Cour de cassation, 30 janvier 2020. 19-13.587

CIV. 3 IK COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 30 janvier 2020 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10039 F Pourvoi n° M 19-13.587 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 30 JANVIER 2020 La société 2 G immo, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° M 19-13.587 contre l'arrêt rendu le 10 janvier 2019 par la cour d'appel de Versailles (3e chambre), dans le litige l'opposant à M. Q... N..., domicilié [...] , défendeur à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, les observations écrites de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société 2 G immo, de la SCP Boutet et Hourdeaux, avocat de M. N..., après débats en l'audience publique du 17 décembre 2019 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société 2 G immo aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société 2 G immo et la condamne à payer à M. N... la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente janvier deux mille vingt. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour la société 2 G immo PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR prononcé la résiliation du contrat de vente en viager du 30 octobre 2003 ; AUX MOTIFS QUE si l'article 1978 du code civil dispose que le seul défaut de paiement des arrérages de la rente ne donne au crédirentier que le droit de saisir et de faire vendre les biens de son débiteur et de faire ordonner ou consentir, sur le produit de la vente, l'emploi d'une somme suffisante pour le service des arrérages, il est de principe qu'il est permis aux parties de déroger à cette règle par l'adoption d'une clause résolutoire de plein droit et par l'insertion de toute clause impliquant le retour au droit commun de la résolution des ventes d'immeubles pour défaut du paiement de prix ; que la faculté de résolution unilatérale conférée au vendeur par la clause résolutoire d'un contrat de vente avec constitution d'une rente viagère, qui déroge à l'article 1978 du code civil, ne l'empêche par ailleurs pas de se prévaloir de l'article 1184 ancien du même code et de demander la résolution de la convention pour inexécution de ses engagements par l'acquéreur, la condition résolutoire étant toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des parties ne satisferait pas à ses engagements ; qu'au cas présent, l'acte authentique du 30 octobre 2003 et son avenant disposent : "à défaut de paiement d'un seul terme de cette rente, majorée de l'intérêt de retard au taux de 10 % l'an sur la période de 13 jours entre le 5 et la nouvelle date de règlement convenue au 18 de chaque mois, après une simple mise en demeure contenant déclaration par le crédirentier de son intention de se prévaloir du bénéfice de cette clause et restée sans effet, la présente vente sera, si bon semble au crédirentier, résolue de plein droit, nonobstant l'offre postérieure des arrérages. Dans ce cas, tous les embellissements et améliorations qui auraient été faits à l'immeuble ainsi que tous les termes d'arrérages touchés par le vendeur lui demeureront acquis de plein droit, à titre d'indemnité sans qu'il puisse être exercé aucun recours ni répétition quelconque contre lui de ce chef. Il en sera de même dans le cas où le crédirentier solliciterait en justice la résiliation judiciaire du contrat de vente sur le fondement de l'article 1184 du code civil à la place de la clause résolutoire de plein droit." ; qu'entre juin 2008 et janvier 2016, six commandements de payer ont été délivrés à la société 2G Immo visant la clause résolutoire et plusieurs lettres recommandées lui furent adressées par le conseil de M. N..., rappelant notamment à la débirentière le nouveau montant de la rente indexée, dont cette dernière ne tenait pas compte ; qu'un septième commandement a été délivré le 6 janvier 2017 pour trois rentes mensuelles demeurées impayées ; que la cour observe que lorsque, par la délivrance d'un commandement de payer, M. N... manifeste l'intention de se prévaloir de la clause résolutoire, la société 2 G immo s'acquitte de sa dette puis, progressivement, cesse à nouveau de payer la rente à la date convenue – pourtant repoussée au 18 du mois à sa demande – jusqu'à ce qu'une lettre recommandée puis un commandement délivré par un huissier l'amènent à trouver les fonds nécessaires à l'apurement de sa dette ; qu'il sera rappelé que M. N..., né en 1931, perçoit une retraite d'ancien commerçant lui procurant un revenu mensuel d'environ 600 euros, de sorte que c'est la rente qui constitue son revenu principal sans laquelle il