Tribunal judiciaire, 19 novembre 2024. 24/00787

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ N° RG 24/00787 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PTIG du 19 Novembre 2024 N° de minute affaire : S.C.I. NATHINVEST c/ S.A.R.L. M.A.B.A Grosse délivrée à Me JEANCLOS-PERROT Expédition délivrée à Me ELMOZNINO à Me MARIANI le l’an deux mil vingt quatre et le dix neuf Novembre à 14 H 00 Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, Juge des Référés, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante : Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 04 Avril 2024 déposé par commissaire de justice. A la requête de : S.C.I. NATHINVEST [Adresse 4] [Localité 1] Rep/assistant : Me Aurore JEANCLOS-PERROT, avocat au barreau de NICE DEMANDERESSE Contre : S.A.R.L. M.A.B.A [Adresse 2] [Localité 5] Rep/assistant : Me Nathalie ELMOZNINO, avocat au barreau de NICE Rep/assistant : Me Véronique MARIANI, avocat au barreau de MARSEILLE DÉFENDERESSE Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 15 Octobre 2024 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 19 Novembre 2024. EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte sous seing privé en date du 7 juin 2022, la SCI NATHINVEST a donné à bail commercial à la société STEMI aux droits de laquelle vient la SARL M.A.B.A des locaux commerciaux situés [Adresse 2] moyennant le paiement d’un loyer annuel de 19 200 euros soit un loyer mensuel de 1600 euros, avec une réduction de loyer du 1er juin 2022 jusqu’au 31 mai 2025 de 458,31 euros mensuels outre une provision sur charges de 80 euros par mois. Suivant avenant du 5 mai 2023, conclu entre la SCI NATHIVEST et la SARL M.A.B.A le montant du loyer a été fixé à la somme annuelle de 19 800 euros soit un loyer mensuel de 1650 euros tout en conservant la réduction du loyer jusqu’au 31 mai 2025. Il y est précisé que Monsieur [C] [U] s’est porté caution solidaire pendant la durée du bail pour un montant de 18 000 euros en garantie du paiement du loyer et des charges, par acte séparé, non versé. Le 9 février 2024, la SCI NATHINVEST a fait délivrer à la SARL M.A.B.A un commandement de payer les loyers visant la cause résolutoire insérée au bail. Par acte de commissaire de justice en date du 4 avril 2024, la SCI NATHINVEST a fait assigner la SARL M.A.B.A devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir : constater à titre principal, sur le fondement des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, la résiliation de plein droit du bail commercial par l'effet de la clause résolutoire à la date du 9 mars 2024,ordonner son expulsion immédiate et celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier,le condamner au paiement d’une provision de 6049,86 euros à valoir sur l’arriéré locatif à la date d’acquisition de la clause résolutoire, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ou de l’assignationle condamner au paiement d’une provision de 1449,69 euros par mois égale au loyer outre aux provisions sur charges à titre d’indemnité mensuelle d'occupation des lieux, jusqu’au départ effectif des lieuxle condamner au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'instance. A l’audience du 15 octobre 2024, la SCI NATHINVEST, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes. Elle expose que la SARL M.A.B.A est défaillante dans le paiement de son loyer, qu’elle lui a fait délivrer un commandement de payer qui est demeuré infructueux, que la clause résolutoire prévue au contrat de bail a pris effet le 9 mars 2024, que son expulsion devra être ordonnée et qu’elle devra en outre être condamnée au paiement de l’arriéré locatif ainsi qu’à une indemnité d’occupation. Par acte du 9 avril 2024, la SCI NATHINVEST a dénoncé l’assignation à la Caisse de Crédit mutuel [Localité 5] République [Adresse 3] à [Localité 5], créancier inscrits sur le fonds de commerce du locataire, afin de voir déclarer opposable la présente ordonnance en application des dispositions de l’article L.143-2 du code de commerce, suivant l’état des inscriptions des privilèges et nantissements produit. Par acte du 10 avril 2024, la SCI NATHINVEST a dénoncé l’assignation à Monsieur [C] [U] en sa qualité de caution afin de lui voir déclarer opposable la présente ordonnance. La SARL M.A.B.A représentée par son conseil, indique oralement s’en rapporter à la justice. L’affaire a été mise en délibéré au 19 novembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire : Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l’espèce, la SCI NATHINVEST verse aux débats le contrat de bail commercial liant les parties, le commandement de payer, rappelant la clause résolutoire et régulièrement signifié, et le détail des