Cour d'appel, 07 novembre 2023. 20/14222

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 13 ARRET DU 07 NOVEMBRE 2023 (n°414, 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/14222 Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Septembre 2020 - TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BOBIGNY - RG n° 18 / 02863 APPELANTS : Madame [M], [K] [B] VEUVE [Y] [Adresse 3] [Localité 6] Ayant pour avocat postulant Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT CABINET D'AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050 Ayant pour avocat plaidant Me Badr MAHBOULI, avocat au barreau de PARIS Madame [U], [X], [A] [Y]-[B] [Adresse 3] [Localité 6] Ayant pour avocat postulant Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT CABINET D'AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050 Ayant pour avocat plaidant Me Badr MAHBOULI, avocat au barreau de PARIS Monsieur [F] [Y]-[B] [Adresse 3] [Localité 6] Ayant pour avocat postulant Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT CABINET D'AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050 Ayant pour avocat plaidant Me Badr MAHBOULI, avocat au barreau de PARIS Madame [S] [Y]-[B] EPOUSE [V] épouse [V] [Adresse 3] [Localité 6] Ayant pour avocat postulant Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT CABINET D'AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050 Ayant pour avocat plaidant Me Badr MAHBOULI, avocat au barreau de PARIS Madame [W] [Y]-[B] [Adresse 3] [Localité 6] Ayant pour avocat postulant Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT CABINET D'AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050 Ayant pour avocat plaidant Me Badr MAHBOULI, avocat au barreau de PARIS INTIME : Madame [N] [L] [Adresse 1] [Localité 7] Représenté par Me Thomas RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOC, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Marie-Françoise d'ARDAILHON MIRAMON, Présidente de chambre, et devant Mme Estelle MOREAU, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Mme Sophie VALAY-BRIERE, Première Présidente de chambre Mme Marie-Françoise d'ARDAILHON MIRAMON, Présidente de chambre Mme Estelle MOREAU, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Victoria RENARD ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 07 novembre 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Marie-Françoise d'ARDAILHON MIRAMON, pour la Première Présidente de chambre empêchée et par Florence GREGORI, Greffière, présente lors de la mise à disposition. *** A la suite du décès de [C] [Y], son époux, le 8 juillet 2005, Mme [M] [B] est devenue gérante de la Sci Kms, au sein de laquelle elle était personnellement associée mais également représentante légale de leurs quatre enfants mineurs. Par acte sous seing privé du 7 novembre 2008, la Sci Kms a conclu avec la Sci Sofrid en cours de formation une promesse de vente portant sur les lots 1, 2, 9, 11, 15, 16, 17, 18, 19, 20 et 21 du bien immobilier cadastré section BP n° [Cadastre 2] situé [Adresse 5] et [Adresse 4] à [Localité 7], moyennant le prix de 520 000 euros, sous condition suspensive d'autorisation du juge des tutelles. Mme [N] [L], notaire à [Localité 7] exerçant au sein de la Scp Revet Fosset Bilbille [L] Crichi, est intervenue à la demande des deux parties à l'acte à compter du 23 novembre 2009. La Sci Kms n'ayant justifié d'aucune démarche auprès du juge des tutelles, la Sci Sofrid l'a assignée en vente forcée devant le tribunal de grande instance de Bobigny lequel, par jugement réputé contradictoire du 26 janvier 2012 rectifié le 16 février 2012, a déclaré parfaite la promesse de vente signée le 7 novembre 2008 et a condamné la société Kms à signer l'acte authentique correspondant sur convocation du notaire chargé de la vente et ce, dans le délai d'un mois à compter de la signification du jugement, et dit qu'à défaut et après procès verbal de carence, le présent jugement vaudra vente. Par actes des 15 mai 2012 et 21 juin 2012, la Sci Sofrid a vainement fait sommation à la Sci Kms de se présenter aux rendez-vous de signature de l'acte authentique respectivement fixés les 30 mai 2012 et 29 juin 2012. A ladite date, Mme [L] a dressé un procès-verbal de carence valant acte authentique de vente, reçu l'acte de dépôt des pièces aux fins de publication, reprenant les termes du jugement du 16 février 2012, et procédé à la déclaration et au paiement de la taxe sur la plus-value immobilière d'un montant de 119 827 euros. Par jugement du 28 mars 2013, le tribunal de commerce de Bobigny a prononcé la liquidation judiciaire de la Sci Kms et désigné M. [F] [Y] en qualité de mandataire liquidateur. Le 15 octobre 2015, la direction départementale des finances publiques de la Seine Saint Denis a refusé la demande de dégrèvement de l'impôt sur la