Texte intégral
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 11 SEPTEMBRE 2024
N° 2024/ 337
N° RG 21/16226
N° Portalis DBVB-V-B7F-BINAY
[T] [G]
C/
Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4]
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Romain CHERFILS
Me Elisabeth RECOTILLET
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal Judiciaire de TOULON en date du 22 Septembre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/02213.
APPELANTE
Madame [T] [G]
née le 14 Octobre 1993 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Romain CHER FILS, membre de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMÉE
Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] situé [Adresse 3]
représenté par son syndic en exercice, la SARL S.E.I.B Cabinet BOYER, dont le siège social est [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Me Elisabeth RECOTILLET, avocat au barreau de TOULON substitué par Me Laurent CHOUETTE, avocat au barreau de TOULON
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Mai 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Philippe COULANGE, Président
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2024.
ARRÊT
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Mme [T] [G] est propriétaire dans la copropriété [Adresse 4] située sur la commune de [Localité 5] des lots n°14 et 40 constitués d'un appartement et d'un parking.
Les copropriétaires de la Copropriété [Adresse 4] réunis en Assemblée générale les 29 juin 2016, 27 septembre 2017, 19 septembre 2018 et 18 septembre 2019 approuvaient les comptes et votaient le budget prévisionnel rendant ainsi exigible les appels de charges à l'initiative du syndic.
Selon la Copropriété [Adresse 4], les appels de fonds adressés à Mme [T] [G] seraient restés sans effet, pour un montant de 4.505,45 €.
Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE [Adresse 4], représenté par son syndic, les agences BOYER, a assigné, par exploit en date du 27 avril 2020, Mme [T] [G] aux fins de solliciter sa condamnation au paiement de la somme de 4.505,45€ représentant les charges impayées pour la période du 1er septembre 2017 au 31 mars 2019.
Par suite, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE [Adresse 4] a produit un décompte présentant un solde débiteur de 3.484,52 euros.
Par Jugement en date du 22 septembre 2021, le Tribunal judiciaire de TOULON :
Condamnait Mme [T] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet BOYER:
-La somme en principal de 3 326,80 euros au titre des charges impayées, budget prévisionnel et frais de recouvrement arrêtés au 17 mai 2021 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l'assignation le 27 avril 2020 ;
-Une somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens ;
Par déclaration au greffe en date du 18 novembre 2021, Mme [G] a interjeté appel de cette décision.
Elle sollicite:
REFORMER le Jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de TOULON en date du 22 septembre 2021 en toutes ses dispositions,
CONSTATER les nombreuses incohérences et négligences figurant sur les relevés de comptes et Procès-verbaux des Assemblées Générales.
DECLARER que les montants figurant sur le relevé de compte de Mme [T] [G] sont totalement inexacts et injustifiés.
En conséquence,
DEBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE LES JARDINS D`AUSSEL de 1'ensemble de ses demandes, fins et prétentions.
EN TOUT ETAT DE CAUSE,
CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE [Adresse 4] à payer à Mme [T] [G] la somme de 3.000 €, au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens, ceux d'appel distraits au profit de Me Romain CHER FILS, membre de la SELARL LEXAVOUE AIX EN PROVENCE, avocats associés aux offres de droit
A l'appui de son recours, elle fait valoir:
-qu'elle n'a en aucun cas souhaité contester les assemblées générales, mais simplement préciser le contexte dans lequel ces dernières s'étaient tenues, afin que soient constater un ensemble d'incohérences et aberrations, établissant la légèreté et le manque de rigueur du syndic dans l'exercice de ses attributions,
-que le décompte des charges tel que rapporté par le syndicat des copropriétaires, ne reflète pas la réalité des sommes dues,
-que certaines sommes ne sont pas justifiées, qu'un montant en sa faveur n'est pas déduit et qu'il lui est appliqué à tord des frais importants,
-qu'en outre, il lui a été facturé une surconsommation d'eau, or les compteurs d'eau n'ont jamais été contrôlés et sont relevés au bon vouloir du syndic, de sorte que leurs indications ne sont pas fiables et ne sauraient avoir une quelconque valeur,
-qu'afin de vérifier l'authenticité des factures, le Syndicat des copropriétaires de la Résidences [Adresse 4], doit communiquer sans délai, l'ensemble des factures d'eau de la Régie des Eaux,
-que la surconsommation est due à la rupture d'une canalisation située sous le bâtiment et inaccessible pour les copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires conclut:
DEBOUTER Mme [T] [G] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions.
CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de TOULON le 22 septembre 2021.
Y AJOUTANT,
CONDAMNER Mme [G] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] la somme de 157,72 € représentant le coût du commandement de payer délivré par voie d'huissiers, en tant que frais nécessaires au recouvrement de sa créance, au sens des dispositions de l'article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.
CONDAMNER Mme [G] [T] au paiement de la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts.
CONDAMNER Mme [G] [T] au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Il soutient:
-que c'est à juste titre que le Tribunal Judiciaire de TOULON a indiqué que soit Mme [G] devait tirer les conséquences juridiques de ces prétendues incohérences ou négligences et il fallait le faire dans le délai de deux mois imparti par l'article 42 de la Loi du 10 juillet 1965, soit il était inutile de les mentionner,
-qu'il démontre que Mme [G] est bien débitrice des charges auxquelles elle a été condamnée en première instance,
-que l'appel de fonds travaux toiture d'un montant de 570,07 € est conforme aux décisions de l'Assemblée Générale du 20 avril 2017 dont le PV contrairement à ce que prétend l'appelante est versé aux débats, même si ce n'est pas l'original et sans que cette dernière n'établisse qu'il s'agit d'un faux,
-que contrairement à ce que prétend Mme [T] [G] la somme de 1.217,62 € a bien été portée à son crédit par le syndic,
-que Mme [T] [G] n'a pas répondu aux appels de fonds, il est parfaitement légitime que des frais de recouvrement et de procédure lui aient été imputés,
-que dans les appels de charges adressées à Mme [G], il y a une sur consommation d'eau en 2018 liée à une fuite dans l'appartement de Mme [G], dont il l'a informé par courrier recommandé du 20 août 2018 suite au relevé de son compteur,
-qu'à l'occasion du relevé de compteur, il a pu constater que Mme [G] avait effectué une modification sur le raccordement de son réseau individuel, sans en avertir au préalable le syndic,
-que Mme [G] ne peut contester la facturation de cette consommation d'eau dès lors qu'elle résulte du relevé de son propre compteur, dont la photo a été prise,
-que s'agissant de la surconsommation au compteur divisionnaire de [G] [T] et ce, conformément aux relevés de ses index, cette surconsommation est privative à la charge du logement concerné [G] [T],
-qu'il a bien produit les factures d'eau sur la période concernée par la surconsommation de Mme [G],
-que c'est la période de consommation qui est prise en compte lors de la répartition des charges et non la date de la facture,
-qu'il est certain que la résistance particulièrement abusive de la famille [G] à payer les charges de copropriété met en danger la copropriété qui n'a plus de trésorerie pour faire face aux factures EDF ou autres prestataires de service.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 29 avril 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande principale
Il résulte de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Aux termes de l'article 10-1 de la même loi par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10 sont imputables au seul copropriétaire concerné:
a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur...
L'article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de 6 mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
Les décisions d'assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée. La demande en paiement des charges sur la base de comptes approuvés au cours d'une assemblée qui n'a pas été annulée doit être honorée.
En l'espèce, pour établir sa créance le syndicat des copropriétaires verse aux débats:
-la copie du PV de l'AG du 29 juin 2016 avec l'AR de notification,
-le PV de l'AGS du 20 avril 2017 avec l'AR de convocation,
-la copie du PV de l'AG du 27 septembre 2017 avec l'AR de notification et de convocation,
-la copie du PV de l'AG du 19 septembre 2018 avec l'AR de notification et de convocation,
-la copie du PV de l'AG du 18 septembre 2019 avec l'AR de notification,
-la copie du PV de l'AG du 16 septembre 2020 avec l'AR de notification et de convocation,
-le budget prévisionnel pour l'exercice du 1er avril 2021 au 31 mars 2022,
-les appels de fonds,
-les lettres de mise en demeure des 13 juin 2018 et 22 mai 2019,
-le commandement de payer du 5 juin 2019,
-le décompte des charges impayées au 19 février 2020,
-le règlement de copropriété,
-l'extrait du grand livre du 1er avril 2016 au 31 mars 2017 et du 1er avril 2017 au 31 mars 2018,
-la balance des copropriétaires au 28 septembre 2020,
-le décompte des charges du 1er avril 2017 au 31 mars 2018 et du 1er avril 2016 au 31 mars 2017, du 1er avril 2018 au 31 mars 2019,
-l'état des dépenses du 1er avril 2017 au 31 mars 2018,
-le décompte des charges dues arrêté au 17 mai 2021 avec appel de fonds.
