Cour de cassation, 14 février 2019. 18-13.935

CIV.3 MY1 COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 14 février 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10061 F Pourvoi n° U 18-13.935 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par Mme W... L..., domiciliée [...] , contre l'arrêt rendu le 12 janvier 2018 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige l'opposant : 1°/ à la société Mandataires Judiciaires Associés, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , représentée par Mme H... V... en qualité de mandataire liquidateur de la société Cruz immobilier, 2°/ à la société Laurachel, société civile immobilière, dont le siège est [...] , défenderesses à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 15 janvier 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat de Mme L..., de la SCP Gaschignard, avocat de la société Mandataires Judiciaires Associés, ès qualités, de la SCP Marc Lévis, avocat de la société Laurachel ; Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme L... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme L... ; la condamne à payer à la société Mandataires Judiciaires Associés, ès qualités de mandataire liquidateur de la société Cruz immobilier, la somme de 2 000 euros et à la société Laurachel, la somme de 2 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze février deux mille dix-neuf. Le conseiller rapporteur le president Le greffier de chambre MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat aux Conseils, pour Mme L.... Mme L... fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir déboutée de sa demande de nullité de la vente en viager intervenue le 5 février 2009, portant sur les lots n°65, 66, 192 et 204 du règlement de copropriété de l'immeuble sis [...], cadastré [...] , pour une surface de 00ha 16a 54ca et de toutes ses autres demandes ; AUX MOTIFS QU'au soutien de son appel, Mme L... fait essentiellement valoir que les revenus locatifs du bien qu'elle a vendu sont supérieurs aux arrérages de la vente ; que c'était déjà le cas lors de la signature de l'acte authentique puisque le loyer annuel était de 40.000 euros, donc supérieur à la rente annuelle de 36.000 euros ; qu'il s'en déduit que la vente était dépourvue d'aléa, alors que les revenus de l'immeuble ont permis à la société Laurachel d'amortir son investissement en deux années, le loyer actuel perçu par elle s'établissant, par le jeu de la clause d'indexation, à plus de 70.000 euros annuels ; qu'elle ajoute que le bien dont s'agit, évalué à 500.000 euros à l'acte de vente, a été estimé au prix de 1.272.000 euros par une agence immobilière, d'où il suit que le prix de vente était dérisoire ; que ces moyens ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; qu'en effet, il convient, pour déterminer tant l'existence d'un prix réel et sérieux que celle d'un aléa, de prendre en compte l'âge de Mme L... au moment de la vente, soit 68 ans, son espérance de vie évaluée à 21 ans selon les barèmes en usage, également le versement d'un bouquet de 140.000 euros, en sorte que la disproportion entre les revenus de l'immeuble et les revenus locatifs ne peut, à elle seule, être retenue comme critère déterminant de la vileté du prix ; que s'agissant du loyer réglé par le locataire commercial, il convient de rappeler que le loyer net payé par la locataire à l'époque de la vente était inférieur à 40.000 euros après déduction de l'impôt foncier et que le bailleur conservait à sa charge, selon les clauses du bail, toutes les grosses réparations de l'article 606 du code civil, soit la mise aux normes des ascenseurs et la réfection de la toiture, votées ou envisagées par la copropriété dès l'assemblée générale du 20 décembre 2010 ; que, de surcroît, la SAS Interface avait donné congé pour la première échéance triennale du 31 octobre 2010, ce qui contredit les allégations de Mme L... sur le montant anormalement bas du loyer payé par cette société ; que de même, contrairement à ce que prétend l'appelante, la révision triennale du loyer de la SAS Interface ne pouvait être opérée lors de la vente, dès lors que le bail avait été renouvelé à effet du 1er novembre 2007, soit moins de deux années avant la vente ; que s'agissant du loyer obtenu après la vente par la société Laurachel, celle-ci indique sans être démentie qu'il correspond à la location d'un ensemble de locaux commerciaux, ceux acquis de Mme L... ayant été ultérieurement réunis à ceux de la société Rembrandt, propriétaire des