sommes dues. Dans ce contrat, est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit notamment en cas de non-paiement des loyers et des charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux. Il ressort des éléments versés aux débats que le commandement de payer, signifié à la requête de la SCI NATHINVEST par acte de commissaire de justice le 9 février 2024, à la SARL M.A.B.A, visant la clause résolutoire, portant sur la somme de 4349,07 euros, est demeuré infructueux dans le mois de sa délivrance, à défaut d’éléments contraires portés à la connaissance du juge par la partie défenderesse. Ce commandement a été dénoncé à Monsieur [C] [U] en sa qualité de caution par acte du 14 février 2024. Les conditions préalables à la résiliation de plein droit prévue au contrat se trouvant ainsi réunies, il convient de faire droit à la demande de constatation de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire à la date du 9 mars 2024. L’occupation d’un local sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite, de sorte qu’il y a lieu d’ordonner l’expulsion de la SARL M.A.B.A, devenue occupante des lieux sans droit ni titre après résiliation du contrat de bail. Sur les demandes provisionnelles : L’article 835 al.2 du code de procédure civile prévoit notamment que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier. Sur l’arriéré locatif : Selon l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Il ressort du décompte en date du 18 mars 2024 versé aux débats, que la SARL M.A.B.A demeure redevable de la somme de 6049,86 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtée au mois de mars 2024 inclus. Selon le décompte actualisé du 5 octobre 2024, sa dette a augmenté et s’élève à la somme de 16 638,12 euros au mois d’octobre 2024 inclus. Il est de principe que le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges conformément aux termes du bail. Dès lors, en l’absence de contestation sérieuse, la SARL M.A.B.A sera condamnée au paiement de la somme de 6049,86 arrêtée au mois de mars 2024 inclus au titre des loyers et charges impayés. Sur l’indemnité d’occupation : Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur . En outre, la SARL M.A.B.A qui se maintient dans les lieux depuis la résiliation du bail est redevable à compter du 1er avril 2024 d’une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Cette indemnité provisionnelle sera en conséquence fixée au montant du loyer outre les charges, soit à la somme de 1449,69 euros, avec indexation, à compter du 1er avril 2024, et ce jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés du local. La SARL M.A.B.A sera condamnée à en paiement le montant. Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens : Il sera alloué à la SCI NATHINVEST la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La SARL M.A.B.A qui succombe sera condamnée aux entiers dépens en ce compris, le coût du commandement de payer. PAR CES MOTIFS Nous, Juge des référés du Tribunal judiciaire de Nice, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné, Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme elles aviseront, mais dès à présent, CONSTATONS la résiliation du bail commercial 7 juin 2022 liant la SCI NATHINVEST et la SARL M.A.B.A portant sur les locaux à usage commercial située à [Adresse 2] par l’effet de la clause résolutoire à la date du 9 mars 2024, ainsi que l’occupation illicite du local à usage commercial ; ORDONNONS à la SARL M.A.B.A et à tous occupants de son chef, de libérer les locaux litigieux à compter du délai d’un mois de la signification de la présente ordonnance ; ORDONNONS, à défaut de ce faire dans le délai imparti, l'expulsion de la SARL M.A.B.A et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier ; CONDAMNONS la SARL M.A.B.A à payer à la SCI NATHINVEST à titre provisionnel, la somme de 6049,86 euros au titre des loyers et charges échus au mois de mars 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; CONDAMNONS la SARL M.A.B.A à payer à la SCI NATHINVEST une indemnité d’occupation provisionnelle de 1449,69 euros à compter du 1er avril 2024, jusqu'à la libération effective des lieux, avec indexation ; CONDAMNONS la SARL M.A.B.A à payer à la SCI NATHINVEST la somme de 1000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS la SARL M.A.B.A aux dépens de la présente procédure, comprenant le coût du commandement de payer du 9 février 2024 ; DÉCLARONS la présente ordonnance commune et opposable à la Caisse de crédit mutuel [Localité 5] République [Adresse 3], créancier inscrit et à Monsieur [C] [U], en sa qualité de caution ; RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire. LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES