Cour d'appel, 01 juin 2023. 20/01463

COUR D'APPEL de CHAMBÉRY 2ème Chambre Arrêt du Jeudi 01 Juin 2023 N° RG 20/01463 - N° Portalis DBVY-V-B7E-GSEJ Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de proximité d'ANNEMASSE en date du 24 Août 2020, RG 1120000218 Appelants Mme [J] [Y] née le [Date naissance 3] 1979 à [Localité 6] - KOSOVO, demeurant [Adresse 2] M. [I] [Y] né le [Date naissance 1] 1981 à [Localité 5] - KOSOVO, demeurant [Adresse 2] Représentés par la SAS EPSILON, avocat au barreau D'ANNECY Intimée S.A.S. SOLINTER ACTIFS 1 dont le siège social est sis [Adresse 4] prise en la personne de son représentant légal Représentée par Me Michel FILLARD, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et Me Emilie ASSOUS, avocat plaidant au barreau de PARIS -=-=-=-=-=-=-=-=- COMPOSITION DE LA COUR : Lors de l'audience publique des débats, tenue le 28 mars 2023 avec l'assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière, Et lors du délibéré, par : - Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente - Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller, - Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller, -=-=-=-=-=-=-=-=-=- EXPOSÉ DU LITIGE Par acte du 25 mai 2018, la société Solinter Actifs 1 a donné à bail à Mme [J] [Y] et M. [I] [Y] un appartement et une place de stationnement au [Adresse 2] à [Localité 7](74). Par actes du 16 juillet 2019 le bailleur a fait délivrer aux locataires, deux commandements de payer correspondant aux arriérés de loyers et charges sur l'appartement et sur le garage. Par acte du 30 décembre 2019, la société Solinter Actifs 1 a fait délivrer à Mme [J] [Y] et M. [I] [Y] une assignation devant le juge des contentieux et de la protection en vue notamment de constatation d'acquisition de la clause résolutoire et de paiements des arriérés locatifs. Par jugement rendu le 24 août 2020 'par défaut et en premier ressort' le tribunal de proximité d'Annemasse a : - déclaré recevable en la forme la demande de Monsieur [I] [Y] et de Madame [J] [Y] tendant au constat de la résiliation des baux du logement et du stationnement, - constaté la résiliation des baux consentis à compter du 17 septembre 2019, - ordonné à Mme [J] [Y] et M. [I] [Y] de libérer les lieux dès la signification du jugement, - ordonné à défaut leur expulsion, - condamné solidairement Mme [J] [Y] et M. [I] [Y] à payer au bailleur la somme de 2 219,94 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus pour l'appartement au 22 juin 2020, mois de juin 2020 inclus, - condamné solidairement Mme [J] [Y] et M. [I] [Y] à payer au bailleur la somme de 109,75 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus pour la place de stationnement au 22 juin 2020, mois de juin 2020 compris, - dit que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter de la décision, - condamné solidairement Mme [J] [Y] et M. [I] [Y] à payer au bailleur un indemnité d'occupation d'un montant égal au loyer courant majoré des charges et taxes normalement exigibles pour l'appartement et la place de stationnement à compter du 1er juillet 2020 et jusqu'au départ effectif, - ordonné la capitalisation des intérêts, - dit que le jugement sera transmis au représentant de l'Etat dans le département, - condamné in solidum Mme [J] [Y] et M. [I] [Y] à payer à la société Solinter Actifs 1 une somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - ordonné l'exécution provisoire, - condamné in solidum Mme [J] [Y] et M. [I] [Y] aux dépens. Par déclaration du 4 décembre 2020, Mme [J] [Y] et M. [I] [Y] ont interjeté appel du jugement. Par ordonnance du 25 janvier 2022 Madame la première présidente de la cour d'appel de Chambéry a rejeté la demande en arrêt de l'exécution provisoire Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 février 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Mme [J] [Y] et M. [I] [Y] demandent à la cour de : - infirmer le jugement en ce qu'il : - a constaté la résiliation des baux, - a ordonné la libération des lieux, sous peine d'expulsion, - les a condamné solidairement à payer les sommes de 2 219,94 euros et de 109,75 