Texte intégral
MINUTE N° :
JUGEMENT DU : 17 Octobre 2024
DOSSIER N° : N° RG 21/02269 - N° Portalis DBZE-W-B7F-H5U7
AFFAIRE : S.A.S.U. NANCY STANISLAS MOBILIER C/ S.A.R.L. ECK FACADES
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY
POLE CIVIL section 4 CIVILE
JUGEMENT
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRESIDENT : Madame Marie-Cécile HENON-MERNIER,
Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.
GREFFIER : Madame Valérie SCHANG lors de débats et Madame Sabrina WITTMANN lors de la mise à disposition
PARTIES :
DEMANDERESSE
S.A.S.U. NANCY STANISLAS MOBILIER représentée par son représentant légal pour ce domicilié audit siège, dont le siège social est sis 11 route de BOSSERVILLE - 54420 SAULXURES-LES-NANCY
représentée par Me Samuel ADAM, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 33
DEFENDERESSE
S.A.R.L. ECK FACADES, dont le siège social est sis 8, rue Jacquard - 54500 VANDOEUVRE-LES-NANCY
représentée par Me Frédérique LEMAIRE-VUITTON, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 64
Clôture prononcée le : 16 janvier 2024
Débats tenus à l'audience du : 16 Mai 2024
Date de délibéré indiquée par le Président : 17 Octobre 2024
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 17 Octobre 2024
le
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EXPOSE DU LITIGE
Par contrat signé le 29 juin 2019, la société NANCY STANISLAS MOBILIER a donné à bail commercial à la société ECK FACADES un local à usage d’entrepôt d’une surface d’environ 524 m² faisant partie d’un ensemble immobilier situé 11, route de Bosserville à SAULXURES LES NANCY.
Le bail a été conclu pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2019, moyennant un loyer annuel de 13 200,00 € HT, soit 15 840,00 € TTC, outre une provision annuelle sur charges de 600,00 € et un dépôt de garantie de 1 100,00 €.
Le 22 juillet 2019, le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de NANCY a rendu une ordonnance emportant transfert de propriété au profit de l’Etablissement Public Foncier de Lorraine, de divers lots appartenant à la société NANCY STANISLAS MOBILIER incluant ceux donnés à bail à la société ECK FACADES.
Le 16 septembre 2021, la société NANCY STANISLAS MOBILIER a assigné la société ECK FACADES devant le tribunal judiciaire de Nancy afin d’obtenir paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation, soit la somme totale de 9 420,00 € pour la période comprise entre le 22 juillet 2019 et le 11 septembre 2021, en demandant au tribunal de fixer le montant de l’indemnité mensuelle à 1 150,00 €.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 16 novembre 2023, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé des moyens, la société NANCY STANISLAS MOBILIER demande au tribunal de :
Fixer à la somme mensuelle HT de 1.150,00 EUR le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation exigible de la SARLU ECK FACADES à compter du 22 juillet 2019.Condamner la SARLU ECK FACADES à régler à la SAS NANCY STANISLAS MOBILIER :la somme TTC de 45.300,00 EUR au titre des indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté au 16 novembre 2023,les indemnités d’occupation échues et impayées postérieurement au 16 novembre 2023, jusqu’à la date de restitution des lieux par l’occupante ou à défaut si elle est antérieure, jusqu’à la date de règlement ou de consignation par l’Etablissement Public Foncier de Lorraine des indemnités d’expropriation fixées par le Juge de l’expropriation.une indemnité de 3.000,00 EUR en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.Condamner les mêmes aux entiers dépensRappeler le caractère exécutoire par provision de la décision à intervenir. Dire et juger n’avoir lieu à l’écarter.Dire et juger la SARLU ECK FACADES mal fondée en chacune de ses demandes, fins et prétentions. La débouter de chacune d’elles.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 22 septembre 2023, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé des moyens, la société ECK FACADES demande au tribunal de :
DEBOUTER la SAS NANCY STANISLAS MOBILIER de l’intégralité de ses demandes.FIXER à la somme de 500,00 € le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par la SARL ECK FACADES en contrepartie de la jouissance du local commercial situé 11, route de Bosserville à SAULXURES LES NANCY depuis le 1er juillet 2019.PRENDRE EN CONSIDERATION, lors de l’établissement du compte entre les parties, de l’existence, à la date de janvier 2023, d’un trop-versé par la SARL ECK FACADES, d’un montant de 1 370,00 €, qui devra être pris en considération lors de l’établissement du compte entre les parties.CONDAMNER la SAS NANCY STANISLAS MOBILIER à verser à la SARL ECK FACADES la somme de 20 000,00 € à titre d’indemnisation du préjudice résultant de la résiliation du bail commercial.CONDAMNER la SAS NANCY STANISLAS MOBILIER à verser à la SARL ECK FACADES la somme de 2 500,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.CONDAMNER la SAS NANCY STANISLAS MOBILIER aux dépens.
