Cour de cassation, 23 septembre 2020. 19-21.330

CIV. 3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 23 septembre 2020 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10360 F Pourvoi n° C 19-21.330 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 23 SEPTEMBRE 2020 M. D... T..., domicilié [...] , a formé le pourvoi n° C 19-21.330 contre l'arrêt rendu le 3 juillet 2018 par la cour d'appel de Versailles (4e chambre expropriations), dans le litige l'opposant à l'établissement public Grand Paris aménagement, dont le siège est [...] , anciennement Agence foncière et technique de la région parisienne (AFTRP), défendeur à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Djikpa, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Bernard Hémery, Carole Thomas-Raquin, Martin Le Guerer, avocat de M. T..., de la SCP Foussard et Froger, avocat de l'établissement public Grand Paris aménagement, après débats en l'audience publique du 23 juin 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Djikpa, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. T... aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois septembre deux mille vingt. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Bernard Hémery, Carole Thomas-Raquin, Martin Le Guerer, avocat aux Conseils, pour M. T.... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. T... de sa demande tendant à l'indemnisation du préjudice résultant des frais exposés à hauteur 13 000 euros d'honoraires pour l'acquisition d'un bien de substitution AUX MOTIFS QUE sur les frais d'acquisition d'un nouveau bien immobilier, M. T... demande le remboursement des frais qu'il a dû exposer pour l'acquisition d'un bien immobilier afin de remplacer celui dont il pensait être exproprié; qu'il s'agit d'une part, des frais d'agence immobilière et d'autre part, du montant de la clause pénale prévue au compromis de vente, qu'il a dû régler après l'annulation de ce dernier ; que sur la rémunération de l'agence immobilière, il ressort des pièces versées aux débats que M. T... a signé avec la société Laforêt le 12 septembre 2014 une "commande de services" prévoyant des honoraires de conseil en constitution de patrimoine d'un montant de 13 000 euros pour la recherche d'un terrain à bâtir et des conseils ; que cette somme, versée en deux chèques dès le 12 septembre, a été encaissée les 6 et 7 octobre 2014, soit postérieurement à la signature de la promesse de vente signée le 27 septembre 2014 entre M. T... et M. L... et Mme H... , pour un terrain à bâtir situé à [...] ; que, toutefois, ainsi que l'expropriant le fait valoir, l'acquisition de ce terrain n'a pas été conduite à son terme, de sorte que l'agence immobilière n'était pas en droit aux termes de la loi dite Hoguet du 2 janvier 1970 de percevoir une rémunération ; qu'il n'est pas soutenu que celle-ci serait due sur un autre fondement que la recherche d'un bien immobilier ou, que la non réitération de la promesse étant le fait de M. T..., la rémunération était tout de même due pour ce motif ; que le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de paiement de la somme de 13 000 euros ; que sur la clause pénale et les frais d'acte, M. T... expose avoir dû verser la somme de 19 000 euros aux vendeurs, M. L... et Mme H... , au titre de la clause pénale figurant à la promesse de vente ; qu'il est compréhensible, contrairement à ce que fait valoir l'expropriant, que M. T... ait voulu trouver un bien de remplacement avant de connaître le résultat du recours qu'il avait introduit devant la cour administrative d'appel afin d'anticiper son éventuelle expulsion et assurer son relogement dans de bonnes conditions ; que le Grand Paris Aménagement prétend que les conditions de mise en oeuvre de la clause pénale sont suspectes, particulièrement en ce qui concerne son calendrier ; que, M. T... explique qu'il a été transparent à l'égard des vendeurs sur le lien existant entre la procédure d'expropriation et son projet d'acquisition et que les parties à la promesse sont convenues que l'annulation du compromis et la mise en oeuvre de la clause seraient différés jusqu'à ce qu'il ait obtenu l'annulation du transfert de propriété ; qu'il résulte des documents de la cause que la promesse de vente a fait l'objet d'une annulation par acte du 5 décembre 2016 signé devant M. W..., notaire et que la somme de 