Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN
4ème chambre civile
Juge du Contentieux de la Protection
ORDONNANCE DE REFERE
Chambre 4
N° RG 24/03609 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KICY
MINUTE N°
ORDONNANCE
DU 01 Août 2024
[F] c/ [J]
DÉBATS :
A l’audience publique du 19 Juin 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 01 Août 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe
COMPOSITION DE LA JURIDICTION :
Lors des débats et qui a délibéré :
Président : Madame Isabelle PLANTARD, Juge des contentieux de la protection du TJ de DRAGUIGNAN
assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier
et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président
PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 01 Août 2024
ENTRE :
DEMANDERESSE:
Madame [S] [F] épouse [N]
domiciliée : chez Madame [R] [F]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Muriel GESTAS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
DEFENDERESSE:
Madame [B] [J]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Rep/assistant : Maître Nicolas BASTIANI de la SELARL AUBOURG & BASTIANI, avocats au barreau de DRAGUIGNAN
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 83050-2024-001263 du 25/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Draguignan)
COPIES DÉLIVRÉES LE 01 Août 2024 :
1 copie exécutoire à ;
- Maître Nicolas BASTIANI de la SELARL AUBOURG & BASTIANI, Me Muriel GESTAS
1 copie dossier
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 31 janvier 2020, Madame [S] [F] épouse [N] a consenti un bail d'habitation meublée à Madame [B] [J] portant sur un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 1] contre le paiement d'un loyer mensuel révisable de 360 euros outre 20 euros de provisions sur charges.
Madame [S] [F] épouse [N] a fait délivrer un congé pour reprise à la locataire par lettre recommandée avec accusé de réception du 5 octobre 2023. Ce congé a été donné pour le 31 janvier 2024. La locataire n’a pas quitté les lieux à la date indiquée.
Par acte de Commissaire de Justice du 15 mars 2024, Madame [S] [F] épouse [N] a fait assigner Madame [B] [J] devant le juge des contentieux de la protection de Draguignan statuant en référés aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
Dire et juger Madame [F] recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions et en conséquence,Prononcer la résiliation judiciaire du bail meublé la liant à Madame [J] à compter du 31 janvier 2024 ;Condamner Madame [J] à payer les loyers et charges dus jusqu’à la résiliation intervenue le 31 janvier 2024, soit la somme de 1 520€ ;Condamner Madame [J] à payer une indemnité d’occupation de 500€ par mois, ce montant étant du pour chaque mois débuté où elle se maintiendra dans les lieux ou tout occupant de son chef ;Ordonner l’expulsion de Madame [J] du bien objet du litige avec le concours de la force publique si nécessaire ;Condamner Madame [J] à payer la somme de 1800€ à Madame [F] au visa des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ou au visa de l’article 37 de la loi de 1991, selon que l’aide juridictionnelle ait été accordée ou non.
Après un premier renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 juin 2024, lors de laquelle Madame [S] [F] épouse [N], représentée par son conseil, a déposé son dossier de plaidoirie. Aux termes de ses dernières conclusions auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, elle maintient l'ensemble de ses demandes formulées dans l'assignation et rectifie sa demande de prononcé de la résiliation en un constat de la résiliation du bail.
Madame [B] [J], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, est représentée par son conseil à l’audience, qui dépose son dossier de plaidoirie.
Aux termes de ses conclusions, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, elle sollicite du juge des référés de :
Annuler l’acte introductif d’instance dépourvu de fondement juridique ;A titre principal,
Dire n’y avoir lieu à référéA titre subsidiaire,
Débouter Madame [F] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;A titre encore plus subsidiaire,
Accorder à Madame [J] les plus larges délais afin de quitter les lieux au regard de sa demande de logement social et de sa situation financière ;Faire ce que de droit en matière d’aide juridictionnelle.
L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 1er août 2024.
