Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 6]
JUGEMENT DU 27 JANVIER 2025
Minute n° :
N° RG 24/01755 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GWFC
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Xavier GIRIEU, Vice Président
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier
DEMANDEURS :
Monsieur [P] [L]
né le 31 Décembre 1958 à [Localité 6] (LOIRET), demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Emmanuel POTIER de la SELARL CASADEI-JUNG, avocats au barreau d'ORLEANS
Madame [V] [L]
née le 07 Mai 1989 à [Localité 6] (LOIRET), demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Emmanuel POTIER de la SELARL CASADEI-JUNG, avocats au barreau d'ORLEANS
DÉFENDEURS :
Madame [R] [B]
née le 07 Mai 1978 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée
Monsieur [G] [U] es qualité de caution solidaire
né le 17 Mai 1973 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]
comparant en personne
A l'audience du 28 Novembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.
Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :
RAPPEL DES FAITS
Par acte sous seing privé du 9 janvier 2015, Monsieur [P] [L] a donné en location à Madame [R] [B] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 323 euros et 67 euros de provisions sur charges, payables d'avance. Ce contrat de bail a pris effet le même jour.
Le même jour, Monsieur [G] [U] s’est porté caution solidaire de la locataire.
Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [P] [L] et Madame [V] [L] ont fait signifier par voie de commissaire de justice à Madame [R] [B] le 3 octobre 2022 un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 1221,46 euros, suivant décompte incluant l’échéance d’octobre 2022.
Par acte de commissaire de justice du 15 juin 2023, Monsieur [P] [L] et Madame [V] [L] ont donné congé à Madame [R] [B], à effet au 8 janvier 2024, pour motif légitime et sérieux fondé sur le manquement répété à l’obligation de payer le loyer au terme convenu et le fait que, depuis 2016, la locataire a eu des impayés de loyers sur plusieurs mois nécessitant des mises en demeure et des actes de commissaires de justice pour la faire régulariser, engendrant ainsi des frais, outre le caractère irrégulier de la réception des loyers mettant le propriétaire en difficulté.
Le 11 mars 2024, Monsieur [P] [L] et Madame [V] [L] ont fait délivrer à Madame [R] [B] une sommation de payer la somme de 2810,37 euros au titre des loyers impayés au 8 janvier 2024 et 1702,32 euros au titre des indemnités d’occupation pour la période du 9 janvier 2024 au 31 mars 2024.
Le 14 juin 2024, Monsieur [P] [L] et Madame [V] [L] ont fait délivrer à Monsieur [G] [U] en qualité de caution solidaire une sommation de payer la somme de 2810,37 euros au titre des loyers impayés au 8 janvier 2024 et 3129,48 euros au titre des indemnités d’occupation pour la période à compter du 9 janvier 2024.
Par actes de commissaire de justice en dates des 17 avril 2024 et 27 juin 2024, Monsieur [P] [L] et Madame [V] [L] ont fait assigner respectivement Madame [R] [B] et Monsieur [G] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :
-déclarer valable le congé signifié à Madame [R] [B] le 15 juin 2023 ;
constater la résiliation du bail à compter du 8 janvier 2024 ;
-déclarer que le défendeur est occupant sans droit ni titre depuis le 9 janvier 2024 ;
autoriser la suppression totale ou à défaut réduire le délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter s’agissant d’une occupante sans droit ni titre ;
-ordonner son expulsion des lieux loués ainsi que de toutes personnes introduites de son chef et, si besoin est, avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
-fixer à une somme égale au montant du loyer le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [R] [B] à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des locaux, soit la somme de 475,72 euros à compter du 9 janvier 2024 ;
-condamner Madame [R] [B] au paiement de cette indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux ;
-condamner Madame [R] [B] au paiement de la somme de 2810,37 euros au titre des loyers impayés arrêtés au jour de la résiliation du bail, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer conformément à l’article 1231-7 du Code civil ;
-condamner Madame [R] [B] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
-condamner le défendeur aux entiers dépens de l’instance et de ses suites en application de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le commandement de payer en date du 3 octobre 2022, sa dénonciation à la CCAPEX, le coût de la sommation de payer en date du 11 mars 2024 et celui de l’assignation.
