Cour d'appel, 21 novembre 2023. 21/02575

COUR D'APPEL DE RIOM PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE Du 21 novembre 2023 N° RG 21/02575 - N° Portalis DBVU-V-B7F-FXER -LB- Arrêt n° 500 [M] [J], [D] [J] / S.A.S. FONCIERE DU SUD Jugement au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CLERMONT-FERRAND, décision attaquée en date du 16 Novembre 2021, enregistrée sous le n° 17/02224 Arrêt rendu le MARDI VINGT ET UN NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré : M. Philippe VALLEIX, Président M. Daniel ACQUARONE, Conseiller Mme Laurence BEDOS, Conseiller En présence de : Mme Céline DHOME, greffier lors de l'appel des causes et du prononcé ENTRE : M. [M] [J] [Adresse 2] [Localité 8] et M. [D] [J] [Adresse 5] [Localité 7] Représentés par Maître Franck BOYER, avocat au barreau de CLERMONT- FERRAND Timbre fiscal acquitté APPELANTS ET : S.A.S. FONCIERE DU SUD [Adresse 4] [Localité 6] Représentée par Maître François Xavier DOS SANTOS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND Timbre fiscal acquitté INTIMEE DÉBATS : A l'audience publique du 11 septembre 2023 ARRÊT : CONTRADICTOIRE Prononcé publiquement le 11 novembre 2023, après prorogation du délibéré initialement prévu le 31 octobre 2023, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; Signé par M. VALLEIX, président et par Mme DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES : Par acte du 1er juin 2015, reçu par maître [R], notaire à [Localité 8] (63), M. [M] [J] et M. [D] [J] ont établi en faveur de la SAS Foncière du Sud une promesse unilatérale de vente, sans indemnité d'immobilisation, au prix de 875'000 euros, expirant le 31 août 2016, concernant une parcelle avec une maison d'habitation cadastrée IZ n°[Cadastre 1]. Le 17 février 2016, la SAS Foncière du Sud a obtenu le permis autorisant la démolition de l'immeuble existant et la construction d'un immeuble collectif de vingt-quatre logements et quatre maisons individuelles, cette autorisation étant assortie de l'obligation de procéder à l'exécution de fouilles archéologiques préventives préalablement à la réalisation des travaux. Par avenant du 11 mai 2016, les consorts [J] ont accepté de proroger le délai de levée d'option au 31 décembre 2016, afin notamment de permettre à la direction régionale des affaires culturelles (DRAC) d'entreprendre les opérations de fouilles archéologiques. Cet acte prévoyait qu'en cas de non réalisation de la vente du fait du vendeur à l'issue de la prorogation, l'acquéreur percevrait une indemnité, forfaitaire et exclusive de toute autre indemnité et pénalité, de 10'000 euros. Le 30 décembre 2016, un nouvel avenant a été régularisé prévoyant : -la renonciation du bénéficiaire à la condition suspensive d'obtention d'un prêt, -une indemnité de 175'000 euros au profit du promettant en cas de non levée de l'option par le bénéficiaire à l'issue de la prorogation conventionnelle, -le transfert de la garde du bien et des clés au bénéficiaire, pour les besoins de ses actions préalables à l'acquisition. Le 4 avril 2017, la SAS Foncière du Sud a obtenu une ouverture de crédit en compte-courant auprès de la banque Crédit Agricole Centre France d'un montant de 1 million d'euros pour l'achat du bien objet de la promesse unilatérale de vente. Par courrier du 26 avril 2017, la SAS Foncière du Sud a fait connaître aux consorts [J] son refus de lever l'option, invoquant l'existence d'un surcoût très important par rapport au plan de financement initial, en lien avec l'obligation de réaliser des fondations supplémentaires et la découverte tardive par la DRAC d'une nécropole de l'Antiquité. Par ce même courrier, la SAS Foncière du Sud a réclamé aux consorts [J] le remboursement des frais exposés dans le cadre de l'opération ainsi qu'un dédommagement à raison du non-respect par les promettants de leur obligation d'information. Par actes d'huissier en date des 12 et 20 juin 2017, la SAS Foncière du Sud a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand les consorts [J] pour obtenir leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 145'741, 66 euros au titre des frais engagés pour les opérations de fouilles archéologiques et les études de sol, 12'000 euros au titre des frais de dossier d'ouverture de crédit, 50'000 euros en réparation des préjudices résultant selon elle du non-respect par les promettants de leur obligation d'information, outre 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par ordonnance du 26 novembre 2019, le