EXPOSE DES MOTIFS
Sur la nullité de l’acte introductif d’instance :
L’article 56 du code de procédure civile, dispose que « l'assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d'huissier de justice et celles énoncées à l'article 54 :
1° Les lieu, jour et heure de l'audience à laquelle l'affaire sera appelée ;
2° Un exposé des moyens en fait et en droit ;
3° La liste des pièces sur lesquelles la demande est fondée dans un bordereau qui lui est annexé ;4° L'indication des modalités de comparution devant la juridiction et la précision que, faute pour le défendeur de comparaître, il s'expose à ce qu'un jugement soit rendu contre lui sur les seuls éléments fournis par son adversaire. »
La défenderesse soutient que l'assignation serait nulle en l'absence d'indication du fondement juridique de la demande.
Or, en l’espèce, dans le corps de l’assignation, il est expressément cité l’article 28-8 de la loi du 6 juillet 1989, et la finalité de l'assignation tendant à l'expulsion et la résiliation du contrat ressort parfaitement du corps et du dispositif de ladite assignation. Il convient, par ailleurs, de constater que Madame [J] a pu parfaitement exercer sa défense, ne se heurtant à aucune difficulté quant à la caractérisation des moyens de droit. La preuve en est que la défenderesse a conclu quant à la validité ou non du congé.
Ainsi, aucun grief n’est démontré de sorte que la fin de non recevoir tirée de la nullité de l'assignation sera rejetée.
Sur l'exception d'incompétence du juge des référés quant au prononcé de la résiliation du bail :
En l’état des dernières conclusions prises en demande tendant à voir constater la résiliation du contrat de bail meublé en lieu et place de son prononcé, la demande de la défenderesse de voir le juge des référés se déclarer incompétent quant à ce point apparaît dès lors sans objet.
Sur la résiliation du bail suite au congé pour reprise :
En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
En vertu de l’article 25-8 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, I, le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d’un préavis d’un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois.
En application de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.
Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.
Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.
A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.
Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.
En l’espèce, les parties sont liées par un bail de locaux meublés signé le 31 janvier 2020, soumis aux dispositions susvisées.
Le congé a été envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 5 octobre 2023 distribuée à la locataire le 13 octobre 2023 pour le 31 janvier 2024 par Madame [S] [F] épouse [N] qui avait qualité pour délivrer un tel acte. Les autres dispositions légales ont été respectées puisque le motif de la reprise ainsi que les coordonnées du bénéficiaire qui est Madame [S] [F] épouse [N], propriétaire du bien, sont mentionnés et que le délai pour délivrer ce congé a été respecté.
Dans ces conditions, il convient de constater que le congé délivré est régulier et que le bail a pris fin depuis le 31 janvier 2024 minuit.
En conséquence, le bail en date du 31 janvier 2020 liant Madame [S] [F] épouse [N], d'une part et Madame [B] [J] d'autre part s'est retrouvé résilié par l'effet du congé et la locataire ci-dessus mentionnée se trouve dès lors occupant sans droit ni titre depuis le 1er février 2024.
Sur la demande d'expulsion :
Le bailleur a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre.
Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Madame [B] [J] des lieux loués, à défaut pour cette dernière de libérer les lieux après la signification de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire l’assistance de la force publique deux mois après un commandement de quitter les lieux, resté vain.
Le sort des meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux disposions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur les indemnités d'occupation :
Le constat de la résiliation du contrat de bail a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail. Le fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail est résilié, et donc d’occuper sans droit ni titre le logement, constitue une faute causant inévitablement un préjudice aux bailleurs, puisqu’elle les prive de la jouissance du bien dont ils sont propriétaires, et justifie que soit mise à sa charge une indemnité destinée à réparer ce préjudice.
En l'espèce, Madame [B] [J] occupe les lieux sans droit ni titre et commet une faute portant préjudice à la bailleresse en faisant obstacle à la reprise de l'immeuble. D'après le bail produit, le loyer et les provisions sur charges s'élèvent à la somme de 380 euros.
Par conséquent, à compter de la résiliation du bail et du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée, jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux, la locataire se trouvent redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle qu'il convient de fixer à la somme de 380 euros, sans possibilité de majoration future.
