Cour d'appel, 31 octobre 2024. 23/01425

LB/ND Numéro 24/ 3299 COUR D'APPEL DE PAU 2ème CH - Section 1 ARRÊT DU 31/10/2024 Dossier : N° RG 23/01425 - N° Portalis DBVV-V-B7H-IQ52 Nature affaire : Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion Affaire : [U] [D] C/ S.A. COMITE OUVRIER DU LOGEMENT Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R Ê T Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 31 Octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 06 Juin 2024, devant : Madame Laurence BAYLAUCQ, magistrat chargé du rapport, assistée de Madame Nathalène DENIS, greffière présente à l'appel des causes, Laurence BAYLAUCQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de : Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTE : Madame [U] [D] née le 27 Novembre 1975 à [Localité 6] (40) de nationalité française [Adresse 5] [Localité 1] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-64445-2023-04748 du 17/01/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Pau) Représentée par Me Maylis LABORDE, avocat au barreau de Pau INTIME : LE COMITE OUVRIER DU LOGEMENT société anonyme coopérative d'intérêt collectif d'habitations à loyer modéré identifiée au SIREN sous le n° 552 721 565 et immatriculée au RCS de Bayonne [Adresse 3] [Localité 2] Représentée par Me Emilie LOGEAIS de la SELARL PECASSOU LOGEAIS AVOCATS, avocat au barreau de Bayonne sur appel de la décision en date du 18 AVRIL 2023 rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE DAX RG : 23/6 EXPOSE DU LITIGE : Par acte sous seing privé du 11 septembre 2008, la SA d'HLM coopérative de production le Comité ouvrier du logement (ci-après COL) a donné à bail à Mme [U] [D] un logement à usage d'habitation situé résidence [Adresse 7] à [Localité 4]. Par acte du 22 décembre 2022, la société COL a assigné Mme [U] [D] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dax aux fins de voir notamment prononcer la résiliation du bail, ordonné son expulsion et le paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant actuel du loyer soit 392,84 euros par mois. Suivant jugement contradictoire du 18 avril 2023 la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dax a : Prononcé la résiliation du bail conclu entre les parties, Ordonné à Mme [D] de libérer les lieux donnés à bail, A défaut, ordonné l'expulsion de Mme [D] et celle de tous occupants de son fait, au besoin avec l'assistance de la force publique, et ce dans un délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement, Condamné Mme [D] à verser au COL la somme de 1.863,20 euros (décompte arrêté au 6 mars 2023) au titre de l'arriéré locatif, L'a condamnée à verser au COL une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges, et ce jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ou par l'expulsion, Condamné Mme [D] à verser au COL la somme de 100 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, L'a condamnée aux entiers dépens de la procédure. Par déclaration du 22 mai 2023, Mme [U] [D] a relevé appel de ce jugement. L'ordonnance de clôture a été rendue le 22 mai 2024. *** Vu les dernières conclusions de Mme [U] [D] notifiées le 22 août 2023 aux termes desquelles elle demande à la cour de : Vu les dispositions de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 1345-3 du Code civil, Réformer la décision entreprise en toutes ses dispositions, Débouter le COL de l'ensemble de ses fins et conclusions à son endroit, Lui donner acte qu'elle reconnaît devoir la somme de 1.714,10 € arrêtée au 6 mars 2023. L'autoriser à se libérer du montant de sa dette en 36 mensualités. Dire et juger que l'effet de la clause résolutoire sera suspendu pendant l'exécution des délais accordés. Dire et juger que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise. Rappeler que toutes mensualités restées impayées 15 jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : ' que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; ' que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; ' qu'à défaut pour elle d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le COL pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier de la force publique si besoin ; ' qu'elle soit condamnée à verser au COL une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Dire n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'indemnité sur le fondement de l'article 700 du CPC. Dire que chacune des parties conservera ses propres dépens. * Vu les conclusions de la SA Comité ouvrier du logement (COL) notifiées le 2 octobre 2023 aux termes desquelles elle demande à la cour de : Vu le jugement du Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Dax du 18 avril 2023, Vu les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 Vu l'article 1343-5 alinéa 1 du Code civil, Vu les articles L. 412-3 et L. 412-4 du code de procédure civile d'exécution Vu la jurisprudence, Vu les pièces versées au dossier, - CONFIRMER le jugement