locaux commerciaux dans l'immeuble contigu, après travaux autorisés par les copropriétaires, d'où il suit que le loyer actuel ne constitue pas davantage un critère déterminant pour l'appréciation de la vileté du prix ; qu'enfin, l'estimation produite par Mme L..., outre qu'elle a été établie en ligne et n'est pas fiable, évalue le bien comme libre de toute occupation, alors qu'il a été vendu occupé ; qu'en conséquence, le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur l'annulation de la vente pour vileté du prix et absence d'aléa, Mme L... demande au tribunal de prononcer la nullité de la vente en viager signée le 5 février 2009, pour absence de prix réel et sérieux et absence d'aléa, au visa des articles 1591 et 1976 du code civil ; que selon l'article 1976 du code civil, « la rente viagère peut être constituée au taux qu'il plaît aux parties contractantes de fixer » ; que si la détermination des arrérages de la vente est laissée à la libre appréciation des parties, c'est toutefois sous réserve de l'existence d'un prix réel et sérieux ; qu'en l'espèce, la vente a été consentie et acceptée par Mme L..., assistée de son notaire, moyennant le versement d'une somme de 140.000 euros payable comptant et d'une rente annuelle de 36.000 euros, payable en 12 mensualités égales de 3.000 euros jusqu'au décès du vendeur, une clause de révision étant également prévue ; que la vente comportant l'obligation de servir une rente annuelle et viagère et le paiement d'un bouquet constitue un contrat aléatoire ; qu'il appartient à celui qui invoque l'absence d'aléa ou la vileté du prix d'en rapporter la preuve ; que Mme L... fait valoir que le montant du loyer annuel provenant de la location du bien, soit 40.000 euros par an, est supérieur au montant de la rente, soit 36.000 euros par an, ce qui, selon elle, démontre l'absence d'aléa et la vileté du prix ; qu'il ne peut toutefois être fait abstraction de la somme de 140.000 euros versée comptant ; qu'il convient en effet d'en tenir compte pour déterminer si l'obligation est causée ou non ; que l'absence de bouquet aurait augmenté la rente, ce que démontre la simulation produite par la société Cruz Immobilier ; qu'en effet, plus le bouquet est important lorsqu'il est prévu par les parties, plus la rente est faible ; que l'existence d'un bouquet peut ainsi justifier la faiblesse de la rente et permettre au contrat de conserver un caractère aléatoire ; qu'il convient également de comparer le montant de la rente et le montant des revenus procurés par le bien ; que doivent ainsi être pris en considération les revenus nets et non les revenus bruts, de sorte que doivent être déduits du loyer annuel, le montant des impôts fonciers, lesquels s'élevaient à la somme de 1.896 euros par an, outre le montant des gros travaux visés à l'article 606 du code civil et à la charge du bailleur ; qu'il ne peut donc être tenu compte des seuls revenus bruts de 40.000 euros invoqués par Mme L... pour procéder à une comparaison avec le montant de la rente ; que Mme L... soutient également qu'à compter du 1er novembre 2010, l'acquéreur pouvait réclamer à son locataire, en vertu du bail en cours, un loyer de 43.955,07 euros, en faisant jouer le mécanisme de révision de l'article L. 145-39 du code de commerce ; que c'est toutefois au jour de la vente qu'il convient de se placer pour apprécier les revenus provenant du bien ; qu'elle ajoute que le loyer du bail en cours lors de la vente était anormalement bas, sans toutefois le démontrer ; que Mme L... invoque le loyer convenu entre la société Laurachel et un nouveau locataire aux termes d'un bail du 13 décembre 2010, soit un montant de 68.041,24 euros ; que la fixation de ce loyer postérieurement à la vente, suite au congé donné par la société Interface, précédent locataire commercial, après un changement de destination des lieux (magasin à usage de commerce alimentaire de détail à l'enseigne Franprix et non plus à usage de bureaux) et leur réunion avec des locaux mitoyens ne constitue pas un élément pertinent permettant de démontrer le caractère dérisoire du prix ou l'absence d'aléa ; que Mme L... fait également valoir que selon les énonciations de l'acte authentique du 5 février 2009, la vente litigieuse est intervenue sur la base d'une estimation du bien par l'agence Cruz Immobilier, à hauteur de 500.000 euros ; qu'elle explique que c'est cette valeur qui a été convertie en rente viagère donnant lieu au versement d'un bouquet de 140.000 euros et d'une rente annuelle