La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 16 janvier 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience du 16 mai 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l’indemnité d’occupation
Le locataire, dont le bail est résilié par l’effet de l’ordonnance d’expropriation qui emporte transfert de propriété du bien loué, est redevable envers l’expropriant, d’une indemnité d’occupation pendant le temps où il est resté dans les lieux.
L’indemnité d’occupation est due au propriétaire exproprié, qui conserve la jouissance de son bien jusqu’au paiement ou la consignation de l’indemnité qui lui revient.
En l’espèce, la société NANCY STANISLAS MOBILIER demande que l’indemnité d’occupation exigible à compter du 22 juillet 2019 soit fixée à la somme mensuelle HT de 1 150,00 € par référence au montant du loyer et des charges qui étaient perçus à la date de l’ordonnance d’expropriation.
En réplique, la société ECK FACADES demande que cette indemnité d’occupation à sa charge depuis le 1er juillet 2019, soit fixée à la somme de 500,00 € par mois, en faisant valoir que d’une part la partie adverse ne justifie ni de l’existence ni du montant des charges d’autre part le montant de l’indemnité doit être fixé en considération des désordres affectant les locaux donnés à bail et dont avait connaissance la bailleresse ainsi qu’en attesteraient les remises épisodiques de loyers qui lui ont été consenties.
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Il convient de retenir que le bail ayant été résilié par l’effet de l’ordonnance d’expropriation, la société ECK FACADES reste tenue à compter du 1er juillet 2019, au paiement d’une indemnité due au titre de l’occupation des locaux jusqu’à la libération des lieux.
Pour fixer le montant de cette indemnité, il convient tout d’abord de retenir que selon les termes du bail résilié, la société ECK FACADES devait s’acquitter annuellement d’un loyer de 13 200,00 € HT, soit 15 840,00 € TTC, outre une provision annuelle sur charges de 600,00 €.
S’agissant tout d’abord des charges, la société NANCY STANISLAS MOBILIER ne produit ni décompte ni pièces justificatives de nature à établir le montant des dépenses afférentes aux locaux donnés à bail, de sorte qu’elle ne peut prétendre au versement de la somme mise en compte au titre de charges.
S’agissant ensuite des conditions d’occupation des locaux donnés à bail, il ressort du procès-verbal dressé le 25 janvier 2021 et des photographies jointes que l’huissier de justice a constaté que :
le local ne dispose d’aucun compteur électrique individuel et son alimentation électrique est assurée par l’intermédiaire du local voisindes plaques isolantes du faux-plafond manquent et d’autres menacent de tomber,la toiture n’est pas étanche, des tôles ondulées présentent des trous ou se disjoignent, des fuites sont présentes et endommagent le matériel et le stock de la société la porte d’accès au local est ancienne et ne ferme pas correctement, le simple fait de secouer la porte génère son ouverture l’écoulement du regard d’évacuation des eaux pluviales ne fonctionne pas, ce qui apour effet de provoquer des infiltrations par le dessous de la porte d’entrée.
Alors que la locataire justifie de désordres affectant l’étanchéité de la toiture et la fermeture de la porte d’entrée, ainsi qu’une alimentation électrique aléatoire, la société NANCY STANISLAS MOBILIER n’a ni produit de pièce de nature à contredire les constatations faites par l’huissier ni fait état de réparations que ces désordres rendaient nécessaires au regard des infiltrations en résultant.
Compte tenu des désordres persistant affectant les conditions d’occupation des locaux, il sera fait droit à la demande de la société ECK FACADES et l’indemnité à sa charge à compter du 1er juillet 2019 jusqu’à la libération des lieux sera fixée à la somme de 500,00 € par mois.
Sur le montant de l’arriéré locatif
Compte tenu du montant de l’indemnité précitée et de la période d’occupation des locaux, la société ECK FACADES est redevable de la somme de :
500,00 € x 53 mois (du 01/07/2019 au 30/11/2023) = 26 500,00 €
Par ailleurs, il ressort de l’historique intitulé « compte locatif » produit par la société NANCY STANISLAS MOBILIER et des quittances d’indemnité d’occupation que la société ECK FACADES justifie avoir réglé la somme de 23 370,00 € au cours de la période considérée.
En conséquence, la société NANCY STANISLAS MOBILIER est fondée à obtenir paiement de la somme de 3 130,00 €, au paiement de laquelle la société ECK FACADES sera condamnée :
26 500,00 € - 23 370,00 € = 3 130,00 €.
Sur l’indemnisation du préjudice de la société ECK FACADES
Il résulte des dispositions de l’article L.222-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique que l’ordonnance d'expropriation éteint, par elle-même et à sa date, tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés, de sorte que le bail qui porte sur des parcelles expropriées est résilié à la date de cette ordonnance.
