Cour de cassation, 07 novembre 2019. 17-24.341

CIV.3 MY1 COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 7 novembre 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10354 F Pourvoi n° J 17-24.341 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par la société [...], société civile immobilière, dont le siège est [...] , prise en la personne de sa gérante en exercice la société SNS, contre l'arrêt rendu le 23 mai 2017 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (11e chambre A), dans le litige l'opposant : 1°/ à M. D... O..., 2°/ à Mme E... X..., tous deux domiciliés [...] , défendeurs à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 1er octobre 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Guillaudier, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP L. Poulet-Odent, avocat de la société [...], de la SCP Delvolvé et Trichet, avocat de M. O... et de Mme X... ; Sur le rapport de Mme Guillaudier, conseiller référendaire, l'avis de M. Burgaud, avocat général référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne la société [...] aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société [...] ; la condamne à payer à M. O... et Mme X... la somme globale de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept novembre deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP L. Poulet-Odent, avocat aux Conseils, pour la société [...]. IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR condamné la SCI [...] à payer à M. O... et Mme X... les sommes de 1 669,41 euros au 1er juillet 2011, 1 795,33 euros au 1er octobre 2013 et de 909,03 euros au 30 janvier 2017, de l'avoir condamnée pour l'avenir à payer aux lieu et place de M. O... et Mme X..., directement entre les mains de l'association syndicale libre [...], toutes les charges résultant de l'appartenance de leur bien cadastré [...] au périmètre de l'association, en conséquence, d'avoir autorisé M. O... et Mme X... à faire élection de domicile au siège de la SCI [...] et d'avoir condamné la SCI à leur payer la somme de 2 000 euros de dommages-intérêts ; AUX MOTIFS QUE la SCI [...] expose avoir acquis plusieurs parcelles situées au lieu-dit « [...] » situées sur la commune de [...] et, dans le cadre de cette opération immobilière, constitué une Association Syndicale Libre appelée « [...] » en vue de gérer les éléments communs, indiquant avoir conservé la propriété d'un terrain non bâti consistant en un lot n° 8 du syndicat des copropriétaires des [...], lot 13, l'[...], syndicat dépendant de l'ASL ; que, par acte authentique du 10 février 2006, il a été établi une division de la copropriété initiale et procédé à la scission de cette copropriété par voie de partage foncier et de retrait de ladite copropriété du lot n° 8 cadastré section [...] ; que c'est cette parcelle, constituant anciennement le lot n° 8, dont M. O... et Mme X... ont fait l'acquisition par acte notarié du 13 août 2009 auprès de la SCI [...] ; qu'indiquant avoir découvert que leur bien entrait dans le périmètre de l'Association Syndicale Libre [...] à l'occasion d'une procédure initiée par celle-ci à leur encontre et à l'issue de laquelle ils ont été condamnés en paiement de charges, les acquéreurs ont assigné leur vendeur, la SCI [...], en garantie des condamnations prononcées à leur encontre, motifs pris du silence de leur titre de propriété sur l'appartenance de la parcelle au périmètre de l'ASL ; qu'ils font valoir, au visa des articles 1626 et 1602 du code civil, que le vendeur est tenu d'informer l'acheteur, de façon explicite, de l'existence de charges grevant le bien acquis, le simple renvoi à une pièce annexée à l'acte ne pouvant affranchir le vendeur de son obligation déclarative ; que la SCI [...] considère pour sa part que les acquéreurs avaient connaissance de l'appartenance du bien à l'ASL, rappelant que l'acte de vente mentionne bien qu'il y a eu une scission de copropriété ; que cependant, ainsi que le font valoir M. O... et Mme X..., leur acte d'acquisition ne fait à aucun moment mention de l'inscription de leur parcelle dans le périmètre de 1'ASL ; que M. O... et Mme X... font ainsi valoir à bon droit qu'au regard de l'obligation imposée au vendeur, toutes les informations affectant la jouissance du bien acquis devaient être déclarées dans l'acte de vente et les acquéreurs, informés au contraire de la distraction de leur parcelle de celle de la copropriété îlot 13 [...], pouvaient en déduire que leur bien ne dépendait d'aucun ensemble immobilier plus vaste, rendant ainsi sans objet le renvoi à l'acte de scission de la copropriété, les annexes de l'acte de vente ne reproduisant par ailleurs que la mention de différentes servitudes ; que les appelants font grief au premier juge d'avoir refusé de tirer les conséquences de ses constatations concernant le silence de leur titre, en ajoutant aux dispositions de l'article 1626 du code civil, considérant qu'ils ne produisaient aucun élément de nature à démontrer qu'ils ne profitaient d'aucun ouvrage ou aménagement commun, s'agissant d'un vaste ensemble immobilier, preuve de faits négatifs qu'ils indiquent offrir néanmoins de justifier ; qu'ils exposent que leur terrain est bâti et clôturé et dispose d'un accès direct et indépendant sur la voie publique, et qu'ils ne retirent aucun profit de l'appartenance à l'Association Syndicale Libre [...] ; que M. O... et Mme