de 36.000 euros ; qu'or, elle fait observer que le bien est d'une valeur proche de 1.272.200 euros d'après l'estimation d'une agence immobilière, dont les termes sont corroborées par les données de la base d'informations des notaires, ce qui confirme une sous-évaluation du bien ; que l'estimation en ligne produite par Mme L... (pièce 10) ne saurait être considérée comme la preuve de la valeur d'un bien ; que la base d'informations des notaires qui fournit un prix au m² pour des appartements anciens donne une simple tendance et n'est pas directement transposable à l'évaluation d'un local à usage commercial ; que faute de justifier d'une évaluation fiable du bien, Mme L... ne démontre pas que le montant du bouquet et celui de la rente annuelle ont été manifestement minorés ; qu'à cet égard, le bouquet correspond à 28% de la valeur estimée du bien, ce qui est courant ; que le montant de la rente qui sera payée dépend de la durée de la vie et comporte un aléa ; que dans ces conditions, et faute pour Mme L... de démonter l'absence d'aléa et la vileté du prix, il convient de la débouter de l'ensemble des demandes ; que sur la mise en cause de la responsabilité contractuelle de la société Cruz Immobilier, Mme L... reproche à la société Cruz Immobilier d'avoir manqué à son obligation contractuelle d'information et de conseil, en lui faisant conclure une vente dépourvue de tout aléa et à un prix minoré ; que faute pour Mme L... d'avoir rapporté la preuve d'une absence d'aléa, d'un vil prix ou d'une sous-estimation du bien, la responsabilité contractuelle de la société Cruz Immobilier ne peut être engagée, aucun comportement fautif ne pouvant lui être reproché ; que Mme L... sera donc déboutée de sa demande de fixation d'une quelconque créance au passif de la société Cruz Immobilier ; 1°) ALORS QUE la vente d'un immeuble en viager est dépourvue d'aléa, et partant entachée de nullité, si le montant des arrérages est inférieur ou égal aux revenus nets du bien aliéné ; qu'en se bornant à énoncer, pour juger que Mme L... ne démontrait pas que la vente était dépourvue d'aléa, qu'il ne pouvait être tenu compte, pour comparer la rente et les revenus de l'immeuble, des seuls revenus bruts (soit le loyer annuel de 40.000 euros) et que devaient en être déduits le montant des impôts fonciers (soit 1.896 euros par an), outre le montant des gros travaux visés à l'article 606 du code civil à la charge du bailleur, lesquels consistaient en la mise aux normes des ascenseurs et en la réfection de la toiture, sans pour autant constater qu'après déduction du montant desdits travaux, les revenus nets procurés par l'immeuble aliéné devenaient inférieurs à la rente servie (36.000 euros), la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1131, 1964 (dans leur rédaction applicable au litige) et 1976 du code civil ; 2°) ALORS QU'en ajoutant, pour juger que Mme L... ne démontrait pas que la vente était dépourvue d'aléa, qu'il convenait de tenir compte de la somme de 140.000 euros versée comptant, laquelle pouvait justifier la faiblesse de la rente et permettre au contrat de conserver un caractère aléatoire, la cour d'appel s'est prononcée par des motifs inopérants et a violé les articles 1131, 1964 (dans leur rédaction applicable au litige) et 1976 du code civil ; 3°) ALORS QU'en tout état de cause, la vente d'un immeuble en viager, en l'absence d'aléa, est dépourvue de cause et est par conséquent entachée de nullité ; que dès lors, en se bornant à relever, pour juger que Mme L... ne démontrait pas que la vente était dépourvue d'aléa et que le prix stipulé était dérisoire, que la somme de 140.000 euros versée comptant pouvait justifier la faiblesse de rente, laquelle devait être comparée aux revenus nets, et non, bruts, de l'immeuble, que le loyer net était inférieur à 40.000 euros après déduction de l'impôt foncier, et que le bailleur conservait à sa charge toutes les grosses réparations de l'article 606 du code civil, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si la durée nécessaire pour que le montant cumulé de la rente effective, soit l'effort effectif supporté par le débirentier, correspondant au montant de la rente servie après déduction des loyers perçus, devienne égal au montant de la fraction du prix converti en rente viagère n'était pas largement supérieur à l'espérance de vie de Mme L..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1131, 1964 (dans leur rédaction applicable au litige) et 1976 du code civil. Le greffier de chambre