En l’espèce, la société ECK FACADES sollicite paiement de la somme de 20 000,00 € à titre d’indemnisation de son préjudice financier en relevant que la société NANCY STANISLAS MOBILIER a consenti le 29 juin 2019 un bail commercial portant sur des locaux qui ont fait l’objet d’un transfert de propriété selon l’ordonnance rendue le 22 juillet 2019, ce qui a eu pour effet de la priver du droit au renouvellement du bail prévue par l’article L.145-8 du code de commerce et de la délivrance de locaux en bon état, la bailleresse s’estimant déchargée de son obligation à cet égard.
La société ECK FACADES ajoute que le contenu du contrat de bail commercial ne contient aucune mention l’informant que les locaux étaient mis à sa disposition pour une durée qui n'était pas celle prévue par le bail, ce qui constitue un manquement à l’obligation de loyauté et de bonne foi dans les relations contractuelles.
En réplique, la société NANCY STANISLAS MOBILIER conclut au rejet de la demande indemnitaire en relevant que l’occupante ne justifie ni d’un préjudice actuel et certain ni de l’utilité que présenterait pour elle ce local, à supposer que son départ soit exigé sans contrepartie financière, allouée sous couvert d’indemnité d’éviction incluant les frais de réinstallation versée pour rechercher un nouveau local.
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Il y a lieu de retenir que la société NANCY STANISLAS MOBILIER a consenti le 29 juin 2019 un bail commercial d’une durée de 9 années, conférant au preneur un droit à son renouvellement selon les modalités fixées par l’article L145-8 du code de commerce, alors que quelques jours plus tard, soit le 22 juillet 2019, une ordonnance d’expropriation emportant transfert de propriété a été rendue, laquelle a eu pour effet de mettre fin au bail consenti au profit de la société ECK FACADES avec effet à la date de l’ordonnance.
La société NANCY STANISLAS MOBILIER avait nécessairement connaissance à la date de signature du bail, de la procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique en cours dès lors qu’elle avait été informée le 4 octobre 2018, du dépôt du dossier d’enquête dans les mairies ainsi qu’en atteste la signature de l’avis de réception de l’acte de notification dont elle avait été destinataire et que le 4 avril 2019, le préfet de Meurthe et Moselle avait pris un arrêté déclarant immédiatement cessibles les immeubles désignés sur l’état parcellaire annexé à l’arrêté, comprenant les locaux donnés à bail.
A cet égard, la société NANCY STANISLAS MOBILIER ne justifie ni même n’allègue avoir dûment informé la société ECK FACADES qu’une procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique était en cours à la date de conclusion du bail commercial.
Alors qu’elle était fondée à se prévaloir d’un bail conclu pour une durée de neuf années avec un droit au renouvellement conféré par le statut des baux commerciaux, la société ECK FACADES, devenue dès le 22 juillet 2022, occupante sans droit ni titre des locaux, se trouve tenue prématurément de rechercher un nouveau local commercial, de libérer les lieux et de procéder aux opérations de réinstallation dans de nouveaux locaux.
La société ECK FACADES justifie en conséquence, être fondée à obtenir l’indemnisation du préjudice résultant du manquement de la société NANCY STANISLAS MOBILIER, à l’obligation d’informer son cocontractant de l’existence et de l’état d’avancement de la procédure pour cause d’utilité publique en cours à la date de signature du bail et de l’ordonnance à intervenir emportant transfert de propriété et résiliation anticipée du bail commercial conclu quelques jours auparavant.
Il sera donc alloué à la société ECK FACADES en réparation de son préjudice, la somme de 5000,00 €, au paiement de laquelle la société NANCY STANISLAS MOBILIER sera condamnée.
Sur les mesures accessoires
La société NANCY STANISLAS MOBILIER, qui succombe pour l’essentiel des demandes, sera tenue aux dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 2 500,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal,
Statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue en premier ressort,
Condamne la SARL ECK FACADES à payer à la SAS NANCY STANISLAS MOBILIER :
la somme de 3 130,00 € au titre de l’indemnité d’occupation due pour la période comprise entre le 1er juillet 2019 et le 30 novembre 2023la somme de 500,00 € par mois à compter du 1er décembre 2023 au titre de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération des lieux ou si elle est antérieure, jusqu’à la date de règlement ou de consignation par l’Etablissement public foncier de Lorraine des indemnités d’expropriation ;
Condamne la SAS NANCY STANISLAS MOBILIER à payer à la SARL ECK FACADES la somme de 5 000,00 € à titre de dommages-intérêts ;
Rejette la demande de la SAS société NANCY STANISLAS MOBILIER au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SAS NANCY STANISLAS MOBILIER à payer à la SARL ECK FACADES la somme de 2 500,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SAS NANCY STANISLAS MOBILIER aux dépens ;
Rappelle que le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé le jour, mois et ans susdits et signé par le Président et le Greffier.
Le GREFFIER LE PRESIDENT