plus-value immobilière fondée sur l'exonération prévue à l'article 150 U du code général des impôts applicable à la cession d'un bien immobilier constituant la résidence principale du vendeur. C'est dans ces circonstances que par acte du 30 décembre 2016, les consorts [Y]-[B] ont fait assigner en responsabilité civile Mme [L] devant le tribunal de grande instance de Paris. Par ordonnance du 14 décembre 2017, le juge de la mise en état a constaté l'incompétence du tribunal de grande instance de Paris et désigné le tribunal de grande instance de Bobigny comme juridiction compétente. Par jugement du 3 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Bobigny a : - reçu l'intervention volontaire de Mme [W] [Y]-[B], - débouté les consorts [Y]-[B] de leur demande au titre de la responsabilité de Mme [L], - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, - condamné les consorts [Y]-[B] in solidum à payer Mme [L] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné les consorts [Y]-[B] in solidum aux dépens qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile, - dit n'y avoir lieu à prononcer l'exécution provisoire. Par déclaration du 8 octobre 2020, les consorts [Y]-[B] ont interjeté appel de cette décision. Dans leurs dernières conclusions, notifiées et déposées le 1er juin 2023, Mme [M] [B] veuve [Y], Mme [U] [Y]-[B], M. [F] [Y]-[B], Mme [S] [Y]-[B] et Mme [W] [Y]-[B] (ci-après, les consorts [Y]-[B]) demandent à la cour de : - déclarer régulier, recevable et bien fondé l'appel interjeté, y faisant droit, - infirmer les chefs du jugement en ce qu'il a refusé d'engager la responsabilité délictuelle de Mme [L], de la condamner à leur verser une indemnité de 119 827 euros en réparation de leur préjudice et la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, statuant à nouveau, - dire et juger que Mme [L] a méconnu son obligation d'investigation, d'information et de conseil à leur égard en ne tenant pas compte du fait que le bien immobilier situé [Adresse 5] [Localité 7], cédé à la société Sofrid, constituait leur résidence principale ce qui impliquait une exonération totale de la plus-value immobilière, - dire et juger qu'en méconnaissant son obligation d'investigation, d'information et de conseil, Mme [L] leur a causé un préjudice de 119 827 euros correspondant au montant de l'imposition litigieuse dont ils étaient exonérés, en conséquence, - condamner Mme [L] à leur verser la somme de 119 827 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 29 juin 2012, au titre de la réparation de leur préjudice, - condamner Mme [L] à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Mme [L] aux entiers dépens. Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées le 15 février 2021, Mme [N] [L] demande à la cour de : - déclarer les consorts [Y]-[B] mal fondés en leur appel, - confirmer le jugement en toutes ses dispositions, et notamment en ce qu'il a débouté les consorts [Y]-[B] de l'ensemble de leurs demandes formulées à son encontre, subsidiairement, - débouter les consorts [Y]-[B] de l'ensemble de leurs demandes, faute pour eux de rapporter la preuve d'un manquement du notaire dans le cadre de ses fonctions qui soit directement à l'origine d'un préjudice indemnisable, en tout état de cause, - condamner in solidum les consorts [Y]-[B] à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner in solidum les consorts [Y]-[B] aux entiers dépens de la première instance et d'appel, dont distraction au profit de M. Thomas Ronzeau qui pourra les recouvrer directement en application de l'article 698 du code de procédure civile. La clôture de l'instruction a été prononcée le 5 septembre 2023. SUR CE Sur la responsabilité du notaire : Le tribunal n'a retenu aucune faute de Mme [L], en ce que : - sa responsabulité ne peut être recherchée en qualité de rédacteur d'acte authentique de vente, cette dernière ayant dressé un procès-verbal de carence et un acte de dépôt de pièces aux fins de publication du jugement du tribunal de grande instance de Bobigny du 26 janvier 2012, - la Sci Kms n'a jamais comparu ni déféré aux sommations de comparaître, - les consorts [Y]-[B] ne démontrent pas que Mme [L] disposait des avis d'imposition sur le revenu de Mme [B], ni qu'elle avait connaissance du fait que le bien vendu était leur résidence principale, ce d'autant plus que de nombreux appartements objets de la vente étaient en location, - le notaire n'est tenu de diligenter des investigations que lorsque les éléments révèlent une insuffisance de garantie, soit en cas de risque de difficulté particulière, ce qui n'était pas le cas en l'espèce. Les consorts [Y]-[B] font valoir qu'en sa qualité de notaire des parties à l'acte, dont les vendeurs, Mme [L] a manqué à leur égard à son obligation d'information, de conseil et d'investigation en écartant à tort