lui serait extrêmement difficile de subvenir à ses besoins ; que la société 2 G immo est donc particulièrement mal venue de faire observer que M. N... dispose d'une trésorerie lui permettant de faire face les mois où la rente n'est pas payée ; que la cour observe que l'attention de la société 2 G immo avait été attirée sur les conséquences de ses manquements répétés, le conseil de M. N... lui écrivant notamment le 26 décembre 2013 : "Je me permets d'attirer votre attention sur les conséquences d'une acquisition de plein droit de la clause résolutoire qui entraînerait la résiliation de la vente et perte pour vous de toutes les rentes payées. Je missionne l'Huissier de justice et je vous indique que passé le délai d'un mois sans paiement, M. N... m'a demandé d'engager l'action judiciaire au Tribunal sans aucun autre avis de ma part." ; qu'il sera relevé que M. N... a ensuite laissé à la société 2 G immo un long délai puisqu'il n'a saisi la juridiction d'une demande en résolution qu'en avril 2016 ; que les manquements graves et répétés de la société 2 G immo à ses obligations, qui créent une grande insécurité pour le crédirentier quant au versement d'une rente pourtant indispensable et l'ont contraint à avoir recours de façon récurrente à un huissier de justice et à son avocat, justifient le prononcé de la résolution du contrat de vente aux torts de la société 2 G immo ; ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE l'article 1184 du code civil dans sa rédaction applicable au litige énonce que "la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances." ; qu'en dépit de plusieurs commandements de payer visant la clause résolutoire insérée à l'acte authentique de vente en viager, la débirentière n'a pas régularisé les rentes mensuelles restées impayées ; qu'en date du 6 janvier 2017, le dernier commandement de payer fait état d'une somme impayée de 13 466,96 euros au titre des échéances de février, novembre et décembre 2016, outre les intérêts contractuels au taux de 10 % pour 411,53 euros, soit une somme totale de 15 225,18 euros ; que précédemment, M. N... avait fait délivrer plusieurs commandements, du fait de retards réguliers de paiement de la rente mensuelle ; qu'il résulte de l'acte authentique, modifié par l'avenant précité, que la clause résolutoire insérée à l'acte est rédigée en ces termes : "à défaut de paiement d'un seul terme de cette rente, majorée de l'intérêt de retard au tala de 10 % l'an sur la période de 13 jours entre le 5 et la nouvelle date de règlement convenue au 18 de chaque mois, après une simple mise en demeure contenant déclaration par le crédirentier de son intention de se prévaloir du bénéfice de cette clause et restée sans effet, la présente vente sera, si bon semble au crédirentier, résolue de plein droit, nonobstant l'offre postérieure des arrérages. Dans ce cas, tous les embellissements et améliorations qui auraient été faits à l'immeuble ainsi que tous les termes d'arrérages touchés par le vendeur lui demeureront acquis de plein droit, à titre d'indemnité sans qu'il puisse être exercé aucun recours ni répétition quelconque contre lui de ce chef. Il en sera de même dans le cas où le crédirentier solliciterait en justice la résiliation judiciaire du contrat de vente sur le fondement de l'article 1184 du code civil à la place de la clause résolutoire de plein droit." ; que le nombre d'échéances impayés a obligé le crédirentier, de façon répétée, et dès l'année 2008, à faire délivrer des mises en demeure et des commandements de payer pour obtenir paiement des rentes, et ce alors que le revenu est pour lui et son épouse depuis lors décédée, un complément de retraite ; qu'en dépit des règlements effectués par la débirentière entre le commandement de payer et l'assignation, régularisant à nouveau partiellement sa dette, cette situation renouvelée caractérise des manquements graves et répétés au sens de l'article 1184 du code civil, ce d'autant que le bien est un immeuble de rapport, divisés en appartements donnés à bail par le débirentier, lui procurant ainsi des revenus réguliers ; que ces éléments justifient de prononcer la résiliation du contrat ; ALORS QUE seul un manquement du débirentier d'une particulière gravité peut justifier la résolution de la vente consentie moyennant le versement d'une rente viagère ; qu'en se bornant à retenir, pour prononcer la résolution de la vente consentie par M. N... à la société 2 G immo en contrepartie du versement d'une rente viagère, que les retards de la débirentière dans le paiement de la rente étaient répétés et qu'ils causaient un préjudice