Tribunal judiciaire, 31 octobre 2024. 24/00099

MINUTE N° : ORDONNANCE DU : 31 Octobre 2024 DOSSIER N° : N° RG 24/00099 - N° Portalis DB3T-W-B7I-U2VJ CODE NAC : 30B - 0A AFFAIRE : Société SOCIETE CIVILE POUR L’ETUDE ET L’AMENAGEMENT DU CE NTRE D’AFFAIRES REGIONAL DE RUNGIS - SECAR C/ S.A.R.L. SAC CHIC TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL Section des Référés ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ LE JUGE DES REFERES : Madame Elise POURON, Juge GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier PARTIES : DEMANDERESSE SOCIETE CIVILE POUR L’ETUDE ET L’AMENAGEMENT DU CENTRE D’AFFAIRES REGIONAL DE RUNGIS - SECAR, immatriculée au RCS de PARIS 9ème sous le n° 784 880 130, dont le siège social est 26, boulevard des Capucines - 75009 PARIS représentée par Me Catherine CARIOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :B0107 DEFENDERESSE S.A.R.L. SAC CHIC, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 775 741 275, dont le siège social est sis centre commercial Belle Epine, avenue du Luxembourg - 94320 THIAIS représentée par Me Lionel ROSENFELD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R235 Débats tenus à l’audience du : 03 Octobre 2024 Date de délibéré indiquée par le Président : 31 Octobre 2024 Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 31 Octobre 2024 EXPOSE DU LITIGE Par acte du 21 avril 2024, la société civile pour l’étude et l’aménagement du centre d’affaires régional de Rungis (SECAR) a donné à bail commercial à la SARL SAC CHIC des locaux situés au centre d’affaires régional de Belle Epine 94320 THIAS [local n°120], moyennant un loyer minimum garanti de 124.550,85 euros par an en principal, outre un loyer variable calculé au taux de 7,10 % hors taxes sur le chiffre d’affaires hors taxes du preneur. Des loyers sont demeurés impayés. Après une première sommation de payer du 7 décembre 2021, par acte de commissaire de justice du 14 décembre 2023, la société civile pour l'étude et l'aménagement du centre d'affaires régional de Rungis (SECAR) a fait signifier à la SARL SAC CHIC une sommation de payer pour la somme de 159.577,25 euros selon décompte au 8 décembre 2023. Une saisie-conservatoire a été pratiquée entre les mains de la banque Société Générale par acte du 20 décembre 2023, dénoncée le 28 décembre 2023, pour la somme de 159.577,25 euros. C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 22 janvier 2024, la société civile pour l'étude et l'aménagement du centre d'affaires régional de Rungis (SECAR) a fait assigner la SARL SAC CHIC devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de : - condamner provisionnellement la SARL SAC CHIC au paiement de la somme de 159.577,25 euros TTC représentant les loyers et charges dus, selon décompte au 31 décembre 2023 inclus, - condamner la SARL SAC CHIC aux dépens, qui comprendront le coût de la sommation et les frais de la saisie-conservatoire, conformément à l’article L. 512-2 du code des procédures civiles d’exécution, outre le paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Après deux renvois, l’affaire a été appelée à l’audience du 3 octobre 2024 à laquelle les parties étaient représentées par leur conseil respectif. Par conclusions visées et soutenues à l’audience, la société civile pour l'étude et l'aménagement du centre d'affaires régional de Rungis (SECAR) demande au juge des référés de : - dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SARL SAC CHIC consistant à : * faire juger nul le procès-verbal de saisie-conservatoire, * faire réputer non écrites les articles 14.2.5, 27.1 et 27.2 des conditions générales du bail, * voir réputer non écrite la clause d’indexation prévue au bail, - débouter la SARL SAC CHIC de ses demandes, - condamner provisionnellement la SARL SAC CHIC au paiement de la somme de 292.246,88 euros TTC représentant les loyers et charges dus au 31 mai 2024, - condamner la SARL SAC CHIC à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, qui comprendront le coût de la sommation et les frais de la saisie-conservatoire, conformément à l’article L. 512-2 du code des procédures civiles d’exécution. A l’audience, elle actualise ses demandes à la somme de 418.037,80 euros selon décompte au 31 octobre 2024. A titre subsidiaire, elle sollicite la condamnation de la SARL SAC