du Juge des contentieux en date du 18 avril 2023 en ce qu'il a : o Débouté Mme [D] de l'ensemble de ses demandes, o Prononcé la résiliation du bail conclu entre les parties, o Ordonné à Madame [D] de libérer les lieux donnés à bail, o A défaut, ordonné l'expulsion de Mme [D] et de tous ses occupants de son fait, au besoin avec le concours d'un serrurier et de la force publique o Condamné Madame [D] à lui verser la somme de 3337,55 € (décompte arrêté au 18 septembre 2023) au titre d'arriéré locatif o Condamné Madame [D] à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation égale au dernier loyer pratiqué (373,64 €) augmenté des charges (31,83 €) o Condamné Mme [D] aux entiers dépens - DÉBOUTER Mme [D] de l'ensemble de ses demandes - CONDAMNER Mme [D] à verser la somme de 2 500 € par application de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers frais et dépens de l'instance dont distraction au profit de la SELARL PECASSOU LOGEAIS AVOCATS. ** Vu la note en délibéré envoyée par le conseil de la société COL après y avoir été autorisée par la Présidente notifiée le 13 juin 2024 ; * Vu la note en délibéré envoyée par le conseil de Mme [U] [D] après y avoir été autorisée par la Présidente notifiée le 16 juillet 2024 ; MOTIFS : A titre liminaire il sera observé que la clôture a été fixée au 22 mai 2024. Lors des plaidoiries à l'audience du 6 juin 2024 la Présidente a autorisé la production de notes en délibéré. Il convient de rappeler que la cour n'est tenue de statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières écritures des parties en application de l'article 954 du code de procédure civile. Sur la résiliation du bail A l'appui de sa demande tendant au prononcé de la résiliation du bail, la société COL soutient que Mme [D] ne respecte pas plusieurs obligations contractuelles et légales en tant que locataire à savoir : Son obligation d'usage paisible de la chose louée car elle trouble avec son compagnon la jouissance des locataires voisins qui subissent de leur part des comportements agressifs et des insultes, Son obligation de permettre l'accès aux lieux loués pour l'exécution de travaux nécessaires au maintien en l'état des locaux loués, Son obligation de payer son loyer courant et d'assurer les locaux loués. Mme [D] conteste les allégations d'agressivité envers les voisins avec lesquels elle indique entretenir de bons rapports, ou envers les entreprises mandatées par le bailleur en faisant valoir qu'elles sont intervenues récemment sans incident. Elle ajoute qu'elle produit une assurance habitation du bien loué. S'agissant de l'arriéré locatif, elle explique avoir eu des problèmes de santé pendant plusieurs mois alors qu'elle devait assumer seule la charge de son fils, ce qui a contribué à fragiliser sa situation économique de sorte qu'elle est une débitrice malheureuse mais de bonne foi. Elle ajoute qu'elle ne demande qu'à reprendre les versements réguliers et à s'acquitter de sa dette locative. En application de l'article 7 a), b), e) et g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé : De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location de permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués ('), de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Selon l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu d'user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention, et de payer le prix du bail aux termes convenus. L'article 1729 du code civil dispose que si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. Le contrat de bail rappelle également ces obligations de paiement du loyer et des charges, de jouissance paisible, de laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d'amélioration ou nécessaires et d'assurance des lieux loués en son article 2.1. L'article 6.5 du contrat précise au « 2. Résiliation judiciaire », qu'« en cas de non-respect des dispositions contractuelles énoncées notamment à l'article 2.1 des présentes ainsi qu'au règlement intérieur, la résiliation du bail pourra intervenir ». Le juge peut, sur le fondement des dispositions de l'article 1184 ancien, des articles 1224 et suivants nouveaux du code civil, prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique, dès lors que l'une des parties ne satisfait pas à son engagement. Toutefois, il peut être accordé un délai au défendeur selon les circonstances. Il appartient au juge d'apprécier souverainement si les manquements imputés sont d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat. En l'espèce, il résulte des pièces versées au dossier, à savoir des plaintes, mains courantes, ou courrier des voisins résidant dans le même immeuble que le compagnon de Mme [D], M. [N] [S], s'est montré très agressif et injurieux, voire menaçant envers plusieurs voisins de manière répétée depuis l'année 2021 et jusqu'en 2023, en dépit des mises en demeure adressées par le bailleur les 21 septembre 2021 et 30 novembre 