Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 8]
[Adresse 8]
4ème étage
[Localité 5]
Téléphone : [XXXXXXXX02]
Télécopie : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 7]
N° RG 24/01456 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZQOV
Minute : 24/00619
SAEM [Localité 6] HABITAT
Représentant : la SCP TOURAUT & ASSOCIES, avocats au barreau de Meaux,
C/
Monsieur [S] [W]
Madame [O] [F] [W]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 Novembre 2024
DEMANDEUR :
SAEM [Localité 6] HABITAT
[Adresse 4]
Porte 01
[Localité 6]
représentée par Maître YAECHE, substituant la SCP TOURAUT & ASSOCIES, avocats au barreau de Meaux
DÉFENDEURS :
Monsieur [S] [W]
[Adresse 3]
Appartement 47
[Localité 6]
non comparant, ni représenté
Madame [O] [F] [W]
[Adresse 3]
Appartement 47
[Localité 6]
non comparante, ni représentée
DÉBATS :
Audience publique du 04 Octobre 2024
DÉCISION:
Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 08 Novembre 2024, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée en date du 2 avril 2015 et à effet au même jour, la société d'économie mixte de la Ville de [Localité 6] a donné à bail à M. [S] [W] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel initial de 318,25 euros outre 155,44 euros de provision pour charges récupérables.
Par avenant du 15 février 2016, à effet au 27 janvier 2016, l'engagement de location du 2 avril 2015 a été transféré aux noms de M. [W] [S] et Madame [W] née [K] [O] en raison de leur mariage.
Par actes de commissaire de justice en date du 8 août 2022, la SAEM [Localité 6] HABITAT a fait signifier à M. [S] [W] et Mme [O] [W] née [K] un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer la somme en principal de 5408,73 euros au titre des loyers et charges impayés.
Cette situation d'impayée a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique le 8 août 2022.
Par exploit de commissaire de justice en date du 4 juin 2024 la SAEM [Localité 6] HABITAT a fait assigner M. [S] [W] et Mme [O] [W] née [K] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l'audience du 4 octobre 2024 aux fins de, au visa des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 1709, 1728 et 1231-6, du code civil :
- Constater l'acquisition de la clause résolutoire,
- Prononcer la résiliation du bail d'habitation passé entre les parties par l'effet du jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges,
- Ordonner en conséquence l'expulsion des défendeurs de leur personne, de leurs biens et de tous occupants de leur chef des lieux loués, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
- Condamner solidairement M. [S] [W] et Mme [O] [W] née [K] à payer à la SAEM [Localité 6] HABITAT la somme de 16240,11 euros à titre d'arriérés de loyers et charges arrêtés au 30/05/2024 avec intérêts de droit à compter du 08/08/2022,
- Condamner solidairement les défendeurs à payer à compter de la résiliation du bail précité une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles jusqu'à la libération effective des lieux des défendeurs et la remise des clés au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,
- Condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,
- Condamner solidairement les défendeurs aux dépens de la présente instance au titre de l'article 696 du code de procédure civile.
L'assignation a été notifiée à la préfecture le 5 juin 2024.
A l'audience du 4 octobre 2024, la SAEM [Localité 6] HABITAT, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.
M. [S] [W] et Mme [O] [W] née [K], régulièrement assignés à étude n'ont pas comparu.
L'affaire a été mise en délibéré au 8 novembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.
MOTIFS
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de M. [S] [W] et Mme [O] [W] née [K] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Sur la demande principale
Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif
En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
L'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenu
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 2 avril 2015 et de son avenant du 15 février 2016, du commandement de payer délivré le 8 août 2022 et du décompte de la créance arrêtée au 31 mai 2024 la preuve de l'existence de l'arriéré de loyers, indemnités d'occupation et charges impayés à hauteur de16240,11 euros.
M. [S] [W] et Mme [O] [W] née [K] sont mariés. Conformément à l'article 220 du code civil, ils sont obligés solidairement au paiement de la dette locative, ayant pour objet l'entretien du ménage.