Sur les loyers et charges impayés
L'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.
En application de l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989 et de l'article 1728 du code civil, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il convient de rappeler qu'aux termes de l'article 32 de la loi du 09 juillet 1991, les frais de relance ou liés au recouvrement restent à la charge du créancier, l'article 4 p) réputant non écrite toute clause contraire, et que les frais judiciaires d'engagement des poursuites sont compris dans les dépens. Toute demande en paiement de ces chefs doit donc être rejetée.
En l'espèce, la bailleresse soutient que la locataire lui est redevable d’une somme en principal de 1 520 euros arrêtée au 31 janvier 2024.
Cependant, elle n'a produit aucun décompte de sa créance à l'appui de sa prétention si bien qu'il n'est pas possible en l'état de statuer sur ce point pour le juge des référés, juge de l'évidence.
En outre, il n'est pas sollicité dans le dispositif de ses conclusions, l'allocation de cette somme à titre provisionnel alors que le juge des référés ne peut allouer que des indemnités à titre provisionnel. Dès lors, cette demande sera rejetée.
Sur les délais pour quitter les lieux :
Madame [B] [J] sollicite qu'un délai lui soit accordé pour quitter les lieux. Pour autant, elle a déjà bénéficié de fait d'un tel délai supplémentaire puisqu'elle devait quitter les lieux dès le 31 janvier 2024 et qu'au jour de l'audience, elle occupait encore les lieux. Elle verra dès lors sa demande rejetée sur ce point.
Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l'espèce, Madame [B] [J], sera condamnée aux dépens de l'instance.
Sur les frais irrépétibles
En application de l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 % ».
En l'espèce, Madame [B] [J], partie succombante et tenue aux dépens, doit être condamnée à verser à Madame [S] [F] épouse [N], qui a dû agir en justice pour y faire valoir ses droits, une somme qu'il est équitable de fixer à 400 euros au titre des frais exposés et qui ne sont pas compris dans les dépens.
Sur l'exécution provisoire
L'article 514 du code de procédure civile, modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable à compter du 1er janvier 2020, pose le principe d'une exécution provisoire de droit pour les décisions de première instance.
PAR CES MOTIFS,
Nous, Juge des référés statuant après débats en audience publique par ordonnance contradictoire en premier ressort mise à disposition au greffe ;
REJETONS la fin de non recevoir tirée de la nullité de l'assignation ;
DISONS sans objet l'exception d'incompétence du juge des référés ;
DECLARONS valide le congé pour reprise délivré le 13 octobre 2023 à effet du 31 janvier 2024 ;
CONSTATONS la résiliation du bail du 31 janvier 2020 liant Madame [S] [F] épouse [N], d'une part et Madame [B] [J] d'autre part concernant le logement [Adresse 1] à compter du 31 janvier 2024 à minuit ;
ORDONNONS à Madame [B] [J] de quitter les lieux loués et de les laisser libres de toute personne et de tout bien, dans les deux mois suivant la signification d'un commandement, conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, étant rappelé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu'après restitution de l'ensemble des clés ;
DISONS que le bailleur sera autorisé, à défaut de libération effective des lieux à l'expiration du délai précité, à procéder à l'expulsion de Madame [B] [J] et de tout occupant de son chef des lieux loués, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et les meubles trouvés dans les lieux traités conformément aux disposions des articles L 433-1 et L 433-2 du même code ;
CONDAMNONS Madame [B] [J] à payer, à Madame [S] [F] épouse [N], à compter du 1er février 2024, une indemnité d'occupation mensuelle fixe de 380 euros se substituant aux loyers et charges jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux ;
RAPPELLONS que le contrat de bail étant résilié, l'indemnité d'occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l'occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes...) ;
REJETONS la demande au titre de l'arriéré locatif ;
DEBOUTONS Madame [B] [J] de sa demande d’octroi de délai pour quitter les lieux ;
CONDAMNONS Madame [B] [J] à verser à Madame [S] [F] épouse [N] une somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Madame [B] [J] aux dépens de l'instance ;
RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