euros, - a dit que les sommes produiront intérêts au taux légal, - a ordonné la capitalisation des intérêts, - a dit que le jugement serait transmis au représentant de l'Etat dans le département, - les a condamnés in solidum à payer à la société Solinter Actifs 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, Statuant nouveau A titre liminaire, - ordonner la jonction des instances n° 21/02015 et n° 20/01463, A titre principal, - constater que leur appel est recevable, - constater le caractère infondé des demandes du bailleur, - débouter le bailleur de toutes ses demandes, A titre subsidiaire, - ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant une durée de deux ans et leur accorder les plus larges délais de paiement, En tout état de cause, - débouter la société Solinter Actifs 1 du surplus de ses demandes, - condamner la société Solinter Actifs 1au paiement de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Dans ses conclusions adressées par voie électronique le 29 mai 2021, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la société Solinter Actifs 1 demande à la cour de : - déclarer mal fondé l'appel interjeté par Mme [J] [Y] et M. [I] [Y], - la déclarer recevable et bien fondée en toutes ses demandes, - débouter Mme [J] [Y] et M. [I] [Y] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, - infirmer le jugement du 24 août 2020 en ce qu'il a rejeté la demande de paiement des pénalités contractuellement prévues, Statuant à nouveau du chef infirmé, - condamner solidairement Mme [J] [Y] et M. [I] [Y] à lui payer la somme de 100,02 euros au titre des pénalités contractuellement convenues, sauf à parfaire, - condamner solidairement Mme [J] [Y] et M. [I] [Y] à lui payer une indemnité journalière d'occupation égale à deux fois les derniers loyers et charges quotidiens applicables jusqu'à la libération effective de l'habitation matérialisée par la restitution des lieux vides et la remise des clés, - confirmer le jugement entrepris pour le surplus. Y ajoutant, - constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée aux termes du contrat de bail d'habitation également pour défaut d'assurance, - porter le montant de sa créance provisionnelle à la somme de 1 000,22 euros et condamner solidairement Mme [J] [Y] et M. [I] [Y] à lui payer la somme de 1 000,22 euros au titre des loyers et charges impayés se rapportant à l'habitation, échéance de mai 2021 incluse, sauf à parfaire, avec intérêt au taux légal à compter de la date du commandement, - condamner in solidum Mme [J] [Y] et M. [I] [Y] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus de la somme de 400 euros à laquelle ils ont déjà été condamnés en première instance, - condamner in solidum Mme [J] [Y] et M. [I] [Y] au paiement des entiers dépens d'appel. La clôture a été prononcée pour le 27 février 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande de jonction Par arrêt de ce jour (RG n°21/02015), la cour d'appel a confirmé le jugement du 10 septembre 2021 rendu par le juge des contentieux et de la protection ayant déclaré irrecevable l'opposition formée contre le jugement dont appel dans le présent dossier. Par le même arrêt, la cour a jugé qu'il n'y avait pas lieu à joindre les procédures. Il convient donc de débouter Mme [J] [Y] et M. [I] [Y] de leur demande de jonction des procédures. Sur l'inopposabilité des clauses résolutoires Mme [J] [Y] et M. [I] [Y] exposent que le bail d'habitation prévoit une résiliation de plein droit en se référant à l'article 8 des conditions générales qu'ils disent ne pas avoir signées et dont ils disent qu'elles ne leur ont pas été remises. La clause leur serait ainsi inopposable. La société Solinter Actifs 1 indique que les locataires ont signé les conditions particulières du contrat de bail d'habitation et qu'ils ont paraphé l'ensemble des pages constituant les contrats, conditions générales comprises. La cour observe que le contrat de bail d'habitation est signé et paraphé sur l'ensemble des pages, y compris en sa page 6/7 comportant une clause VIII dénommée 'clause résolutoire' renvoyant à l'article 8 'clause