au crédirentier, sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions, p. 7), si les impayés, qui avaient tous été régularisés au fur et à mesure, n'avaient pas été causés par une cause étrangère, à savoir la difficulté rencontrée par la débirentière dans la perception des loyers dus par les locataires de l'immeuble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du code civil, devenu l'article 1224 du même code. SECOND MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE) IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que les rentes versées ne seraient pas restituées ; AUX MOTIFS QUE M. N... ne conteste pas que la clause qui prévoit qu'en cas de résiliation judiciaire du contrat, tous les embellissements et améliorations qui auraient été faits à l'immeuble ainsi que tous les termes d'arrérages touchés par le vendeur lui demeureront acquis de plein droit s'analyse en une clause pénale ; qu'il sera relevé que si la société 2G Immo fait valoir qu'elle a payé le jour de l'acte la somme de 122 000 euros et a également versé au titre des rentes, la somme de 754 486,48 euros pour acquérir un immeuble qui avait été évalué à 610 000 euros lors de la vente, elle ne fournit que des éléments fort incomplets pour évaluer le montant des loyers qu'elle a perçus depuis 15 ans ; qu'à la suite de M. N..., la cour retient que la société 2 G immo indique dans ses conclusions que pour l'année 2015, elle a perçu au titre des loyers la somme de 83893,12 euros, celle de 78 008,725 euros en 2016 et celle de 78 977,55 euros en 2017, soit une moyenne annuelle de 80 293 euros alors que pour la même période elle a versé une rente annuelle d'environ 54 000 euros ; que la société 2 G immo affirme que pour ces mêmes années le solde était déficitaire, indiquant que les charges se sont élevées à 94 153,60 euros, 78 008,72 euros et 102073,08 euros ; que toutefois, au soutien de cette allégation elle verse aux débats un tableau récapitulatif (pièce n° 16) dont l'origine n'est pas précisée et qui est bien insuffisant à corroborer ses allégations ; que pour l'année 2018, l'appelante verse aux débats les relevés de la gestion du bien par la société Galilée Gestion, pour les seuls mois d'août, septembre et octobre ; or, que le total des charges fait apparaître pour ces mois une somme de 3 182,77 euros (août) 971,10 euros (septembre) et 3 522,20 euros (octobre, déduction faite des honoraires d'avocat), soit des montants très éloignés des charges annoncées ; que le fait de conserver pour le crédirentier les embellissements et améliorations apportés au bien ainsi que les arrérages de la rente ne constitue donc pas des dommages et intérêts manifestement excessifs eu égard à la nature par essence aléatoire du contrat, ces dommages et intérêts étant une juste indemnisation de la perte de jouissance de l'immeuble - à l'exception de la loge - et de son immobilisation jusqu'à la date de la résolution de la vente ; que force est de constater que la société 2 G immo échoue à démontrer le caractère excessif ou disproportionné de la clause contractuellement convenue ; ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE conformément à la clause insérée à l'acte et rappelée ci-dessus, la résolution sera prononcée pour l'avenir, de sorte que les rentes versées ne seront pas restituées à titre d'indemnité ; ALORS QUE la clause pénale doit être réduite lorsqu'elle est manifestement excessive ; qu'en retenant, pour refuser de modérer la clause pénale selon laquelle en cas de résiliation judiciaire du contrat, tous les embellissements et améliorations de l'immeuble ainsi que tous les termes d'arrérages perçus par le vendeur lui demeuraient acquis de plein droit, que le fait que le crédirentier conserve, outre la somme de 122 000 euros versée au jour de l'acte de vente, la somme de 754 486,48 euros versée au titre des rentes, cependant que l'immeuble avait été évalué à 610 000 euros, n'était pas manifestement excessif eu égard à la nature par essence aléatoire du contrat, à la perte de jouissance de l'immeuble et à son immobilisation jusqu'à la date de la résolution de la vente, sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions, p. 13, pénultième al.), si le montant des sommes conservées par M. N... au titre de la clause pénale n'était pas disproportionné au regard du préjudice qu'il avait réellement subi, dans la mesure où toutes les rentes avaient été payées et où des indemnités conventionnelles de retard avaient également été versées, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1152 du code civil, devenu l'article 1231-5 du même code.