juge de la mise en état a débouté les consorts [J] de leur demande de consignation et de leur demande d'expertise et débouté la SAS Foncière du Sud de sa demande reconventionnelle de consignation. Par acte authentique en date du 16 juin 2021, les consorts [J] ont vendu leur bien immobilier à un tiers, pour le prix de 665'000 euros. Par jugement du 16 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a statué en ces termes : -Déclare recevables les demandes formulées par la SAS Foncière du Sud ; -Prononce la nullité des avenants en date des 12 mai et 31 décembre 2016 à la promesse unilatérale de vente du 1er juin 2015 ; -Déboute la SAS Foncière du Sud de l'intégralité de ses demandes d'indemnisation ; -Déboute M. [M] [J] et M. [D] [J] de leurs demandes d'indemnisation au titre des désordres liés à la réalisation des sondages et des études de sol ; -Déboute M. [M] [J] et M. [D] [J] de leurs demandes d'indemnisation au titre de la taxe foncière et de l'assurance du bien immobilier situé [Adresse 3] pour les années 2017 à 2020 ; - Déboute M. [M] [J] et M. [D] [J] de leur demande d'indemnisation au titre des loyers non perçus ; -Déboute M. [M] [J] et M. [D] [J] de leur demande d'indemnisation au titre de la clause pénale comprise dans l'avenant du 31 décembre 2016 ; -Dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire ; -Dit n'y avoir lieu d'appliquer les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et déboute les parties de l'ensemble de leurs demandes ; -Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; -Condamne chaque partie à supporter la charge de ses propres dépens. M. [M] [J] et M. [D] [J] ont relevé appel de cette décision par déclaration électronique du 9 décembre 2021. Vu les conclusions en date du 8 mars 2022 aux termes desquelles M. [M] [J] et M. [D] [J] demandent à la cour de: À titre principal, -Les dires recevables et bien fondés en leur appel partiel ; -Réformer partiellement le jugement prononcé par le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand le 16 novembre 2021 ; En conséquence, À titre principal, -Dire que la SAS Foncière du Sud n'a pas qualité à agir dans le cadre de la présente procédure ; En conséquence, -Dire irrecevable l'intégralité des demandes, fins et écriture présentées par la SAS Foncière du Sud ; -Confirmer le jugement dont appel pour le surplus ; À titre reconventionnel, -Dire qu'ils sont recevables et fondés en leurs demandes ; En conséquence, -Dire que la SAS Foncière du Sud est entièrement responsable de leur préjudice du fait des dégradations et de la dépréciation du bien situé [Adresse 3] ; -Condamner la SAS Foncière du Sud, prise en la personne de son représentant légal, à leur payer : -La somme de 210'000 euros à titre de dommages et intérêts du fait de la dépréciation du bien immobilier situé [Adresse 3] ; -L'intégralité des sommes avancées par eux au titre du règlement des taxes foncières pour les années 2017 à 2021 incluses, soit la somme de 12'095,92 euros ; -L'intégralité des primes d'assurance avancées par eux pour les années 2017 à 2021 incluses, soit la somme de 2589,30 euros ; -Condamner la SAS Foncière du Sud, prise en la personne de son représentant légal à leur payer à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice financier subi l'intégralité du montant du loyer qu'ils auraient dû percevoir pour la période comprise entre la date effective de congé des locataires présents dans les lieux jusqu'à la date de réalisation effective de la cession d'un bien immobilier situé au [Adresse 3] et ce, selon la somme à arrêter à la date à laquelle la cession sera réalisée ; En tout état de cause, -Débouter la SAS Foncière du Sud de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ; -Condamner la SAS Foncière du Sud à leur payer la somme de 7000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; -Condamner la SAS Foncière du Sud, prise en la personne de son représentant légal, à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel. Vu les conclusions en date du 16 avril 2022 aux termes desquelles la SAS Foncière du Sud demande à la cour de : -Débouter les consorts [J] de leur appel limité ainsi que de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; -Confirmer en conséquence le jugement entrepris en ce qu'il a : - Déclaré recevables ses demandes ; -Prononcé la nullité des avenants en date des 12 mai et 31 décembre 2016 à la promesse unilatérale de vente du 1er juin 2015 ; -Débouté M. [M] [J] et M. [D] [J] de leurs demandes