X... produisent un procèsverbal de constat du 1er octobre 2013, duquel il ressort que le seul et unique accès à leur propriété s'effectue par l'avenue [...], que leur propriété est clôturée et qu'il n'y a aucun portail ou portillon permettant l'accès au terrain voisin ou à ceux de la copropriété voisine Les hameaux du soleil (comprendre l'ASL) ; qu'il ressort de ces constatations, non combattues par la SCI [...], que la configuration des lieux ne permet pas à M. O... et Mme X... d'accéder aux équipements communs d'une ASL dont ils ne retirent aucun avantage, mais qui leur impose le paiement de charges ; qu'en conséquence des développements qui précèdent, la SCI [...] doit garantir M. O... et Mme X... de toutes les charges échues et à échoir découlant de l'appartenance de leur bien à l'ASL ; que la SCI [...] doit être ainsi condamnée au paiement des sommes, au titre des redevances réclamées par l'ASL, de 1 669,41 euros au 1er juillet 2011, 1 795,33 au 1er octobre 2013 et de 909,03 euros au 30 janvier 2017 ; que la SCI [...] doit également être condamnée, pour l'avenir, à payer aux lieu et place de M. O... et Mme X..., directement entre les mains de l'Association Syndicale Libre [...], toutes les charges résultant de l'appartenance de leur bien au périmètre de l'association, élection de domicile étant faite au siège de la SCI [...] ; 1°) ALORS QUE le juge doit s'abstenir de dénaturer les éléments de la cause ; qu'en l'espèce, l'acte authentique du 13 août 2009 comportait, d'une part, la mention que le bien vendu avait fait l'objet « d'une scission de copropriété » (acte authentique, p. 25 in fine et p. 26 § 1 et annexe), l'acte de scission annexé précisant que le bien faisait toujours partie de l'ASL, d'autre part, un rappel des servitudes, dont celles établies au profit de l'ASL (acte p. 26 § 2 et annexe) ; qu'en affirmant que l'acte d'acquisition des consorts O... et X..., qui comprenait les annexes « ne fai[sait] à aucun moment mention de l'inscription de leur parcelle dans le périmètre de l'ASL » (arrêt, p. 4 § 7), la cour d'appel a dénaturé ce document et a ainsi violé l'article 1134 du code civil devenu l'article 1103 du même code ; 2°) ALORS QUE l'obligation d'information du vendeur est une obligation de moyens ; que satisfait à son obligation d'information le vendeur qui informe l'acquéreur que le bien objet de la vente fait partie d'un ensemble immobilier au profit duquel des redevances ont été créées et transmet les actes à l'acquéreur et à son notaire ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que les consorts O... et X... avaient été informés de la distraction de la copropriété de la parcelle appartenant à la SCI [...] (arrêt, p. 4 § 8), l'acte de scission étant mentionné et annexé de l'acte authentique, mais a néanmoins considéré, pour juger que l'obligation d'information n'avait pas été respectée et pour condamner la SCI à payer diverses sommes, que les consorts O... et X... avaient pu déduire de cet acte que le bien ne dépendait d'aucun ensemble immobilier (arrêt, p. 4 § 8) ; qu'en statuant ainsi, tandis que la SCI venderesse, qui avait transmis tous les éléments en sa possession relatifs au bien, ne pouvaient anticiper que les acquéreurs et leur notaire allaient avoir une lecture des informations remises contraire à ce qui y était clairement énoncé, la cour d'appel a statué par un motif impropre à retenir que la SCI [...] avait méconnu son obligation d'information et a, en conséquence, violé les articles 1134 et 1602 du code civil, dans leurs rédactions antérieures à l'ordonnance du 10 février 2016 ; 3°) ALORS QUE, subsidiairement, à supposer qu'il y ait eu un manquement à l'obligation d'information relative à l'appartenance de la parcelle à l'ASL [...], l'indemnisation de l'acquéreur est exclue lorsque la charge non déclarée n'a causé aucun préjudice ; qu'en l'espèce, la SCI [...] avait fait valoir que l'appartenance de la parcelle vendue à l'ASL permettait à M. O... et Mme X..., acquéreurs, d'utiliser tous les équipements, tels que la piscine, les aires de jeux, les aires de repos et les espaces verts et de profiter du personnel de surveillance et que, si les acquéreurs avaient fait le choix d'accéder par la voie publique à leur lot et non par la voirie intérieure de l'ASL, ils disposaient, en contrepartie du paiement des redevances, de l'ensemble des équipements rappelés ; qu'en se bornant à relever que la configuration des lieux ne permettait pas à M. O... et Mme X... d'accéder aux équipements communs, de sorte qu'il existait un préjudice, sans rechercher, ainsi qu'il lui était demandé (conclusions, p. 6) si malgré la configuration des lieux, les consorts O... et X..., qui avaient fait le choix de se clôturer et d'accéder à leur parcelle par la voie publique, pouvaient avoir accès à l'ensemble des équipements gérés par l'ASL au moyen de la voirie intérieure, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1626 et 1637 du code civil ; 4°) ALORS QUE la cassation à intervenir sur l'une quelconque des trois premières critiques entraînera, en application des articles 624 et 625 du code de procédure civile, la cassation par voie de conséquence du chef de dispositif de l'arrêt par lequel la cour d'appel a retenu que les consorts O... et X... avaient subi un préjudice de 2.000 euros pour les désagréments causés par l'appartenance de leur parcelle au périmètre de l'ASL [...].