CHIC à lui payer à titre provisionnel la somme de 387.748,05 euros au titre des sommes non contestées. Par conclusions visées et soutenues à l’audience, la SARL SAC CHIC sollicite du juge des référés de : - in limine litis : prononcer la nullité des sommations signifiées les 7 décembre 2021 et 14 décembre 2023, du procès-verbal de dénonciation au débiteur d’une saisie-conservatoire de créance signifiée le 28 décembre 2023, - à titre principal : * juger que la SECAR n’a pas respecté ses obligations de délivrance et de jouissance paisible pendant la période comprise entre le 31 janvier 2021 et le 19 mai 2021, * réputer non écrites les stipulations des articles 14.2.5., 27.1., 27.2. et 28 des conditions générales du bail pour non respect des exigences des articles L. 145-40-2 et R. 145-35 du code de commerce, * réputer non écrites les stipulations des articles 22.3 des conditions particulières et 22.3 des conditions générales relatives à l’indexation du loyer du bail conclu en date du 21 avril 2024, * juger que la société civile pour l'étude et l'aménagement du centre d'affaires régional de Rungis (SECAR) ne justifie pas du quantum de la créance alléguée et que la créance n’est pas certaine, liquide, exigible du fait des contestations sérieuses et légitimes, * débouter la société civile pour l'étude et l'aménagement du centre d'affaires régional de Rungis (SECAR) de ses demandes, * condamner la société civile pour l'étude et l'aménagement du centre d'affaires régional de Rungis (SECAR) à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens (en ce compris les frais de sommation et les frais de saisie-conservatoire), - à titre subsidiaire : * juger que les locaux loués, ne pouvant être exploités par la SARL SAC CHIC conformément à leur destination, sont réputés avoir été partiellement détruits au sens de l’article 1722 du code civil pendant la période comprise entre le 31 janvier 2021 et le 19 mai 2021 et par conséquent juger que les loyers et accessoires ne sont pas dus pendant cette période, * réputer non écrites les stipulations des articles 14.2.5., 27.1., 27.2. et 28 des conditions générales du bail pour non respect des exigences des articles L. 145-40-2 et R. 145-35 du code de commerce, * réputer non écrites les stipulations des articles 22.3 des conditions particulières et 22.3 des conditions générales relatives à l’indexation du loyer du bail conclu en date du 21 avril 2024, * juger que la société civile pour l'étude et l'aménagement du centre d'affaires régional de Rungis (SECAR) ne justifie pas du quantum de la créance alléguée et que la créance n’est pas certaine, liquide, exigible du fait des contestations sérieuses et légitimes, * débouter la société civile pour l'étude et l'aménagement du centre d'affaires régional de Rungis (SECAR) de ses demandes, * condamner la société civile pour l'étude et l'aménagement du centre d'affaires régional de Rungis (SECAR) à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens (en ce compris les frais de sommation et les frais de saisie-conservatoire), - à titre plus subsidiaire : surseoir à statuer le temps que la 3ème chambre du tribunal judiciaire de Créteil rende son jugement dans la procédure enrôlée sous le numéro de RG 24/01069. A l’audience, la SARL SAC CHIC se désiste de sa demande de nullité de la dénonciation du procès-verbal de saisie-conservatoire, reconnaissant la compétence du juge de l’exécution sur ce point. Elle ajoute toutefois solliciter que les frais de cet acte soit à la charge de la société civile pour l'étude et l'aménagement du centre d'affaires régional de Rungis (SECAR) . Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance et aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus. A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 31 octobre 2024. La société civile pour l'étude et l'aménagement du centre d'affaires régional de Rungis (SECAR) a été autorisée à produire en cours de délibéré le décompte à jour au 31 octobre 2024, décompte transmis par note en délibéré du 4 octobre 2024. Ce décompte mentionne une somme due par la SARL SAC CHIC au 3 octobre 2024 de 414.586,58 euros. MOTIFS DE LA DECISION Sur les demandes reconventionnelles de nullité des sommations des 7 décembre 2021 et 14 décembre 2023 : La SARL SAC CHIC sollicite la nullité des sommations