Cour de cassation, 24 janvier 2019. 17-26.848

CIV.3 JL COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 24 janvier 2019 Cassation M. CHAUVIN, président Arrêt n° 37 F-D Pourvoi n° J 17-26.848 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Statuant sur le pourvoi formé par la société Charles-de-Gaulle, société civile immobilière, dont le siège est [...] , contre l'arrêt rendu le 1er juin 2017 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 5), dans le litige l'opposant à la société Sofra, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 11 décembre 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Y..., conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mme Y..., conseiller, les observations de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société Charles-de-Gaulle, de la SCP Marlange et de La Burgade, avocat de la société Sofra, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique : Vu l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 1er juin 2017), que la SCI Charles de Gaulle (la SCI) a donné à bail des locaux commerciaux à la société Pacha, aux droits de laquelle se trouve la société Sofra ; que, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 4 décembre 2013, la locataire a informé la bailleresse de son intention de céder le fonds de commerce à un tiers moyennant un certain prix ; que, le 10 décembre 2013, la bailleresse a avisé la locataire de son intention d'exercer son droit de préférence à ce prix sous condition d'obtention d'un prêt et, le 22 mai 2014, l'a assignée en perfection de la vente ; Attendu que, pour rejeter la demande, l'arrêt retient que le bail dispose qu'à défaut d'exercice par le bailleur de son droit de préférence, la cession du fonds de commerce devra être constatée par acte authentique, de sorte que, cette clause exigeant la réalisation de la cession par un acte authentique, la simple déclaration, par le bailleur, de son droit de préférence ne vaut pas vente ; Qu'en statuant ainsi, alors que la clause ne prévoyait la formalité de l'acte authentique qu'en cas de cession du bail à un tiers, la cour d'appel, qui en a dénaturé les termes clairs et précis, a violé le principe susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 1er juin 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ; Condamne la société Sofra aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Sofra et la condamne à payer à la SCI Charles de Gaulle la somme de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre janvier deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société Charles-de-Gaulle Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté la SCI Charles de Gaulle de l'ensemble de ses demandes formées à l'encontre de la société Sofra et de l'avoir condamnée aux dépens ; AUX MOTIFS QU'il ressort des dispositions de l'article 1134 du code civil que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'il appartient à la partie qui s'en prévaut de rapporter la preuve de la convention ou de l'obligation dont elle s'estime bénéficiaire ; qu'en l'espèce il résulte des pièces versées aux débats que selon l'article 9.2 du contrat de bail commercial signé le 31 janvier 2006 liant les parties « le preneur pourra céder son droit au présent bail ( ) à l'acquéreur de son fonds de commerce. Dans les autres cas, le preneur pourra céder le droit au présent bail seulement à la condition expresse qu'une telle cession recueille l'agrément préalable du bailleur ( ) Préalablement à la réalisation de cette cession, le bailleur disposera toutefois d'un droit de préférence à l'acquisition du fonds ( ) A défaut d'exercice par le bailleur de ce droit de préférence, la cession ( ) devra être constatée par acte authentique auquel le bailleur sera appelé à concourir par acte extrajudiciaire ( ) » ; qu'il en résulte que si l'exercice, par le bailleur, de son droit de préférence n'est pas lui-même subordonné au respect de la forme authentique, la cession du fonds de commerce doit, pour être valable, être constatée par acte authentique ; que dès lors, s'il n'est pas contesté que la SCI Charles de Gaulle a, en faisant connaître par courrier du 10 décembre 2017, conformément aux stipulations du contrat de bail, qu'elle entendait se porter acquéreur du fonds « dans les conditions de l'acquéreur, c'est-à-dire sous condition d'obtenir le prêt sollicité pour cette cession », fait ainsi valoir son droit de préférence, il n'en résulte pas pour autant que cette manifestation d'intention remplisse les conditions fixées à l'acte de cession pour valoir vente, et qu'elle ne peut, en l'absence de suites données à cette demande, que se résoudre en dommages