19 000 euros, versée par M. T... le 6 octobre 2016 en l'étude notariée a été réglée aux vendeurs le 11 janvier 2017 ; qu'il est en effet pour le moins étonnant qu'alors que les parties ont acquis la certitude depuis le 28 septembre 2015, date du rejet du pourvoi formé par l'expropriant contre la décision de la cour administrative d'appel du 4 décembre 2014 annulant l'arrêté de cessibilité, que toute expulsion est devenue impossible et qu'alors que la perte de base légale de l'ordonnance d'expropriation a été prononcée le 15 février 2016 par le jugement dont appel, l'annulation de la promesse de vente ne soit intervenue que plus de 13 mois après le rejet du pourvoi et plus de 10 mois après le jugement ; que ce déroulement jette la suspicion sur l'existence et le contenu réel de l'accord intervenu entre les parties et conduit à considérer que la formalisation tardive de l'annulation de la promesse et du versement du montant de la clause pénale sont intervenus pour les besoins de la présente instance ; que l'on peut également observer, à titre surabondant, que le préjudice résultant de la mise en oeuvre de l'accord entre les parties différant l'application de la clause pénale jusqu'à la constatation de perte de base légale de l'ordonnance d'expropriation n'a pas été évoqué, même au titre d'un préjudice futur mais certain, devant le premier juge, alors que les parties sont censées avoir conclu cet accord bien avant ledit jugement ; qu'enfin, ainsi que le relève l'expropriant, M. T... n'établit pas avoir été dans l'obligation de payer la clause pénale dans la mesure où la promesse de vente fait état au titre des conditions suspensives, d'une condition pesant sur les vendeurs (la délivrance d'un certificat d'urbanisme opérationnel) sans qu'aucune information ne soit fournie à son sujet pour savoir si elle a été satisfaite ou non ; qu'il découle de ce qui précède que la demande de M. T... sera rejetée (arrêt p.9 § dernier à p.11 § antépénultième) ; ALORS QUE la personne expropriée en exécution d'un arrêté de cessibilité annulé par le juge administratif a droit d'obtenir du juge de l'expropriation, avec le constat que l'ordonnance portant transfert de propriété est dépourvue de base légale, l'indemnisation du préjudice causé par l'opération irrégulière ; que la cour d'appel a constaté que M. T... était fondé à rechercher un bien de remplacement avant de connaître l'issue du recours qu'il avait introduit devant la cour administrative d'appel afin d'anticiper son éventuelle expulsion et assurer son relogement dans de bonnes conditions, et a relevé qu'il avait signé une commande de services avec la société Laforêt prévoyant des honoraires de conseil en constitution de patrimoine d'un montant de 13 000 euros, payés en deux chèques émis le 12 septembre 2014 et encaissés postérieurement à la promesse de vente signée le 27 septembre 2014 pour un terrain à bâtir à [...], et que la promesse de vente avait été annulée par acte du 5 décembre 2016 signé devant M. W..., notaire, postérieurement à l'annulation de l'arrêté de cessibilité et à l'annulation de l'ordonnance d'expropriation ; que la cour d'appel qui, en dépit de ces constatations, a débouté l'exposant de sa demande d'inclusion, dans l'indemnisation de son préjudice, du montant des honoraires versés à l'agent immobilier, par un motif inopérant tiré de la loi Hoguet, a violé les articles L. 223-2 et R. 223-6 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. T... de sa demande tendant à l'indemnisation du préjudice résultant des frais exposés à hauteur de 19 178 euros à titre de clause pénale pour l'acquisition d'un bien de substitution AUX MOTIFS QUE sur les frais d'acquisition d'un nouveau bien immobilier, M. T... demande le remboursement des frais qu'il a dû exposer pour l'acquisition d'un bien immobilier afin de remplacer celui dont il pensait être exproprié; que sur la clause pénale et les frais d'acte, M. T... expose avoir dû verser la somme de 19 000 euros aux vendeurs, M. L... et Mme H... , au titre de la clause pénale figurant à la promesse de vente ; qu'il est compréhensible, contrairement à ce que fait valoir l'expropriant, que M. T... ait voulu trouver un bien de remplacement avant de connaître le résultat du recours qu'il avait introduit devant la cour administrative d'appel afin d'anticiper son éventuelle expulsion et assurer