l'application de l'article 150 U du code général des impôts prévoyant une exonération de la plus value immobilière portant sur la cession de leur résidence principale alors qu'elle ne pouvait ignorer le statut de résidence principale du bien immobilier vendu, et en ne procédant à aucune vérification à ce titre. Ils précisent que : - Mme [L] a la qualité de rédacteur d'acte et la qualification juridique de l'instrumentum, acte de dépôt ou acte de vente, ne prévaut pas sur la validité et l'efficacité du negotium contenu dans l'acte dressé par le notaire et ne modifie en rien la portée de ses obligations, - Mme [L] a rempli d'initiative et de manière erronée l'imprimé 2048 IM relatif à la déclaration de la plus-value sur les cessions d'immeubles alors que la vente entrait dans le cadre de l'exonération des plus-values conformément à l'article 150 U, II 1° du code général des impôts, - il incombait à Mme [L], en exécution de ses obligations d'information et de conseil, d'interroger les vendeurs sur le statut du bien vendu, de vérifier s'il leur était possible de bénéficier des dispositions de l'article 150 U du code général des impôts et d'attirer leur attention sur les incidences fiscales de l'acte, ce d'autant plus que le notaire était en possession des documents établissant que l'immeuble constituait effectivement leur résidence principale, - le tribunal a inversé la charge de la preuve en faisant peser l'obligation d'information sur les vendeurs et non pas le notaire, - le notaire a également manqué à son obligation d'investigation en ne procédant à aucune vérification sur le domicile des vendeurs compte tenu de la discordance entre les pièces en sa possession mentionnant des adresses distinctes, alors que ces éléments conditionnent la validité de l'acte et qu'il aurait dû notamment réclamer leur avis d'imposition 2011 et 2012. Mme [L] conteste tout manquement à ses obligations, en ce que : - elle n'est pas intervenue dans la rédaction stricto sensu de l'acte critiqué, ayant seulement repris les termes du jugement du tribunal de grande instance de Bobigny du 26 juin 2012 qui déclarait parfaite la promesse de vente signée le 7 novembre 2008 entre la Sci Kms et la Sci Sofrid, l'acte reçu étant ainsi un acte de dépôt aux fins de publication et non un acte de vente, - pour que le notaire puisse dispenser son obligation d'information et de conseil, encore faut-il que le bénéficiaire de ses obligations soit réceptif et les consorts [Y]-[B] se sont désintéressés de la vente, n'ont pas comparu, n'ont jamais répondu à ses sollicitations ni transmis leurs coordonnées complètes et actualisées en sorte que, ne parvenant pas à obtenir d'adresse pour envoyer les fonds, elle les a conservés, - il ne saurait lui être reproché d'avoir rempli l'imprimé fiscal en l'état des éléments en sa possession qui ne faisaient nullement état de ce que les associés de la Sci Kms résidaient dans une partie du bien immobilier objet de la vente litigieuse, les éléments versés à ce débat ne lui ayant jamais été communiqués, - elle n'avait pas à rechercher le statut du bien immobilier s'agissant de la tenue d'un acte de dépôt aux fins de publication du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bonigny du 26 janvier 2012 et alors qu'aucun élément en sa possession ne l'informait que le bien vendu constituait la résidence principale des vendeurs, le compromis mentionnant un usage locatif et un siège social différent de la Sci Kms, le transfert de siège social ayant été opportunément effectué à compter du 16 mai 2011 dans le cadre d'une stratégie dilatoire afin de faire annuler la vente ainsi que l'a rappelé le tribunal de grande instance de Bobigny dans son jugement du 26 janvier 2012, et ne démontrant pas à lui seul que cette nouvelle adresse soit le lieu de résidence principale de ses associés, - il ne revient pas au notaire, dans le cadre de ses actes, de diligenter des investigations dépassant ses compétences ou de nature à s'assurer de l'exactitude des informations qui lui ont été communiquées. Le notaire engage sa responsabilité délictuelle en qualité de rédacteur d'acte à charge pour celui qui l'invoque de démontrer une faute, un lien de causalité et un préjudice. Le notaire est tenu, en sa qualité de rédacteur d'acte, à un devoir de conseil et une obligation de diligence afin de garantir la sécurité juridique de l'acte qu'il dresse. Mme [L] a dressé un procès-verbal de carence valant acte authentique de vente, reçu l'acte de dépôt des pièces aux fins de publication, reprenant les termes du jugement du 16 février 2012 puis a procédé à la déclaration et au paiement de la taxe sur la plus-value immobilière. Sa responsabilité est recherchée au titre de l'imprimé fiscal 2048 IM relatif à la plus-value immobilière sur les cessions d'immeubles qu'elle a adressé