Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
[Localité 7]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 9]
REFERENCES : N° RG 24/01738 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZXN5
Minute : 24/00289
S.C.I. ANTON
Représentant : Me Jean-françois FAOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1256
C/
Madame [H] [X]
Monsieur [L] [X]
Monsieur [T] [X]
Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me FAOU Jean-François
Copie délivrée à :
Mme [X] [H]
Mr [X] [F]
MR [X] [T]
Le
ORDONNANCE DE REFERE
DU 08 Octobre 2024
Ordonnance rendue par décision Réputée contradictoire et en premier ressort et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 08 Octobre 2024;
par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;
Après débats à l'audience publique du 05 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ;
ENTRE DEMANDEUR :
S.C.I. ANTON
[Adresse 5]
[Localité 8]
représentée par Me Jean-françois FAOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1256
D'UNE PART
ET DÉFENDEURS :
Madame [H] [X]
[Adresse 6]
[Localité 8]
non comparante
Monsieur [L] [X]
[Adresse 6]
[Localité 8]
non comparant
Monsieur [T] [X]
[Adresse 6]
[Localité 8]
non comparant
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Par contrat sous seing privé en date du 1er juin 2023, la SCI ANTON a donné à bail à Monsieur [F] [X] et Madame [H] [X] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6], [Adresse 4], [Localité 8], pour un loyer mensuel de 700 euros outre des provisions sur charges.
Des loyers étant demeurés impayés, la SCI ANTON a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 1 440 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de février 2024 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 13 février 2024.
Par acte de commissaire de justice en date du 28 juin 2024, la SCI ANTON a fait assigner Monsieur [F] [X], Madame [H] [X] et Monsieur [T] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis statuant en référé aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- ordonner l'expulsion des preneurs et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,
- condamner solidairement Monsieur [F] [X], Madame [H] [X] et Monsieur [T] [X] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés à juin 2024, soit la somme de 3 624 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter de l'assignation, ainsi qu'une indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner solidairement Monsieur [F] [X], Madame [H] [X] et Monsieur [T] [X] à lui payer la somme de 1 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
Au soutien de ses prétentions, la SCI ANTON expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 13 février 2024.
A l'audience du 5 septembre 2024, la SCI ANTON, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à titre provisionnel à la somme de 2 893,40 euros, selon décompte en date du 3 septembre 2024. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés d’office malgré la reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience.
Bien que régulièrement assignés à l’étude du commissaire de justice, Monsieur [F] [X], Madame [H] [X] et Monsieur [T] [X] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 octobre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 1er juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 5 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la SCI ANTON justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 15 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 28 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail
L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu le 1er juin 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 février 2024, pour la somme en principal de 1 440 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.
Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.
Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 mars 2024 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.
L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus.
Ainsi, les dispositions précitées ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire d’office, faute pour les locataires de le solliciter.
Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l'article précité et l’expulsion sera ordonnée afin de faire cesser le trouble manifestement illicité causé par le maintien dans les lieux des locataires postérieurement à la cessation du bail.
Monsieur [F] [X] et Madame [H] [X] étant sans droit ni titre depuis le 27 mars 2024, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.
Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.
Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
Monsieur [F] [X] et Madame [H] [X] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l'espèce, la SCI ANTON produit un décompte démontrant que Monsieur [F] [X] et Madame [H] [X] restent lui devoir la somme de 2 893,40 euros à la date du 3 septembre 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.
Pour la somme au principal, Monsieur [F] [X] et Madame [H] [X], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Ils seront donc condamnés au paiement à titre de provision de la somme non sérieusement contestable de 2 893,40 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2024. Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la clause de solidarité stipulée au bail.
Monsieur [F] [X] et Madame [H] [X] seront aussi condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 4 septembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.
Sur l’octroi d’office de délais de paiement
En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, aux locataires en situation de régler leur dette locative, à la condition, notamment, que ceux-ci aient repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.
En l’espèce à la lecture du décompte actualisé, Monsieur [F] [X] et Madame [H] [X] ont repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.
Cependant, l'absence de comparution des défendeurs et d'éléments sur leur situation personnelle laissent le juge dans l'ignorance de la situation financière des locataires et ne lui permettent pas de déterminer des mensualités susceptibles d’être tenues par ces derniers pour acquitter la dette.
Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l'article précité et il ne sera pas accordé de délais de paiement d’office.
Sur la condamnation solidaire de la caution
L’article 2288 du code civil, dans sa version issue de l’ordonnance du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés applicable au présent contrat, dispose que le cautionnement est le contrat par lequel une caution s'oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci. Il peut être souscrit à la demande du débiteur principal ou sans demande de sa part et même à son insu. L’article 2292 prévoit également que le cautionnement peut garantir une ou plusieurs obligations, présentes ou futures, déterminées ou déterminables. L’article 2294 dispose quant à lui que le cautionnement doit être exprès. Il ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.
Enfin, l’article 2297 du même code dispose qu’à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu'elle s'engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d'un
montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.
Selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, à défaut, la caution ne pouvant être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.
En l'espèce, par acte séparé du 1er juin 2023, Monsieur [T] [X] a conclu un cautionnement pour le paiement du loyer, de toutes indemnités d'occupation, clause pénale, dommages et intérêts, charges, réparations locatives, frais éventuels de procédure en principal intérêts et accessoires, et ce jusqu’au 31 mai 2029. Cependant, aucune limite de montant n’a été fixée dans le contrat de cautionnement. La régularité de l’acte de cautionnement étant sérieusement contestable, elle outrepasse la compétence du juge des référés, juge de l’évidence.
En conséquence il sera dit n’y avoir lieu à référé au titre des demandes formées à l’encontre de la caution.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [F] [X] et Madame [H] [X], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI ANTON les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 600 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par décision mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,
Disons n’y avoir lieu à référé au titre des demandes formées à l’encontre de Monsieur [T] [X], caution ;
Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er juin 2023 entre la SCI ANTON et Monsieur [F] [X] et Madame [H] [X] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 6], [Adresse 4], [Localité 8] sont réunies à la date du 26 mars 2024 ;
Ordonnons en conséquence à Monsieur [F] [X] et Madame [H] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;
Disons qu’à défaut pour Monsieur [F] [X] et Madame [H] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI ANTON pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
Disons n’y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamnons solidairement Monsieur [F] [X] et Madame [H] [X] à verser à la SCI ANTON la somme provisionnelle de 2 893,40 euros (décompte arrêté au 3 septembre 2024, incluant la mensualité de septembre 2024), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2024 ;
Rappelons que les paiements intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;
Condamnons solidairement Monsieur [F] [X] et Madame [H] [X] à verser à la SCI ANTON une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (soit à ce jour 720 euros), à compter du 4 septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;
Rejetons les autres demandes plus amples ou contraires ;
Condamnons in solidum Monsieur [F] [X] et Madame [H] [X] à verser à la SCI ANTON une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons in solidum Monsieur [F] [X] et Madame [H] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.
Le greffier, Le juge des contentieux de la protection
