [V] épouse [G] ; DIT n'y avoir lieu à référé sur les demandes de la SA d'HLM Vivest ; DEBOUTE en conséquence la SA d'HLM Vivest de ses demandes de constat de la résiliation du bail conclu le 23 juillet 2023 avec M. [T] [G] et Mme [Z] [V] épouse [G], d'expulsion de ces derniers et de paiement d'une provision au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation ; DEBOUTE la SA d'HLM Vivest de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile'; CONDAMNE la SA d'HLM Vivest aux dépens de première instance et d'appel. LE GREFFIER LE PRESIDENT