à l'administration fiscale consécutivement à l'établissement de l'acte de dépôt aux fins de publication du jugement du 16 juin 2012, valant vente. Les actes dressés par le notaire mentionnent le domicile exact du vendeur, soit le siège social de la Sci Kms, situé [Adresse 5] à [Localité 7], conformément au siège social indiqué dans le jugement du tribunal de grande instance de Bobigny du 26 janvier 2012 et dans les statuts modifiés de celle-ci du 13 avril 2011. Dans la promesse de vente sous seing privé conclue par la Sci Kms représentée par sa gérante Mme [B], les lots objets de la vente sont désignés comme suit par le vendeur: 'des murs de commerce, boutique et arrière boutique loués actuellement 1000 euros (mille),un studio au rez-de-chaussée loué 650 euros, un deux pièces loué 450 euros, un studio au 1er loué 500 euros et libres : un appartement de 4 pièces et deux autres studios, le tout en loi Carrez pour logement 223 m² habitables'. Ni la promesse de vente, ni le jugement en la possession du notaire et mentionnant que la Sci Kms est domiciliée à la même adresse que l'immeuble objet de la vente n'indiquent qu'un ou plusieurs des lots vendus constitueraient la résidence principale des associés de la Sci Kms. La seule circonstance que les statuts modifiés de la Sci Kms du 13 avril 2011, postérieurs à la promesse de vente du 7 novembre 2008, mentionnent que les consorts [Y]-[B], associés de la Sci Kms, sont domiciliés au siège social de celle-ci, désormais situé au [Adresse 5] à [Localité 7], lesquelles informations sont confirmées par l'extrait Kbis de la Sci Kms au moment de la vente, ne suffit pas à établir ni même à faire douter le notaire sur le fait que les associés de la Sci Kms auraient établi leur résidence principale dans l'immeuble objet de la vente, une domiciliation n'étant pas une résidence principale. La Sci Kms qui a sollicité l'intervention du notaire s'est désinvestie de la vente, ne s'est pas présentée au rendez-vous de signature en dépit de deux sommations d'y assister délivrées à la requête de la Sci Sofrid les 15 mai et 21 juin 2012, à la suite desquelles le notaire a dressé un procès-verbal de carence le 29 juin 2012, et n'a ni allégué de la résidence principale de ses associés ni fourni au notaire les pièces versées aux débats dont elle se prévaut. Au vu des éléments en la possession du notaire, qui n'étaient pas contradictoires ni de nature à lui faire envisager la faculté pour les associés de la société Kms de bénéficier du régime fiscal dérogatoire d'imposition de la plus-value en cas de cession immobilière prévu à l'article 150 U du code général des impôts, le notaire n'a commis aucun manquement à son devoir de conseil et à son obligation d'information en établissant une déclaration fiscale classique portant sur la plus-value de la cession immobilière réalisée par la Sci Kms sans attirer l'attention des associés de celle-ci sur le dispositif fiscal dérogatoire ni s'enquérir auprès d'eux du statut du bien vendu au delà des informations fournies par la Sci Kms. Il ne saurait être davantage reproché au notaire un manquement à son obligation de diligence pour ne pas avoir recherché personnellement le statut du bien immobilier et le domicile des consorts [Y]-[B] en procédant à des investigations, la mention du siège social de la Sci Kms, venderesse, à l'acte étant exacte et aucunement de nature à en affecter la validité et la sécurité juridique et aucun élément en sa possession ne l'informant que le bien vendu constituait ou serait susceptible de constituer en tout ou partie la résidence principale des associés de la Sci Kms. C'est donc par des motifs pertinents que les premiers juges n'ont retenu aucune faute du notaire. Au surplus, les appelants ne justifient aucunement par les pièces produites aux débats quel lot, parmi ceux vendus constituait leur résidence principale au moment de la vente, et dont la cession aurait dû ou pu être exonérée d'imposition sur la plus-value. Ils doivent donc être déboutés de l'ensemble de leurs demandes. Le jugement est confirmé en toutes ces dispositions. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile : Les appelants sont condamnés aux dépens d'appel et à payer à Mme [L] une indemnité de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme le jugement en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Condamne in solidum Mme [M] [B] veuve [Y], Mme [U] [Y]-[B], M. [F] [Y]-[B], Mme [S] [Y]-[B] et Mme [W] [Y]-[B] à payer à Mme [N] [L] une somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne in solidum Mme [M] [B] veuve [Y], Mme [U] [Y]-[B], M. [F] [Y]-[B], Mme [S] [Y]-[B] et Mme [W] [Y]-[B] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés selon les modalités de l'article 699 du code de procédure civile. LA GREFFIERE, POUR LA PREMIERE PRESIDENTE EMPECHEE,