Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expédition exécutoire à:
-Me Stéphanie GIOVANNETTI
délivrée le:
■
Charges de copropriété
N° RG 23/11851
N° Portalis 352J-W-B7H-C2J4U
N° MINUTE :
Assignation du :
18 Juillet 2023
JUGEMENT
rendu le 26 Septembre 2024
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, la société BELLMAN, S.A.S
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Stéphanie GIOVANNETTI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1982
DÉFENDERESSE
S.A. CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL, “CIC”
[Adresse 3]
[Localité 5]
non- représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Monsieur Julien FEVRIER, Juge, statuant en juge unique.
assisté de Line-Joyce GUY, Greffière.
Décision du 26 Septembre 2024
Charges de copropriété
N° RG 23/11851 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2J4U
DÉBATS
A l’audience publique du 12 Juin 2024
JUGEMENT
- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile
EXPOSE DU LITIGE
L’ensemble immobilier situé [Adresse 1] est constitué en copropriété.
Soutenant que des charges de copropriété de l’immeuble sont impayées depuis plusieurs années et que le propriétaire des lots concernés est la société Crédit Industriel et Commercial (ci-après CIC), le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] l'a assignée devant le tribunal par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2023.
Dans son assignation, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal :
« Vu les articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l'article 1342-10 du code civil,
Vu la présente assignation et les pièces produites,
Il est demandé au tribunal de :
Condamner la société Crédit Industriel et Commercial à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 6] la somme de 11.244,91 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 6 juillet 2023 (charges courantes et charges pour travaux), majorées des intérêts au taux légal à compter du 12 avril 2023, date de la sommation de payer les charges de copropriété,
Condamner la société Crédit Industriel et Commercial à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 6] la somme de 280,71 euros au titre des frais de relance arrêtés au 30 mai 2023,
Condamner la société Crédit Industriel et Commercial à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 6] la somme de 1.500,00 euros en réparation du préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement qui sera compensé par les intérêts moratoires, causé au syndicat des copropriétaires lequel a été privé d'une partie des fonds nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble,
Condamner la société Crédit Industriel et Commercial à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 6] la somme de 2.000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamner la société Crédit Industriel et Commercial aux entiers dépens ».
Bien que régulièrement assignée, la société CIC n'a pas constitué avocat.
L'affaire a été clôturée le 21 décembre 2023.
Il est renvoyé à l'assignation du demandeur pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de ses prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.
L’affaire a été plaidée le 12 juin 2024. La décision a été mise en délibéré au 26 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Vu l'article 472 du code de procédure civile qui prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux
Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;
les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.
Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.
L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels prévisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Décision du 26 Septembre 2024
Charges de copropriété
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Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.
Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ne sont pas compris dans le budget prévisionnel.
Ils doivent faire l’objet d’un vote de l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.
Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée.
En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit notamment à l’appui de sa demande :
le relevé de matrice cadastrale concernant l’immeuble établissant la qualité de propriétaire de la société Crédit Industriel et Commercial pour les lots n° 36, 37, 59 et 144.
les procès-verbaux des assemblées générales des 17 juin 2021 et 27 juin 2022 comportant approbation des comptes de plusieurs exercices et votant des budgets prévisionnels (2020, 2021, 2022, 2023) et le fonds travaux ainsi que des travaux.
des appels de charges, provisions sur charges et travaux faisant apparaître les relevés de compte individuel.
l’état récapitulatif détaillé de la créance pour la période allant du 15 avril 2019 au 1er juillet 2023 faisant état d’un solde débiteur global de 11.645,62 €, incluant des frais de recouvrement. La société CIC a procédé à plusieurs paiements sur cette période qui se sont imputés sur les dettes les plus anciennes.
Au regard de ces éléments, la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété arrêtées au 6 juillet 2023 est établie à hauteur de 11.244,91 €.
La société CIC sera condamnée à régler cette somme au syndicat des copropriétaires, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 12 avril 2023 sur la somme de 9.900,89 € et à compter de l'assignation pour le surplus.
Décision du 26 Septembre 2024
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Sur les frais de recouvrement
Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.
Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.
Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.
Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais.
En l’espèce, il est sollicité une somme de 280,71 € à ce titre.
Concernant la sommation de payer, elle est produite avec une facture de 214,71 €. Cette dépense est donc justifiée.
Concernant la relance du 5 novembre 2022, le justificatif d'envoi du courrier n'est pas versé à la procédure.
Concernant une mise en demeure du 3 juin 2022, elle n'est pas produite.
La créance au titre des frais nécessaires sera donc limitée à 214,71 € et la société CIC sera condamné à verser cette somme au syndicat des copropriétaires.
Sur les dommages-intérêts
L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus de droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.
Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.
En l’espèce, il est établi que la défenderesse présente, de manière récurrente depuis plusieurs années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.
La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera accueillie à hauteur de 1.500 €.
Sur les demandes accessoires
En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La société CIC, partie perdante, supportera les dépens.
En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
La société CIC sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires demandeur une somme totale de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
En application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie.
En l’espèce, il n’y a pas lieu de suspendre l’exécution provisoire du jugement.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant après débats en audience publique, en premier ressort et par jugement réputé contradictoire, par mise à disposition au greffe :
CONDAMNE la société Crédit Industriel et Commercial à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] les sommes suivantes :
11.244,91 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 6 juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 12 avril 2023 sur la somme de 9.900,89 € et à compter de l'assignation pour le surplus ;
214,71 € au titre des frais nécessaires ;
1.500 € à titre de dommages-intérêts ;
2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la société Crédit Industriel et Commercial aux dépens ;
DIT n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire.
Fait et jugé à Paris le 26 Septembre 2024
La Greffière Le Président
