Tribunal judiciaire, 08 février 2024. 23/09236

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [F] [T] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Nathalie LAGREE Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 23/09236 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3NOM N° MINUTE : 6 JUGEMENT rendu le 08 février 2024 DEMANDERESSE S.A.S. HENEO, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me Nathalie LAGREE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0500 DÉFENDERESSE Madame [F] [T], demeurant [Adresse 2] comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 12 décembre 2023 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 08 février 2024 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier Décision du 08 février 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/09236 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3NOM EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 1er avril 2022, la SAS HENEO a donné à bail à Madame [F] [T] un appartement à usage d’habitation (foyer-logement) situé au [Adresse 1], pour une redevance mensuelle de 500,99 euros, charges comprises. Des loyers étant demeurés impayés, la SAS HENEO a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 1557,39 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif terme de mars 2023 inclus, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 13 mars 2023. Il fait suite à un premier commandement du 6 septembre 2022. Par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2023, la SAS HENEO a fait assigner Madame [F] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties et prononcer la résiliation du bail liant les parties, - ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 80 euros par jours de retard dans les 48 heures de la décision à intervenir, - ordonner la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur, - condamner Madame [F] [T] à lui payer les redevances impayées, soit la somme provisionnelle de 4527,53 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant de la redevance si le bail s'était poursuivi, - condamner le défendeur à lui payer la somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, la SAS HENEO expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 13 mars 2023. A l'audience du 12 décembre 2023, la SAS HENEO, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 5046,55 euros. Elle a donné son accord aux délais de paiement proposé par la défenderesse. Madame [F] [T] a comparu en personne à l'audience et a reconnu le montant de sa dette. Elle fait état de ressources d'un montant de 1694 euros en sa qualité de fonctionnaire, et d'une dette contractée auprès d'amis qu'elle rembourse par des versements de 400 à 600 euros par mois. Elle a précisé qu'elle allait toucher une prime de 4000 euros environ fin 2023. Elle a proposé en conséquence d'effectuer un premier versement le 19 décembre 2023 de 3000 euros et a proposé de verser ensuite 100 euros par mois pour apurer sa dette. La décision sera contradictoire. Elle a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 février 2024. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Madame [F] [T] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du titre d'occupation Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet. En matière de logement foyer plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants : - inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ; - cessation totale d'activité de l'établissement ; - cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré. L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis : a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité. Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795). En l'espèce, le bail conclu le 1er avril 2022 contient une clause résolutoire (page 2) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 mars 2023, pour la somme en principal de 1557,39 euros. Ce commandement, régulièrement délivré à étude, correspond bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable. Il ressort du décompte produit que la somme visée au commandement correspondait bien à un montant équivalent à au moins trois termes consécutifs de redevances et que Madame [F] [T] n'a pas réglé l'intégralité de la dette dans le délai d'un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 avril 2023. Madame [F] [T] étant sans droit ni titre depuis le 14 avril 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Il n'apparaît pas nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution. Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Madame [F] [T] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l'espèce, la SAS HENEO produit un décompte démontrant que Madame [F] [T] reste lui devoir la somme de 5046,55 euros à la date du 6 décembre 2023, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date. Pour la somme au principal, Madame [F] [T] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette qu'elle reconnaît à l'audience. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 5046,55 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1557,39 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de l'assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. En vertu de l'article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. En l'espèce, Madame [F] [T] sollicite l'octroi de délais de paiement, à savoir un premier versement de 3000 euros et ensuite des versements de 100 euros par mois jusqu'à apurer sa dette. Compte tenu des informations financières communiquées à l'audience (montant de la rémunération et perception d'une prime), cette demande peut être respectée par la débitrice. La SAS HENEO est d'accord pour l'octroi de tels délais. En conséquence, il sera accordé à Madame [F] [T] des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif. Madame [F] [T] sera aussi condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 7 décembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. Sur les demandes accessoires Madame [F] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er avril 2022 entre la SAS HENEO et Madame [F] [T] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 13 avril 2023 ; ORDONNE en conséquence à Madame [F] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut pour Madame [F] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS HENEO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; DEBOUTE la SAS HENEO de sa demande d'astreinte ; DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Madame [F] [T] à verser à la SAS HENEO la somme de 5046,55 euros (décompte arrêté au 6 décembre 2023, incluant la mensualité de décembre 2023), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1557,39 euros à compter du 13 mars 2023 et à compter du 20 novembre 2023 pour le surplus ; RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ; AUTORISE Madame [F] [T] à s’acquitter des sommes susvisées en une première mensualité de 3000 euros puis en 19 mensualités de 100 euros, le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette ; DIT que le montant de la première mensualité sera ramené à 100 euros si Madame [F] [T] a déjà versé volontairement une somme de 3000 euros au jour du jugement ; DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible ; CONDAMNE Madame [F] [T] à verser à la SAS HENEO une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges (519,02 euros en décembre 2023), tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 7 décembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ; CONDAMNE Madame [F] [T] à verser à la SAS HENEO une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [F] [T] aux dépens ; RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés. Le greffier,Le président.