En conséquence, il convient de condamner solidairement M. [S] [W] et Mme [O] [W] née [K] à payer à la SAEM [Localité 6] HABITAT la somme de 16240,11 euros, au titre des sommes dues au 31 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2024, date de l'assignation.
Sur la demande aux fins de constat de résiliation
Sur la recevabilité de la demande
Aux termes de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 " les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. "
En l'espèce, la SAEM [Localité 6] HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 8 août 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 4 juin 2024.
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 5 juin 2024 soit au moins six semaines avant l'audience.
En conséquence, la demande de la SAEM [Localité 6] HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.
Sur l'acquisition de la clauses résolutoire
Aux termes de l'article 1103 du code civil " les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. "
En l'espèce, le bail contient à son article X, une clause résolutoire qui prévoit : " à défaut de paiement de tout ou partie d'un seul terme du loyer (en principal, charges ou taxes) à son échéance (…) et deux mois après un commandement de payer ou d'exécuter signifié à personne, à domicile élu, resté infructueux, la présente location sera résiliée de plein droit, s'il plaît au bailleur sans que ce dernier ait à faire la preuve d'aucun préjudice. ".
La SAEM [Localité 6] HABITAT a fait délivrer le 8 août 2022, à M. [S] [W] et Mme [O] [W] née [K] un commandement d'avoir à payer dans le délai de deux mois, la somme de 5408,73 euros en principal. Ce commandement de payer est reste infructueux pendant plus de deux mois. Il y a lieu, en conséquence de constater que le bail est résilié à la date du 9 octobre 2022.
Il convient par conséquent, d'ordonner l'expulsion de M. [S] [W] et Mme [O] [W] née [K] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la condamnation au paiement provisionnel d'une indemnité mensuelle d'occupation
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.
L'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l'article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.
M. [S] [W] et Mme [O] [W] née [K] devenus occupants sans droit ni titre depuis le 9 octobre 2022, date de la résiliation du contrat, doivent donc indemniser la SAEM [Localité 6] HABITAT du préjudice causé par cette occupation. En conséquence ils seront condamnés in solidum au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle à compter du 9 octobre 2022 et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés.
Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout justifié au stade de l'exécution.
Sur les demandes accessoires
M. [S] [W] et Mme [O] [W] née [K], qui succombent, supporteront solidairement les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût des commandements de payer en date 8 août 2022.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAEM [Localité 6] HABITAT, les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 150 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,
Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence,
Déclare recevable la demande de la SAEM [Localité 6] HABITAT aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire,
Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 2 avril 2015 entre la SAEM [Localité 6] HABITAT d'une part, et M. [S] [W] et Mme [O] [W] née [K] d'autre part, concernant les locaux d'habitation situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 9 octobre 2022,
Constate la résiliation du bail à compter de cette date,
Ordonne, à défaut de départ volontaire, l'expulsion du local d'habitation situé [Adresse 3] de M. [S] [W] et de Mme [O] [W] née [K] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Fixe le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due in solidum par M. [S] [W] et Mme [O] [W] née [K] à compter du 9 octobre 2022, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux manifestée par la remise des clés, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,
Condamne solidairement M. [S] [W] et Mme [O] [W] née [K] à payer à la SAEM [Localité 6] HABITAT la somme de 16240,11 euros, au titre des sommes dues au 31 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2024, date de l'assignation,
Condamne in solidum M. [S] [W] et Mme [O] [W] née [K] à payer à la SAEM [Localité 6] HABITAT l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 9 octobre 2022, et jusqu'à complète libération des lieux manifestée par la remise des clés, déduction faite des paiements déjà intervenus,
Condamne in solidum M. [S] [W] et Mme [O] [W] née [K] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer du 8 aout 2022,
Condamne in solidum M. [S] [W] et Mme [O] [W] née [K] à verser à la SAEM [Localité 6] HABITAT une somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,
Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 8 novembre 2024.
Le Greffier Le Juge