Il est également demandé, dans l’assignation concernant Monsieur [G] [U], sa condamnation solidaire au paiement de l’indemnité d’occupation, de la somme de 2810,37 euros, ainsi que des frais irrépétibles fondés sur l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 28 novembre 2024.
A cette audience, Monsieur [P] [L], présent et représentant avec pouvoir Madame [V] [L], assistés par leur avocat, ont maintenu leurs demandes.
Ils ont indiqué qu’il n’y avait pas eu de règlement depuis le mois de juillet 2023 et ont actualisé la dette locative à la somme de 8529,22 euros.
Monsieur [G] [U], caution, a comparu. Il a fait valoir qu’il avait procédé à des règlements. Il a indiqué que son engagement comme caution était valable pour une durée totale de neuf ans, le terme étant désormais atteint.
Citée à étude, Madame [R] [B] n’a pas comparu.
La décision a été mise en délibéré à la date du 27 janvier 2025.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En application de l'article 474 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d'appel et tous les défendeurs n’ayant pas comparu.
I. Sur la validité du congé pour motif légitime et sérieux et ses conséquences :
L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.
Par ailleurs, il est considéré que le non-respect par le locataire de ses obligations financières, notamment le paiement répété des loyers ou des charges avec retard, peut constituer un motif légitime et sérieux de congédiement.
En l’espèce, Monsieur [L] a donné à bail à Madame [R] [B] un logement pour un loyer mensuel de 323 euros et 67 euros de provisions sur charges.
Le bail contient l’indication que les paiements doivent être réalisés mensuellement et à terme à échoir, le premier jour ouvrable du mois (conditions générales du bail).
Le 3 octobre 2022, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer la somme de 1221,46 euros au titre des loyers et charges impayés.
Le décompte joint au commandement de payer fait apparaître que la somme de 794,88 euros était due (en réalité 793,88 euros au vu du règlement de l’aide au logement ayant augmenté d’un euro au mois d’août 2022), outre le loyer d’octobre 2022 calculé comme étant de 426,58 euros.
Le congé du 15 juin 2023, signifié à étude par un commissaire de justice, contient l’indication qu’il est motivé par le manquement répété à l’obligation de payer le loyer au terme convenu.
Il y est également indiqué que, depuis 2016, la locataire a eu des impayés de loyers sur plusieurs mois nécessitant des mises en demeure et des actes de commissaires de justice pour la faire régulariser, engendrant ainsi des frais, outre le caractère irrégulier de la réception des loyers mettant le propriétaire en difficulté.
Le décompte qui accompagne ce second acte fait ressortir que Madame [B] a connu des situations d’impayés de loyer à partir du mois de juin 2015, ceux-ci étant remboursés puis réapparaissant plusieurs fois au cours des années 2016 à 2018, pour à nouveau exister en 2022.
Ainsi, à la date du congé, la dette locative est mentionnée comme étant de 365,58 euros en tenant compte de deux versements de l’aide au logement, de 377 euros chacun, pour les mois de mai et juin 2023, non encore versés lors de la délivrance du congé.
Il se déduit de ce qui précède que Madame [R] [B] a bien manqué, de manière répétée, à ses obligations de paiement dans les délais des loyers.
Le caractère légitime et sérieux du congé est donc justifié, du fait de ces périodes de dette locative avec régularisation tardive et de la durée de ces périodes, la situation n’étant pas régularisée à la date du congé le 15 juin 2023.
Il s'ensuit que le congé en date du 15 juin 2023 est valide.
En conséquence, le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé et la locataire se trouve occupante sans droit ni titre depuis le 9 janvier 2024, le bail ayant pris fin le 8 janvier 2024 à 24 heures.
Etant devenue occupante sans droit ni titre, Madame [R] [B] devra quitter le logement au plus tard dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.
Il ne sera pas fait droit à la demande de suppression ou de réduction de ce délai de deux mois, dans la mesure où, étant en période de trêve hivernale, et quand bien même la question de la bonne foi de Madame [B] peut se poser au vu de l’absence de tout règlement désormais depuis le 5 juillet 2023 (le dernier versement provenant de la caisse d’allocations familiales), il y a lieu de tenir compte de la période hivernale au cours de laquelle la décision est rendue.