2022. La société COL a même reçu le 29 juin 2023 une pétition signée par plusieurs voisins pour signaler la persistance de ces difficultés. Les pièces produites témoignent du climat de peur dans le voisinage engendré par le comportement agressif de M. [S] ainsi que les nuisances sonores subies. Mme [D] et son compagnon ont également eu un comportement agressif et insultant envers les sociétés mandatées par le bailleur pour effectuer des travaux ainsi que cela résulte des courriels de l'entreprise Dutrey Fermetures du 19 octobre 2021 et de la SARL Brasseur du 29 novembre 2022, entrainant un refus de ces entreprises d'intervenir dans leur logement. Une lettre de la société COL du 7 décembre 2022 signale également des propos injurieux tenus par le compagnon de Mme [D] envers une collaboratrice de leur service. Au regard du caractère répété des faits dénoncés par de nombreuses personnes et de la gravité des faits d'insultes et de menaces relatés par certains témoins troublant de manière totalement anormale la tranquillité des résidents de l'immeuble, il convient de relever que Mme [D], qui doit répondre du comportement de son compagnon vivant avec elle ainsi que le rappelle le règlement intérieur auquel renvoie l'article 6.5 du contrat de bail, a manqué gravement à son obligation de jouir paisiblement des lieux loués. En outre le relevé de compte au 18 septembre 2023 (pièce 19 de l'intimée) révèle un non paiement persistant des loyers et charges courants par Mme [D] puisque la dette locative s'élevait à la somme de 1.863,20 euros au 6 mars 2023 et 3.337,55 euros au 31 août 2023. Les manquements graves de Mme [D] à son obligation de jouissance paisible et à celle de paiement du loyer et des charges courants au terme convenu justifient le prononcé de la résiliation du bail à ses torts, sans qu'il soit besoin d'examiner les autres manquements invoqués. Il s'ensuit que le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail entre les parties. Sur la suspension de la clause résolutoire et l'expulsion Il résulte des notes envoyées par les parties en cours de délibéré que Mme [D] a quitté les lieux loués suite à son expulsion le 29 décembre 2023 et qu'un plan d'apurement de la dette a été signé entre elle et la société COL prévoyant le remboursement de la somme de 11.701,09 euros pendant 118 mois à compter du 1er mai 2024 jusqu'au 31 janvier 2034. Par conséquent les demandes de Mme [D] de délais de paiement sur une période de 36 mois, de suspension de l'effet de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés et relatives à l'expulsion sont devenues sans objet. Il en résulte que le jugement déféré sera également confirmé en ce que, tirant les conséquences du prononcé de la résiliation du bail, il a prononcé l'expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, à défaut de libération des lieux. Sur l'arriéré locatif Il résulte du relevé de compte au 18 septembre 2023 que Mme [D] devait la somme de 3.337,55 euros au 31 août 2023 au titre des loyers et des charges. Mme [D] n'apporte pas d'éléments contredisant ce décompte. Il y a lieu en conséquence d'actualiser le montant de la condamnation prononcée en première instance à son encontre au titre de l'arriéré locatif à la somme de 3.337,55 euros au 31 août 2023 et de confirmer la condamnation de Mme [D] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges, et ce jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ou par l'expulsion. Sur les dépens et les frais irrépétibles Eu égard à la solution du litige il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné Mme [D] aux dépens et au paiement de la somme de 100 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Mme [D], partie perdante, sera condamnée également aux dépens d'appel sur le fondement de l'article 696 du code de procédure civile. Il sera accordé à la SELARL PECASSOU LOGEAIS AVOCATS le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Il convient de condamner Mme [D] à payer à la société COL la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. PAR CES MOTIFS, La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Constate que les demandes de Mme [U] [D] de délais de paiement sur une période de 36 mois, de suspension de l'effet de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés et relative à l'expulsion sont devenues sans objet ; Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf à actualiser le montant de la dette locative et à condamner Mme [U] [D] à payer à la société le Comité ouvrier du logement (COL) la somme de 3.337,55 euros au titre de l'arriéré locatif dû au 31 août 2023 ; Y ajoutant, Condamne Mme [U] [D] aux dépens d'appel ; Accorde à la SELARL PECASSOU LOGEAIS AVOCATS le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; Condamne Mme [U] [D] à payer à la société le Comité ouvrier du logement (COL) la somme de 300 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile. La Greffière La Présidente