résolutoire' des conditions générales de location. Or, ces conditions générales sont également paraphées sur l'ensemble des pages, y compris sur celle où figure la clause résolutoire litigieuse (pièce intimé n°1). Quant au contrat de location de la place de stationnement signé le même jour, il doit être considéré comme l'accessoire du contrat principal de bail d'habitation et de sorte qu'il en suit le régime. En conséquence, la clause résolutoire est opposable aux locataires et Mme [J] [Y] et M. [I] [Y] seront déboutés de leur demande tendant à faire constater son inopposabilité. Sur l'acquisition de la clause résolutoire Mme [J] [Y] et M. [I] [Y] expliquent avoir adressé deux chèques pour des montants respectifs de 2 155 euros et de 106,50 euros, fin décembre 2019 afin d'apurer la dette locative. Ils ajoutent qu'en raison de l'absence d'encaissement des chèques ils ont relancé le bailleur par courriel en janvier 2020 et n'ont reçu réponse que le 1er avril 2020, par laquelle il leur était demandé de fournir les numéros de chèque et la banque concernée. Ils disent alors avoir immédiatement répondu et que des chèques ont alors été encaissés les 3 et 6 avril 2020. Ils en déduisent qu'ils avaient entièrement régularisé leur situation avant la délivrance de l'assignation et ajoutent qu'ils sont aujourd'hui parfaitement à jour de toute dette et de tout paiement de loyers et charges. La société Solinter Actifs 1 expose, pour sa part, que les commandements de payer visant la clause résolutoire qu'elle a fait délivrer le 16 juillet 2019, n'ont pas été régularisés dans les deux mois dont disposaient les locataires pour s'exécuter. La cour observe que les commandements de payer délivrés le 16 juillet 2019 (pièces intimé n°3 et n°5) visent la clause résolutoire et portent sur des demandes de paiement où sont réclamés 3 249,46 euros (arriérés) outre 324,94 euros (clause pénale) pour le bail d'habitation et 214,70 euros pour la place de stationnement. Or selon le relevé de compte produit (pièce intimé n°6) la somme réclamée au titre du bail d'habitation n'était pas réglée à la date du 25 septembre 2019 et partiellement réglée à la date du 10 décembre 2019. Il en est de même pour la somme concernant la place de stationnement, non réglée au 10 décembre 2019 (pièce intimé n°7). Mme [J] [Y] et M. [I] [Y] ne versent qu'une copie de deux chèques émis le 14 mars 2020 pour des montants de 2 155 euros et de 106,50 euros (pièce appelant n°12). Ils ne démontrent donc pas s'être acquittés, dans les deux mois, des sommes objet des commandements de payer délivrés le 16 juillet 2019. Par conséquent, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire pour les deux contrats de bail, ordonné la libération des lieux sous peine d'expulsion et condamné les locataires au paiement d'indemnité d'occupation, dont le montant a parfaitement été fixé par le premier juge. En conséquence, il n'est pas besoin d'examiner la question de l'absence de justification de l'assurance locative. Sur les sommes dues La société Solinter Actifs 1 explique que les locataires sont redevables d'une somme en principal de 1 000,22 euros, échéance du mois de mai 2021 incluse, au titre des arriérés locatifs de l'appartement, outre une somme de 100,02 euros au titre de la clause pénale prévue au contrat. Les locataires soutiennent être à jour de leurs loyers et arriérés locatifs. La cour observe que, si le décompte produit par le bailleur, arrêté à la date du 6 juillet 2021 (pièce n°8) fait apparaître un solde débiteur de 2 116,95 euros, force est de constater que l'avis d'échéance de janvier 2023 produit par les locataires (pièce n°16) indique un solde nul au 8 décembre 2022. Il en résulte que l'arriéré locatif a été apuré, clause pénale éventuelle nécessairement comprise, de sorte que le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a condamné solidairement Mme [J] [Y] et M. [I] [Y] à payer à la société Solinter Actifs 1 les sommes de 2 219,94 euros et de 109,75 euros au titre des impayés locatifs. La société Solinter Actifs 1 sera déboutée de ses demandes en paiement. Sur la demande de délai