d'indemnisation au titre des désordres liés à la réalisation des sondages et des études de sol ; -Débouté M. [M] [J] et M. [D] [J] de leurs demandes d'indemnisation au titre de la taxe foncière et de l'assurance du bien immobilier situé [Adresse 3] pour les années 2017 à 2020 ; -Débouté M. [M] [J] et M. [D] [J] de leur demande d'indemnisation au titre des loyers non perçus ; -Débouté M. [M] [J] et M. [D] [J] de leur demande d'indemnisation au titre de la clause pénale comprise dans l'avenant du 31 décembre 2016 ; -La juger recevable et fondée en son appel incident ; -Réformer le jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de l'intégralité de ses demandes d'indemnisation et de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance ; -Condamner solidairement M. [M] [J] et M. [D] [J] à lui payer les sommes suivantes : -174'400,23 euros au titre des frais qu'elle a engagés pour les opérations de fouilles archéologiques et les études de sol ; -12'000 euros au titre des frais de dossier d'ouverture de crédit ; -50'000 euros en réparation des préjudices subis du fait du non-respect de l'obligation pré-contractuelle d'information ; -Condamner les consorts [J] à lui payer la somme de 10'000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour l'exposé complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens. MOTIFS DE LA DÉCISION : Il sera rappelé en premier lieu qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et qu'elle n'a pas à se prononcer sur les demandes de « constater que... » ou de « dire et juger que...» lorsque celles-ci ne correspondent pas à des prétentions au sens des articles 4, 31 et 954 du code de procédure civile, mais en réalité à des moyens ou arguments invoqués au soutien des véritables prétentions. -Sur la portée de l'appel : Il n'est pas relevé appel des chefs du jugement ayant : - prononcé la nullité des avenants à la promesse unilatérale de vente du 1er juin 2015, en date des 11 mai et 31 décembre 2016 ; - débouté les consorts [J] de leur demande de condamnation de la société Foncière du Sud au paiement de la somme de 175'000 euros au titre de la clause pénale. [Ndr : demande qui, semble-t-il, n'était plus soutenue devant le premier juge d'après l'exposé fait dans le jugement des prétentions des consorts [J] aux termes leurs dernières écritures du 9 septembre 2020]. -Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la SAS Foncière du Sud : Les consorts [J] soutiennent que, si la SAS Foncière du Sud avait qualité à agir au moment de l'assignation à comparaître devant le tribunal de grande instance, elle a perdu cette qualité en cours de procédure, au profit de la société Antipolys Group, qui aurait été substituée dans l'intégralité des droits et obligations de la SAS Foncière du Sud. Les appelants se prévalent, à l'appui de cette position des mentions figurant dans une promesse synallagmatique de vente signée le 7 février 2018, entre eux-mêmes et la société Antipolys Group, concernant le bien immobilier objet de la promesse de vente du 1er juin 2015. Toutefois, cette argumentation ne résiste pas à l'analyse alors que : -la SAS Foncière du Sud a exercé le 26 avril 2017, soit antérieurement à l'acte du 7 février 2018, son droit de ne pas lever l'option prévue par l'acte du 1er juin 2015, de sorte qu'elle ne pouvait substituer aucune personne dans des droits qu'elle ne détenait plus ; -l'acte du 7 février 2018, qui prévoyait d'ailleurs une condition suspensive tenant à « la régularisation d'un protocole d'accord entre les consorts [J] et la SAS Foncière du Sud contenant désengagement de part et d'autre de toutes procédures ensuite de la rupture de la promesse unilatérale de vente régularisée le 1er juin 2015 », n'a pas donné lieu à réitération ; - l'acte du 7 février 2018, auquel la SAS Foncière du Sud n'était pas partie, ne contient aucune clause de substitution mais évoque seulement, là-encore au titre des conditions suspensives, la cession en faveur de la société Antipolys Group, par les associés de la société Le C'ur de Ville, dont la SAS Foncière du Sud, des parts sociales leur appartenant. Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par les consorts [J]. -Sur les demandes indemnitaires présentées par la SAS Foncière du Sud à l'encontre des consorts [J] : La SAS Foncière du Sud soutient que les consorts [J] ont manqué à leur obligation d'information pré-contractuelle et de bonne foi dans l'exécution de la promesse, alors qu'ils ont dissimulé la mauvaise qualité du sous-sol, pourtant destiné à ancrer les fondations d'un immeuble de vingt-quatre logements. Elle souligne d'une part que les opérations de fouilles archéologiques préventives exigées dans le cadre du permis obtenu le 17 février 2016 autorisant la démolition de l'immeuble existant et la construction d'un immeuble collectif de vingt-quatre logements et quatre maisons individuelles, ont amené à la découverte d'une nécropole datant de l'Antiquité ou du haut Moyen Âge, d'autre part qu'elle a appris l'existence « d'un affaissement de terrain » affectant le bien promis, dont les vendeurs avaient selon elle connaissance et au sujet duquel ceux-ci ne lui ont délivré aucune information. Elle explique que cette situation a justifié la réalisation d'études de sol qui ont elles-mêmes révélé la nécessité de réaliser des fondations supplémentaires dues aux parois de pieux forés à tarières creuses, ce qui ressort en effet de l'étude géotechnique produite en pièce n°13. Elle affirme que ces découvertes ont engendré un surcoût de l'opération de l'ordre de 650'000 euros. La promesse de vente comportait, au paragraphe consacré aux conditions suspensives, et plus particulièrement à la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire par le bénéficiaire, la clause suivante : « La présente condition vaut autorisation immédiate pour le bénéficiaire : -(') -De réaliser également à ses frais et sous sa responsabilité tous sondages, études de sol, de sous-sol, tous prélèvements, toutes analyses afin de vérifier que la construction ne nécessitera pas, au regard du projet du bénéficiaire, tel qu'il est défini ci-dessus, un investissement dépassant le coût normal de tels travaux. À défaut, les présentes seront nulles et non avenues sans indemnité de part et d'autre. Étant observé qu'en cas de non réalisation des présentes pour quelque cause que ce soit, le bénéficiaire devra supprimer à ses frais toutes les traces d'études de sol effectuées. La présente convention est consentie sous la condition que l'opération envisagée ne donne pas lieu à une surtaxe de la nature du sous-sol et ne comporte pas, au vu des prélèvements, études, analyses et sondages, de sujétions particulières nécessitant des fondations spéciales (pieux, radiers, etc.) (') ». Il apparaît ainsi que la situation décrite par la société Foncière du Sud, à savoir l'existence d'un surcoût résultant de la qualité du sous-sol, correspond à l'hypothèse expressément envisagée par les parties lors de la signature de la promesse unilatérale de vente, la sanction prévue étant la nullité de la convention, « sans indemnité de part et d'autre », de sorte qu'en elles-mêmes, les découvertes faites suite aux investigations menées ne permettent pas de caractériser une faute contractuelle des consorts [J], étant rappelé en outre qu'il était précisé dans l'acte que les sondages, études de sol, de sous-sol, prélèvements et analyses nécessaires seraient effectués aux frais du bénéficiaire. Par ailleurs, la société Foncière du Sud ne produit aucune pièce probante permettant d'établir d'une part l'existence d'un affaissement affectant le terrain, d'autre part que les consorts [J] auraient dissimulé une information à ce sujet. En effet, la preuve du bien-fondé des allégations de l'intimée n'est pas suffisamment rapportée par la seule communication d'un courriel en date du 2 août 2016 aux termes duquel M. [M] [J] évoque un vague souvenir d'enfance au sujet d'un « trou dans le jardin », tout en indiquant qu'il n'existait à sa connaissance aucun affaissement de terrain sur cette parcelle et en soulignant que les trois bâtiments anciens encore présents sur le terrain n'ont jamais présenté aucune fissure. Le premier juge a en conséquence justement rejeté les demandes indemnitaires présentées par la société Foncière du Sud. Le jugement sera confirmé sur ce point. -Sur les demandes indemnitaires présentées par les consorts [J] à l'encontre de la SAS Foncière du Sud : Les consorts [J] réclament la condamnation de la société Foncière du Sud, sur le fondement de la responsabilité contractuelle, à lui payer les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts : -210'000 euros du fait de la dépréciation du bien immobilier situé [Adresse 3] ; -12'095,92 euros au titre du règlement des taxes foncières pour les années 2017 à 2021 incluses ; -2589,30 euros au titre des primes d'assurance pour les années 2017 à 2021 incluses ; Ils réclament également la condamnation de la société intimée à leur