Faute pour elle de quitter les lieux dans le délai précité, Madame [R] [B] pourra être expulsée, ainsi que tout occupant de son chef, avec l’aide de la force publique si nécessaire, en vertu des articles L.153-1 et L.153-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Le locataire devenu occupant sans droit ni titre à l’issue de la résiliation du bail est redevable au créancier non plus de loyer mais d’une indemnité d'occupation. Cette indemnité cesse d’être due seulement lorsque le locataire a remis les clefs à une personne habilitée.
Les indemnités d'occupation ont une nature compensatrice et indemnitaire en ce qu’elles constituent la contrepartie de la jouissance des locaux mais également la compensation du préjudice résultant pour le bailleur du fait qu'il est privé de la libre disposition des lieux.
En l’espèce, il n’est pas contestable que Madame [R] [B] s’est maintenue dans les locaux appartenant à Monsieur et Madame [L] malgré la prise d’effet du congé.
Cette occupation sans droit ni titre a directement causé un préjudice au bailleur qui n’a pu disposer à sa guise du bien malgré les effets du congé.
En conséquence, en réparation de ce préjudice, Madame [R] [B] sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation au titre de l'occupation indue du logement pour la période courant du 9 janvier 2024 et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.
Il est demandé dans l’assignation une somme mensuelle à ce titre de 475,72 euros, correspondant au calcul du montant du loyer et des provisions sur charges retenu par les bailleurs.
Le montant de celle-ci sera donc fixé à cette somme de 475,72 euros, conformément à la demande formulée dans l'assignation, le montant sollicité correspondant au montant du loyer et des provisions sur charges dus à partir de février 2024.
Madame [B] sera ainsi condamnée au paiement de cette somme mensuelle, dont l’indexation n’est pas demandée dans l’assignation.
II. Sur la demande en paiement :
Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l’espèce, il est demandé une somme de 2810,37 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au jour de la résiliation du bail.
Les bailleurs produisent à l’appui de leur demande un décompte qui permet de constater que ce montant correspond à celui calculé comme dû à la date du 8 janvier 2024 à 24 heures.
Cependant, sur la somme demandée, et depuis le dernier solde nul de la dette (soit depuis le 12 janvier 2022), une provision au titre des ordures ménagères a été calculée, alors que celle-ci ne ressort ni des conditions particulières, ni des conditions générales du contrat de bail.
En outre, le montant de la taxe d’ordures ménagères annuelle depuis cette date n’est pas justifié par la production de la taxe foncière qui la fixe.
Une somme de 154,81 euros (21 fois 7 euros, une fois 6 euros, et 1,81 euros pour la période du 1er au 8 janvier 2024) doit donc être décomptée de la dette.
De la même manière, la régularisation de charges de 938,44 euros survenue pour l’exercice de juillet 2020 à juillet 2021 et prise en compte en février 2022 ne peut être appliquée, faute de justificatif, si bien que seules les provisions afférentes peuvent être retenues, ce qui justifie la soustraction d’une somme de 170,44 euros (938,44 euros moins 768 euros de provisions sur charges) au montant sollicité par les bailleurs.
La dette locative est donc de 2485,12 euros au 8 janvier 2024 à minuit.
Absente à l’audience, Madame [B] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.
Elle sera donc condamnée à son paiement, celle-ci portant intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2024, date de la sommation de payer qui lui a été spécifiquement délivrée, conformément à la demande.
III. Sur la demande de condamnation solidaire de la caution :
L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable lors de la signature du bail dispose que le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Cette disposition ne s'applique pas au dépôt de garantie mentionné à l'article 22.
Si le bailleur est une personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que :
- s'il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat ;
- ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d'une bourse de l'enseignement supérieur.
Lorsqu'un cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur dans le cadre d'un contrat de location conclu en application du présent titre est exigé par le bailleur, celui-ci ne peut refuser la caution présentée au motif qu'elle ne possède pas la nationalité française ou qu'elle ne réside pas sur le territoire métropolitain.
Le cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur s'étend également aux sommes correspondant aux aides versées au bailleur en application de l'article 24-2.
Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.
La personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte et de la reproduction manuscrite de l'alinéa précédent.
Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.
En l'espèce, Monsieur [G] [U] s’est engagé comme caution solidaire le 9 janvier 2015.
