Tribunal judiciaire, 27 mai 2024. 22/04641

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE PREMIERE CHAMBRE CIVILE JUGEMENT N°24/216 DU 27 Mai 2024 Enrôlement : N° RG 22/04641 - N° Portalis DBW3-W-B7G-Z5AW AFFAIRE : M. [Y] [F] ( Maître Karine CATHERINEAU-ROUX de la SELARL OMNIAJURIS AVOCATS) C/ M. [A] [W] (Me Marina LAURE) DÉBATS : A l'audience Publique du 11 Mars 2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : BERGER-GENTIL Blandine, Vice-Présidente Greffier lors des débats : BESANÇON Bénédicte, Greffier Vu le rapport fait à l’audience A l'issue de laquelle, les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le : 27 Mai 2024 Jugement signé par BERGER-GENTIL Blandine, Vice-Présidente et par BESANÇON Bénédicte, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. NATURE DU JUGEMENT contradictoire et en premier ressort NOM DES PARTIES DEMANDEUR Monsieur [Y] [F] né le [Date naissance 1] 1967 à [Localité 16] de nationalité Française, demeurant [Adresse 2] - [Localité 3] représenté par Maître Karine CATHERINEAU-ROUX de la SELARL OMNIAJURIS AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE CONTRE DEFENDEUR Monsieur [A] [W] né le [Date naissance 6] 1966 à [Localité 16] de nationalité Française, demeurant [Adresse 18] - [Localité 4] représenté par Me Marina LAURE, avocat au barreau de MARSEILLE EXPOSE DU LITIGE : Aux termes d’un acte reçu par Me [O] [M], notaire à [Localité 13] (Haute-Corse) le 18 avril 2011, Madame [J] [N] épouse [K] a vendu à Monsieur [A] [W] et à Monsieur [Y] [F] les biens et droits immobiliers d’une maison d’habitation cadastrée Section B N°[Cadastre 7] [Adresse 15], [Localité 10], composée des lots N°1-2-3-4-5-6-7-9-10-11-12-13-18, ainsi qu’une parcelle de terre située [Adresse 15], cadastre n°B[Cadastre 5], ladite maison d’habitation étant une copropriété occupée par : - La SCI [12] à 33,37% - Madame [D] à15,93% - M. [F] et M. [W] à 49,70% Cette acquisition a été faite moyennant le prix de 90.000 € pour lequel un emprunt immobilier a été contracté, totalement soldé depuis le 17 août 2018. Ces biens ont été acquis par Messieurs [W] et [F] dans le cadre d’une convention d’indivision, chacune des parties étant propriétaire à hauteur de 50%. Il est précisé que les deux indivisaires avaient aussi versé, à leur venderesse, Madame [N], la somme de 5.000€ chacun pour la rénovation de la toiture dudit bien immobilier. Le 3 janvier 2018, un sinistre incendie est survenu sur la commune de [Localité 10] détruisant une partie du bien immobilier. Suite à cet incendie, Messieurs [F] et [W] se sont mis en relation avec la compagnie d’assurance de la maison, la société [11], le souscripteur de cette assurance étant M. [W] et ont mandaté un expert en la personne de Monsieur [E] [X] de la société [14] afin d’évaluer les travaux. Un contrat de mandat a été régularisé, en ce sens, le 4 janvier 2018. L’indemnité allouée par la compagnie d’assurance au titre de l’indemnisation de ce sinistre s’est élevée à la somme totale de 140.612,80 € versée à M. [W] pour le compte de l’indivision. Compte-tenu de la mésentente entre les associés à compter de l’année 2019 et de leur incapacité à décider amiablement du sort de la maison, Monsieur [Y] [F] a, par acte en date du 10 mai 2022, assigné Monsieur [A] [W] devant le tribunal de céans aux fins de : - ORDONNER l'ouverture des opérations de comptes liquidation et partage de l’indivision existant entre Monsieur [F] et Monsieur [W] sur le bien immobilier sis [Adresse 15], [Localité 10] ; - ORDONNER la licitation du bien immobilier appartenant à Monsieur [F] et Monsieur [W] sis [Adresse 15] ; - CONDAMNER Monsieur [W] à lui régler la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de Particle 700 du Code de Procédure civile, et aux entiers dépens. Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 03 novembre 2023, Monsieur [Y] [F] maintient ses demandes ; y ajoutant, il demande au tribunal de : -Juger que des comptes doivent être opérés entre les co-indivisaires ; - Juger qu’[8] et [9] ont versé l’intégralité des indemnités sur le compte bancaire appartenant à Monsieur [W] ; - Juger qu’[8] a refusé de verser la somme complémentaire de 5.569,80 € à Monsieur [W] pour défaut de présentation de factures ; - Juger que Monsieur [W] est redevable envers lui de la moitié de cette somme complémentaire, soit 2.784,90 € ; - Juger qu’après réalisation des travaux, Monsieur [W] a conservé seul la somme de 115.100,12 € ; - Juger que Monsieur [W] lui est redevable de la moitié des indemnités versées par [8] à son profit, soit 57.550,06 € ; - Juger que Monsieur [W] est à l’origine de la perte de valeur du bien pour un montant de 40.000 € ; - Juger que Monsieur [W] lui est redevable de la moitié de la perte de la valeur du bien immobilier, soit 20.000 € ; - Juger que Monsieur [W] lui est redevable de la moitié de l’indemnité