des 7 décembre 2021 et 14 décembre 2023, indiquant que par l’effet de la demande de renouvellement signifiée par la SARL SAC CHIC le 6 février 2017, le bail conclu le 21 avril 2004 a cessé de produire effet à partir du 31 mars 2017, les parties étant liées par un nouveau bail ayant pris effet le 1er avril 2017, de sorte que selon elles les sommations sont fondées sur un contrat expiré. Elle indique que ce vice lui a causé un grief, n’ayant pas été en mesure de connaître exactement l’origine de sa créance et de préparer sa défense. Pour que la nullité d'un acte de procédure soit prononcée pour vice de forme, il ne suffit pas qu'il existe une irrégularité en soi, il faut encore que l'adversaire qui invoque la nullité prouve « le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public », selon l’ article 114, alinéa 2, du code de procédure civile. Il appartient à celui qui invoque une nullité pour vice de forme d'alléguer d'abord le grief que lui a causé l'irrégularité et d'établir ensuite la preuve de ce grief. Cela suppose que soit apportée d'une part la preuve de l'existence d'un grief et d'autre part celle d'un lien de causalité entre l'irrégularité et le grief. Le grief ne peut résulter que d’une désorganisation des moyens de défense provoquée par l’irrégularité, sans toutefois concerner le fond du droit. En l’espèce, s’il est constant que les deux sommations de payer se fondent sur l’acte sous seing privé du 21 avril 2024 contenant bail commercial entre les parties, force est de constater que la SARL SAC CHIC a pu organiser sa défense, produisant des conclusions de 26 pages devant le juge des référés, de sorte qu’aucun grief n’est démontré. Elle sera donc déboutée de sa demande de nullité des sommations de payer du 7 décembre 2021 et 14 décembre 2023. Sur la demande de réputer non écrites des clauses du bail : Il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de réputer non écrites des clauses du bail liant les parties, ceci relevant des pouvoirs du seul juge du fond. Le juge des référés peut tout au plus estimer que la nullité susceptible d’entacher le contrat liant les parties constitue une contestation suffisamment sérieuse pour faire obstacle aux demandes du bailleur. Il convient donc de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de réputer non écrites les stipulations des articles 14.2.5, 27.1, 27.2, 28 des conditions générales du bail et les articles 22.3 des conditions particulières et 22.3 des conditions générales du bail. Sur la demande de condamnation à titre provisionnel : La société civile pour l'étude et l'aménagement du centre d'affaires régional de Rungis (SECAR) soutient l’exigibilité des loyers et charges de la période de la crise sanitaire, en application de l’arrêt de la Cour de cassation du 30 juin 2022, ainsi que l’exigibilité des accessoires du loyer, ne disconvenant toutefois pas du fait que certaines clauses du bail échu ne peuvent trouver à s’appliquer, notamment celles prévoyant la refacturation au locataire des dépenses relevant de l’article 606 du code civil. Elle indique ne plus facturer ces charges depuis la prise d’effet du nouveau bail. Elle ajoute que si ces charges sont contestées, il est toutefois constant que la SARL SAC CHIC ne paye pas le loyer stricto-sensu. Elle soutient qu’il n’existe aucune distorsion entre les périodes de variation indiciaire et la durée s’écoulant entre deux indexations et que la clause d’indexation contenue au bail est donc licite. La SARL SAC CHIC soutient quant à elle l’existence de contestations sérieuses, indiquant que la créance invoquée n’est ni liquide, ni certaine, ni exigible aux motifs que : - du fait des mesures de fermeture administrative prise par l’administration publique à l’encontre de la SECAR [fermeture administrative du centre commercial et des boutiques qui y sont situées], le bailleur a failli à son obligation de délivrer la chose louée à son preneur et à son obligation de jouissance paisible sur la période comprise entre le 31 janvier 2021 et le 19 mai 2021. Elle indique que la jurisprudence de la Cour de cassation des 30 juin 2022 et 23 novembre 2022 n’est pas applicable en l’espèce, la boutique n’étant pas en pied d’immeuble mais dans un centre commercial constituant une unité autonome de marché et que le décret n°2020-1310 