Il ne remet pas en cause les formes de cet engagement, celui-ci étant clair et contenant la partie manuscrite prévue par la loi.
L’engagement concerne aussi bien les loyers et charges que les indemnités d’occupation, taxes, impôts et les frais de procédure.
L’engagement est souscrit pour la durée du bail et pour deux renouvellements, soit au total neuf années à compter du 9 janvier 2015.
Il prend donc fin le 8 janvier 2024 à minuit.
Monsieur [G] [U] sera donc solidairement condamné, avec Madame [B], au paiement de la somme de 2485,12 euros correspondant aux loyers et charges impayés à la date du 8 janvier 2024.
En ce qui le concerne, et au vu de la demande contenue dans l’assignation qui lui a été délivrée le 27 juin 2024, cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer qui lui a été délivrée le 14 juin 2024, soit postérieurement à celle délivrée à Madame [B].
La demande de condamnation solidaire au paiement de l’indemnité d’occupation sera quant à elle rejetée, en ce qu’elle porte sur une période survenue postérieurement au terme de son engagement comme caution solidaire, d’une durée de neuf ans.
IV. Sur les demandes accessoires :
Sur les dépens
L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Madame [R] [B] Et Monsieur [G] [U], parties perdantes, supporteront la charge de leurs propres dépens, à savoir notamment, pour Madame [B], le coût du commandement de payer du 3 octobre 2022, du congé du 15 juin 2023, de la sommation de payer du 11 mars 2024 et de l’assignation du 17 avril 2024, et pour Monsieur [U] le coût de la sommation de payer du 14 juin 2024 et de l’assignation du 27 juin 2024.
Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Madame [R] [B] exclusivement, à l’origine de la dette et de la demande de validation du congé, sera condamnée à lui verser la somme de 500 euros sur ce fondement.
Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
DIT que le congé pour motif légitime et sérieux délivré à Madame [R] [B] le 15 juin 2023 avec effet au 8 janvier 2024 à minuit est valable et a été régulièrement délivré, concernant le logement situé [Adresse 4] et pris à bail le 9 janvier 2015 ;
DIT que le contrat de location conclu le 9 janvier 2015 entre Monsieur [P] [L], d’une part, et Madame [R] [B], d’autre part, ayant pris effet le 9 janvier 2015, se trouve par conséquent résilié, par l’effet du congé, à compter du 9 janvier 2024 ;
DIT que Madame [R] [B] se trouve occupante sans droit ni titre depuis le 9 janvier 2024 ;
DIT qu’à défaut pour Madame [R] [B] d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, Monsieur [P] [L] et Madame [V] [L] pourront faire procéder à son expulsion et à celle de tout autre occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire ;
CONDAMNE solidairement Madame [R] [B] et Monsieur [G] [U], caution, à payer à Monsieur [P] [L] et Madame [V] [L] une somme de 2485,12 euros correspondant aux loyers et charges impayés à la date du 8 janvier 2024 à 24 heures, cette somme portant intérêts au taux légal, en ce qui concerne Madame [R] [B], à compter du 11 mars 2024, date de la sommation de payer et cette somme portant intérêts au taux légal, en ce qui concerne Monsieur [G] [U], à compter du 14 juin 2024, date de la sommation de payer qui lui a été signifiée distinctement ;
CONDAMNE Madame [R] [B] à payer à Monsieur [W] [C] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 475,72 euros à compter du 9 janvier 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
CONDAMNE Madame [R] [B] et Monsieur [G] [U] au paiement chacun en ce qui le concerne de ses propres dépens, à savoir notamment, pour Madame [B], le coût du commandement de payer du 3 octobre 2022, du congé du 15 juin 2023, de la sommation de payer du 11 mars 2024 et de l’assignation du 17 avril 2024, et pour Monsieur [U], notamment le coût de la sommation de payer du 14 juin 2024 et de l’assignation du 27 juin 2024 ;
CONDAMNE Madame [R] [B] à payer à Monsieur [P] [L] et Madame [V] [L] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
REJETTE toutes autres demandes ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe des juges des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 27 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par X. GIRIEU, vice-président, et par A. HOUDIN, greffière.
La greffière, Le vice-président,