d’occupation à hauteur, soit de la somme de 15.300 € ; - Juger que Monsieur [W] a fait un bénéfice de 325 € relativement à la surfaceuse ; - Juger que Monsieur [W] devra lui rembourser la moitié de ce bénéfice, soit la somme de 162,50 € ; - Juger que Monsieur [W] est également redevable envers l’indivision des sommes perçues par [9] au titre du dégât des eaux survenu en 2021 ; En conséquence, - Juger que Monsieur [W] lui est redevable de la somme totale de 95.797,46€; - Fixer la créance de Monsieur [F] sur Monsieur [W] à la somme minimum de 95.797,46 € au titre des sommes conservées indument par ses soins ; - Condamner M [W] à lui rembourser la somme de 95.797,46 € ; - Juger que cette somme de 95.797,46 € devra être augmentée des indemnités perçues par Monsieur [W] par [9] au titre du dégât des eaux survenu en 2021 ; - Juger que la somme de 16.055,08 € réclamée par [8] comme étant indument perçue devra être remboursée par Monsieur [W], seul ; - Ordonner la licitation du bien immobilier appartenant à Monsieur [F] et Monsieur [W] sis [Adresse 15] ; - Condamner Monsieur [W] à lui verser la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts ; - Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; - Condamner Monsieur [W] à lui régler la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile ; - Condamner Monsieur [W] aux entiers dépens distraits au profit de Maître Karine CATHERINEAU-ROUX sur son affirmation de droit. Il fait valoir que devant l’impossibilité de communiquer avec Monsieur [W], il a fait appel à une agence immobilière afin qu’un mandat de vente sans exclusivité soit établi, laissant la possibilité à Monsieur [W] de lui aussi faire appel à une agence immobilière ; que le prix de vente a été fixé à la somme de 85.000 €, et ce compte tenu de la perte de valeur qu’a fait subir Monsieur [W] au bien immobilier ; que Monsieur [W] n’a pas entendu signer ce mandat de vente, ni proposer à son tour la signature d’un quelconque mandat de vente ; qu’il lui a proposé de lui céder ses parts pour la somme de 39.650 €, et ce sous réserve d’un accord global; que Monsieur [W] a rejeté sa proposition et lui a réclamé la somme de 1.052,08 € au titre des embellissements qu’il aurait seul apporté au bien ; que Monsieur [W] proposait ainsi de racheter ses parts pour la somme totale de 38.597,92 € (39.650 € - 1.052,08 €) ; que cette somme de 1.052,08 € est totalement injustifiée ; que Monsieur [W] a donc refusé toute résolution amiable du litige et ce afin qu’il puisse être mis fin à l’indivision d’un commun accord entre les parties, ne lui laissant d’autre choix que de saisir la juridiction de céans afin d’éviter des discussions sans fins. Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 09 juin 2023, Monsieur [W] ne s’oppose pas, au visa de l’article 815 du Code civil, à la demande d’ouverture des opérations de comptes liquidation et partage de l’indivision existant entre ce dernier et M. [F] et demande que soit ordonnée la licitation du bien indivis ; il demande en outre que Monsieur [F] soit débouté de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et que les dépens soient employés en frais de partage. Il soutient que contrairement à ce que Monsieur [F] indique, les travaux de reconstruction préconisés par l’expert, ont été entièrement réalisés et se sont élevés à un total de 142.716,96€, somme englobée par l’indemnité versée sur son compte par l’assureur à hauteur de 140.612,80€, soit un différentiel de 2.104,16 € qui est resté à sa charge ; que ces indemnités ont toutes été reversées aux différentes entreprises par Monsieur [W] sur les instructions et préconisations données par l’expert mandaté, Monsieur [X] ; que Monsieur [F] lui doit la moitié de cette somme, soit 1.052,08€ ; que Monsieur [F] omet d’indiquer qu’il a reçu, tout comme M. [W], de la Mairie de [Localité 10], dans le cadre de ce sinistre, une indemnité de 13.284,38 € ; que si l’indemnité d’assurance n’a été que de 140.612,80€, au lieu du montant chiffré par [17] à 146.182,60€, cela s’explique en raison de l’absence de justificatifs sur les travaux réalisés ; que ce défaut de justificatifs a fait perdre à l’indivision [F]/[W] la somme de 5.569,80€ ; que ce manque à gagner relève de la seule responsabilité de Monsieur [X] ; que l’immeuble a pris de la valeur grâce aux travaux de reconstruction qu’il a seul assuré pour le compte de l’indivision ; qu’il apparaît nécessaire de procéder à la vente du bien indivis. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures susvisées. L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 janvier 2024 et l’affaire renvoyée à l’audience du 11 mars 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION : Sur le partage : En application de l’article 815 du code civil, nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention. En application de l’article 840 du code civil, le partage est fait en justice lorsque l'un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable ou s'il s'élève des contestations sur la manière d'y procéder ou de le terminer ou lorsque le partage amiable n'a pas été autorisé ou approuvé dans l'un des cas prévus aux articles 836 et 837. L’article 1364 du code de procédure civile prévoit que si la complexité des opérations le justifie le tribunal désigne un notaire pour procéder aux opérations de partage et commet un juge pour surveiller les opérations. Le notaire est choisi par les copartageants, et à défaut d’accord par le tribunal. En l’espèce, à la lecture des pièces communiquées par les parties, force est de constater que les pourparlers n’ont pas abouti ; dès lors il convient compte tenu de l’impossibilité de procéder à un partage amiable, d’ordonner l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision [F]/[W], et, les opérations étant complexes compte tenu des prétentions des parties, de désigner un notaire. Il convient de désigner Maître [L] [Z], notaire à [Localité 16]. A ce stade, il est prématuré de faire droit aux demandes en paiement formulées par Monsieur [F], le notaire commis étant compétent pour faire les comptes entre les parties après avoir obtenu la production de tout document utile à l’accomplissement de sa mission. Il sera en effet rappelé qu’il entre dans la mission du notaire commis de dresser, dans le délai d’un an à compter de sa désignation, un état liquidatif qui établira la masse partageable, les comptes entre les copartageants, les droits des parties et les éventuels dépassements de la quotité disponible, ainsi que la composition des lots à répartir, chaque copartageant devant recevoir des biens pour une valeur égale à celle de ses droits dans l’indivision. Le notaire se fera remettre tout document utile à l’accomplissement de sa mission, notamment les comptes de l’indivision, examinera les sommes éventuellement dépensées pour le compte de celle-ci ou perçues pour son compte, et déterminera, le cas échéant, les pertes ou avantages financiers résultant de l’occupation gratuite de certains biens dépendant de l’indivision et, par suite, les sommes susceptibles de revenir à chacun des copartageants. Si un désaccord subsiste entre les parties, il établira un procès-verbal reprenant les dires respectifs des parties, ainsi qu’un projet d’état liquidatif qu’il transmettra au juge commis, lequel fera rapport au tribunal des points de désaccord subsistants. Sur la licitation : L’article 1377 du code de procédure civile dispose que “le tribunal ordonne, dans les conditions qu’il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués”. Le tribunal doit examiner s’il y lieu de procéder à un partage de ce bien en nature, ou, s’il ne peut être facilement partagé, à sa licitation. La difficulté du partage en nature est une notion circonstancielle mais objective. En règle générale, elle suppose qu'il ne soit pas possible de diviser les biens afin de les répartir entre les différents lots, sans perte significative pour les copartageants. Cela ressort explicitement de l'article 1686 du code civil qui, au titre de la vente, énonce qu'il y a lieu à licitation “si une chose commune à plusieurs ne peut être partagée commodément et sans perte”, la perte visée devant toutefois avoir une importance suffisante pour faire obstacle au partage en nature. Les immeubles, en particulier, doivent donc être considérés comme commodément partageables, non seulement lorsque leur répartition entre les copartageants peut s'opérer sans porter préjudice au libre exercice de l'activité des parties et à l'usage ou à la jouissance des bâtiments, objet du partage, mais encore, lorsqu'il est facile de les partager et que, si une certaine dépréciation peut résulter de la division, cette dépréciation, qui n'est pas chiffrée même approximativement, n'apparaît pas assez grave pour apporter un obstacle sérieux au droit de tout copartageant d'exiger sa part en nature. À l'opposé, ils ne sont pas commodément partageables s'ils ne peuvent être placés dans les lots à confectionner sans division et que celle-ci entraînerait une dépréciation notable de leur valeur ou retirerait aux biens toute utilité d'occupation et ne leur laisserait qu'une valeur de principe. C'est donc seulement pour des raisons de fait particulières la rendant impossible ou malaisée, en tout cas préjudiciable aux copartageants, que la division par étages et par appartements peut être jugée incompatible avec le partage en nature de l'immeuble. Ainsi, un immeuble n'est pas commodément partageable par appartements, lorsque cela nécessiterait des travaux coûteux et, à plus forte raison, s'il devait en résulter une importante dépréciation du fonds. En l’espèce, les lots ne sont pas facilement partageables en nature compte tenu de la configuration des