son relogement dans de bonnes conditions ; que le Grand Paris Aménagement prétend que les conditions de mise en oeuvre de la clause pénale sont suspectes, particulièrement en ce qui concerne son calendrier ; que, M. T... explique qu'il a été transparent à l'égard des vendeurs sur le lien existant entre la procédure d'expropriation et son projet d'acquisition et que les parties à la promesse sont convenues que l'annulation du compromis et la mise en oeuvre de la clause seraient différés jusqu'à ce qu'il ait obtenu l'annulation du transfert de propriété ; qu'il résulte des documents de la cause que la promesse de vente a fait l'objet d'une annulation par acte du 5 décembre 2016 signé devant M. W..., notaire et que la somme de 19 000 euros, versée par M. T... le 6 octobre 2016 en l'étude notariée a été réglée aux vendeurs le 11 janvier 2017 ; qu'il est en effet pour le moins étonnant qu'alors que les parties ont acquis la certitude depuis le 28 septembre 2015, date du rejet du pourvoi formé par l'expropriant contre la décision de la cour administrative d'appel du 4 décembre 2014 annulant l'arrêté de cessibilité, que toute expulsion est devenue impossible et qu'alors que la perte de base légale de l'ordonnance d'expropriation a été prononcée le 15 février 2016 par le jugement dont appel, l'annulation de la promesse de vente ne soit intervenue que plus de 13 mois après le rejet du pourvoi et plus de 10 mois après le jugement ; que ce déroulement jette la suspicion sur l'existence et le contenu réel de l'accord intervenu entre les parties et conduit à considérer que la formalisation tardive de l'annulation de la promesse et du versement du montant de la clause pénale sont intervenus pour les besoins de la présente instance ; que l'on peut également observer, à titre surabondant, que le préjudice résultant de la mise en oeuvre de l'accord entre les parties différant l'application de la clause pénale jusqu'à la constatation de perte de base légale de l'ordonnance d'expropriation n'a pas été évoqué, même au titre d'un préjudice futur mais certain, devant le premier juge, alors que les parties sont censées avoir conclu cet accord bien avant ledit jugement ; qu'enfin, ainsi que le relève l'expropriant, M. T... n'établit pas avoir été dans l'obligation de payer la clause pénale dans la mesure où la promesse de vente fait état au titre des conditions suspensives, d'une condition pesant sur les vendeurs (la délivrance d'un certificat d'urbanisme opérationnel) sans qu'aucune information ne soit fournie à son sujet pour savoir si elle a été satisfaite ou non ; qu'il découle de ce qui précède que la demande de M. T... sera rejetée (arrêt p.9 § dernier à p.10 § 1, p.10 § 8 à p.11 § antépénultième) ; ALORS QUE la personne expropriée en exécution d'un arrêté de cessibilité annulé par le juge administratif a droit d'obtenir du juge de l'expropriation, avec le constat que l'ordonnance portant transfert de propriété est dépourvue de base légale, l'indemnisation du préjudice causé par l'opération irrégulière ; que la cour d'appel a constaté que M. T... était fondé à rechercher un bien de remplacement avant de connaître l'issue du recours qu'il avait introduit devant la cour administrative d'appel afin d'anticiper son éventuelle expulsion et assurer son relogement dans de bonnes conditions, et a relevé que la promesse de vente portant sur un terrain à bâtir à [...], signée le 27 septembre 2014, avant l'arrêt de la cour administrative d'appel du 4 décembre 2014, avait été annulée, postérieurement à l'annulation de la procédure d'expropriation, par acte du 5 décembre 2016 signé devant M. W..., notaire, la somme de 19 000 euros versée au titre de la clause pénale par M. T... au notaire le 6 octobre 2016 ayant été reversée aux vendeurs le 11 janvier 2017 ; que la cour d'appel qui, en dépit de ces constatations, a refusé d'indemniser le préjudice résultant du paiement de cette clause pénale, aux motifs inopérants pris du délai séparant cette annulation de la date à laquelle l'annulation de l'arrêté de cessibilité avait acquis un caractère définitif, de l'absence de demande de réparation d'un préjudice futur devant le premier juge et de l'absence de preuve de l'obligation au paiement de la clause pénale pour M. T..., a violé les articles L. 223-2 et R. 223-6 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.