et intérêts qui ne sont pas demandés ; qu'indépendamment du débat sur la réalité du prix de cession et sur le versement d'un acompte, qui sont des moyens inopérants ; ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE le tribunal relève qu'il n'est pas versé aux débats de promesse de vente ; que la signature de ce document conditionnait la vente du fonds de commerce, tel qu'explicité dans le courrier du 11 décembre 2013 de Me X..., que ce courrier n'a fait l'objet d'aucune contestation ou remarque de la part de la SCI Charles de Gaulle ; qu'à défaut de justifier d'une promesse de vente et/ou d'un acte de cession, le tribunal constate qu'en outre les parties ne démontrent pas qu'elles soient allées au-delà des pourparlers permettant d'aboutir à l'établissement et à la signature d'une promesse de vente ; qu'en conséquence le tribunal déboutera la SCI Charles de Gaulle de l'ensemble de ses demandes formées à l'encontre de la société Sofra ; 1°) ALORS QUE l'article 9.2 du contrat de bail signé le 31 janvier 2006 liant les parties précise que « le bailleur disposera toutefois d'un droit de préférence à l'acquisition du fonds. A cette fin le preneur devra, par lettre recommandée avec avis de réception, faire connaître au bailleur son intention de céder, en indiquant les conditions dans lesquelles la cession projetée devra avoir lieu ainsi que l'indemnité du cessionnaire. Cette formalité vaudra mise en demeure du bailleur de faire connaître, dans un délai de quinze jour à compter de la présente de la lettre et sous peine de déchéance, s'il se porte ou non acquéreur du fonds. A défaut d'exercice par le bailleur de ce droit de préférence, la cession devra préciser l'engagement du cédant de rester solidaire avec le cessionnaire, ou avec tous cessionnaires successifs, du paiement des loyers et de l'exécution des clauses du bail et devra être constatée par acte authentique » ; qu'il en résulte clairement et précisément que la formalité de l'acte authentique ne concerne que la cession du bail à un tiers « à défaut d'exercice par le bailleur de ce droit de préférence » et que dès lors le bail n'oblige pas le bailleur qui exerce son droit de préférence à passer un acte authentique ;qu'en affirmant, pour débouter la SCI Charles de Gaulle, qu'« au regard des conditions contractuelles posées à la cession, exigeant la réalisation d'un acte authentique, la simple déclaration de préférence ne vaut pas vente » la cour d'appel a dénaturé le contrat de bail et violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à l'espèce, devenu article 1103 du code civil ; 2°) ALORS QUE la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; que la cour d'appel a énoncé, pour débouté la SCI Charles de Gaulle de sa demande tendant à voir dire et juger parfaite la vente du fonds de commerce qu'il résulte d'une part du contrat de bail que « l'exercice, par le bailleur de son droit de préférence n'est pas lui-même subordonné au respect de la forme authentique » et que d'autre part les « conditions contractuelles posées à la cession exigeant la réalisation d'un acte authentique, la simple déclaration de préférence ne vaut pas vente » ; que la cour d'appel s'est ainsi contredite en méconnaissance des exigences de l'article 455 du code de procédure civile ; 3°) ALORS QU'à supposer adoptés les motifs du jugement entrepris, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur dès qu'on est convenu de la chose et du prix ; que le consentement des parties n'est soumis à aucune condition de forme ; que, pour refuser d'admettre la formation de la vente, la cour d'appel a relevé, par motifs adoptés du jugement, qu'il n'est pas versé aux débats de promesse de vente et que « la signature de ce document conditionnait la vente du fonds de commerce » ce dont elle a déduit qu'à défaut de promesse de vente signée entre les parties, les parties ne démontrent pas qu'elles soient allées au-delà des pourparlers permettant d'aboutir à l'établissement d'une promesse vente; qu'en statuant ainsi, après avoir pourtant relevé que par lettre recommandée du 4 décembre 2013 le conseil de la société Sofra, Me X..., a informé la SCI Charles de Gaulle du souhait de la société Sofra de céder son fonds de commerce au prix de 52 000 euros et que par lettre recommandée du 10 décembre 2013 adressée à Me X... la SCI Charles de Gaulle a fait connaître sa volonté d'exercer son droit de préférence pour la somme de 52 000 euros la cour d'appel, qui n'a pas relevé que les parties avaient fait de la signature d'une promesse de vente un élément constitutif de leur consentement, a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1583 du code civil ;