payer « l'intégralité du montant du loyer qu'ils auraient dû percevoir pour la période comprise entre la date effective de congé des locataires présents dans les lieux jusqu'à la date de réalisation effective de la cession du bien immobilier (') ». Les appelants soutiennent d'une part que la société Foncière du Sud, à l'occasion des sondages particulièrement destructifs pratiqués sous sa responsabilité, a causé des dommages à leur propriété, d'autre part qu'alors que le bien était sous sa garde, ils ont pu constater que des actes de vandalisme avaient été commis sur l'immeuble à usage d'habitation, et que des objets de valeur avaient été dérobés (une cheminée, des marches d'escalier et de perron en pierre volcanique, une tablette en marbre, une tête d'escalier en ivoire'). Ils considèrent en outre que, dans la mesure où il n'auraient plus dû être propriétaires du bien au 31 août 2016, date d'expiration de la promesse, ils n'ont pas à supporter les charges afférentes à la propriété du bien. (Taxes foncières, primes d'assurance). Les appelants dénoncent encore la déloyauté contractuelle de la société Foncière du Sud qui aurait selon eux refusé de lever l'option pour un motif fallacieux tiré d'un surcoût de l'opération, dont la réalité n'est pas démontrée. Il sera rappelé qu'en vertu d'une clause particulière de la promesse de vente dont les termes précis ont été rappelés dans les développements précédents, le bénéficiaire était autorisé à faire réaliser à ses frais et sous sa responsabilité tous sondages, études de sol, de sous-sol, tous prélèvements, toutes analyses afin de vérifier que la construction ne nécessiterait pas, au regard du projet du bénéficiaire, un investissement dépassant le coût normal de tels travaux. À l'appui de leurs prétentions, les consorts [J] produisent un procès-verbal de constat établi par huissier de justice le 11 juillet 2017 dont il ressort que le bien immobilier promis présentait à cette date divers désordres et dégradations, tant à l'intérieur de la maison d'habitation, qu'à l'extérieur. Toutefois, ainsi que l'a relevé le premier juge, les éléments produits ne permettent aucunement d'établir un lien de causalité entre l'activité déployée par la société Foncière du Sud au cours des investigations techniques, qu'elle était autorisée à réaliser, et les dégradations et désordres décrits aux termes du procès-verbal de constat. Il sera observé par ailleurs que l'huissier est intervenu à la demande des consorts [J] le 11 juillet 2017, soit plus de deux mois après la date à laquelle la société Foncière du Sud leur a notifié sa volonté de ne pas lever l'option, soit le 26 avril 2017, de sorte que les dommages subis par le bien immobilier promis peuvent parfaitement résulter d'actes postérieurs au transfert de la garde du bien aux consorts [J] ou encore du défaut de surveillance de ces derniers. Enfin, il sera rappelé que les rapports contractuels entre les parties s'inscrivent dans le cadre d'une promesse unilatérale de vente dont l'effet caractéristique, en ce qui concerne la personne du bénéficiaire, réside dans la création d'une option à son profit. Aussi, bien qu'ayant accepté la promesse, le bénéficiaire reste totalement libre d'acquérir ou de ne pas acquérir et l'exercice de son droit d'option est exclusif de toute faute contractuelle de sa part. Il ressort de ces explications que les consorts [J] ne rapportent la preuve d'aucune faute contractuelle commise par la société Foncière du Sud présentant un lien de causalité avec les préjudices dont ils demandent réparation. Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes indemnitaires présentées par [M] [J] et [D] [J]. - Sur les dépens et les frais irrépétibles : Le jugement sera confirmé sur les dépens et le rejet des demandes présentées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Les consorts [J], qui succombent en leur appel principal, seront condamnés aux dépens d'appel ainsi qu'au paiement à la société Foncière du Sud de la somme de 3000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement et contradictoirement, et dans les limites de l'appel, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions soumises à la cour, Condamne M. [M] [J] et M. [D] [J] aux dépens d'appel, Condamne M. [M] [J] et M. [D] [J], pris ensemble, à payer à la société Foncière du Sud la somme de 3000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés par ces derniers pour les besoins de la procédure devant la cour. Le greffier Le président