Mme [G], qui se contente d'exposer les incohérences qu'elle a relevées dans la tenue des assemblées générales, sans établir que ces assemblées ont été annulées, ne saurait s'en prévaloir pour justifier le non paiement de ses charges.
A la lecture de ces pièces, eu égard au fait que Mme [G] cumule des retard de paiement depuis 2017, il convient de mettre à sa charge les frais de mises en demeure des 13 juin 2018 et 22 mai 2019 à hauteur de 44,93€ chacune, ainsi que les frais de commandement de payer du 5 juin 2019, tous les justificatifs étant versés aux débats.
En outre, l'appel de fonds travaux toiture d'un montant de 570,07€ contesté par Mme [G] est conforme aux décisions de l'AG du 20 avril 2017, sans que cette dernière ne prouve que la copie de ce PV, versée aux débats, soit un faux et sans qu'elle n'ait d'ailleurs porté plainte pour faux.
La résolution 32 de l'AG du 19 septembre 2018 n'a pas annulé ces travaux, puisqu'elle a été rejetée.
Ainsi, les comptes ayant été approuvés, cet appel de fonds travaux toiture pour 570,07€ est régulier.
Par ailleurs, le décompte du 19 février 2020 porte bien au crédit du compte de Mme [G] la somme de 1217,62€, comme l'appel de fonds du 1er octobre 2019 au 31 décembre 2019.
Enfin, la surconsommation d'eau froide par Mme [G] est parfaitement justifiée. En effet, il résulte des pièces versées aux débats que le décompte de charges pour la période du 1er avril 2016 au 31 mars 2017 montre un index de consommation eau froide pour Mme [G] de 233m3 (ancien index 2000, nouvel 2233).
Du décompte de charges pour la période du 1er avril 2017 au 31 mars 2018, il résulte un ancien index à 2233 et un nouvel index à 2984, ce qui montre une fuite sur le réseau privatif de Mme [G], qui a eu lieu entre le 1er avril 2017 et le 31 mars 2018 et suite à laquelle une modification de raccordement du compteur divisionnaire d'eau froide de son appartement a été faite, dénoncée par un courrier recommandé du 20 août 2018 du syndic et non contestée par Mme [G].
Ces consommations sont conformes aux factures de la régie des eaux versées aux débats. Si la perte d'eau résulte d'un dégât sur le réseau commun, il appartient au syndicat des copropriétaires de la déclarer, mais ce dernier n'a pas à le faire si cela résulte d'un dégât sur un réseau privatif.
En conséquence, Mme [G] est condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3484,52€ au titre des charges impayées, budget prévisionnel et frais de recouvrement arrêtés au 17 mai 2021 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l'assignation le 27 avril 2020.
Sur la demande de dommages et intérêts
Il résulte de l'article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans les intérêts au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Ainsi, le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement pour obtenir des dommages et intérêts.
Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires, qui établit que l'impayé de Mme [G] représente à lui seul 22% du budget annuel de la copropriété, ne peut lui imputer les impayés des autres copropriétaires, quand bien même seraient ils de la même famille, et portant les impayés à 54% du budget, d'autant qu'il ne justifie pas que son défaut de paiement serait à l'origine de difficultés particulières.
En outre, il ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi de Mme [G].
Ainsi, le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté sa demande indemnitaire.
Sur les autres demandes
Mme [G] est condamnée à 1 000€ d'article 700 du code de procédure civile outre aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,
CONFIRME le jugement rendu le 22 septembre 2021 par le Tribunal judiciaire de TOULON 5ème chambre civile,
SAUF en ce qu'il a:
Condamné Mme [T] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet BOYER :
-La somme en principal de 3 326,80 euros au titre des charges impayées, budget prévisionnel et frais de recouvrement arrêtés au 17 mai 2021 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l'assignation le 27 avril 2020 ;
Statuant à nouveau,
CONDAMNE Mme [T] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet BOYER :
-La somme en principal de 3484,52 euros au titre des charges impayées, budget prévisionnel et frais de recouvrement arrêtés au 17 mai 2021 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l'assignation le 27 avril 2020 ;
Y ajoutant,
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes;
CONDAMNE Mme [T] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet BOYER la somme de 1 000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,
CONDAMNE Mme [T] [G] aux entiers dépens de l'appel.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