tel que modifié par le décret n°2021-99 a créé une distinction entre les boutiques situées en pieds d’immeuble et celles situées dans un centre commercial dépassant une certaine superficie, - une procédure est actuellement en cours devant la troisième chambre civile du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de réputer non écrites certaines stipulations du bail renouvelé. Elle indique qu’en l’absence de clef de répartition des charges, impôts, taxes et redevances et en l’absence d’inventaire précis et limitatif de ces catégories, les stipulations (articles 14.2.5, 27.1, 27.2 et 28) du bail ne sont pas conformes aux exigences de l’article L. 145-40-2 du code de commerce et doivent être réputées non écrites. Elle considère que la société civile pour l'étude et l'aménagement du centre d'affaires régional de Rungis (SECAR) a refacturé à la SARL SAC CHIC des postes de travaux qui relèvent de l’article 606 du code civil, - l’indexation prévue dans le cadre du bail est illicite. Elle soutient, au visa de l’article L. 112-1 du code monétaire et financier, qu’il existe une distorsion entre la période variation de l’indice choisi et la durée s’écoulant entre deux indexations. SUR CE L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation. Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente. L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de la décision rendue et non à celle de la saisine. S’agissant de la question de la charge de la preuve, il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir, ce qui est le cas en l’espèce. Au cas présent, rien ne permet à ce stade de déterminer avec une absolue certitude que les moyens soutenus par la SARL SAC CHIC n’ont aucune chance de prospérer devant le juge du fond. Dans ces circonstances, la demande de provision formée par la société civile pour l'étude et l'aménagement du centre d'affaires régional de Rungis (SECAR) auprès de la SARL SAC CHIC se heurte à des contestations sérieuses, tant sur le montant des charges imputables à la SARL SAC CHIC que sur le montant en principal du loyer. Il n’y a dès lors pas lieu à référé sur la demande de la société civile pour l’étude et l’aménagement du centre d’affaires régional de Rungis ( SECAR). Sur les demandes accessoires : L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. La société civile pour l'étude et l'aménagement du centre d'affaires régional de Rungis (SECAR), qui succombe, doit supporter la charge des dépens listés par l’article 695 du code de procédure civile, conformément aux dispositions sus-visées. Elle sera déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile. L’équité commande de condamner la société civile pour l'étude et l'aménagement du centre d'affaires régional de Rungis (SECAR) à payer à la SARL SAC CHIC la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS le désistement de la SARL SAC CHIC de sa demande de nullité du procès-verbal de saisie-conservatoire de créance du 28 décembre 2023, DEBOUTONS la SARL SAC CHIC de sa demande de nullité des sommations de payer des 7 décembre 2021 et 14 décembre 2023, DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de voir réputer non écrites les stipulations des articles 14.2.5, 27.1, 27.2, 28 des conditions générales du bail et les articles 22.3 des conditions particulières et 22.3 des conditions générales du bail, DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation à titre provisionnel au titre des loyers impayés, CONDAMNONS la société civile pour l'étude et l'aménagement du centre d'affaires régional de Rungis (SECAR) à payer à la SARL SAC CHIC la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, DEBOUTONS la société civile pour l'étude et l'aménagement du centre d'affaires régional de Rungis (SECAR) de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNONS la société civile pour l'étude et l'aménagement du centre d'affaires régional de Rungis (SECAR) aux entiers dépens de l’instance listés par l’article 695 du code de procédure civile, comprenant le coût des sommations de payer et des frais de saisie-conservatoire, REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire, RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit. FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 31 octobre 2024. LA GREFFIÈRE  LE JUGE DES RÉFÉRÉS