lots dans une maison en copropriété. Il résulte donc de ces constatations que la division du bien en deux lots de copropriété et parties communes, apparait difficile voir impossible techniquement, préjudiciant ainsi aux intérêts des deux indivisaires. Le partage en nature n’étant pas possible sans entraîner une perte importante, les conditions de l’article 1377 du code de procédure civile apparaissent remplies, de sorte qu’il y a lieu d’ordonner la licitation du bien immobilier indivis. La mise à prix, compte tenu de la valeur proposée, devra être fixée de façon à demeurer suffisamment attractive pour ne pas entraver les enchères, et ne saurait en tout état de cause être égale à la valeur vénale du bien. Monsieur [F] verse aux débats une évaluation du bien à hauteur de 80 000€ datant du 23 novembre 2020, et copie d’un mandat de vente à hauteur de 85 000€ alors que Monsieur [W] ne produit pour sa part aucune autre estimation qui pourrait la remettre en cause. Dans ces conditions la somme de 85.000 €, avec faculté de baisse du quart puis de la moitié en cas de carences d’enchères, apparaît appropriée. Les dépens seront employés en frais privilégiés de partage. Compte tenu de leur caractère irréversible les dispositions relatives à la licitation ne seront pas assorties de l’exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL, statuant après débats publics par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort : ORDONNE l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision résultant de l’indivision [F]-[W] ; COMMET Maître [L] [Z], notaire à [Localité 16], afin de procéder aux opérations ; COMMET Madame Blandine BERGER-GENTIL, juge de la mise en état du cabinet 3 de la 1ère chambre civile afin de surveiller les dites opérations ; DIT que le notaire se fera remettre tout document utile à l’accomplissement de sa mission, notamment les comptes de l’indivision, examinera les sommes éventuellement dépensées pour le compte de celle-ci ou perçues pour son compte, et déterminera, le cas échéant, les pertes ou avantages financiers résultant de l’occupation gratuite de certains biens dépendant de l’indivision et, par suite, les sommes susceptibles de revenir à chacun des copartageants ; DIT que le notaire devra, dans le délai d’un an suivant sa désignation, dresser un état liquidatif qui établira les comptes entre co-partageants, la masse partageable, les droits des parties et la composition des lots à répartir ; DIT que le notaire pourra s’adjoindre les services d’un expert, conformément à l’article 1365 alinéa 3 du code de procédure civile, choisi d’un commun accord entre les parties ou, à défaut, désigné par le juge commis ; DIT que les frais nécessaires à l’instruction du dossier seront prélevés par le notaire sur l’actif disponible de la succession et fixe à la somme de 1.500€ la provision qu’en cas d’insuffisance de liquidité la partie la plus diligente devra verser entre les mains du dit notaire ; DIT qu’en application des articles 842 du code civil et 1372 du code de procédure civile, si un acte de partage amiable est établi, le notaire en informera le juge commis qui constatera la clôture de la procédure ; RAPPELLE qu’en cas de désaccord entre les parties, le notaire devra élaborer lui-même et seul, un projet de liquidation, au vu des textes applicables en la matière, sans être obligé de rédiger un état liquidatif avec la coopération des parties ; DIT qu’en cas de désaccord sur des questions relevant de l’appréciation souveraine des juges du fond, le notaire adressera, en application de l’article 1373 du code de procédure civile, un procès-verbal reprenant les dires respectifs des parties, ainsi qu’un projet d’état liquidatif, et le transmettra au juge commis pour surveiller les opérations de partage ; ORDONNE la licitation à la barre de ce tribunal, sur le cahier des charges qui sera dressé par maître Karine CATHERINEAU-ROUX, des biens et droits immobiliers consistant en une maison d’habitation cadastrée Section B N°[Cadastre 7] [Adresse 15], [Localité 10], composée des lots N°1-2-3-4-5-6-7-9-10-11-12-13-18, sur la mise à prix de 85.000 €, avec faculté de baisse du quart puis de la moitié en cas de carences d’enchères; DIT que la publicité de la vente sera faite conformément aux dispositions des articles R.322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; REJETTE les demandes pour le surplus ; DÉBOUTE les parties de leurs demandes respectives en application de l’article 700 du code de procédure civile ; DIT que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage ; DIT n’y avoir lieu à l’exécution provisoire des dispositions du présent jugement concernant la licitation. AINSI JUGE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA PREMIERE CHAMBRE CIVILE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE 27 Mai 2024 LE GREFFIER LE PRESIDENT