de paiement Mme [J] [Y] et M. [I] [Y] exposent qu'ils sont et ont toujours été de bonne foi dans l'exécution des contrats, et qu'ils sont parfaitement à jour de leur loyers. Ils ajoutent qu'ils sont de nationalité yougoslave, province de Kosovo, et ont trois jeunes enfants à charge. M. [I] [Y] précise occuper un emploi de chauffeur poids-lourds en Suisse contre un salaire mensuel de 5 500 CHF, son épouse étant sans emploi. Ils disent que l'expulsion aurait pour eux des conséquences dramatiques et sollicitent des délais permettant la suspension des effets de la clause résolutoire. L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que : ' Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation'. En l'espèce, force est de constater que Mme [J] [Y] et M. [I] [Y] ont été en mesure de régler leur dette locative et qu'ils se trouvent à jour de leur loyer courant. En conséquence, la dette étant réglée, la demande de délai de paiement est devenue sans objet. Il convient cependant de relever que, le paiement intégral de la dette ne saurait, sans priver le locataire des droits qu'il tient de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en le plaçant dans une situation moins favorable que s'il était resté débiteur de tout ou partie de la dette, entraîner la résiliation de plein droit du bail. En effet, il convient de ne pas inciter le locataire à demeurer débiteur jusqu'au jour de la décision statuant sur la demande du bailleur concernant la clause résolutoire, à seule fin de lui permettre d'obtenir des délais de paiement et de sauvegarder l'existence du contrat. En conséquence, il convient de dire que la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué. Sur les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, Mme [J] [Y] et M. [I] [Y] qui succombent en première instance seront tenus aux dépens de cette instance. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point. En revanche, dans la mesure où la société Solinter Actifs 1 succombe à son tour, au principal en appel, elle sera condamnée aux dépens d'appel. En équité, il convient de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles non compris dans les dépens. Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu'il a condamné Mme [J] [Y] et M. [I] [Y] à payer à la société Solinter Actifs 1 la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les parties seront déboutées de leurs demandes à ce titre en cause d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision contradictoire, Déboute Mme [J] [Y] et M. [I] [Y] de leur demande de jonction des procédures, Déboute Mme [J] [Y] et M. [I] [Y] de leur demande en inopposabilité de la clause résolutoire, Confirme le jugement déféré en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, ordonné la libération des lieux sous peine d'expulsion et condamné Mme [J] [Y] et M. [I] [Y] au paiement d'indemnités d'occupation, Infirme le jugement déféré en ce qu'il a condamné solidairement Mme [J] [Y] et M. [I] [Y] à payer à la société Solinter Actifs 1 les sommes de 2 219,94 euros et de 109,75 euros au titre des impayés locatifs, Statuant à nouveau sur ce point, Déboute la société Solinter Actifs 1 de ses demandes en paiement, Y ajoutant, Dit que la clause résolutoire est réputée ne jamais avoir joué en raison des paiements intervenus, Dit la demande de délais de paiement sans objet, Confirme le jugement déféré en ce qu'il a condamné in solidum Mme [J] [Y] et M. [I] [Y] aux dépens de première instance, Infirme le jugement déféré en ce qu'il a condamné in solidum Mme [J] [Y] et M. [I] [Y] à payer à la société Solinter Actifs 1 la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Statuant à nouveau sur ce point, Déboute la société Solinter Actifs 1 de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance, Y ajoutant, Condamne la société Solinter Actifs 1 aux dépens d'appel, Déboute la société Solinter Actifs 1, Mme [J] [Y] et M. [I] [Y] de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. Ainsi prononcé publiquement le 01 juin 2023 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière. La Greffière La Présidente